o neplatnost usnesení shromáždění ze dne 25. 2. 2021, o odvolání navrhovatelky proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 3. 8. 2023, č. j. 79 Cm 138/2021-39

1. Návrhem doručeným soudu prvního stupně dne 27. 7. 2021 se navrhovatelka vůči [Jméno advokáta B] (dále jen „společenství“) domáhala, aby soud rozhodl, že neplatná jsou usnesení shromáždění společenství ze dne 25. 2. 2021.

2. Navrhovatelka uvedla, že z pozvánky na shromáždění nebylo jednoznačně zřejmé, zda se shromáždění má konat fyzicky nebo bude hlasováno per rollam. Tyto formy se navzájem vylučují, a proto způsob konání musí být uveden již v pozvánce. V době konání shromáždění platila mimořádná opatření vlády v době epidemie koronaviru. Shromáždění se sice konat mohlo, avšak pouze za účasti nejvýše 10 osob, přičemž dům má 14 jednotek. Pokud by se tedy shromáždění zúčastnili všichni vlastníci, bylo by nařízení porušeno. Navrhovatelka se cítila ohrožena nákazou a pozastavuje se nad tím, proč se shromáždění nekonalo per rollam. Navrhovatelka žádala společenství o doplnění podkladů tak, aby se mohla zúčastnit v zastoupení a udělit zástupci pokyny pro hlasování. Na její emailem zaslanou žádost předsedkyně společenství odpověděla, ať ji podá písemně, přestože společenství běžně se členy komunikuje emailem. Navrhovatelka považovala vymezení bodů pozvánky za neurčité, zejména pokud jde o bod „úprava fondu oprav“. Taková formulace nesplňuje požadavek, aby pozvánka byla formulována tak, aby se vlastník mohl rozhodnout, zde se shromáždění zúčastní, zda si zvolí zástupce a jaké mu dá pro hlasování instrukce. Výsledkem hlasování bylo zvýšení příspěvku do fondu oprav na 27 Kč/m2, s čímž navrhovatelka nesouhlasí. Za naprosto nepřípustné potom navrhovatelka považovala další rozhodnutí, kterým byla se zpětnou účinností od 1. 1. 2019 položka odměny (112 Kč měsíčně) ponechána ve fondu oprav. Dále byl na shromáždění projednán úklid vnitřních prostor, který původně nebyl na programu.

3. Společenství ve svém vyjádření uvedlo, že navrhovatelka byla na shromáždění řádně pozvána, nezúčastnila se jej a není tedy přehlasovaným vlastníkem. Společenství dodrželo všechna opatření pro boj s nákazou koronavirem, které konzultovalo s hygienickou stanicí.

4. Soud prvního stupně napadeným usnesením návrh zamítl (výrok I.) a společenství přiznal náhradu nákladů řízení (výrok II.). Po skutkové stránce zjistil, že navrhovatelka je vlastníkem bytové jednotky v domě, který má celkem 14 jednotek a je ve správě společenství. Podle stanov společenství se shromáždění svolává písemnou pozvánkou zaslanou nejméně 15 dnů před jeho konáním, usnášeníschopné je při přítomnosti většiny členů s většinou hlasů a pro přijetí usnesení se vyžaduje většina hlasů přítomných. Dne 5. 2. 2021 byla vytvořena pozvánka na shromáždění, které se mělo konat dne 25. 2. 2021 od 17 hodin v zasedací místnosti v suterénu domu, venku u zadního schodiště vzhledem k aktuální epidemiologické situaci, nebo per rollam (bez bližšího popisu korespondenční volby). Na programu bylo (1) zahájení, (2) schválení programu, (3) volba zapisovatele, (4) úprava fondu oprav, (5) diskuse a (6) závěr. Pozvánka byla rozeslána vlastníkům jednotek emailem a vyvěšena na domovní vývěsce. Shromáždění se zúčastnilo 85,7 % vlastníků (12 ze 14). Navrhovatelka se nezúčastnila. Schůze probíhala ve venkovních prostorách zadního schodiště. V rámci bodu 4 bylo jednomyslně rozhodnuto, že s účinností od 1. 1. 2021 do 31. 3. 2021 bude položka odměny ponechána ve fondu oprav (112 Kč měsíčně), za totéž období bude položka STA vrácena na vyúčtování za rok 2020, celkem 189 Kč a s účinností od 1. 4. 2021 bude příspěvek do fondu oprav zvýšen na 27 Kč/m2 měsíčně. V rámci bodu 5 byl schválen harmonogram úklidu společných prostor domu. Emailem ze dne 16. 2. 2021 vznesla navrhovatelka připomínky ohledně nedostatků pozvánky a absence podkladů. Požádala o poskytnutí informací a dokumentů vztahujících se k účetnictví a uvedla, že se pravděpodobně nebude moci zúčastnit shromáždění a chtěla by pověřit zástupce. Žádala, aby společenství využilo možnosti rozhodnout mimo zasedání s tím, že prezenční zasedání považuje za hazard s životy a zdravím členů společenství. Předsedkyně společenství reagovala sdělením, aby si navrhovatelka podala žádost písemně.

