o neplatnost usnesení shromáždění vlastníků z 6. 12. 2022, o odvolání účastníka proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 26. 6. 2023, č. j. 63 Cm 23/2023-150

1. Návrhem doručeným Krajskému soudu v Praze dne 16. 2. 2023 se navrhovatelé vůči [Jméno advokáta B] (dále jen „společenství“) domáhali, aby soud rozhodl, že neplatné je usnesení shromáždění společenství ze dne 6. 12. 2022 č. 7, kterým shromáždění schválilo tři nové nájemní smlouvy - přístavby v domě čp. [Anonymizováno] v [Anonymizováno] (ohledně manželů [Anonymizováno], [Anonymizováno] a pana [Anonymizováno]) s výhradou podpisu těchto smluv až po kontrole připomínek navrhovatelů ze strany advokátní kanceláře.

2. Navrhovatelé uvedli, že jsou členy společenství, ve kterém mají ve společném jmění bytovou jednotku č. [Anonymizováno]. K úžasu navrhovatelů vznikly v domě v roce 2020 tři nepovolené stavby, kterými si vlastníci jednotek č. [Anonymizováno] manželé [Anonymizováno], č. [Anonymizováno] manželé [Anonymizováno] a jednotky č. [Anonymizováno] pan [Anonymizováno] (dále jen „stavebníci“) vybudovali ve společných prostorách (na chodbě domu) stavebně ohraničené prostory (místnosti), které přičlenili ke svým bytovým jednotkám a tyto prostory se tak staly jejich faktickou součástí. Prostory mají podlahovou plochu 7,17 m2, 7,19 m2, resp. 12,7 m2 (dále jen „zabrané části chodeb“). Kvalifikovaný souhlas v souladu se zákonem a stanovami společenství ke stavebním úpravám stavebníci neobdrželi. Městský úřad v Příbrami jako stavební úřad zahájil v roce 2022 řízení o odstranění staveb a na návrh stavebníků také řízení o jejich dodatečném povolení. Společenství udělilo (svým předsedou výboru) souhlas s provedením stavby, a to ve formě podpisu projektové dokumentace předsedou výboru [Anonymizováno]. Shromáždění společenství však o schválení stavebních záměrů záboru části chodeb ani o pronájmu zabraných částí chodeb nerozhodlo. Ve dnech 10. 9. 2020 a 20. 10. 2020 uzavřel výbor bez souhlasu shromáždění se stavebníky nájemní smlouvy na zabrané části chodeb, a to na dobu určitou 5 let s nájemným ve výši 20 Kč/m2 měsíčně. Na program jednání shromáždění dne 6. 12. 2022 zařadil výbor také bod schválení nových nájemních smluv, přičemž vlastníkům předložil k připomínkám návrhy smluv. Shromáždění smlouvy schválilo po diskusi s výhradou prověření námitek navrhovatelů advokátní kanceláří. Navrhovatelé hlasovali proti.

3. Navrhovatelé namítají, že přijetím sporného usnesení a uzavřením nájemních smluv dojde jednak k legalizaci nezákonně vybudovaných černých staveb, jednak nastane v podstatě trvalý a neměnný stav, kdy stavebníci budou za podmínek pro ně jednostranně výhodných užívat část společných prostor na úkor ostatních vlastníků. Adekvátně záboru části společných prostor se nezmění podíly na společných částech domu a pozemku a stavebníkům se nezvýší odvody do fondu oprav, náklady za užívání společných prostor, náklady na dodávky energií apod. Uzavření nájemních smluv mělo podle navrhovatelů předcházet rozhodnutí shromáždění o změně v určení společných částí sloužících k výlučnému užívání vlastníkem jednotky. Navrhovatelé upozorňují i na to, že nájemní smlouvy jsou ujednány v podstatě do nekonečna a že sjednané nájemné neodpovídá obvyklému nájemnému v místě a čase.

