o vyslovení nicotnosti usnesení shromáždění vlastníků ze dne 19. 12. 2022, k odvolání všech navrhovatelů proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 6. října 2023 č. j. 66 Cm 157/2023-79,

1. Návrhem doručeným soudu prvního stupně dne 14. 3. 2023 se navrhovatelé vůči [adresa] (dále jen „společenství“) domáhali vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění společenství ze dne 19. 12. 2022, kterým shromáždění: a)zvolilo zapisovatelem [Anonymizováno], b) schválilo účetní závěrku za rok 2021, c) schválilo opravy a údržbu v rozsahu bodů 1-5, které předložil výbor v podkladech pro zasedání shromáždění s tím, že spoluvlastníci pozemku parc. č. [Anonymizováno] rozhodnou v samostatném rozhodnutí, d) schválilo znění předložené smlouvy o výkonu funkce společností [právnická osoba]., e) schválilo výborem předložené znění stanov vyjma článku XII odst. 7, který bude předmětem samostatného rozhodnutí spoluvlastníků pozemku parc. č. [Anonymizováno], k. ú. [adresa],[Anonymizováno]f) schválilo platbu dlouhodobé zálohy ve výši 40 Kč/m2 podlahové plochy měsíčně, a to od 1. 1. 2023. a dále se navrhovatelé domáhali určení nicotnosti rozhodnutí spoluvlastníků pozemku parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] o schválení dokončení instalace branky a pojezdové brány, dále schválení odvodnění vjezdu na pozemek a rekonstrukce plotu z uliční strany domu s tím, že spoluvlastník [právnická osoba] souhlasí s tím, že bude přispívat ve stejném poměru, jako přispívá na správu domu č. p. [Anonymizováno] a pozemku p. č. [Anonymizováno] k. ú. [adresa]. Ještě se domáhali určení nicotnosti rozhodnutí spoluvlastníků pozemku p. č. [Anonymizováno], k. ú. [adresa], o schválení pravidel užívání tohoto pozemku ve znění, které je obsaženo v předloženém návrhu stanov v čl. XII odst. 7 včetně grafického zobrazení parkovacích míst. Platnost tohoto rozhodnutí byla podmíněna úpravou opěrné zídky podél sjezdové cesty tak, aby byla rovnoběžná se stěnou domu přiléhající ke sjezdové cestě (severní strana domu) a zároveň rozšířením parkovací plochy o cca 1,2 až 1,5 m zámkovou dlažbou před bytovou jednotku č. 1.

2. Soud prvního stupně usnesením ze dne 29. 5. 2023 č. j. 66 Cm 85/2023-59, vyloučil návrhy na určení nicotnosti k samostatnému projednání.

3. Navrhovatelé namítli, že na program shromáždění byly zařazeny rovněž záležitosti zcela mimo působnost shromáždění, resp. společenství, a to konkrétně záležitosti týkající se pozemku parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] (dále též jen „pozemek“) - viz bod 5 a 6 zápisu ze shromáždění vlastníků konaného dne 19. 12. 2022. Dle stejné argumentace je zcela nerelevantní rovněž projednání záležitosti dle bodu 9 zápisu. Zásadní je skutečnost, že dle prohlášení vlastníka ze dne 12. 5. 1999 nespadá pozemek pod působnost společenství. Byť dotčený pozemek vlastní vlastníci totožní se členy společenství, je dle názoru navrhovatelů vyloučeno záležitost slučovat. Usnesení ohledně pozemku, která byla přijata shromážděním, je nezbytné považovat za nicotná.

4. Městský soud v Praze coby soud prvního stupně (dále též jen „soud“) oba návrhy na určení nicotnosti zamítl (výrok I. a II.) a dále rozhodl, že navrhovatelé jsou povinni nahradit společenství náklady řízení ve výši 3 400 Kč do tří dnů od právní moci usnesení k rukám advokátky [tituly před jménem] (výrok III.).

