o neplatnost usnesení shromáždění ze dne 23. 6. 2021, o odvolání společenství proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 22. 6. 2023, č. j. 73 Cm 183/2021-41

1. Návrhem doručeným soudu prvního stupně dne 23. 9. 2021 se navrhovatel vůči [adresa] (dále jen „společenství“) domáhal, aby soud rozhodl, že neplatná jsou usnesení shromáždění společenství ze dne 23. 6. 2021, eventuálně pro případ, že podmínky pro vyslovení neplatnosti těchto usnesení nejsou dány, aby tato usnesení zrušil.

2. Navrhovatel uvedl, že je vlastníkem jednotky č. [Anonymizováno] v domě spravovaném společenstvím a že na shromáždění dne 23. 6. 2021 hlasoval proti všem přijatým usnesením. Pozvánku na shromáždění obdržel navrhovatel elektronickou poštou 7. 6. 2021 s tím, že podklady budou zaslány na kontaktní emailové adresy a uveřejněny na webovém portálu společenství. Na portálu však podklady uveřejněny nebyly a členům byly zaslány po urgencích zčásti 18. 6. 2021 a zčásti až 22. 6. 2021. K jednotlivým schváleným usnesením navrhovatel dále uvedl, že účetní závěrky za rok 2019 a 2020 nezohledňují sporná vyúčtování služeb a že obsah změny stanov byl širší, než bylo uvedeno v pozvánce (např. výbor byl nahrazen předsedou, byla upravena působnost shromáždění a možnost rozhodovat mimo zasedání). Pokud by bylo soudem zrušeno usnesení o změně stanov, neobstojí samostatně usnesení o volbě orgánů společenství, které byly změnou stanov nově zavedeny. Navrhovatel brojí rovněž proti usnesení o zvýšení příspěvků do fondu oprav o 100 %, přičemž změna příspěvků do fondu nebyla uvedena v pozvánce.

3. Společenství ve svém vyjádření uvedlo, že s navrhovatelem vedlo či vede několik soudních sporů, včetně sporu o odstranění neoprávněné stavby. Právo navrhovatele na účast na shromáždění nemohlo být dotčeno. Všechny podklady byly členům společenství dostupné k nahlédnutí u výboru.

4. Soud prvního stupně napadeným usnesením „určil“, že usnesení přijaté shromážděním společenství dne 23. 6. 2021 jsou neplatná (výrok I.) a navrhovateli přiznal náhradu nákladů řízení (výrok II.).

5. Po skutkové stránce zjistil, že navrhovatel je vlastníkem bytové jednotky [Anonymizováno] v domě ve správě společenství. Shromáždění se podle stanov platných v době svolání svolává pozvánkou zaslanou všem členům na jimi sdělenou doručovací adresu a současně vyvěšenou na domovní nástěnce, a to nejméně 15 dnů předem. Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady, umožní svolavatel každému vlastníkovi včas se s nimi seznámit. Pozvánkou ze dne 31. 5. 2021 bylo svoláno shromáždění, na jehož programu bylo celkem 13 bodů. Pozvánka obsahovala upozornění, že podklady budou jednotlivým členům zaslány na kontaktní emailové adresy a uveřejněny na webovém portálu společenství. Pozvánka byla rozeslána emailem 7. 6. 2021 a byla vyvěšena i na vstupních dveřích domu. Emailem z 18. 6. 2021 byla členům rozeslána část podkladů, a to přehled hospodaření domu a účetní závěrka za rok 2020, cenová nabídka k anténě, k malování CR loftů a k malování schodišť a společných prostor. Dne 22. 6. 2021 byly rozeslány emailem zbývající podklady, a to další dokumenty k účetní závěrce za rok 2020, účetní závěrka za rok 2019, návrh nových stanov, návrh domovního řádu, nabídky na výkon funkce předsedy společenství, nabídky na výkon správy domu, návrh plánu běžných nákladů a investic na rok 2021. Následujícího dne se konalo shromáždění, kterého se zúčastnili členové disponující 76,4 % hlasů (včetně navrhovatelky), a byla přijata následující usnesení:

