# Pronajímatel mi chce zvýšit nájemné o 20 %. Má na to právo a jaké jsou zákonné limity? > Veřejná právní rešerše publikovaná 4. 8. 2026. - Kanonická stránka: [https://pravnianalyza.cz/vyhledavac/o-kolik-muze-pronajimatel-zvysit-najem](https://pravnianalyza.cz/vyhledavac/o-kolik-muze-pronajimatel-zvysit-najem) - Počet nalezených rozhodnutí: 11 - Jazyk: čeština Obsah je informativní výstup právního vyhledávače a nenahrazuje individuální právní poradenství. ## Stručná odpověď Pronajímatel má právo navrhnout zvýšení nájemného o 20 %, pokud si strany v nájemní smlouvě zvyšování neodsouhlasily jinak nebo jej výslovně nevyloučily. Návrh musí být písemný a musí doložit, že navržená částka nepřesahuje srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Celkový nárůst nájemného za poslední tři roky nesmí současně překročit hranici 20 %. Další návrh lze podat nejdříve po uplynutí 12 měsíců od posledního zvýšení. ## Podrobné odůvodnění ### Podmínky pro zvýšení nájemného pronajímatelem Podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného v **písemné formě** za předpokladu, že si smluvní strany ujednání o zvyšování nájemného neodchýlily nebo jeho zvyšování výslovně nevyloučily. Zákonné limity stanovené v § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. určují, že: * Navržené zvýšení spolu s navyšováním, k němuž již došlo v **posledních třech letech**, nesmí přesáhnout **20 %** ze stávajícího nájemného. * Výsledné nájemné nesmí být vyšší než **srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě a čase**. * Nový návrh lze učinit až po uplynutí **12 měsíců**, ve kterých nájemné nebylo zvyšováno. ### Formální náležitosti a následky jejich porušení Návrh pronajímatele musí vedle požadované částky povinně obsahovat doložení splnění zákonných podmínek podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. Pronajímatel musí srovnatelné obvyklé nájemné v písemném návrhu řádně doložit (např. znaleckým posudkem nebo doložením výše nájemného u tří srovnatelných bytů) - Městský soud v Praze, sp. zn. 14 Co 209/2025-75. Pokud návrh výši obvyklého nájemného pouze tvrdí a nedokládá, **přihlíží se k němu, jako by nebyl učiněn** podle § 2249 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., což potvrdil i Městský soud v Praze, sp. zn. 14 Co 209/2025-75. ### Postup při nesouhlasu a soudní určení Pokud nájemce s návrhem souhlasí, platí zvýšené nájemné **počínaje třetím kalendářním měsícem** po dojití návrhu podle § 2249 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb. Pokud nájemce **do 2 měsíců** od doručení návrhu písemný souhlas nevysloví, má pronajímatel právo v **tříměsíční prekluzivní lhůte** podat žalobu k soudu, aby výši nájemného určil podle § 2249 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb. - Městský soud v Praze, sp. zn. 39 CO 38/2022-244. V takovém případě soud určuje nájemné obvyklé v místě a čase s účinky ode dne podání žaloby podle § 2249 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb. a při svém rozhodování **není omezen dvacetiprocentním limitem** - Městský soud v Praze, sp. zn. 14 Co 209/2025-75. ## Relevantní judikatura ### 1. Jednostranné zvýšení nájemného při neplnění povinností pronajímatelem - Soud: Nejvyšší soud - Spisová značka: 26 Cdo 316/2012 - Datum rozhodnutí: 2012-09-26 - Relevance pro dotaz: 90 % - Plný judikát: [https://pravnianalyza.cz/judikaty/ns/0e33966a-6912-4a1a-84b2-a09878a92882](https://pravnianalyza.cz/judikaty/ns/0e33966a-6912-4a1a-84b2-a09878a92882) Nejvyšší soud posuzoval platnost jednostranného zvýšení nájemného z bytu podle zákona č. 107/2006 Sb. Odvolací soud