5. V odůvodnění uvedl, že pro posouzení důvodnosti návrhu navrhovatelů na vyslovení nicotnosti ve výroku uvedených rozhodnutí ve smyslu ustanovení § 245 o. z. se soud zabýval otázkou, zda se v daném případě jednalo o rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek jako nejvyššího orgánu účastníka. Navrhovatelům dal soud za pravdu, že shromáždění vlastníků jednotek rozhodně nemá pravomoc rozhodovat ve věcech podílového spoluvlastnictví pozemku, když tento pozemek není pozemkem, na němž byl zřízen bytový dům a není tedy společnou částí ve smyslu ustanovení § 1160 o. z. Nedospěl však, na rozdíl od navrhovatelů, k závěru, že by rozhodnutí v zápise ze shromáždění vlastníků označená pod body 6 a 9 byla rozhodnutími shromáždění vlastníků jednotek. Uvedená rozhodnutí byla v zápise jasně označena jako rozhodnutí spoluvlastníků pozemku parc. č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], nikoliv jako rozhodnutí shromáždění týkající se společných částí ve smyslu ustanovení § 1160 o. z. Před rozhodováním o záležitostech týkajících se tohoto pozemku, který je v podílovém spoluvlastnictví osob, jež jsou zároveň vlastníky bytových jednotek v bytovém domě č.p. [Anonymizováno] na adrese [adresa], předsedající shromáždění upozornil na to, že o záležitostech týkajících se tohoto pozemku bude rozhodováno samostatně rozhodnutím spoluvlastníků pozemků (viz bod 5 zápisu). O záležitostech tohoto pozemku, které lze považovat za běžnou správu společné věci ve smyslu ustanovení § 1128 o. z. když za případy mimořádné správy je třeba považovat situace spojené s výrazným zásahem do ekonomické podstaty společné věci, bylo rozhodováno zcela v souladu s ustanovením § 1128 odst. 1 o. z. ve spojení s ustanovením § 1126 odst. 2 o. z., kdy rozhodnutí bylo schváleno nadpoloviční většinou spoluvlastníků, kdy hlasy byly počítány podle velikosti jejich podílů. Na faktu, že o záležitostech pozemku rozhodovali podíloví spoluvlastníci tohoto pozemku a ne shromáždění vlastníků jednotek, nic nemůže změnit ani fakt, že se tak stalo v průběhu shromáždění vlastníků jednotek; uvedené řešení bylo, dle názoru soudu zcela logické a praktické, v zájmu řádné správy pozemku ve spoluvlastnictví, když záležitosti týkající se tohoto pozemku byly projednány, za situace, kdy se sešli spoluvlastníci pozemku, byť primárně za jiným účelem (shromáždění vlastníků jednotek), a bylo třeba projednat správu společného pozemku, jehož užívání navíc bezprostředně souvisí s užíváním bytových jednotek jednotlivých spoluvlastníků tohoto pozemku. Pokud navrhovatelé argumentují tím, že u pozvánky na shromáždění vlastníků konané ne 19. 12. 2022 nebylo zřejmé, že bude rozhodováno o záležitostech pozemku, je třeba uvést, že v pozvánce byly uvedeny dostatečně určitě body, které mají být projednány a všem zúčastněným s ohledem na jejich znalost situace muselo být zřejmé, že instalace branky, pojezdové brány, odvodnění vjezdu na pozemek a oprava plotu z uliční strany domu se týkají pozemku parc. č. [Anonymizováno], když jiného pozemku se uvedené opravy a úpravy týkat nemohou. Námitka, že navrhovatelé nevěděli, že bude rozhodováno o správě pozemku parc. č. [Anonymizováno] je tak zcela účelová. Na uvedeném hodnocení soudu, tedy že rozhodnutí týkající se pozemku parc. č. [Anonymizováno] nebylo rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek, ale rozhodnutím podílových spoluvlastníků pozemku, nic nezmění ani fakt, že v návrhu změny stanov SVJ, která byla na tomto shromáždění projednávána, byl chybně včleněn odstavec týkající se právě pozemku parc. č. [Anonymizováno]. Toto lze považovat za pochybení se strany výboru, který změnu stanov připravil, které však bylo napraveno před schválením změny stanov; pro posouzení, zda rozhodnutí jsou ve výroku I. a II. rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek či podílových spoluvlastníků pozemku parc. č. [Anonymizováno], by však i toto pochybení bylo irelevantní. Vzhledem k uvedeným skutečnostem soud návrh navrhovatelů zamítl ve vztahu k oběma napadeným rozhodnutím. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř.