i. o volbě [Anonymizováno] předsedajícím a zapisovatelem,

ii. o schválení hospodaření a účetní závěrky za rok 2019,

iii. o schválení hospodaření a účetní závěrky za rok 2020,

iv. o schválení změny výše záloh,

v. o schválení nových stanov,

vi. o volbě společnosti [právnická osoba] správcem domu,

vii. o volbě [Anonymizováno] členem kontrolní komise,

viii. o volbě [tituly před jménem] členem kontrolní komise,

ix. o volbě [Anonymizováno] členem kontrolní komise,

x. o schválení výše odměny předsedy společenství,

xi. o schválení výše odměny správce domu,

xii. o schválení výše zálohy na správu domu,

xiii. o schválení zvýšení příspěvku do fondu oprav,

xiv. o schválení rozšíření kamerového systému o další kameru.

6. Po právní stránce soud prvního stupně dospěl k závěru, že navrhovatel je ve věci aktivně legitimován jako vlastník jednotky v domě spravovaném společenstvím a že návrh byl podán včas ve tříměsíční prekluzívní lhůtě. Zaslání podkladů 5 dnů, respektive dokonce jen 1 den před shromážděním nelze považovat za včasné, neboť členové byli zkráceni na svém právu seznámit se s podklady a vytvořit si na ně názor. Navíc společenství vůbec nezveřejnilo podklady na webovém portále společenství, ačkoli to avizovalo v pozvánce. Údajné zpřístupnění podkladů v kanceláři výboru nemůže uvedený rozpor se stanovami zhojit, zejména pokud o této možnosti nebyli členové informováni. Soud prvního stupně neshledal ani důvody pro nevyslovení neplatnosti sporných usnesení podle § 260 o. z.

7. Proti tomuto usnesení podalo odvolání společenství, které akcentovalo, že pozvánka na shromáždění byla řádně doručena všem členům a vyvěšena u vstupních dveří domu; společenství tedy postupovalo v souladu se stanovami. Navrhovatel měl možnost seznámit se s podklady a shromáždění se zúčastnil. Navrhovatel nemá k napadení sporných usnesení důležitý důvod, neboť mu účast na shromáždění nebyla znemožněna. Návrh navrhovatele ve skutkově shodné věci vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 65 Cm 80/2023 byl zamítnut. Napadené usnesení představuje přepjatý formalismus. Do právního postavení navrhovatele ani do podstaty předmětu vlastnictví z hlediska účelu jeho využití nebylo zasaženo; navrhovatel takový zásah ani netvrdil. Společenství navrhlo, aby odvolací soud napadené usnesení změnil a návrh zamítl.

8. U odvolacího jednání společenství doplnilo, že na shromáždění v roce 2024 bylo znovu schváleno usnesení o schválení účetní závěrky za rok 2020. Navrhovatel opět napadl toto usnesení u soudu.

9. Navrhovatel se vyjádřil u jednání odvolacího soudu tak, že účast na shromáždění je podmínkou podání návrhu. Navrhovatel se o shromáždění dozvěděl, avšak neměl včas k dispozici podklady. Volba statutárního orgánu a změna stanov představují vždy důležitý důvod pro napadení usnesení shromáždění. Navrhovatel považuje judikatorní výklad § 1209 o. z. za velmi restriktivní za situace, kdy členství ve společenství vlastníků jednotek je restriktivní a neposkytne-li vlastníkovi ochranu soud, je nucen jednotku prodat. Situace v SVJ je přitom zajisté cenotvorným faktorem. Navrhovatel navrhl potvrzení napadeného usnesení.

10. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou, přezkoumal napadené usnesení a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné jen částečně.

11. Odvolací soud zopakoval dokazování zápisem z předmětného shromáždění dne 23. 6. 2021, podle kterého byla společnost [právnická osoba], zvolena předsedou společenství. Stanovy byly změněny tak, že výbor byl nahrazen předsedou, do stanov byl nově zaveden kontrolní orgán (kontrolní komise) a byly stanoveny limity pro použití finančních prostředků společenství předsedou bez předchozího schválení společenstvím. Skutečnost, že navrhovatel hlasoval proti sporným usnesením shromáždění, nebyla mezi účastníky sporná. V ostatním odvolací soud vychází ze skutkového stavu, který zjistil soud prvního stupně.

