o neplatnost usnesení shromáždění vlastníků ze dne 27. 3. 2024, o odvolání navrhovatele proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 13. 11. 2024, č. j. 67 Cm 30/2024-56

1. Návrhem doručeným soudu prvního stupně dne 12. 4. 2024 se navrhovatel vůči [Jméno navrhovatele B] (dále jen „společenství“) domáhal, aby soud rozhodl, že neplatná jsou usnesení shromáždění společenství ze dne 27. 3. 2024, kterými byly doplněny do pořadu jednání shromáždění další body, byla schválena rekonstrukce kotelny dodavatelem [právnická osoba]. v ceně 161 000 Kč s DPH a byl zproštěn mlčenlivosti bývalý hmotněprávní opatrovník společenství [jméno FO]. Navrhovatel namítl, že o nově doplněných bodech nemělo být hlasováno, neboť nebyli přítomni všichni vlastníci, a že pro rozhodnutí o rekonstrukci kotelny nebyly k dispozici potřebné podklady. Navrhovatel měl za to, že nejprve měl statutární orgán navrhnout investiční akci a zdůvodnit její potřebu, následně měl být pověřen její přípravou včetně projektové dokumentace s vyhodnocením aktuálního stavu, dopadů změn, financování, výhodami různých řešení, a po jejím schválení měl provést výběrové řízení na dodavatele. Schválenou investici považoval navrhovatel za nepromyšlenou, přičemž hrozí, že nepřinese zlepšení.

2. Společenství ve svém vyjádření uvedlo, že o výměně kotle se v domě diskutuje už několik let, přičemž stávající kotel je na hraně životnosti a není hospodárný a zásobník na vodu trpí značnou korozí. Výbor se však rozhodl, a to i vzhledem k tomu, že usnesení o volbě výboru bylo napadeno návrhem na vyslovení jeho neplatnosti, v investici nepokračovat. Navíc schválená nabídka už není platná. Pro zařazení nových bodů na program shromáždění a pro zproštění mlčenlivosti [tituly před jménem] [jméno FO] hlasovali všichni přítomní včetně navrhovatele. Společenství má za to, že se podaným návrhem navrhovatel mstí za domnělé křivdy z doby, kdy sám byl předsedou výboru a rezignoval.

3. Soud prvního stupně napadeným usnesením návrh zamítl (výrok I.) a společenství přiznal náhradu nákladů řízení (výrok II.). Po skutkové stránce zjistil, že navrhovatel žádal dopisem z 9. 3. 2024 společenství o další podklady k bodu 2 pořadu jednání (rekonstrukce kotelny) a navrhl nové body k hlasování, a to zrušení hlasování o výběru zhotovitele a pověření statutárního orgánu k vypracování řádné zadávací/projektové dokumentace. Dne 27. 3. 2024 se konalo shromáždění vlastníků, které bylo usnášeníschopné. Pod bodem 1 bylo hlasování o zařazení nových bodů. Ohledně bodů a) a b) (nové body navržené navrhovatelem) byl pro pouze navrhovatel; usnesení nebylo přijato. Bod c) (tj. nový bod zproštění mlčenlivosti [tituly před jménem] [jméno FO]) byl schválen všemi hlasy. Pod bodem 2 bylo hlasováno o rekonstrukci kotelny, a to o nabídce [právnická osoba]., pro bylo 89,94 % hlasů. Pod bodem 5 bylo hlasováno o zproštění mlčenlivosti [tituly před jménem] [jméno FO]; pro byli všichni přítomní.

4. Po právní stránce soud prvního stupně odkázal na ustálenou judikaturu, podle které může návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků jednotek podat úspěšně jen přehlasovaný vlastník jednotky a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod. V případě společenství vlastníků obvykle převládá laický prvek, pro který by soud měl do poměrů společenství zasahovat zdrženlivě. Konstatoval, že návrh byl podán včas. K přezkumu usnesení pod bodem 1 o zařazení nových bodů na pořad jednání není důležitý důvod, neboť se jedná o procedurální otázku. V případě zařazení bodu o zproštění mlčenlivosti navíc navrhovatel hlasoval pro, a proto není přehlasovaným vlastníkem. Posledně uvedené platí i pro zproštění mlčenlivosti samotné. V případě usnesení o rekonstrukci kotelny navrhovatel netvrdil žádné důvody, pro které by uvedené usnesení bylo v rozporu se zákonem nebo stanovami, s výjimkou nedostatečné kontroly usnášeníschopnosti. Společenství vlastníků má však pouhých 7 jednotek, pročež kontrola usnášeníschopnosti není složitým procesem, a příchod dalšího vlastníka [jméno FO] byl v zápisu zaznamenán. Věcnou správnost rozhodnutí o rekonstrukci kotelny soud prvního stupně nepřezkoumával.