prohlásil zvýšení za neplatné, neboť pronajímatel neplnil své povinnosti zajistit řádné užívání bytu, což shledal v rozporu s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 obč. zák.). Nejvyšší soud zdůraznil, že možnost zvýšení nájemného není podmíněna řádným plněním povinností pronajímatele, jelikož tyto závazky nejsou vzájemně vázány. Dále uvedl, že § 3 odst. 1 obč. zák. upravuje výkon práv, nikoliv aplikaci zákona. Oznámení o zvýšení nájemného je jednostranný právní úkon, jehož rozpor s dobrými mravy se posuzuje podle § 39 obč. zák., a to až po zjištění, že je jinak platný. Nejvyšší soud proto rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. ### 2. Povinnost doložit obvyklé nájemné při návrhu na jeho zvýšení - Soud: Městský soud v Praze - Spisová značka: 14 Co 209/2025-75 - Datum rozhodnutí: 2025-08-29 - Relevance pro dotaz: 90 % Odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, kterým byla zamítnuta žaloba pronajímatelky na určení zvýšeného nájemného z bytu podle § 2249 občanského zákoníku. Klíčovým právním principem rozhodnutí je dvoufázový proces zvyšování nájemného. V první fázi musí pronajímatel v písemném návrhu nájemci nejen tvrdit, ale i řádně doložit výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase (např. znaleckým posudkem či doložením tří srovnatelných nájemných). Pokud pronajímatel obvyklé nájemné pouze tvrdí, aniž by jej doložil, návrh nesplňuje podmínky § 2249 odst. 1 občanského zákoníku, k návrhu se nepřihlíží a žalobu na určení nájemného nelze úspěšně podat. Soud při případném soudním určení výše nájemného není omezen dvacetiprocentním limitem. ### 3. Neplatnost jednostranného zvýšení nájemného při nesprávném uvedení podlahové plochy - Soud: Nejvyšší soud - Spisová značka: 26 Cdo 2305/2011 - Datum rozhodnutí: 2012-09-17 - Relevance pro dotaz: 85 % - Plný judikát: [https://pravnianalyza.cz/judikaty/ns/a8a2d482-52e5-4aa6-bd98-599422c07571](https://pravnianalyza.cz/judikaty/ns/a8a2d482-52e5-4aa6-bd98-599422c07571) Nejvyšší soud posuzoval platnost oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu podle zákona č. 107/2006 Sb. Klíčovým předpokladem řádného stanovení zvýšeného měsíčního nájemného je správnost všech rozhodných údajů, zejména podlahové plochy bytu. Z odůvodnění oznámení musí dostatečně určitě vyplývat, z jaké výměry podlahové plochy pronajímatel vycházel, aby si nájemce mohl ověřit správnost výpočtu a zvážit případné právní kroky. Je-li oznámení založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nemůže být správné ani zvýšení měsíčního nájemného jako celek. Takové oznámení odporuje zákonu a je neplatné podle § 39 občanského zákoníku. Nejvyšší soud proto dovolání pronajímatele zamítl. ### 4. Určení obvyklého nájemného soudem podle přechodných ustanovení občanského zákoníku - Soud: Městský soud v Praze - Spisová značka: 54 CO 350/2021-380 - Datum rozhodnutí: 2022-01-25 - Relevance pro dotaz: 85 % Odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně a vyhověl žalobě pronajímatele na určení výše obvyklého nájemného za bytovou jednotku s účinností od podání žaloby. Předmětem sporu bylo stanovení nájemného podle § 2249 ve spojení s přechodným ustanovením § 3074 odst. 2 občanského zákoníku, jelikož dosavadní nájemné bylo určeno na základě zákona č. 107/2006 Sb. Pronajímatel v takovém případě není vázán omezením dvacetiprocentního navýšení ani striktními formálními požadavky běžného návrhu na zvýšení. Odvolací soud dále posoudil způsobilost důkazů k určení srovnatelného obvyklého nájemného podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., přičemž odborné závěry