o neplatnost jednání výboru účastníka z 11. 4. 2022, o odvolání navrhovatele proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 27. 1. 2023, č. j. 67 Cm 10/2022-35

1. Návrhem doručeným soudu prvního stupně dne 11. 7. 2022 domáhal se navrhovatel (a původní navrhovatel b/ [tituly za jménem]), aby soud určil, že souhlas [adresa] (dále jen „společenství“), udělený výborem dne 11. 4. 2022 se stavební úpravou a nástavbou dokončené stavby za účelem užívání stavby jednotek č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] stavebníkem [Anonymizováno], je neplatný.

2. Navrhovatelé tvrdili, že jsou členy společenství a spoluvlastníky budovy č.p. [Anonymizováno] v kat. území [adresa] (dále jen „dům“). [Anonymizováno] (dále jen „stavebník“) provedl v domě podle navrhovatelů stavební práce, a to neoprávněně, neboť neměl stanovami vyžadovaný souhlas všech spoluvlastníků se stavebními úpravami společných částí domu. Stavebník si neoprávněně uzmul společné části domu a zasáhl do nich, přestože podle stanov společenství je k přijetí usnesení o změně stavby třeba souhlas všech členů. Stavebník navíc stavěl bez stavebního povolení, podle znaleckého posudku stavbou způsobil navrhovateli škodu ve výši 1 173 000 Kč. Společenství přes žádosti navrhovatelů i dalších členů nečinilo žádné kroky ke zjednání nápravy. Naopak vyslovilo se stavebními úpravami souhlas podle § 184a stavebního zákona, a to mimo schůzi shromáždění společenství. S uvedeným souhlasem požádal stavebník o dodatečné stavební povolení. Udělením souhlasu došlo k závažnému a mimořádnému zásahu do postavení navrhovatelů jako spoluvlastníků domu a do jejich majetku. Navrhovatelé jsou přesvědčení, že sporný souhlas udělený výborem společenství je neplatný, neboť k jeho udělení je třeba podle stanov společenství souhlasu všech členů společenství, a takový souhlas udělen nebyl. Účastníkům „schůze“ ze dne 13. 4. 2022 bylo sděleno, že k přijetí souhlasu stačí nadpoloviční většina všech členů, což je omyl, neboť takový souhlas postačuje v případě modernizace, rekonstrukce a opravy společných částí domu. Stavebními úpravami však došlo ke změně vnitřního uspořádání budovy a mělo dojít ke změně velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Proto měly být stavební práce odsouhlaseny všemi spoluvlastníky a měla být uzavřena smlouva o výstavbě. Navrhovatelé jsou přesvědčeni, že výbor společenství jedná v rozporu s dobrými mravy, řádně nehájí zájmy společenství a naproti tomu bezdůvodně zvýhodňuje stavebníka. Navrhovatelé považují samotný souhlas ze dne 11. 4. 2022 za rozhodnutí výboru společenství, neboť jim společenství nesdělilo, na základě jakého rozhodnutí souhlas udělilo.

3. Společenství upozornilo, že navrhovatelé se domáhají vyslovení neplatnosti právního jednání učiněného společenstvím, nikoli neplatnosti rozhodnutí výboru. Podle společenství sporné stavební práce nemají za následek změnu užívání domu ani velikosti spoluvlastnických podílů. Dochází pouze k rekonstrukci půdy, která je společnou částí domu ve výlučném užívání vlastníka jednotky. K takovým úpravám postačí souhlas nadpoloviční většiny členů společenství, který navrhovatelé nezpochybnili. Za takové situace nebylo nutné uzavírat smlouvu o výstavbě. Společenství navrhlo návrh zamítnout.