5. Proti tomuto usnesení podal odvolání navrhovatel. Uvedl, že laický prvek není důvodem pro rezignaci na dodržování právních norem. Stejně tak není v projednávané věci narušen princip proporcionality, jelikož vyhověním návrhu nedojde k zásahu do práv společenství nebo jeho členů, zatímco nevyhověním návrhu budou poškozena navrhovatelova práva spojená s členstvím ve společenství a vlastnictví jednotky. Navrhovatel se neztotožňuje s názorem, že soud nemá hodnotit správnost napadeného usnesení o rekonstrukci kotelny, nýbrž pouze jeho zákonnost. Zdůraznil nedostatek podkladů pro rozhodnutí za situace, kdy k pozvánce byly přiloženy jen hotové cenové nabídky, které nešlo jednoduše porovnávat a neobsahovaly ani základní informace či parametry důležité pro srovnání a rozhodování. Navrhovatel navíc o řádné podklady výslovně společenství žádal. Výbor vzal žádost na vědomí, aniž by jinak reagoval. Pokud by byly předloženy požadované podklady a investice konzultována s odborníkem, nehrozila by zbytečná investice v řádu cca 200 000 Kč pouze na základě tvrzení o rzi na kotelně, jež však v revizní zprávě uvedena není. Navrhovatel nerozporuje, že nějaký zásah může být potřeba, avšak na základě předložených podkladů o něm nelze zodpovědně rozhodnout. Investice nad 50 000 Kč spadají podle stanov do kompetence shromáždění. Ohledně ostatních bodů má navrhovatel za to, že jeho hlasování pro nemá vliv na samotnou zákonnost napadených usnesení. Do jeho práv a právního postavení bylo významným způsobem zasaženo, a proto je třeba tvrzené důvody pokládat za důležité. Navrhovatel navrhl, aby odvolací soud napadené usnesení změnil a návrhu vyhověl.

6. Společenství se ve svém vyjádření ztotožnilo se závěry soudu prvního stupně. Společenství navrhlo potvrzení napadeného usnesení.

7. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou, přezkoumal napadené usnesení a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

8. Odvolací soud doplnil dokazování o pozvánku na shromáždění vlastníků dne 27. 3. 2024. Na programu byla volba předsedajícího a zapisovatele, diskuse a hlasování o zhotoviteli rekonstrukce kotelny, zrušení účtu u České spořitelny a obeznámení členů s novým číslem účtu, obeznámení vlastníků s činností výboru, různé a závěr. Jako přílohy byly označeny nabídky na rekonstrukci kotelny od celkem pěti potencionálních zhotovitelů. Přílohou pozvánky byl formulář plné moci a dále uvedené cenové nabídky zpracované ve všech případech ve formě rozpočtu s popisem dodaného materiálu, včetně typu kotle a bojleru a jednotkových cen, a dále popisu a ocenění jednotlivých prací.

9. Řízení o přezkoumání usnesení shromáždění společenství vlastníků je řízením ve statusové věci právnické osoby podle § 85 písm. a) zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (dále jen „z. ř. s.“), a má charakter řízení nesporného.

10. Podle § 1209 o. z., je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká (odstavec 1). Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá (odstavec 2).

11. Podle § 1221 o. z. nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích (odstavec 1). Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění (odstavec 2).

12. Podle § 258 o. z. každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku. Podle § 259 o. z. právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.

13. Soud prvního stupně správně vyšel ze závěrů Nejvyššího soudu, učiněných v usnesení ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022: „Z novelizovaného znění ustanovení § 1209 o. z. vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se - stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy - domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak - na rozdíl od dřívější právní úpravy - může výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v ustanovení § 1209 odst. 2 o. z. Z porovnání dosavadního a novelizovaného znění § 1209 o. z. však nelze dovodit, že by úmyslem zákonodárce bylo cokoli měnit na stávajícím nastavení (včetně nastavení judikaturního) předpokladů, za kterých má vlastník jednotky právo se domáhat u soudu vydání rozhodnutí v uvedené záležitosti návrhem podle § 1209 odst. 1 o. z. I nadále, resp. o to více v poměrech aktuální právní úpravy, která zčásti změnila (možná rozšířila) možnosti zásahu veřejné moci (soudu) do soukromoprávních vztahů, proto platí, že institut upravený v ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. lze připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je pak dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.“ V usnesení ze dne 1. 11. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3020/2023, potom Nejvyšší soud vztáhl uvedená kritéria i na návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků. Jinak řečeno, vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění se podle Nejvyššího soudu může domáhat jen přehlasovaný vlastník a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod, resp. jde-li o důležitou záležitost.