6. Proti usnesení soudu prvního stupně podali všichni navrhovatelé včasná odvolání shodného obsahu. V odvolání vznesli tyto stěžejní odvolací námitky:

1) Odvolatelé nesouhlasí s vyloučením této části návrhu k samostatnému projednání. Návrh podali nejen za účelem ochrany svých individuálních vlastnických práv a jejich právního postavení, ale zejména za účelem ochrany zákonnosti ve vnitřních poměrech společenství, když mají za to, že (dlouhodobě) dochází při fungování společenství k jednáním, která nejsou v souladu s úpravou stanov Společenství ani obecných právních předpisů.

2) Nicotnost předmětných usnesení shromáždění společenství ze dne 19. 12. 2022 odvolatelé dovozují z ustanovení § 245 in fine o. z. za použití ust. § 1221 odst. 1 o. z. Dle předmětného ustanovení se na usnesení přijaté v záležitosti, o které nemá daný orgán působnost rozhodnout, hledí, jako by nebylo přijato.

3) Odvolatelé se zásadně neztotožňují se skutkovým stavem, k němuž dospěl soud prvního stupně, a sice, že v rámci shromáždění společenství dne 19. 12. 2022 bylo vlastníky jednotek, kteří jsou zároveň podílovými spoluvlastníky pozemku, rozhodováno o záležitostech týkajících se tohoto pozemku.

a) Rozhodování vlastníků jednotek na shromáždění, tedy v rámci působnosti nejvyššího orgánu společenství vlastníků jednotek, a rozhodování spoluvlastníků nemovité věci představují dva zcela odlišné procesy, které nelze zaměňovat či slučovat do jednoho zápisu. Možnost sloučení obou procesů je zcela absurdní, když v takovém případě by mohli například společníci společnosti s ručením omezeným, kteří zároveň spoluvlastní rodinný dům, rozhodnout o správě spoluvlastněného domu na valné hromadě společnosti. Dle argumentace soudu prvního stupně by takové jednání bylo v pořádku vzhledem k tomu, že společníci společnosti jsou zároveň spoluvlastníky domu, a proto mohou rozhodovat o tomto rodinném domě i v rámci valné hromady za předpokladu, že toto následně alespoň uvedou v zápisu.

b) Soud prvního stupně přitom opírá toto zjištění pouze o zápis, když uvádí, že „Předsedající dále informoval o tom, že hlasování bude rozděleno do dvou rozhodnutí“ (viz bod 6 odůvodnění). Toto tvrzení uvedené v zápisu není pravdivé. To potvrzuje konkrétně pan [Anonymizováno], který byl na shromáždění společenství osobně přítomen, a právě on ostatní členy SVJ upozornil na problém „slučování záležitostí“. Dle odvolatelů byla uvedená proklamace ze strany výboru společenství v zápisu ze shromáždění společenství pouze účelově uvedena; ve skutečnosti na shromáždění společenství nedošlo k žádnému reálnému oddělení záležitostí společenství od záležitostí týkajících se pozemku. Naopak, předseda výboru byl touto informací ve skutečnosti vyloženě překvapen.

c) Ze zápisu - konkrétně bodu 5) a v něm formulovaného usnesení je rovněž zřejmé, že shromáždění v rámci přijatého usnesení schvalovalo opravy a údržby v rozsahu bodů 1-5, které předložil výbor společenství v podkladech pro zasedání shromáždění. Pokud by ovšem soud prvního stupně důkladně provedl důkaz - dokument Podklady pro shromážděni vlastníků dne 19. 12. 2022 (založeno ve spisu), musel by dojít k jednoznačnému závěru, že se jedná opravy konstrukcí, které se nachází na pozemku pare. č. [Anonymizováno], k.ú. [adresa], a tudíž shromáždění nenáleží o tomto rozhodovat ani přijímat v této věci jakákoli rozhodnutí. Právě i z již zmiňovaných Podkladů - konkrétně části ad 3) Schválení oprav a údržby - body 1-5 je možné jasně dovodit, že výbor společenství bez okolků směšuje záležitosti, které spadají do působnosti společenství s těmi, které by měly být rozhodovány spoluvlastníky pozemku a dle odpovídajících zákonných pravidel.