5. Po právní stránce soud prvního stupně odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022, podle kterého je i po 1. 7. 2020 pro úspěch návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků jednotek třeba naplnění tří podmínek, a to včasnost podání návrhu (v tříměsíční lhůtě ode dne, kdy se navrhovatel o usnesení dozvěděl), postavení navrhovatele jako přehlasovaného vlastníka a důležitý důvod. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že navrhovatelka byla na shromáždění řádně pozvána, přičemž jí muselo být zřejmé, že pokud by se mělo rozhodovat mimo zasedání, musely by vlastníkům být v dostatečném časovém předstihu oznámeny podrobné informace, jak bude hlasování probíhat. Námitku neurčitosti místa konání považoval soud prvního stupně za účelovou. Byla-li navrhovatelka řádně pozvána a neuvedla-li žádné vážné okolnosti, které by jí bránily v účasti, není přehlasovaným vlastníkem, neboť tím je jen vlastník, který se zúčastní shromáždění a hlasuje proti napadenému usnesení. Navíc by v případě napadených usnesení nebyl dán důležitý důvod, který není v případě zvýšení příspěvků do fondu oprav dán za situace, kdy schválená výše příspěvku je průměrná až podprůměrná.

6. Proti tomuto usnesení podala odvolání navrhovatelka. Podle navrhovatelky byla pozvánka „nastavena“ na tři různé varianty, a to prezenčně v zasedací místnosti, prezenčně u zadního schodiště a per rollam. Tyto varianty se navzájem vylučují a z ničeho neplyne, která z nich má být primární. Závěr soudu prvního stupně, že varianta per rollam byla až poslední, je tento závěr nepodložený. Po vlastníkovi nelze požadovat, aby detektivní prací zjišťoval, která ze tří možností vlastně platí. Pozvánka tak neobsahuje jednu ze základních náležitostí, a to konkrétní určení místa konání. Přehlasovaným vlastníkem potom není ten, kdo nebyl pozván řádně a v souladu se stanovami. Absence řádného předvolání je potom důvodem zrušení napadeného usnesení bez ohledu na to, o jak podstatné otázce se hlasovalo. Navrhovatelka zpochybnila i závěr soudu prvního stupně, podle kterého bylo shromáždění konáno v souladu s protiepidemickými opatřeními, s tím, že soud prvního stupně neuvedl, jaká opatření v době konání shromáždění vlastně platila. Bez znalosti poměrů konkrétního společenství nelze podle navrhovatelky činit závěr o přiměřenosti výše příspěvku do fondu oprav. Za protiprávní považuje navrhovatelka rozhodnutí o zahrnutí odměn do fondu oprav se zpětnou účinností. Navrhovatelka poukazuje na nesmyslné rozúčtování příspěvků do fondu oprav, které znevýhodnilo menší bytové jednotky proti větším, na nezákonné vyplácení odměn výboru a další dlouhodobé nedostatky fungování společenství. Dále navrhovatelka uvedla, že se v době konání shromáždění musela starat o osobu blízkou, kterou nechce uvádět, a zopakovala svou argumentaci o neurčitosti bodu „fond oprav“ v pozvánce. Navrhovatelka navrhla, aby odvolací soud napadené usnesení změnil a návrhu vyhověl.

7. Společenství se ve svém vyjádření ztotožnilo se závěry soudu prvního stupně. Pozvánku považovalo za jasnou s tím, že hlasování per rollam připadalo do úvahy jen v případě nemožnosti konání shromáždění nebo jeho neschopnosti se usnášet. Společenství navrhlo potvrzení napadeného usnesení.

8. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání bylo podáno včas osobami k tomu oprávněnými, přezkoumal napadené usnesení a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

9. Odvolací soud má za to, že soud prvního stupně provedl dostatečné dokazování a provedené důkazy řádně vyhodnotil. Z jeho skutkových zjištění proto odvolací soud v dalších úvahách vychází.