4. Usnesením ze dne 24. 2. 2023, č. j. 76 Cm 28/2023-120, vyslovil Krajský soud v Praze svou místní nepříslušnost a věc postoupil Městskému soudu v Praze jako soudu místně příslušnému (dále jen „soud prvního stupně“).

5. Společenství ve svém vyjádření uvedlo, že navrhovatelé jsou jedinými členy společenství, kteří neustále vyhledávají záminky k vedení sporů. Navrhovatelé byli o výstavbě zabraných částí chodeb informováni a shromáždění ji povolilo. Shromáždění dne 6. 12. 2022 bylo řádně svoláno a bylo usnášeníschopné za přítomnosti 68,07 % hlasů. Navrhovatel znepříjemnil ostatním členům průběh schůze a jako jediný hlasoval proti. Pokud je v zápise uvedeno, že proti hlasovali 2 členové, jde o administrativní chybu - proti hlasovali jen navrhovatelé, kteří však dohromady vlastní jen jednu jednotku. V současné době probíhá řízení o dodatečném povolení přístaveb. Městský úřad Příbram návrhu stavebníků vyhověl a navrhovatelé proti jeho rozhodnutí podali odvolání. Z hlediska soukromoprávního jsou zabrané části chodeb nadále společnými částmi domu, pročež se spoluvlastnické podíly jednotlivých vlastníků jednotek na společných částech domu nemění. Sporné usnesení je jednoznačným projevem vůle shromáždění, a není proto neplatné.

6. Soud prvního stupně napadeným usnesením vyslovil, že usnesení č. 7 ze dne 6. 12. 2022 o schválení třech nových nájemních smluv - přístaveb v domě čp. [Anonymizováno] v Příbrami (ohledně manželů [Anonymizováno], [Anonymizováno] a pana [Anonymizováno]) - s výhradou podpisu těchto smluv až po kontrole připomínek navrhovatelů ze strany advokátní kanceláře, je neplatné (výrok I.) a navrhovatelům přiznal náhradu nákladů řízení (výrok II.).

7. Po skutkové stránce soud prvního stupně konstatoval, že navrhovatelé mají ve společném jmění jednotku č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] a obci [adresa], že předseda výboru společenství podepsal souhlas společenství se stavebními úpravami chodeb - zádveří k bytům č. [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno], že společenství uzavřelo dne 10. 9. 2020 a 20. 10. 2020 nájemní smlouvy se stavebníky na pronájem zabraných částí chodeb na dobu 5 let počínaje 1. 1. 2021. Na shromáždění dne 6. 12. 2022 se dostavilo 46 z celkových 66 členů. Pod bodem 7 programu bylo schválení nových nájemních smluv na zabrané části chodeb, neboť nový výbor zjistil v původních smlouvách nesrovnalosti a po konzultaci s advokátní kanceláří předložil ke schválení nové nájemní smlouvy. Pro hlasovalo 44 členů, 2 byli proti, nezdržel se nikdo. Společenství následně uzavřelo dne 6. 1. 2023 se stavebníky nové nájemní smlouvy s tím, že zabrané části chodeb budou stavebníci používat k bydlení a skladování movitých věcí. Smlouvy byly uzavřeny na dobu určitou do 31. 12. 2072, přičemž nájemné bylo sjednáno ve výši 143,40 Kč, resp. 143,80 Kč a 252,80 Kč měsíčně. Podle stanov společenství je společenství oprávněno sjednávat smlouvy týkající se nájmu společných částí domu. Podle čl. XIV odst. 6 písm. f) stanov spadá do pravomocí shromáždění mj. rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu, o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky a konečně i o opravě nebo stavební úpravě společných částí domu. Městský úřad v Příbrami vydal dne 16. 1. 2023 stavební povolení na stavební úpravy chodeb - zádveří u bytů stavebníků s tím, že stavby se povolují jako dočasné do 31. 12. 2025.