4) Bylo praxí společenství (kterou zavedl předchozí výbor společenství) projednávat záležitosti odděleně a vyhotovovat rovněž zvlášť zápisy ze shromáždění společenství a z jednání spoluvlastníků pozemku. Soud prvního stupně žádným způsobem blíže neodůvodnil, na základě jakých důkazů či tvrzení dospěl ke svému závěru, že projednání záležitostí společně bylo zažitou praxi, kterou měli členové společenství/ spoluvlastníci rozumně očekávat.

5) Nelze přisvědčit ani závěru soudu prvního stupně, dle kterého bylo z pozvánky na shromáždění společenství všem zřejmé, že budou projednávány také záležitosti týkající se pozemku. Námitku navrhovatelů, že tito nevěděli, že bude rozhodováno o správě předmětného pozemku dokonce označil soud prvního stupně za účelovou.

6) Žádný právní předpis nedává svolavateli shromáždění společenství pravomoc svolat schůzi spoluvlastníků nemovité věci, jež nenáleží k vlastnictví jednotek (z jejichž vlastnictví je dovozováno členství v daném společenství) a není ani společnou částí. Ani v projednávané věci neměl tedy statutární orgán společenství právo ze své funkce svolat spoluvlastníky pozemku pare. č. 773/1. Svolání obou schůzí má být vždy provedeno odděleně tak, aby se daní vlastníci jednotek, případně spoluvlastníci nemovité věci, mohli adekvátně připravit a přizpůsobit předmětu jednání případné zmocnění třetí osoby. K uvedenému však v projednávané věci nedošlo. Nelze přistoupit k dodatečnému „zhojení“ nedostatečného svolání schůzí tím, že se v zápisu ze shromáždění společenství uvede, že v určitém bodě hlasovali zúčastnění z jiného titulu.

7) Současně je naprosto nedostačující argumentace soudu prvního stupně, dle něhož je v zápisu dostatečně odděleno, které rozhodování je z titulu člena společenství a které z titulu spoluvlastnictví. Už samotná skutečnost, že je dokument pojmenován jako „Zápis ze shromáždění vlastníků jednotek [adresa]“, aniž by v úvodu byla uvedena zmínka o tom, že v jeden okamžik bude rozhodováno rovněž spoluvlastníky pozemku pare. č. [Anonymizováno], bez dalšího jednoznačně poukazuje na jasny záměr výboru společenství záležitosti sloučit.

7. Odvolatelé navrhli, aby odvolací soud usnesení soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení, popř. aby rozhodnutí změnil tak, že vyhoví návrhu navrhovatelů.

8. Vrchní soud v Praze jako odvolací soud přezkoumal odvoláním napadené usnesení soudu prvního stupně, a to i v rámci nařízeného jednání u odvolacího soudu, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

9. Primárně odvolací soud konstatuje, že soud prvního stupně provedl v dané věci dokazování v potřebném rozsahu, z provedených důkazů zjistil všechny pro věc relevantní skutečnosti a z nich učinil správné skutkové závěry. Věc posoudil soud prvního stupně správně též i po právní stránce, pročež se odvolací soud plně shoduje s jím uváděnými důvody rozhodnutí.