14. Ustálená judikatura považuje za přehlasovaného jen toho vlastníka, který se zúčastnil hlasování o napadeném usnesení, hlasoval proti, avšak byl přehlasován většinou hlasů ostatních vlastníků. Výjimkou jsou případy, kdy vlastníkovi v účasti zabránily vážné zdravotní nebo jiné osobní důvody a situace, kdy se vlastník shromáždění neúčastnil, protože nebyl řádně předvolán (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 8. 2022, sp. zn. 26 Cdo 189/2022).

15. Soud prvního stupně proto správně uzavřel, že navrhovatel není přehlasovaným vlastníkem ohledně usnesení o zařazení bodu o zproštění mlčenlivosti bývalého opatrovníka společenství [tituly před jménem] [jméno FO] na pořad jednání, jako o jeho samotném zproštění mlčenlivosti, neboť na shromáždění hlasoval pro tyto návrhy. Stejně tak není důležitým důvodem, resp. důležitou záležitostí otázka zařazení nových bodů na pořad jednání shromáždění, neboť takové zařazení či nezařazení nezasahuje samo o sobě do právního postavení vlastníka jednotky ani do podstaty předmětu jejího vlastnictví. V projednávané věci to platí tím spíše za situace, kdy zrušení hlasování o výběru zhotovitele rekonstrukce kotelny a pověření výboru ke zpracování řádné zadávací, resp. projektové dokumentace zjevně souviselo s druhým bodem programu, kterým byla rekonstrukce kotelny, a tyto návrhy proto mohl navrhovatel přednést v rámci projednávání tohoto bodu programu jako protinávrhy k návrhu výboru, aniž by bylo předem potřeba schválit jejich zařazení na pořad jednání.

16. Judikatura soudů je dále ustálena v závěru, že běžná údržba v obvyklém rozsahu není zásahem do právního postavení vlastníků jednotek ani do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Naproti tomu velké rekonstrukce již do tohoto právního postavení a využívání jednotky zasahují, zvláště jsou-li financovány úvěrem (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 6. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4386/2015). V případě větších domů by investice v řádu cca 200 000 Kč důležitý důvod nepředstavovala. Odvolací soud však přihlédl k tomu, že společenství sestává z pouhých sedmi jednotek, a investice takového rozsahu proto předpokládá využití několikaletých úspor z fondu oprav. Vedle toho se - alespoň podle navrhovatelových tvrzení - jednalo i o otázku, jak bude dům vytápěn a jak bude zajištěna dodávka teplé vody. Tyto otázky jsou přitom pro komfort bydlení, které je podstatou využití jednotky, zásadní. Odvolací soud je proto toho názoru, že v případě rekonstrukce kotelny je dán důležitý důvod. Skutečnost, že navrhovatel hlasoval proti napadenému usnesení, byla ve věci nesporná.

17. Za podstatnou (a soudem prvního stupně opomenutou) považuje odvolací soud námitku navrhovatele, že vlastníkům nebyly před shromážděním k dispozici podklady k jednotlivým bodům programu. Tyto podklady přitom mají být podle § 1207 odst. 2 o. z. připojeny k pozvánce, nebo musí být v pozvánce uvedeno, kde a jak se s nimi vlastníci mohou seznámit. Pozvánka spolu s podklady musí vlastníkům umožnit, „aby se mohli (v dostatečném časovém předstihu) na zasedání připravit se znalostí věci a aby mohli uvážit, jak budou o záležitostech, které jsou na programu jednání, hlasovat, případně zda a komu udělí plnou moc k účasti na shromáždění a jaké svému zmocněnci udělí pokyny, aby za ně hlasoval“ (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2024, sp. zn. 26 Cdo 778/2023).

18. Odvolací soud je oproti navrhovateli toho názoru, že podklady přiložené k pozvánce na shromáždění jsou dostatečné pro kvalifikované rozhodnutí vlastníků. Jedná se totiž o standardní nabídky, které kvalifikovaní dodavatelé stavebních, instalatérských, elektroinstalačních apod. prací běžně zpracovávají a které obsahují rovněž podstatné údaje o typu a výkonu kotle i bojleru. Vlastníkům tak umožňují porovnání a výběr jednotlivých nabídek. Výbor společenství přitom navrhoval jednoduchou výměnu kotle, byť za modernější typ. Nejednalo se tedy o rekonstrukci, která by vyžadovala zpracování projektové dokumentace. Odvolací soud proto uzavřel, že zákon ani stanovy při svolávání shromáždění porušeny nebyly, a proto není dán důvod vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění o rekonstrukci kotelny.

