o neplatnost usnesení shromáždění ze dne 16. 6. 2021, o odvolání navrhovatelky proti usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočky v Liberci, ze dne 2. 11. 2023, č. j. 39 Cm 55/2023-255, ve znění usnesení ze dne 26. 3. 2024, č. j. 39 Cm 55/2023-270

1. Návrhem doručeným Okresnímu soudu v Liberci dne 3. 8. 2021, opraveným dne 13. 9. 2021, se navrhovatelka vůči [adresa] (dále jen „společenství“) domáhala, aby soud rozhodl, že usnesení 4, 5 a 6, která jsou dle tzv. hlasovacího formuláře neoddělitelná, a usnesení 7 shromáždění vlastníků ze dne 16. 6. 2021 jsou neplatná. Uvedenými usneseními měly být schváleny revize plynových zařízení v bytech na náklady SVJ, úvěr pro financování, zhotovitel a stavební dozor pro rekonstrukci elektroinstalace v domě. Navrhovatelka namítala, že formulace pozvánky, hlasovacího formuláře a zápisu vykazují zásadní rozpory, přičemž úvěr, realizační firma ani další položky nejsou konkretizovány. O obsahu přijatých usnesení jsou pochybnosti. Dále navrhovatelka namítala, že v domě nemá 13 bytových jednotek zaveden plyn a jen 36 z 61 bytů má na chodbách úložné skříně. Navrhovatelka považovala za nemravné, aby se i vlastníci ostatních 25 bytů podíleli na výměně těchto skříní. Rovněž namítala, že společenství tíží dluh přes 12 milionů Kč a že objem zakázky je nesmyslně předimenzovaný. Navrhovatelka měla pochybnosti, zda výběr zhotovitele proběhl na základě seriózního výběrového řízení se zřetelem na obvyklou cenu a skutečné zájmy společenství, zejména za situace, kdy společenství získalo jen jedinou nabídku. Podle navrhovatelky by při omezení nadbytečných prací (např. umístění elektroinstalace do podhledů) bylo možné snížit cenu prací ze schválených 9,5 milionu Kč na 4,6 milionu Kč.

2. Navrhovatelka doplnila podáním došlým Okresnímu soudu v Liberci 13. 9. 2021 svá tvrzení o další námitky. Především namítala, že společenství nezveřejnilo k programu shromáždění relevantní podklady, že formulář pro hlasující per rollam, který je svým obsahem zmocněním předsedy k hlasování na shromáždění, neumožnil zdržet se hlasování. Shromáždění neschválilo plán a rozpočet oprav, pročež nemělo hlasovat ani o schválení zhotovitele projektu.

3. Rozsudkem ze dne 22. 7. 2022, č. j. 18 C 241/2021-182, Okresní soud v Liberci návrh zamítl. K odvolání navrhovatelky Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka v Liberci, usnesením ze dne 19. 4. 2023, č. j. 30 Co 299/2022-211, uvedený rozsudek zrušil a věc postoupil Krajskému soudu v Ústí nad Labem, pobočce v Liberci, jako soudu věcně příslušnému (dále jen „soud prvního stupně“).

4. Soud prvního stupně napadeným rozhodnutím návrh zamítl (výrok I.) a společenství přiznal proti navrhovatelce náhradu nákladů řízení (výrok II.).

5. Po skutkové stránce zjistil, že navrhovatelka byla na sporné shromáždění pozvána a byl sdělen program. S ohledem na situaci ohledně Covid-19 bylo možné hlasovat korespondenčně pomocí přiloženého formuláře. Per rollam však podle protokolu o hlasování hlasováno nebylo. Podle zápisu ze shromáždění bylo konstatováno, že bylo osloveno 9 stavebních firem a jako jediná zaslala nabídku firma [právnická osoba]. Po dohodě byla z nabídky vyjmuta výměna dveří skříní na chodbách a byla vysoutěžena nižší cena s dodavatelem [adresa]; celková cena je 7 020 201 Kč s DPH. Bude provedena výměna společné slaboproudé a silnoproudé elektroinstalace, instalace nového osvětlení ve společných prostorách, rekonstrukce vestibulů a výměna vchodových dveří za nové, ovládané dálkově s venkovními schránkami, společná optická síť a kolárna v místnosti, kde je aktuálně kočárkárna, výměna dveří společných skříní na chodbách. Dále byla schválena mimořádná revize rozvodů plynu a plynových zařízení, kdy dojde k výměně nevyhovujících hadic ke sporákům na náklady SVJ. Vlastníci byli ještě před shromážděním pozváni na informační schůzi na 2. 6. 2021. Soud prvního stupně provedl ještě množství dalších důkazů k průběhu výběrového řízení na zhotovitele rekonstrukce elektroinstalace a obvyklosti ceny. Tyto důkazy však nehodnotil.