10. V daném případě je ze soudem prvního stupně provedených důkazů (především pozvánka ze dne 3. 12. 2022 na shromáždění vlastníků jednotek konané dne 19. 12. 2022 a zápis z tohoto shromáždění) naprosto zřejmé, že předmětné shromáždění resp. schůze shromáždění coby nejvyššího orgánu společenství o věcech týkajících se samotného pozemku č. [Anonymizováno] k.ú. [adresa] (viz. výše uvedený konkrétní pozemek a k němu se vztahující rozhodování) vůbec nejednala a nerozhodovala. Takovéto rozhodování není uvedeno ani ve výše jmenované pozvánce na shromáždění, ani v zápisu z předmětné schůze shromáždění. Naopak z toho zápisu jednoznačně vyplývá - viz. jeho bod 5) - citace : „…rozhodnutí týkající se opravy a údržby na společném okolí pozemku [Anonymizováno]…“, že v rámci tohoto bodu bylo schůzí shromáždění rozhodováno jen o „společném okolí“ předmětného pozemku a dále o opravě kanalizační jímky. Naopak, v rámci bodu 6. zápisu je uveden obsah rozhodnutí spoluvlastníků pozemku [Anonymizováno] k.ú. [adresa]. To kromě samotného obsahu tohoto bodu je dokumentováno i tím, že v rámci rekapitulace hlasování je uvedeno, že: „pro bylo 84,52% přítomných vlastníků, proti nikdo, 15,48% se zdrželo“. Naopak ohledně bodů 5, 7, 8 shromáždění bylo hlasováno podle hlasů - výsledky byly posuzovány dle schválení příslušným procentem hlasů /tedy hlasů členů společenství/, nikoli vlastníků /tedy vlastníků pozemku/. Především pak v rámci bodu 6. zápisu je výslovně uvedeno, že jde o „usnesení spoluvlastníků pozemku [Anonymizováno] k.ú. [adresa]“. Je tedy zcela jednoznačné, že jak fakticky, tak i právně bylo ohledně pozemku rozhodováno spoluvlastníky pozemku [Anonymizováno] k.ú. [adresa], přičemž nejde o rozhodnutí shromáždění, jemuž by samozřejmě takovéto rozhodování nepříslušelo (nemá působnost ve věci cizího pozemku rozhodovat), jak správně dovodil již soud prvního stupně. Podle § 555 odst. 1 o. z. se právní jednání posuzuje podle svého obsahu, přičemž obsahem rozhodování (viz bod 6 zápisu) bylo rozhodování spoluvlastníků o jimi vlastněném pozemku, nikoli členů společenství v rámci schůze shromáždění vlastníků jednotek. Shromáždění vlastníků jednotek konané dne 19. 12. 2022 tedy nepřijalo žádné usnesení ohledně předmětného pozemku [Anonymizováno] k.ú. [adresa], pročež nelze žádné rozhodnutí určovat soudem nicotným.

11. Pokud bylo odvolateli namítáno nedostatečné zjišťování skutkového stavu věci, pak toto zjišťování bylo, jak shora shrnuto, naprosto úplné, dostatečné a správně učiněné. V dané věci je totiž nutné si uvědomit, že předmětem řízení není přezkum rozhodnutí spoluvlastníků předmětného pozemku, ale „jen“ přezkum tvrzeného rozhodnutí shromáždění o tomto pozemku. Činil-li soud tedy dokazování, resp. zjišťování rozhodných skutečností „jen“ k tomu, zda a případně jak rozhodovalo ohledně předmětného pozemku shromáždění, činil správně. Jinak řečeno, vzhledem k předmětu tohoto řízení soud nepřezkoumával, zda rozhodování spoluvlastníků předmětného pozemku proběhlo řádně, zda vlastníci pozemku měli všechny nutné informace k dispozici a další okolnosti jejich informovanosti, resp. celého procesu jejich rozhodování. Soudem zjišťovaný a posuzovaný skutkový stav se v dané věci týkal jen toho, zda ohledně předmětného pozemku bylo rozhodováno shromážděním - tedy nejvyšším orgánem společenství, či nikoli. Pokud nikoli, jak správně uzavřel soud prvního stupně i soud odvolací, pak všechny jiné skutečnosti vážící se k rozhodování spoluvlastníků pozemku jsou pro dané řízení irelevantní. Soud prvního stupně proto ohledně zjišťování rozhodných skutečností v rámci dokazování nepochybil.