10. Protože sporné usnesení shromáždění bylo přijato v prosinci 2022, je pro projednávanou věc rozhodné znění občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. po novele č. 163/2020 Sb. (dále jen „o. z.“).

11. Podle § 1209 o. z., je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká (odstavec 1). Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá (odstavec 2).

12. Podle § 1221 o. z. nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích (odstavec 1). Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění (odstavec 2).

13. Podle § 258 o. z. každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku. Podle § 259 o. z. právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.

14. Soud prvního stupně správně vyšel ze závěrů Nejvyššího soudu, učiněných v usnesení ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022: „Z novelizovaného znění ustanovení § 1209 o. z. vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se - stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy - domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak - na rozdíl od dřívější právní úpravy - může výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v ustanovení § 1209 odst. 2 o. z. Z porovnání dosavadního a novelizovaného znění § 1209 o. z. však nelze dovodit, že by úmyslem zákonodárce bylo cokoli měnit na stávajícím nastavení (včetně nastavení judikaturního) předpokladů, za kterých má vlastník jednotky právo se domáhat u soudu vydání rozhodnutí v uvedené záležitosti návrhem podle § 1209 odst. 1 o. z. I nadále, resp. o to více v poměrech aktuální právní úpravy, která zčásti změnila (možná rozšířila) možnosti zásahu veřejné moci (soudu) do soukromoprávních vztahů, proto platí, že institut upravený v ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. lze připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je pak dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.“ V usnesení ze dne 1. 11. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3020/2023, potom Nejvyšší soud vztáhl uvedená kritéria i na návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků. Jinak řečeno, i vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění se podle Nejvyššího soudu může domáhat jen přehlasovaný vlastník a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod, resp. jde-li o důležitou záležitost.

15. Ustálená judikatura považuje za přehlasovaného jen toho vlastníka, který se zúčastnil hlasování o napadeném usnesení, hlasoval proti, avšak byl přehlasován většinou hlasů ostatních vlastníků. Výjimkou jsou případy, kdy vlastníkovi v účasti zabránily vážné zdravotní nebo jiné osobní důvody a situace, kdy se vlastník shromáždění neúčastnil, protože nebyl řádně předvolán (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 8. 2022, sp. zn. 26 Cdo 189/2022, nebo navrhovatelkou citované usnesení téhož soudu ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 810/2019).

16. Za situace, kdy se navrhovatelka shromáždění nezúčastnila, zabýval se soud prvního stupně správně námitkou navrhovatelky, že nebyla na shromáždění řádně pozvána, neboť pozvánka nebyla určitá v určení místa konání ani ve formulaci programu (zejména pokud jde o bod o úpravě fondu oprav).

17. Podle ustálené judikatury „pozvánka tedy musí vlastníkům jednotek poskytnout dostatečné informace nezbytné k tomu, aby se dozvěděli nejen kdy a kde se bude zasedání konat, ale také jaké záležitosti se budou projednávat, tak, aby se mohli (v dostatečném časovém předstihu) na zasedání připravit se znalostí věci a aby mohli uvážit, jak budou o záležitostech, které jsou na programu jednání, hlasovat, případně zda a komu udělí plnou moc k účasti na shromáždění a jaké svému zmocněnci udělí pokyny, aby za ně hlasoval“ (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2024, sp. zn. 26 Cdo 778/2023).

18. Odvolací soud k tomu uvádí, že pozvánka na shromáždění vlastníků jednotek je právním jednáním společenství adresovaným vlastníkům. K závěru o jeho neurčitosti může soud dospět až tehdy, nepodaří-li se jeho obsah zjistit ani výkladem. Právní jednání je třeba vykládat podle § 556 o. z.: Co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. (odstavec 1) Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odstavec 2). Z provedeného dokazování nevyplynulo, a účastníci ani netvrdili, že by praxe zavedená při svolávání shromáždění společenství byla odlišná od praxe běžné. Soud prvního stupně tedy správně obsah pozvánky vyložil tak, jak by pozvánce rozuměla osoba průměrného rozumu (§ 4 odst. 1 o. z.) v postavení člena společenství.