8. Po právní stránce soud prvního stupně po citaci § 1209 odst. 1 o. z. konstatoval, že návrh byl podán včas, že navrhovatelé jsou přehlasovanými vlastníky a že pro vyslovení neplatnosti sporného usnesení je dán důležitý důvod, neboť sporné usnesení zasahuje do podstaty předmětu vlastnictví navrhovatelů, jelikož se jedná o závažnou změnu společných prostor domu. Soud prvního stupně dále citoval usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, podle kterého dohoda, že jeden ze spoluvlastníků bude část pozemku užívat, jako by byl jeho jediným vlastníkem, není smlouvou o nájmu části pozemku, neboť v případě výlučného užívání společné věci některým ze spoluvlastníků nejde o nájem. Vyhrazení společné části domu nebo pozemku k výlučnému užívání některému ze spoluvlastníků je rozhodnutím, které souvisí se spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva, a proto je lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z., tedy změnou prohlášení. Soud prvního stupně uzavřel, že mají-li stavebníci výlučně užívat část společných prostor, nemůže jít o nájem. Chtějí-li spoluvlastníci změnit určení společných částí budovy, musí postupovat podle § 1169 o. z. a změnit prohlášení vlastníka, k čemuž je zapotřebí souhlasu osob, jichž se změna dotkne. V daném případě jsou podle soudu prvního stupně dotčenými spoluvlastníky všichni vlastníci jednotek, neboť měli právo užívat společné části. Bez písemné dohody všech spoluvlastníků nelze prohlášení změnit. Soud prvního stupně proto shledal sporné usnesení rozporným se zákonem.

9. Proti tomuto usnesení podalo odvolání společenství. Uvedlo, že pokud by odvolací soud byl stejného názoru, jako soud prvního stupně, nešla by v domě realizovat vůle drtivé většiny vlastníků, neboť by nebylo možné dosíci 100 % hlasů vlastníků. Přitom se jedná o situaci, která se ostatních vlastníků v domě dotýká pouze zanedbatelným způsobem. Zabrané části chodeb se nenacházejí v podlaží, kde bydlí navrhovatelé, a vlastníkům ostatních jednotek na příslušných patrech přístavby nevadí a souhlasí s nimi. Průchod mezi patry není omezen. Společenství má za to, že jeho stanovy jednoznačně přenesly pravomoc jednotlivých vlastníků bytových jednotek k uzavírání nájemních smluv týkajících se společných částí domu na společenství. Výbor je tedy oprávněn uzavřít nájemní smlouvy ohledně všech částí domu. Zákon nezakazuje, aby se jeden z členů společenství stal nájemcem společné části domu. Společenství je toho názoru, že sporné usnesení shromáždění nemůže být neplatné. Upozornilo, že Krajský úřad Středočeského kraje potvrdil rozhodnutí Městského úřadu Příbram o dodatečném povolení přístaveb. Navrhlo, aby odvolací soud napadené usnesení změnil a návrh zamítl.

10. Navrhovatelé ve svém vyjádření považují napadené usnesení za správné. Uvádějí, že namísto výboru hájí zájmy společenství, zatímco výbor hájí privátní zájmy stavebníků, kterým umožnil faktické zastavení části společných prostor, udělil jim k tomu souhlas pro stavební řízení a na vybudované černé stavby s nimi uzavřel nájemní smlouvy. Navrhovatelé souhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že ke změně způsobu užívání společných prostor je třeba změny prohlášení vlastníka budovy. Poukazují na nevýhodnost schválených nájemních smluv, které byly uzavřeny na 50 let, navíc s prolongační doložkou a za zjevně nepřiměřeně nízké nájemné. Navrhovatelé jsou poškozeni i tím, že společenství tak vzniká hospodářská újma. Rozhodnutí Krajského úřadu Středočeského kraje o dodatečném povolení přístaveb napadli navrhovatelé správní žalobou. Navrhovatelé navrhli, aby odvolací soud napadené usnesení potvrdil.

11. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou, přezkoumal napadené usnesení a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

12. Odvolací soud dospěl po projednání věci k závěru, že soud prvního stupně provedl dostatečné dokazování, provedené důkazy správně vyhodnotil a věc v zásadě správně posoudil i po právní stránce. Odvolací soud proto pro stručnost odkazuje na jeho závěry, které shrnul shora. K námitkám společenství odvolací soud uvádí následující.

13. Podle § 1169 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek (odstavec 1). Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna (a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, (b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo (c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení (odstavec 2). Pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení § 1209 použije přiměřeně (odstavec 3).

14. Podle § 1221 odst. 2 o. z., stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.

15. Podle odvolacího soudu je pro věc podstatná především skutečnost, že stavebníci provedli stavební úpravu společných částí domu tak, že části společných chodeb zabrali a fakticky spojili se svými byty (bytovými jednotkami), s nimiž je také užívají k bydlení a skladování věcí (viz nájemní smlouvy, jimiž provedl důkaz soud prvního stupně). Přitom se jedná o stavební úpravu, která je svou povahou trvalá (viz nájemní smlouvy uzavřené na 50 let s automatickým prodloužením), tj. jejím účelem je trvalé zvětšení prostoru určeného k obývání stavebníky. Ze společné části domu určené k užívání všemi vlastníky (bez ohledu na to, do jaké míry ostatní vlastníci před provedením stavebních úprav skutečně tyto prostory užívali) se tak fakticky staly prostory užívané jen vlastníky jedné jednotky; ostatní vlastníci následkem stavebních úprav již nemají do těchto prostor přístup.

16. Údaje o tom, které části budovy jsou společné a které z nich jsou případně určeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, jsou náležitostí prohlášení vlastníka (§ 1166 odst. 1 písm. b/ o. z.). Odvolací soud proto souhlasí s právním závěrem soudu prvního stupně, podpořeným judikaturou Nejvyššího soudu, že chce-li si některý z vlastníků zabrat část společných prostor budovy ke svému trvalému výlučnému užívání, je k takové změně nutná změna prohlášení. Právní úprava změny prohlášení v § 1169 o. z. slouží ochraně všech vlastníků jednotek tím, že (s výjimkou případů vyjmenovaných ve druhém odstavci) vyžaduje souhlas dotčených vlastníků, a navíc souhlas většiny všech hlasů vlastníků. Tuto právní úpravu proto nelze ani podle odvolacího soudu obcházet tím, že společenství uzavře s vlastníky nájemní smlouvu na nájem části společných částí budovy.

17. Za předčasný (nicméně pro výsledek řízení v projednávané věci nerozhodný) považuje odvolací soud pouze závěr soudu prvního stupně, že změna prohlášení, která by uvedla faktický stav zabrání části chodeb stavebníky do souladu se stavem právním, vyžaduje nutně souhlas všech vlastníků jednotek v domě.

18. Původní znění § 1169 o. z. bylo změněno novelou č. 163/2020 Sb. (podle důvodové zprávy) se záměrem zjednodušit dosavadní složitou úpravu změny prohlášení vlastníka. Nově byl tedy vymezeno, že se změnou se vyžaduje souhlas jen těch vlastníků, jejichž práv a povinností se změna dotkne; tento souhlas má mít písemnou formu. Důvodová zpráva přitom uvádí některé situace, při kterých jsou dotčeni jen někteří vlastníci jednotek. Odvolací soud je navíc toho názoru, že souhlas vlastníka je zapotřebí jen tehdy, jestliže je dopad změny prohlášení do práv a povinností vlastníka jednotky podstatný. V opačném případě by se celá právní úprava § 1169 odst. 1 o. z. vyprázdnila a téměř k jakékoli změně by byl zapotřebí souhlas všech vlastníků jednotek, který je v praxi často nedosažitelný. Řešení otázky, zda je ke změně prohlášení třeba souhlasu všech, nebo jen některých vlastníků jednotek, tedy závisí na tom, jaká změna prohlášení by případně byla navržena a zda by takovou změnou bylo podstatně zasaženo do práv a povinností navrhovatelů.