12. Jak již bylo shora částečně konstatováno odvolací soudem, platí, že předmětem daného řízení o určení nicotnosti navrhovateli tvrzeného rozhodnutí shromáždění společenství konaného dne 19. 12. 2022 je primárně posouzení, zda se skutečně jednalo o rozhodnutí shromáždění či nikoli. Nejde-li o jeho rozhodnutí, pak již není předmětem soudního přezkumu v tomto řízení způsob a parametry rozhodování spoluvlastníků předmětného pozemku o tomto pozemku. Ohledně dalších odvolacích námitek platí následující. Vyloučení dané věci k samostatnému projednání bylo nejenom logické a správné, leč je závazné, pročež samo o sobě nemůže být předmětem přezkumu. Ohledně pozvánky na shromáždění platí výše uvedené, a tedy že z ní bylo jednoznačně zřejmé, které věci týkající se společenství mají být projednávány, a contrario mezi ně nebylo zařazeno rozhodování ohledně předmětného pozemku, což jak samo o sobě, tak i v souvislosti s ostatními důkazy svědčí o tom, že rozhodování o pozemku nebylo činěno coby rozhodnutí shromáždění (ostatně nebylo ani na jeho programu). O vědomosti, resp. nevědomosti spoluvlastníků pozemku o rozhodování o pozemku soudy v tomto řízení nerozhodují, neboť neposuzují rozhodování spoluvlastníků pozemku, ale posuzují jen, zda předmětné rozhodnutí nebylo rozhodnutím shromáždění, a protože dospěly k závěru, že nebylo, pak nemohly vyslovit jeho nicotnost, což je podstatné i ve vztahu ke způsobu a okolnostem svolání vlastníků pozemku - je pro dané řízení irelevantní. Dále odvolací soud připomíná, že není vyloučeno, aby stejný okruh osob či okruh osob modifikovaný jen do jisté míry učinil více právních jednání, jsou-li společně přítomni po určitou dobu na jednom místě, pročež každé z těchto jednání se posuzuje samostatně, obstojí-li, jako tomu je v daném případě. Jak správně podotkl soud prvního stupně, je praktické i logické, aby sejdou-li se osoby, které jsou členy společenství a část z nich i spoluvlastníky pozemku nenáležejícího společenství resp. nejsoucímu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek - členů společenství, mohou tyto osoby nejenom jednat coby schůze shromáždění, ale jsou-li přítomny na jednom místě resp. příslušným způsobem se účastní rozhodování (viz korespondenční či jiný distanční způsob rozhodování i jen části z nich), nic nebrání tomu, aby rozhodovaly i z jiného právního titulu - spoluvlastníků pozemku. Může tak dojít ke dvěma či více samostatným právním jednáním, jako v daném případě - právní jednání - rozhodnutí (rozhodování) shromáždění coby nejvyššího orgánu společenství, a právní jednání - rozhodnutí spoluvlastníků pozemku z titulu spoluvlastnictví pozemku.

13. Ze všech výše uvedených důvodů odvolací soud podle § 219 o. s. ř. usnesení soudu prvního stupně potvrdil jako věcně správné, včetně akcesorického nákladového výroku.

14. Ohledně náhrady účelně vynaložených nákladů odvolacího řízení, v souladu se zásadou úspěchu ve věci (§ 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 o. s. ř. a § 1 odst. 3 z. ř. s.) platí, že jejich náhrada náleží úspěšnému účastníkovi (společenství). Navrhovatelé jsou tudíž povinni nahradit náklady odvolacího řízení účastníkovi. Ty sestávají z odměny advokáta za 1 úkon právní služby v celkové výši 3 100 Kč (účast na jednání odvolacího soudu dne 13. 8. 2024). Za jeden úkon právní služby dle § 7 ve spojení s § 9 odst. 4, písm. c) vyhl.č. 177/1996 Sb. /dále jen „vyhláška“/ náleží odměna 3 100 Kč. Náhrada hotových výdajů činí za jeden úkon právní služby dle ust. § 13 odst. 3 vyhlášky 300 Kč, celkem se jedná o částku ve výši 3 400 Kč, jež jsou navrhovatelé povinni zaplatit k rukám advokáta coby zástupce účastníka - společenství (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).