6. Soud prvního stupně odkázal na § 1209 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a dospěl k závěru, že k podání návrhu chybí důležitý důvod. Již v době podání návrhu bylo hotovo 70 % schválených prací a v době rozhodnutí soudu prvního stupně byly tyto práce zcela dokončeny. Pokud by soud návrhu vyhověl, vyloučil soud prvního stupně možnost dům zbourat nebo uvést do původního stavu, a uzavřel, že by se nemohlo stát nic. Nové vedení společenství může podat proti starému vedení žalobu (zřejmě o náhradu škody - pozn. odvolacího soudu) bez ohledu na to, zda budou sporná usnesení shledána neplatnými. Tento argument považoval soud prvního stupně navíc za zjevnou spekulaci, neboť neexistuje žádná indicie, že by nové vedení společenství chtělo takovou žalobu podat. Stejně tak za nedůvodnou považoval soud prvního stupně argumentaci navrhovatelky o předraženosti díla. Její obecný zmocněnec nabyl své přesvědčení z pozice internetového experta, když pod falešnou identitou oslovil konkurenční podnikatelské subjekty, které však dům ani projektovou dokumentaci neviděly. Ohledně napadeného bodu 7 potom navrhovatelka musela hlasovat pro, neboť pro hlasovali všichni přítomní, a není tedy oprávněna návrh podat.

7. Proti tomuto usnesení podala odvolání navrhovatelka. Soudu prvního stupně vytkla, že „doslova legalizuje trestnou činnosti žalované strany“. Výbor společenství podle ní nejednal s péčí řádného hospodáře a zneužil své povinnosti při správě cizího majetku, když v rozporu se stanovami společenství a usneseními shromáždění neprováděl či fingoval výběrová řízení na zhotovení projektové dokumentace rekonstrukce elektroinstalace, na zhotovitele prací a na stavební dozor. Soud prvního stupně jedná podle navrhovatelky předpojatě ve prospěch společenství, což plyne i z pejorativního vyjadřování v napadeném usnesení na účet obecného zmocněnce navrhovatelky. Navrhovatelka soudu prvního stupně vytkla, že neprovedl důkazy k objasnění skutečné ceny a způsobu provedení prací, zejména pak znalecké posouzení. Společenství ke škodě vlastníků, kteří nemají plynovou přípojku, provádělo za prostředky společenství revize soukromých plynových zařízení v soukromých bytech. Celková obnova skříní na chodbách mohla být realizována hospodárněji pouze úpravami a nátěry stávajících rozměrově upravených dveří. Podobně nehospodárný byl nákup osvětlení a umístění vedení v podhledech, jakož i vybourání ocelových rozvodných skříní, které mohly být pouze repasovány. Zachovány mohly být i původní plastové vchodové dveře. Navrhovatelka opět upozornila, že zápis ze shromáždění nekoresponduje s obsahem pozvánky, programem schůze ani s informacemi uvedenými v jiných zveřejněných písemnostech společenství, přijatá usnesení nejsou pravdivá. Plán a rozpočet oprav nebyly zveřejněny a vlastníci o nich na shromáždění nehlasovali. Hlasováno bylo pouze o provedení výběrového řízení a následně o údajném vítězi, společnosti Telmo. Navrhovatelka navrhla, aby odvolací soud napadené usnesení změnil a jejich návrhu vyhověl v plném rozsahu.

8. Společenství se ve svém vyjádření ztotožnilo se závěrem soudu prvního stupně, že navrhovatelka postrádá k podání návrhu důležitý důvod. Ohradilo se proti tomu, že by páchalo jakoukoli trestnou činnost nebo fingovalo výběrová řízení. Upozornilo, že vůči usnesení pod bodem 7 programu shromáždění není navrhovatelka přehlasovaným vlastníkem. Obhajovalo i rozhodnutí vyměnit rozvodné skříně a skoupit použitý typ osvětlení. Společenství navrhlo potvrzení napadeného usnesení.

9. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou, přezkoumal napadené usnesení a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné.

10. Odvolací soud předesílá, že řízení o vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků jednotek je řízením ve statusové věci právnické osoby podle § 85 písm. a) zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (dále jen „z. ř. s.“). Z toho plyne i označení účastníků v záhlaví.

11. Protože sporné usnesení shromáždění bylo přijato v červnu 2021, je pro projednávanou věc rozhodné znění občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. po novele č. 163/2020 Sb. (dále jen „o. z.“).

12. Podle § 1209 o. z., je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká (odstavec 1). Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá (odstavec 2).

13. Podle § 1221 o. z. nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích (odstavec 1). Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění (odstavec 2).

14. Podle § 258 o. z. každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku. Podle § 259 o. z. právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.