4. Soud prvního stupně napadeným usnesením zastavil řízení o návrhu původního navrhovatele b) (výrok I.), zamítl návrh ve věci samé (výrok II.) a společenství přiznal náklady řízení (výrok III.). Soud prvního stupně po provedeném dokazování uzavřel, že navrhovatel je vlastníkem jednotky č. [Anonymizováno] v domě, zatímco stavebník je vlastníkem jednotek č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno], že všechny jednotky jsou nebytovými prostory umístěnými v prvním nadzemním podlaží domu a že stavebník má právo výlučného užívání k části půdního prostoru nad svými jednotkami. Podle stanov společenství je k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby třeba souhlasu všech členů společenství. K modernizaci, rekonstrukci a opravám společných částí, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a velikost spoluvlastnických podílů, postačuje souhlas nadpoloviční většiny všech členů společenství. Dne 23. 8. 2021 vydal stavební úřad výzvu k bezodkladnému zastavení prací, na 21. 9. 2021 nařídil kontrolní prohlídku. Dne 22. 11. 2021 podal stavebník u stavebního úřadu žádost o dodatečné stavební povolení, dne 8. 12. 2021 přerušil stavební úřad řízení o odstranění stavby. Dne 11. 4. 2022 podepsal [tituly před jménem] jako předseda výboru společenství souhlas vlastníka stavby podle § 184a stavebního zákona se záměrem stavebních úprav a nástavby jednotek č. 799/30 a 799/31 stavebníkem. Dne 13. 4. 2022 byla na shromáždění vlastníků probírána stavba, bylo tvrzeno, že k vydání stavebního povolení stačí souhlas nadpoloviční většiny vlastníků a že stavebník předložil souhlas cca 60 % vlastníků. Proto byl stavebníkovi dán souhlas společenství.

5. Po právní stránce soud prvního stupně po zjištění, že návrh byl podán včas, konstatoval, že sporný souhlas podle § 184a stavebního zákona je jednostranným právním jednáním vůči stavebnímu úřadu. Fakticky tak navrhovatelé nenapadli rozhodnutí orgánu společenství, nýbrž právní jednání. Podle § 258 o. z. se však navrhovatelé mohli domáhat pouze přezkumu rozhodnutí výboru, nikoli však vyslovení neplatnosti právního jednání učiněného statutárním orgánem. Napadený souhlas tedy není rozhodnutím orgánu „spolku“ podle § 258 o. z.

6. Proti tomuto usnesení, a to jeho výrokům II. a III., podal odvolání navrhovatel. Soud prvního stupně podle něj nepřihlédl k tomu, že výbor společenství měl o udělení souhlasu se stavebními úpravami rozhodnout a že tak nikdy neučinil. To podle navrhovatele nemůže vést k tomu, že by se neměl jak bránit proti takovému absentujícímu rozhodnutí. Výbor společenství podle navrhovatele musel z povahy věci o udělení souhlasu rozhodnout - pokud tak formálně neučinil, nelze navrhovateli upřít možnost se proti takovému „rozhodnutí/jednání“ výboru bránit. Navrhovatel vytkl soudu prvního stupně i neprovedení výslechu svědků [Anonymizováno] a [Anonymizováno]. Odvolacímu soudu navrhl, aby napadené usnesení změnil tak, že návrhu vyhoví.

7. Společenství se k odvolání vyjádřilo tak, že souhlas podle § 184a stavebního zákona je právním jednáním, které se přezkoumává ve stavebním řízení. V projednávané věci lze zkoumat jen vady usnesení orgánu společenství, nikoli vady právního jednání. Uvedlo, že na návrhu výslechu svědků [Anonymizováno] a [Anonymizováno] již netrvá. Závěrem upozornilo, že souhlas s uvedeným stavebním záměrem byl učiněn už dříve, a proto by ani případné vady souhlasu nemohly na postavení navrhovatele nic změnit.

8. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací zjistil, že odvolání bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou, ale neshledal je důvodným. K tomu třeba dodat, že výrok I. napadeného rozsudku nebyl odvoláním napaden a nabyl tak samostatně právní moci; totéž se týká i výroku II. vůči původnímu navrhovateli b).

9. Odvolací soud rozhodl o odvolání bez jednání, neboť odvolací důvody se týkaly pouze právního posouzení věci a společenství s tímto postupem souhlasilo (§ 214 odst. 3 o. s. ř.). Navrhovatel nereagoval na řádně doručenou výzvu k vyjádření, zda s rozhodnutím bez jednání souhlasí, ačkoli součástí výzvy bylo poučení, že nevyjádří-li se ve stanovené lhůtě, bude odvolací soud jejich souhlas předpokládat (§ 101 odst. 4 o. s. ř.).