19. Odvolací soud si je vědom závěrů usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 11. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2201/2023 (které nemohlo být s ohledem na datum vydání známo soudu prvního stupně): „Byť v bytovém spoluvlastnictví obecně platí, že rozhodování vlastníků jednotek je zpravidla založeno na tzv. majoritě, znamenající, že byla-li dodržena zákonná procedura přijímání a rozhodnutí bylo řádně přijato většinou, musí se menšina tomuto rozhodnutí podřídit, ačkoli s ním nesouhlasí (viz např. nález Ústavního soudu ze dne 13. 3. 2001 sp. zn. Pl. ÚS 51/2000), mohou výjimečně nastat situace, kdy bude namístě, aby soud zasáhl do rozhodování společenství a uspořádal právní poměry vlastníků jednotek podle pravidel slušného uvážení, a to zejména v situacích, kdy by rozhodnutí většiny, mohlo pro přehlasovaného vlastníka hrozit vážnou újmou. Odmítnutí soudní ochrany s poukazem na absolutně pojímaný princip majorizace by tak mohl vést k zjevné nespravedlnosti. Půjde-li o takový případ, bude soud postupovat (s účinností od 1. 7. 2020) podle § 1209 odst. 2 o. z. obsahujícího podobnou úpravu jako § 1139 o. z., který upravuje možnost zásahu soudu do rozhodování spoluvlastníků. Řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. je řízením, u něhož z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.). Tím je dána možnost soudu odchýlit se od podoby návrhu na vydání konkrétního rozhodnutí; soud sice bude vázán obsahovým vymezením rozhodnutí, které vlastník jednotky předložil soudnímu přezkumu, nicméně bude o něm moci rozhodnout odlišně od žalobního žádání (obdobně v poměrech § 1139 o. z., viz závěry vyjádřené např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 192/2017, uveřejněném pod číslem 5/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Bude-li se tedy vlastník jednotky v řízení podle § 1209 odst. 1, 2 o. z. domáhat návrhem na přezkum rozhodnutí přijatého shromážděním společenství vlastníků (jen) vyslovení neplatnosti tohoto rozhodnutí, může soud uspořádat právní poměry vlastníků jednotek podle pravidel slušného uvážení, dospěje-li k závěru, že je namístě zasáhnout do rozhodování společenství; a naopak budeli vlastník požadovat, aby soud zasáhl do vnitřních poměrů společenství a např. přijaté rozhodnutí nahradil, může soud vyslovit neplatnost přijatého rozhodnutí, bude-li mít za to, že jiný zásah není nezbytný.“

20. V projednávané věci společenství uvedlo, že rekonstrukce kotle se realizovat nebude, neboť schválená nabídka již není platná. Napadené usnesení tedy ani nemůže hrozit navrhovateli vážnou újmou, byť takovou újmu navrhovatel ani netvrdil. Tvrzení navrhovatele, že výměna kotle nemusí být potřeba a že vhodnější by byla celková rekonstrukce otopné soustavy, takovou újmu nepředstavuje, neboť navrhovatel netvrdí, že by komfort jeho bydlení schválenou výměnou kotle významně utrpěl. Pokud se navrhovateli na shromáždění nepodařilo ostatní vlastníky přesvědčit o správnosti jím navrženého postupu, musí se jejich rozhodnutí podřídit. Odvolací soud proto uzavírá, že není dán ani důvod ke změně sporného usnesení o výměně kotle.

21. Vzhledem ke shora uvedenému odvolací soud usnesení soudu prvního stupně jako věcně správné potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

22. O nákladech odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 1 odst. 3 z. ř. s. ve spojení s § 224 odst. 1 a 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že jejich náhradu přiznal plně úspěšnému společenství. Náklady společenství celkem činí 14 689,40 Kč a sestávají z

a. odměny za zastupování advokátem spočívajícím v 2 plnohodnotných úkonech právní služby (vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu) ze základu 113 000 Kč, podle § 9 odst. 4 písm. a) advokátního tarifu ve znění od 1. 1. 2025, vypočtené podle § 7 advokátního tarifu, ve výši 11 240 Kč,

b. 2 režijních paušálů podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, ve znění od 1. 1. 2025, ve výši 900 Kč,

c. náhrady za 21 % DPH ve výši 2 549,40 Kč.