12. Odvolací soud předesílá, že řízení o vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků je řízením ve statusové věci právnické osoby podle § 85 písm. a) zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (dále jen „z. ř. s.“), a má charakter řízení nesporného. Z toho plyne také označení účastníků řízení v záhlaví. Totéž platí i v případě návrhu na změnu usnesení shromáždění vlastníků.

13. Protože sporné usnesení shromáždění bylo přijato v červnu 2021, je pro projednávanou věc rozhodné znění občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. po novele č. 163/2020 Sb. (dále jen „o. z.“).

14. Podle § 1209 o. z., je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká (odstavec 1). Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá (odstavec 2).

15. Podle § 1221 o. z. nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích (odstavec 1). Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění (odstavec 2).

16. Podle § 258 o. z. každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku. Podle § 259 o. z. právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.

17. Soud prvního stupně přehlédl závěry Nejvyššího soudu v usnesení ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022: „Z novelizovaného znění ustanovení § 1209 o. z. vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se - stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy - domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak - na rozdíl od dřívější právní úpravy - může výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v ustanovení § 1209 odst. 2 o. z. Z porovnání dosavadního a novelizovaného znění § 1209 o. z. však nelze dovodit, že by úmyslem zákonodárce bylo cokoli měnit na stávajícím nastavení (včetně nastavení judikaturního) předpokladů, za kterých má vlastník jednotky právo se domáhat u soudu vydání rozhodnutí v uvedené záležitosti návrhem podle § 1209 odst. 1 o. z. I nadále, resp. o to více v poměrech aktuální právní úpravy, která zčásti změnila (možná rozšířila) možnosti zásahu veřejné moci (soudu) do soukromoprávních vztahů, proto platí, že institut upravený v ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. lze připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je pak dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.“ V usnesení ze dne 1. 11. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3020/2023, potom Nejvyšší soud vztáhl uvedená kritéria i na návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků. Jinak řečeno, i vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění se podle Nejvyššího soudu může domáhat jen přehlasovaný vlastník a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod, resp. jde-li o důležitou záležitost.

18. Ustálená judikatura považuje za přehlasovaného jen toho vlastníka, který se zúčastnil hlasování o napadeném usnesení, hlasoval proti, avšak byl přehlasován většinou hlasů ostatních vlastníků. Výjimkou jsou případy, kdy vlastníkovi v účasti zabránily vážné zdravotní nebo jiné osobní důvody a situace, kdy se vlastník shromáždění neúčastnil, protože nebyl řádně předvolán (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 8. 2022, sp. zn. 26 Cdo 189/2022, nebo ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 810/2019). Navrhovatele, který se hlasování zúčastnil a hlasoval proti, je tedy třeba považovat za přehlasovaného vlastníka. Odvolací soud souhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že návrh byl podán včas.

19. Ustálená judikatura potom dovozuje, že záležitostí, která zasahuje do právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití, není zásadně schválení účetních závěrek ani zvýšení příspěvků do fondu oprav, nejde-li o zvýšení extrémní (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3117/2022, s odkazy na další judikaturu). V případě zvýšení příspěvku do fondu oprav navrhovatel ani netvrdil, že by zvýšený příspěvek byl extrémní (zvlášť s ohledem na polohu a typ domu, který je luxusní nemovitostí). Podobně potom do právního postavení vlastníků jednotek ani do podstaty předmětu jejich vlastnictví nezasahují ani usnesení o volbě předsedajícího a zapisovatele shromáždění, o změně výše záloh na služby, o odměně správce nebo změně výše zálohy na tuto odměnu nebo o rozšíření kamerového systému o další kameru. Podmínka důležitého důvodu platí i pro úspěch návrhu na změnu těchto usnesení.