10. Protože sporný souhlas byl vydán v dubnu 2022, je pro projednávanou věc rozhodné znění občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. po novele č. 163/2020 Sb. (dále jen „o. z.“).

11. Podle § 1209 o. z., je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká (odstavec 1). Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá (odstavec 2).

12. Podle § 1221 o. z. nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích (odstavec 1). Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění (odstavec 2).

13. Podle § 258 o. z. každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku. Podle § 259 o. z. právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.

14. Citované ustanovení § 1209 o. z. upravuje pouze přezkum usnesení shromáždění vlastníků. Nejvyšší soud v usnesení ze dne 10. 3. 2020, sp. zn. 27 Cdo 4639/2018, dovodil, že usnesení jiných orgánů společenství (tedy zejména výboru) mohou být přezkoumána za přiměřeného použití (§ 1221 o. z.) právní úpravy spolku (tj. § 258 až 260 o. z.). Uvedený závěr dopadá i na právní úpravu účinnou od 1. 7. 2020, která možnosti přezkumu usnesení orgánů společenství vlastníků rozšířila.

15. Předmětem řízení o vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu právnické osoby podle § 258 o. z. (a obdobně i podle zvláštního § 1209 odst. 1 o. z.) je přezkoumání rozhodnutí orgánu právnické osoby, tj. přezkoumání rozhodnutí, kterým se vytváří vůle uvnitř právnické osoby. Předpokladem úspěchu navrhovatele v řízení podle § 258 o. z. je proto uvedení konkrétního rozhodnutí, které orgán společenství přijal, nebo to alespoň tvrdí (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 9. 2018, sp. zn. 27 Cdo 3439/2017).

16. V projednávané věci se však navrhovatel nedomáhá vyslovení neplatnosti konkrétního usnesení výboru společenství, nýbrž vyslovení neplatnosti souhlasu, který jménem společenství udělil dne 11. 4. 2022 předseda výboru [tituly před jménem] s dodatečným povolením stavebních úprav v domě. Otázka, zda výbor společenství předtím o udělení souhlasu rozhodl či nikoli, není pro projednávanou věci podstatná, neboť navrhovatel se nedomáhá vyslovení neplatnosti takového usnesení výboru.

17. Podle § 184a stavebního zákona č. 183/2006 Sb., ve znění od 1. 1. 2018, není-li žadatel vlastníkem pozemku nebo stavby a není-li oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný stavební záměr nebo opatření uskutečnit, dokládá souhlas vlastníka pozemku nebo stavby. Není-li žadatel o povolení změny dokončené stavby jejím vlastníkem, dokládá souhlas vlastníka stavby. K žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo (odstavec 1). Souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentace (odstavec 2).