19. Novela č. 163/2020 Sb. navíc doplnila do § 1221 o. z. druhý odstavec, kterým umožnila, aby vlastníci mohli svůj většinový souhlas se změnou prohlášení, nově vyžadovaný § 1169 odst. 1 větou třetí o. z., který navíc nemusí mít písemnou formu, projevit i formou hlasování na shromáždění vlastníků. Tomu odpovídá novelou rovněž doplněný § 1169 odst. 3 o. z., který v takovém případě ukládá použít pro přezkum usnesení shromáždění § 1209 o. z. přiměřeně. Stejně tak důvodová zpráva k novele uvádí, že cílem novely bylo zjednodušení procesu změny prohlášení vlastníka. Pravomoc shromáždění hlasovat o souhlasu vlastníků se změnou prohlášení tedy plyne od 1. 7. 2020 přímo ze zákona (srov. také usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 3. 10. 2023, sp. zn. 9 Cmo 155/2023).

20. Shora uvedené však nic nemění na tom, že sporné usnesení shromáždění petrifikuje protiprávní stav, kdy si stavebníci pro sebe zabrali část společných prostor domu určených k užívání všem vlastníkům jednotek, aniž došlo ke změně prohlášení, která by zabrané části chodeb označila jako společné části určené k užívání výlučně stavebníky, případně je přímo učinila součástí jejich jednotek. Jeho přijetím tedy bylo zasaženo do práv všech vlastníků v domě (včetně navrhovatelů) na postup podle § 1169 o. z. při změně prohlášení.

21. Pro úplnost nutno doplnit, že pro rozhodnutí v projednávané věci není rozhodné, že stavebníci v současné době disponují pravomocným dodatečným povolením sporných přístaveb (tato skutečnost byla mezi účastníky v odvolacím řízení nesporná). Stavební povolení totiž stavbu povoluje z hlediska veřejného práva a jeho případné vydání nenahrazuje souhlas se stavbou ve smyslu práva soukromého (srov. § 1 odst. 1 větu druhou o. z.). Naproti tomu rozhodnutí soudu v projednávané věci nemá vliv na právní moc ani vykonatelnost vydaného stavebního povolení (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5780/2016).

22. Vzhledem ke shora uvedenému odvolací soud usnesení soudu prvního stupně jako věcně správné potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

23. O nákladech odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 1 odst. 3 z. ř. s. ve spojení s § 224 odst. 1 a 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že jejich náhradu přiznal plně úspěšným navrhovatelům. Náklady navrhovatelů sestávají z

a. odměny za zastupování advokátem spočívajícím ve 2 úkonech právní služby (vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu) ze základu 50 000 Kč, podle § 9 odst. 4 písm. c) advokátního tarifu, vypočtené podle § 7 advokátního tarifu a zvýšené pro zastupování dvou účastníků podle § 12 odst. 4 advokátního tarifu, ve výši 9 920 Kč,

b. 2 režijních paušálů podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu ve výši 600 Kč,

c. náhrady cestovného právního zástupce z Příbrami do Prahy a zpět (2 x 61 km, 0:47 hod., www.mapy.cz, osobním automobilem Audi A6 s kombinovanou spotřebou 5,8 l nafty/100 km (vyhláška č. 398/2023 Sb.), v částce 957 Kč,

d. náhradu za promeškaný čas v rozsahu dvakrát dvou půlhodin po 100 Kč podle § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 advokátního tarifu, ve výši 400 Kč,

e. náhrady za 21 % DPH ve výši 2 494,20 Kč.