15. Podle závěrů Nejvyššího soudu, učiněných v usnesení ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022: „Z novelizovaného znění ustanovení § 1209 o. z. vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se - stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy - domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak - na rozdíl od dřívější právní úpravy - může výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v ustanovení § 1209 odst. 2 o. z. Z porovnání dosavadního a novelizovaného znění § 1209 o. z. však nelze dovodit, že by úmyslem zákonodárce bylo cokoli měnit na stávajícím nastavení (včetně nastavení judikaturního) předpokladů, za kterých má vlastník jednotky právo se domáhat u soudu vydání rozhodnutí v uvedené záležitosti návrhem podle § 1209 odst. 1 o. z. I nadále, resp. o to více v poměrech aktuální právní úpravy, která zčásti změnila (možná rozšířila) možnosti zásahu veřejné moci (soudu) do soukromoprávních vztahů, proto platí, že institut upravený v ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. lze připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je pak dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.“ V usnesení ze dne 1. 11. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3020/2023, potom Nejvyšší soud vztáhl uvedená kritéria i na návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků.

16. Jinak řečeno, pro naplnění kritéria důležitého důvodu není podstatná otázka, zda schválené usnesení již bylo realizováno, nýbrž zda shromáždění rozhodlo v záležitosti, která přímo zasahuje do právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu vlastnictví jednotky z hlediska účelu jejího využití. Ustálená judikatura přitom dovodila, že rekonstrukce domu v ceně v řádu milionů Kč, navíc financovaná úvěrem, za který vlastníci ručí (srov. § 1194 odst. 2 o. z.), do právního postavení vlastníků jednotek podstatným způsobem zasahuje, a představuje tak důležitou záležitost (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 6. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4386/2015). Navrhovatelka tedy měla důležitý důvod k přezkoumání usnesení o schválení smlouvy o dílo na rekonstrukci elektroinstalace a přijetí úvěru na financování takové rekonstrukce. Soud prvního stupně proto měl uvedená usnesení posoudit z toho hlediska, zda navrhovatelka je přehlasovaným vlastníkem, a byla-li by jím, zda jsou v rozporu se zákonem a stanovami.

17. Soud prvního stupně přitom přehlédl námitku navrhovatelky, že ze zápisu ze shromáždění ze dne 16. 6. 2021 není zřejmé, o čem vlastně shromáždění rozhodlo, a že obsah zápisu je nepravdivý, tj. neodpovídá skutečnosti. Přitom zejména z obsahu bodu 4 zápisu není ani podle odvolacího soudu zřejmé, jaké usnesení shromáždění vlastně přijalo, neboť obsah zápisu k tomuto bodu vyznívá spíše jako informace o rozsahu rekonstrukce a výsledku výběrového řízení. Přesto z protokolu o hlasování vyplývá, že o tomto bodu bylo hlasováno. Bude tedy především na soudu prvního stupně, aby se zabýval otázkou, jaké usnesení shromáždění vlastně schválilo, a bude-li to sporným, provedl k tomu potřebné důkazy.

18. Za podstatnou (a soudem prvního stupně rovněž zcela opomenutou) považuje odvolací soud dále námitku navrhovatelky, že vlastníkům nebyly před shromážděním k dispozici podklady k jednotlivým bodům programu. Tyto podklady přitom mají být podle § 1207 odst. 2 o. z. připojeny k pozvánce, nebo musí být v pozvánce uvedeno, kde a jak se s nimi vlastníci mohou seznámit. Pozvánka spolu s podklady musí vlastníkům umožnit, „aby se mohli (v dostatečném časovém předstihu) na zasedání připravit se znalostí věci a aby mohli uvážit, jak budou o záležitostech, které jsou na programu jednání, hlasovat, případně zda a komu udělí plnou moc k účasti na shromáždění a jaké svému zmocněnci udělí pokyny, aby za ně hlasoval“ (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2024, sp. zn. 26 Cdo 778/2023). Jinak řečeno, má-li být vlastníky schvalována tak zásadní záležitost, jako je rekonstrukce elektroinstalace spojená s dalšími úpravami společných prostor (např. výměnou vchodových dveří) financovaná úvěrem, musí mezi připojenými podklady být přinejmenším projekt rekonstrukce a podrobná cenová nabídka zhotovitele, plus rovněž návrh smluvních podmínek financující banky. Aby se vlastníci mohli kvalifikovaně rozhodnout, musí mít možnost prezentované nabídky prostudovat, zvážit jejich účelnost a hospodárnost a porovnat je s jinými.

19. Soud prvního stupně pominul i další podstatnou námitku navrhovatele, podle které shromáždění rozhodlo také o opravě částí domu, které jsou součástí jednotek samotných, nikoli společnými částmi (to se týká zejména části usnesení pod bodem 7 programu o výměně hadic k plynovým sporákům).