18. Smysl a účel souhlasu společenství podle § 184a odst. 2 stavebního zákona vysvětlil Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 11. 5. 2022, sp. zn. 6 As 126/2020, uveřejněném pod č. 4359/2022 Sb. NSS, takto: „Jelikož souhlas je udílen pro účely stavebního řízení a nezakládá soukromoprávní oprávněnost stavby, je namístě aplikovat § 30 odst. 1 správního řádu ve spojení s § 21 odst. 1 o. s. ř. upravující jednání jménem právnické osoby ve správním řízení, a nikoliv soukromoprávní úpravu jednání za právnickou osobu (byť by mnohdy její aplikace vedla k obdobným závěrům). Za právnickou osobu tak bude souhlas udílet zpravidla dle § 21 odst. 1 písm. a) o. s. ř. člen statutárního orgánu; tvoří-li statutární orgán více osob, jedná za právnickou osobu předseda statutárního orgánu, popřípadě jeho člen, který tím byl pověřen; je-li předsedou nebo pověřeným členem právnická osoba, jedná vždy fyzická osoba, která je k tomu touto právnickou osobou zmocněna nebo jinak oprávněna. V případě společenství vlastníků je statutárním orgánem výbor nebo předseda společenství vlastníků, určí-li tak stanovy (§ 1205 odst. 1 věta druhá občanského zákoníku). Za společenství vlastníků tudíž bude souhlas udílet pověřený člen výboru nebo předseda. Takto udělený souhlas společenství vlastníků sám o sobě nezakládá oprávněnost stavebního záměru. To ovšem platí obecně pro jakýkoliv souhlas v režimu § 184a stavebního zákona. Bude na stavebníkovi, aby si vedle stavebního povolení opatřil i soukromoprávní titul k provedení stavby, pro což bude zpravidla nutné opatřit si rozhodnutí shromáždění. Podle § 1208 písm. e) bodu 2 občanského zákoníku totiž shromáždění rozhoduje o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení. Doložení tohoto rozhodnutí ovšem ve stavebním řízení požadovat nelze. Stavební zákon ostatně vyžadoval, aby k žádosti o stavební povolení bylo přiloženo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek [§ 110 odst. 2 písm. a) stavebního zákona ve znění účinném do 31. 12. 2017] jen do novelizace provedené zákonem č. 225/2017 Sb., kterou byl tento požadavek a obecně povinnost připojovat k žádosti o stavební povolení doklad o právu - zrušen. […] Ochrana vlastnického práva vlastníků jednotek, kteří by s realizací stavebního záměru nesouhlasili, je dostatečně zajištěna prostředky civilního práva. Přistoupí-li stavebník k realizaci stavebního záměru ve společných částech bez potřebného soukromoprávního titulu, a zejména bez rozhodnutí příslušného orgánu společenství vlastníků, mohou se vlastníci jednotek i společenství vlastníků domáhat soudní ochrany proti zásahům do společných částí (srov. rozsudky NS ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 287/2018, a ze dne 15. 9. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1583/2021, týkající se žaloby vlastníka jednotky proti společenství vlastníků v souvislosti se zásahem do společných částí). Proti rozhodnutím orgánů společenství vlastníků, které by stavební záměr schválily, se pak lze bránit návrhy podle § 258 či § 1209 občanského zákoníku, včetně návrhu, aby soud dočasně společenství vlastníků zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.“

19. Z uvedeného rozsudku, s jehož obsahem se odvolací soud ztotožňuje, tedy plyne, že sporný souhlas je čistě procesním úkonem v rámci stavebního řízení, který nezakládá žádná práva a povinnosti v oblasti práva soukromého. I kdybychom tedy návrh v projednávané věci posoudili jako návrh na určení neplatnosti právního jednání ve smyslu § 80 o. s. ř., postrádala by taková žaloba smysl, neboť vyhověním žalobě by se na právním postavení navrhovatele nic nezměnilo. Proti dodatečnému povolení sporných stavebních úprav se může navrhovatel bránit ve stavebním řízení. Má-li potom za to, že stavební úpravy zasáhly do jeho práv vlastníka jednotky, může se domáhat ochrany žalobou podle § 1175 ve spojení s § 1042 o. z., a i v případě, že stavba bude (byla) ve stavebním řízení dodatečně povolena, jak dovodil Nejvyšší soud v rozhodnutích citovaných Nejvyšším správním soudem shora.

20. Odvolací soud proto usnesení soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil v napadených výrocích II. a III. (§ 219 o. s. ř.). Správný byl i závěr soudu prvního stupně, že nebylo zapotřebí vyslýchat navrhované svědky, neboť vzhledem k právnímu názoru soudů obou stupňů by jejich výslech neměl žádný význam.

21. O nákladech odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 1 odst. 3 z. ř. s. ve spojení s § 224 odst. 1 a 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že jejich náhradu přiznal plně úspěšnému společenství. Náklady navrhovatele sestávají z

a. odměny za zastupování advokátem spočívajícím v 1 úkonu právní služby (vyjádření k odvolání) ze základu 50 000 Kč, podle § 9 odst. 4 písm. c) advokátního tarifu, vypočtené podle § 7 advokátního tarifu, ve výši 3 100 Kč,

b. 1 režijního paušálu podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu ve výši 300 Kč,

c. náhrady za 21 % DPH ve výši 714 Kč.