znalce ověřil vyjádřeními realitních kanceláří. Žalobci byla přiznána plná náhrada nákladů řízení, neboť soud neshledal důvody pro aplikaci § 150 o. s. ř. ### 5. Určení výše nájemného a splatnost nedoplatku ze zvýšeného nájemného - Soud: Městský soud v Praze - Spisová značka: 53 CO 175/2022-386 - Datum rozhodnutí: 2022-09-08 - Relevance pro dotaz: 85 % Odvolací soud posuzoval žalobu na určení výše nájemného podle § 2249 občanského zákoníku a nárok na úhradu nedoplatku. Soud potvrdil zvýšení nájemného a zdůraznil, že pro časové omezení dalšího zvýšení je rozhodný počátek předchozího zvýšení, nikoli právní moc předchozího rozhodnutí. Nepříznivá finanční situace nájemkyně ani nižší nájemné ostatních členů družstva bez práva na nájem družstevního bytu nebrání zvýšení na úroveň obvyklého nájemného. Soud však zamítl žalobu na zaplacení dlužného nájemného jako předčasnou. Povinnost platit zvýšené nájemné i doplacení vzniklého rozdílu nastává až po právní moci rozhodnutí soudu, kterým se nová výše nájemného konstitutivně určuje s účinky od podání žaloby. ### 6. Soudní určení obvyklého nájemného na základě revizního znaleckého posudku - Soud: Městský soud v Praze - Spisová značka: 39 CO 38/2022-244 - Datum rozhodnutí: 2022-04-20 - Relevance pro dotaz: 85 % Odvolací soud posuzoval otázku soudního určení obvyklého nájemného podle § 2249 občanského zákoníku. Vzhledem k rozporům v předložených znaleckých posudcích soud prvního stupně správně ustanovil revizní znalecký ústav, z jehož závěrů vycházel. Soud potvrdil, že určení koeficientů závisí na odborném posouzení znalce a zohledňuje skutečný stav bytu. Zvýšení nájemného působí ode dne podání žaloby. Sociální poměry nájemce ani pozdější změny na trhu nemají na stanovení obvyklého nájemného k rozhodnému dni vliv. Odvolací soud potvrdil rozhodnutí ve věci samé i rozdělení nákladů řízení podle úspěchu účastníků. Změnil výrok o náhradě nákladů státu na rovnoměrné rozdělení mezi obě strany a žalobcům přiznal náklady odvolacího řízení. ### 7. Zmeškání lhůty pro podání žaloby na určení výše nájemného - Soud: Městský soud v Praze - Spisová značka: 14 CO 237/2022-120 - Datum rozhodnutí: 2022-09-02 - Relevance pro dotaz: 85 % Odvolací soud přezkoumal rozsudek o určení výše nájemného a dospěl k závěru, že žaloba na zvýšení nájmu byla podána opožděně po uplynutí zákonné tříměsíční lhůty. Námitku opožděnosti může nájemce uplatnit kdykoliv v průběhu řízení, a to včetně odvolacího řízení. Soud v takovém případě nemůže žalobě vyhovět, pokud je tato námitka důvodná. Odvolací soud proto změnil rozsudek soudu prvního stupně a žalobu zamítl. Současně se zabýval otázkou platnosti nájemní smlouvy a dřívějšího zvyšování nájemného, přičemž potvrdil, že pro zvýšení nájmu podle občanského zákoníku je rozhodující dodržení zákonných lhůt a podmínek. ### 8. Odpovědnost advokáta za škodu a příčinná souvislost při opomenutí odvolání - Soud: Městský soud v Praze - Spisová značka: 58 Co 211/2024-346 - Datum rozhodnutí: 2025-07-31 - Relevance pro dotaz: 50 % Rozhodnutí se týká nároku na náhradu škody uplatněného žalobcem proti advokátovi, který pochybil tím, že včas nedoplnil blanketové odvolání proti rozsudku o určení výše nájemného, v důsledku čehož toto rozhodnutí nabylo právní moci. Soudy obou stupňů žalobu zamítly pro absenci příčinné souvislosti mezi pochybením advokáta a vznikem škody. Během řízení se jako předběžná otázka řešilo, zda by řádně doplněné odvolání vedlo ke změně výše nájemného. Soudy dospěly k závěru, že žalobce sám svým protiprávním chováním a zanedbáním běžné údržby způsobil zhoršený stav bytu, a proto se