20. Podle § 1194 odst. 1 o. z. společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

21. Podle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

22. Právní subjektivita společenství je ze zákona omezena na správu domu a pozemku. Pokud by shromáždění přijalo usnesení o záležitosti, která do této působnosti nespadá, rozhodlo by mimo svoji působnost s tím následkem, že na takové usnesení by se hledělo jako na nepřijaté (§ 245 o. z., srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, uveřejněné pod R 98/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

23. Podle § 3063 o. z., nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů. Otázku vymezení bytové jednotky jako objektu vlastnického práva, včetně otázky, co vše je součástí jednotky, co je společnou částí domu a které společné části případně užívá výlučně jen některý vlastník jednotky, je tedy třeba posuzovat podle právní úpravy účinné v době, kdy bylo učiněno prohlášení vlastníka (k tomu srov. také usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1511/2019).

24. Soud prvního stupně tedy měl - na základě právní úpravy platné v době, kdy bylo učiněno prohlášení vlastníka - posoudit, zda hadice k plynovým sporákům, a podobně vestavěné skříně na chodbách, jsou součástí jednotek, nebo společnými částmi domu. Pokud by totiž shromáždění rozhodlo o opravě či rekonstrukci těch částí domu, které jsou součástí jednotek, a tedy výlučným vlastnictvím jednotlivých vlastníků jednotek, rozhodlo by mimo svou působnost. Sporná usnesení shromáždění by byla v této části nicotná podle § 1221 odst. 1 ve spojení s § 245 o. z. V takovém případě má soud i bez návrhu rozhodnout, že sporná usnesení (jejich oddělitelné části) nejsou usnesením shromáždění (§ 90 odst. 1 z. ř. s.).

25. Pro projednávanou věc naopak není podstatná otázka, zda byly všechny údajně schválené a provedené práce skutečně nezbytné a účelné a zda případně mohly být provedeny za nižší cenu. Tyto otázky by soud musel zvažovat jen tehdy, rozhodoval-li by podle § 1209 odst. 2 o. z. podle slušného uvážení o tom, zda má být schválená rekonstrukce provedena, případně v jakém rozsahu a za jakých podmínek. Za situace, kdy uvedená rekonstrukce již byla provedena (a úvěr na její úhradu zřejmě také poskytnut), však takové rozhodování již postrádá smyslu.

26. Skutečnost, že rekonstrukce již byla provedena, však nebrání přezkoumání otázky, zda o ní shromáždění rozhodlo v souladu se zákonem a stanovami společenství. „Účel právní úpravy řízení o vyslovení neplatnosti usnesení valné hromady společnosti je dvojí. Jednak poskytuje ochranu individuálním právům osob oprávněných domáhat se vyslovení neplatnosti usnesení valné hromady a jednak je zákonem předvídaným nástrojem obecné ochrany zákonnosti ve vnitřních poměrech společnosti, resp. souladu těchto vnitřních poměrů s autonomní úpravou provedenou“ v zakladatelském právním jednání, „a to s ohledem na širší kontext ochrany společnosti, resp. všech osob oprávněných takový návrh podat, jakož i dalších osob, jež mohou být těmito vnitřními poměry dotčeny.“ Tento závěr dopadá na všechny korporace (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 2. 2022, sp. zn. 27 Cdo 1510/2021, uveřejněné pod R 21/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

27. Ze shora uvedeného vyplývá, že ke zjištění skutkového stavu věci je třeba provést důkazy v rozsahu, který přesahuje účel odvolacího řízení (§ 213 odst. 3 o. s. ř.), neboť soud prvního stupně vzhledem k svému právnímu závěru o nedostatku důležitého důvodu ve věci provedl dokazování jen v omezeném rozsahu, a navíc provedené důkazy nezhodnotil. Odvolací soud proto napadené usnesení podle § 219 odst. 2 o. s. ř. zrušil a věc podle § 221 odst. 1 písm. a) o. s. ř. vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

28. Soud prvního stupně tedy především zjistí, jaká usnesení shromáždění pod body 4 až 7 programu přijalo, ověří, zda shromáždění při jejich schvalování nepřekročilo svou působnost, zda navrhovatelka je ve vztahu k nimi přehlasovaným vlastníkem a zda má k podání návrhu důležitý důvod (s přihlédnutím ke shora citované ustálené judikatuře o významu tohoto pojmu), a případně prověří, zda jsou napadená usnesení v rozporu se zákonem a stanovami v rozsahu námitek, které navrhovatelka uplatnila před uplynutím lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se dozvěděla o sporných usneseních.

29. Právní názor vyslovený v tomto usnesení je pro soud prvního stupně závazný (§ 226 odst. 1 o. s. ř.). O nákladech řízení rozhodne soud prvního stupně v konečném rozhodnutí ve věci (§ 224 odst. 3 o. s. ř.).