20. Naproti tomu usnesení o změně stanov a volbě statutárního orgánu zasahují do právního postavení vlastníků jednotek, a proto jsou podle ustálené judikatury důležitou záležitostí (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, uveřejněné pod R 98/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo rozsudek téhož soudu ze dne 25. 1. 2012, sp. zn. 26 Cdo 3706/2010, uveřejněný pod R 95/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

21. Odvolací soud se následně zabýval námitkou navrhovatele, podle kterého jsou usnesení o změně stanov a o volbě předsedy společenství neplatná, protože podklady pro hlasování o návrzích těchto usnesení byly členům rozeslány pouhý den před shromážděním.

22. Podle § 1207 o. z. statutární orgán svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka (odstavec 1 věta první). Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady týkající se pořadu zasedání, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit (odstavec 2). Stanovy společenství se svým obsahem neliší od druhého odstavce citovaného ustanovení.

23. Nejvyšší soud v usnesení ze dne 13. 6. 2024, sp. zn. 26 Cdo 778/2023, dovodil, že „délka lhůty určená stanovami společenství pro vyrozumění vlastníků jednotek o konání schůze shromáždění společenství vlastníků musí být dostatečně dlouhá tak, aby si vlastníci mohli zajistit podmínky pro účast. Totéž nepochybně platí i o lhůtě, v níž se vlastník jednotky může seznámit s podklady pro zasedání. Podklady by proto měly být zpravidla dodány či zpřístupněny společně s pozvánkou na shromáždění, i kdyby se tak výjimečně nestalo, musí se jednat o dobu, která vlastníkům jednotek poskytne dostatek času, aby se s nimi seznámili. Nebudou-li podklady připojeny přímo k pozvánce, musí v ní svolavatel uvést, kde budou zpřístupněny a případně od kdy. Zda byla lhůta dodržena, bude vždy záležet na posouzení konkrétní situace (rozsah podkladů, rozsah a obsah pořadu jednání, doba svolání zasedání apod.)“. V uvedené věci Nejvyššího soudu byla vyslovena neplatnost změn stanov za situace, kdy návrh změn byl členům dán k dispozici na webových stránkách společenství 5 dnů před konáním shromáždění.

24. V projednávané věci byly návrh stanov a nabídky kandidátů na funkci předsedy společenství rozeslány jediný den před shromážděním. Členové tedy zjevně nemohli mít dostatek času na prostudování návrhu nových stanov, zajištění právní konzultace, případně na porovnání nabídek kandidátů, případně dokonce na vyžádání konkurenční nabídky. Odvolací soud tedy souhlasí se závěrem soudu prvního stupně, podle kterého opožděné předložení podkladů představuje porušení zákona i stanov. Odvolací soud souhlasí i se závěrem soudu prvního stupně, že oznámí-li společenství v pozvánce, že podklady členům zašle emailem a umístí je na webový portál, mají členové právo očekávat, že jim budou zpřístupněny právě těmito způsoby. Samotná skutečnost, že podklady ležely v kanceláři výboru, nemohla informovanost o podkladech zajistit za situace, kdy členy nikdo neseznámil s možností do podkladů nahlédnout v kanceláři výboru. Takto opožděné předložení podkladů představuje závažný zásah do práv členů, což vylučuje aplikaci § 260 o. z.

25. Jestliže nové stanovy byly přijaty neplatně a neplatně byl zvolen i předseda, musí být nutně neplatné i volby členů kontrolní komise, pokud původní stanovy kontrolní komisi vůbec neznaly. Totéž pak platí i o odměně předsedy, neboť původní stanovy neznaly ani funkci předsedy.

26. Odvolací soud proto podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. napadené usnesení zčásti změnil a návrh zamítl v té části, ve které byla napadena usnesení shromáždění, která nepředstavují řešení důležité záležitosti, zatímco v případě usnesení o změně stanov, volbě předsedy společenství, schválení jeho odměny a volbě členů kontrolní komise je jako věcně správné potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

27. O nákladech řízení odvolací soud rozhodl podle § 1 odst. 3 z. ř. s. ve spojení s § 224 odst. 1 a 142 odst. 2 o. s. ř. Společenství bylo sice úspěšné v případě většího počtu sporných usnesení shromáždění, avšak neuspělo v případě těch důležitějších. Poměr úspěchu účastníků ve věci je tak přibližně stejný, což má za následek výrok o tom, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.