nemůže úspěšně domáhat nižšího nájemného. Aplikací zásady, že nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého či protiprávního činu, a s ohledem na výsledky navazujících řízení o snížení nájemného bylo potvrzeno, že původní rozhodnutí o výši nájemného bylo věcně správné. Odvolací soud proto potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v napadeném rozsahu. ### 9. Pokuta za neřádné vyúčtování služeb a její moderace - Soud: Městský soud v Praze - Spisová značka: 11 Co 327/2025-148 - Datum rozhodnutí: 2025-12-17 - Relevance pro dotaz: 50 % Odvolací soud potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně, kterým byla žalované pronajímatelce uložena povinnost zaplatit nájemkyni zákonnou pokutu ve výši 12 300 Kč za neřádné a opožděné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za roky 2021 a 2022. Soud dospěl k závěru, že vyúčtování nesplňovala zákonné náležitosti, neboť neobsahovala údaje o vyhotoviteli, ceny za jednotlivé služby a vycházela z nesprávného výpočtu vodného bez podružných vodoměrů. Věc byla posouzena podle zákona č. 67/2013 Sb. ve znění účinném do 31. 12. 2022. Odvolací soud korigoval právní názor prvostupňového soudu a konstatoval, že zákonnou pokutu lze obecně moderovat podle § 2051 občanského zákoníku či korektivu dobrých mravů. Pro moderaci však nebyly splněny podmínky vzhledem k závažnosti vad vyúčtování. Soud také potvrdil, že dlouhodobým placením zvýšeného nájemného dochází k akceptaci návrhu na jeho zvýšení. ### 10. Potvrzení povinnosti k úhradě dlužného nájemného a bezdůvodného obohacení - Soud: Městský soud v Praze - Spisová značka: 53 CO 334/2021-128 - Datum rozhodnutí: 2022-01-13 - Relevance pro dotaz: 35 % Odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, kterým bylo žalované uloženo zaplatit dlužné nájemné, zálohy na služby a bezdůvodné obohacení za užívání bytu bez právního důvodu. Soud uzavřel, že žalobkyně řádně prokázala existenci nájemního vztahu i výši pohledávek. Námitky žalované ohledně neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného byly shledány nedůvodnými, jelikož lhůta pro podání žaloby na určení neplatnosti je prekluzivní a žalovaná zvýšené nájemné dlouhodobě hradila. Skutečnost, že žalovaná nezaplatila zálohy před jejich ročním vyúčtováním, nebrání přiznání úroků z prodlení. Dále žalovaná neprokázala, že by v důsledku svého zdravotního stavu nebyla způsobilá uznat svůj dluh. Odvolací soud proto napadené rozhodnutí potvrdil jako věcně správné a úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů odvolacího řízení. ### 11. Žaloba na vyklizení bytu a posouzení podstatné změny poměrů - Soud: Městský soud v Praze - Spisová značka: 55 Co 291/2025-340 - Datum rozhodnutí: 2025-10-01 - Relevance pro dotaz: 25 % Odvolací soud potvrdil rozsudek soudu I. stupně, kterým byla žalovaným uložena povinnost vyklidit bytovou jednotku užívanou bez právního titulu. V minulosti byla vyklizovací žaloba zamítnuta pro rozpor s dobrými mravy z důvodu nepoctivého jednání právní předchůdkyně žalobkyně, které vedlo k zániku původního nájmu žalovaných. Soudy dospěly k závěru, že od předchozího rozhodnutí došlo k podstatné změně poměrů. Vlivem plynutí času, opakovaných nabídek žalobkyně na smírné řešení a pasivního postoje žalovaných, kteří odmítají hradit obvyklé nájemné i reálné náklady na služby, již požadavek na vyklizení nepředstavuje zjevné zneužití práva podle dobrých mravů. S ohledem na věk a zdravotní stav žalovaných byla stanovena prodloužená pariční lhůta v délce šesti měsíců. --- [Právní Analýza](https://pravnianalyza.cz/) -- AI vyhledávání v české judikatuře.