19. Průměrnému členu společenství je i podle odvolacího soudu známo, že rozhodnutí mimo zasedání (per rollam) musí předcházet rozeslání návrhu usnesení s výzvou, aby o návrhu vlastníci hlasovali (§ 1211 odst. 1 a 3 o. z.). Jestliže tedy společenství spolu s pozvánkou, ani později, nerozeslalo vlastníkům návrh usnesení s výzvou k hlasování, muselo být navrhovatelce zřejmé, že per rollam se rozhodovat nebude a že shromáždění proběhne prezenčně. Stejně tak účasti navrhovatelky nebránila ani skutečnost, že v pozvánce byla uvedena dvě místa konání, tj. v zasedací místnosti ve sklepě nebo na zadním schodišti. Jedná se totiž o dvě místa v téže budově, navíc zjevně nepříliš rozsáhlé (bytový dům o 14 jednotkách), ve které může vlastník jednoduše a v krátké době navštívit obě označená místa konání a ověřit si, na kterém z nich se vlastníci skutečně sešli. Odvolací soud přihlédl i k situaci, která panovala v době pandemie koronaviru, kdy se protiepidemická opatření neustále měnila, přičemž byla často vyhlašována v médiích pouze několik hodin před nabytím jejich účinnosti. Za této situace je namístě i výklad zastávaný společenstvím, že hlasování per rollam bylo v pozvánce uvedeno pro případ, že fyzické (prezenční) shromáždění nebude protiepidemickými opatřeními povoleno. Výbor se při svolání prostě snažil řešit situaci, kdy nebylo zřejmé, zda některé z uvedených míst konání splní podmínky dané právě platnými protiepidemickými opatřeními.

20. K tomu odvolací soud doplňuje, že v době konání shromáždění platilo usnesení vlády uveřejněné pod č. 61/2021 Sb., o přijetí krizového opatření, podle kterého byl sice omezen volný pohyb osob a konání shromáždění, avšak povolena byla zasedání orgánu právnické osoby, a to i za účasti více než 10, avšak méně než 50 osob, pokud používaly stanovenou ochranu dýchacích cest, dodržovaly rozestupy nejméně 2 metry a předložily potvrzení o negativním testu. Za účelem účasti na zasedání orgánu bylo povoleno i cestovat (s výjimkou doby od 21:00 do 04:59 hodin). Odvolací soud tedy uzavírá, že prezenčnímu konání shromáždění protiepidemická opatření nebránila.

21. Odvolací soud si rovněž dokáže lehce představit určitěji formulovaný bod pozvánky na shromáždění, než „úprava fondu oprav“. Přesto si průměrný vlastník jednotky pod takovou formulací představí nejčastěji právě zvýšení příspěvků do tohoto fondu. Odvolací soud proto uzavírá, že pozvánka, která byla navrhovatelce nesporně doručena (ostatně na ni ještě před shromážděním reagovala), nebyla do té míry neurčitá, aby to navrhovatelce znemožnilo zúčastnit se shromáždění a hlasovat na něm proti napadeným usnesením, a tím se stát přehlasovaným vlastníkem. Navrhovatelku tedy za přehlasovaného vlastníka považovat nelze.

22. Správný je potom i závěr soudu prvního stupně, že i kdyby byla navrhovatelka přehlasovaným vlastníkem, neměla by k podání návrhu na vyslovení neplatnosti napadených usnesení důležitý důvod. Žádné z přijatých usnesení totiž nezasahovalo do právního postavení vlastníků jednotek ani do podstaty předmětu vlastnictví jednotky z hlediska účelu jeho využití. Takovým usnesením zajisté nejsou usnesení o procesních otázkách shromáždění (volba zapisovatele a schválení programu), neboť jejich význam se vyčerpává po skončení dané schůze. Stejně tak nemá pro podstatu předmětu vlastnictví jednotky ani postavení vlastníků žádný význam usnesení o tom, jak bude účtováno o odměnách výboru a o nákladech na společnou televizní anténu, když navíc se v projednávané věci jednalo o marginální částky v řádu sta Kč měsíčně. Podle ustálené judikatury není důležitou záležitostí ani zvýšení příspěvků do fondu oprav, pokud nejde o extrémní zvýšení (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, a mnohá další). Se soudem prvního stupně lze jen souhlasit v tom, že příspěvek ve výši 27 Kč/m2 měsíčně byl i počátkem roku 2021 spíše nižším a rozhodně nikoli extrémním.

23. Vzhledem ke shora uvedenému odvolací soud usnesení soudu prvního stupně jako věcně správné potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

24. O nákladech odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 1 odst. 3 z. ř. s. ve spojení s § 224 odst. 1 a 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že jejich náhradu přiznal plně úspěšnému společenství. Náklady společenství sestávají z

a. odměny za zastupování advokátem spočívajícím v 2 úkonech právní služby (vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu) ze základu 50 000 Kč, podle § 9 odst. 4 písm. c) advokátního tarifu, vypočtené podle § 7 advokátního tarifu, ve výši 6 200 Kč,

b. 2 režijních paušálů podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu ve výši 600 Kč.