o určení neplatnosti usnesení shromáždění přijatého mimo zasedání dne 21. 2. 2021, k odvolání navrhovatelů proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 1. prosince 2021 č. j. 74 Cm 79/2021-39

1. Navrhovatelé se návrhem došlým soudu prvního stupně domáhali určení, že usnesení shromáždění vlastníků [Jméno advokáta B], IČ [IČO advokáta B], sídlem [adresa], PSČ [adresa], ze dne 21. 2. 2021, přijatého k volbě [tituly před jménem] za člena výboru, je neplatné.

2. Městský soud v Praze usnesením rozhodl tak, že ze dne 1. prosince 2021 č. j. 74 Cm 79/2021-39 „Zamítá se návrh na určení, že usnesení shromáždění vlastníků [Jméno advokáta B], IČ [IČO advokáta B], sídlem [adresa], PSČ [adresa], ze dne 21.2.2021, přijatého k volbě [tituly před jménem] za člena výboru, je neplatné“ (výrok I.) a dále, že „Navrhovatelé a), b), c) jsou povinni nahradit společně a nerozdílně účastníku náklady řízení ve výši 12 342,- Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení, k rukám právního zástupce účastníka“ (výrok II.).

3. Soud prvního stupně ve svém rozhodnutí odcitoval následující rozhodnutí, dle nichž věc také právní posuzoval: „Podle ust. § 1209 o.z. je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká (odstavec 1). Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se (odstavec 2). Podle ust. § 1207 odst. 1 o.z. statutární orgán svolá shromáždění k zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklady společenství vlastníků sami. Podle ust. § 1211 o.z. není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. V jiných případech lze navrhnout přijetí rozhodnutí mimo zasedání, pokud to připustí stanovy (odstavec 1). Návrh musí obsahovat alespoň návrh rozhodnutí, podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní (odstavec 3). Podle § 1212 o.z. k platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Vyžaduje-li zákon nebo stanovy, aby přijetí rozhodnutí shromáždění bylo osvědčeno veřejnou listinou, musí být podpis vlastníka jednotky na vyjádření úředně ověřen. Podle § 1213 o.z. statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu, může oznámení učinit na náklady společenství vlastníků ten, kdo usnesení navrhl. Podle § 1221 o. z. nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi. Z § 152 odst. 1 o.z. plyne, že právnická osoba si tvoří orgány o jednom členu (individuální orgán), nebo o více členech (kolektivní orgán). Je-li působnost statutárního orgánu svěřena více osobám, tvoří zásadně kolektivní statutární orgán.“ Z uvedené citace ust. § 1209 odst. 1 a 2 o.z. je zřejmé, že soud prvního stupně toto ustanovení aplikoval ve znění účinném do dne 30. 6. 2021.

4. Soud prvního stupně ve svém usnesení dospěl k závěru, že „návrh byl podán osobami oprávněnými ve smyslu ust. § 1209 odst. 1 o.z.; soud se ztotožňuje s tím, že důležitým důvodem dle tohoto ustanovení je volba výboru; skutečnost, že navrhovatelé jsou členy účastníka je nesporná, ostatně byla i prokázána; navrhovatelé jsou přehlasovanými vlastníky, hlasovali proti návrhu na volbu pana [Anonymizováno] (důkaz hlasovacím lístkem), návrh byl podán včas, resp. v tříměsíční subjektivní lhůtě dle ust. § 1209 odst. 1 o.z.; výsledky hlasování o volbě pana [tituly před jménem] byly vyhlášeny dne 21. 2. 2021, návrh byl podán dne 20. 5. 2021, tedy včas.“

5. Dále se soud prvního stupně již zabýval skutkovým stavem věci s tím, že zjistil, že v době hlasování o napadeném rozhodnutí byl výbor pouze o jednom členu, jakkoli dle stanov má být tříčlenný. Je třeba přisvědčit navrhovatelům, že výbor je kolektivním orgánem a rozhoduje tedy o záležitostech právnické osoby ve sboru. Je schopen se usnášet za přítomnosti většiny členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných členů. Pokud by bylo hlasování per rollam vyhlášeno (ve smyslu svolání shromáždění) pouze předsedou výboru, bylo by rozhodování orgánu právnické osoby postiženou vadou; nad rámec soud uvádí, že tato skutečnost může, ale nemusí být důvodem po vyslovení neplatnosti napadeného rozhodnutí. Tato úvaha nicméně na danou věc nedopadá. Je totiž prokázáno, že na základě podnětu navrhovatelů ze dne 30. 1. 2020 sice vyhlásil předseda výboru hlasování per rollam (viz mail ze dne 3. 2. 2021, 14:45 hod), nicméně toto zrušil (viz mail ze dne 5. 2. 2021, 17:03 hodin). Hlasování per rollam tedy nebylo postiženo tou vadou, že by bylo vyhlášeno členem výboru namísto výborem jako kolektivním orgánem. Předseda výboru současně se zrušením vyhlášeného hlasování vyzval vlastníky, aby hlasovali na hlasovacích lístcích, které připojili k jimi vyhlášenému hlasování per rollam obě skupiny - skupina uvedená v mailu navrhovatele a) a skupina uvedená v mailu paní [Anonymizováno]. Obě hlasování proběhla, výsledky obou hlasování byly vyhlášeny. Navrhovatelé napadli pouze hlasování vyhlášené paní Šnajperkovou a dalšími třemi vlastníky. V mailu paní [Anonymizováno] předsedovi výboru účastníka je výslovně uvedeno zmocnění vlastníků, kteří hlasování per rollam vyhlásili pro předsedu, aby výsledky hlasování vyhlásil. Pokud tak předseda výboru učinil, nečinil tak z titulu své funkce, ale jako osoba k tomu zmocněná příslušnými vlastníky; ti všichni připojili k této žádosti své podpisy. V tomto ohledu tedy nelze souhlasit s navrhovateli, že tak nebyl oprávněn učinit jako člen orgánu, který nebyl funkční pro neusnášeníschopnost. Vyhlášení výsledků hlasování tedy vadami netrpí. Pokud jde o samotné oprávnění vlastníků svolat shromáždění, tak shodně ustanovení § 1207 o.z. i stanovy účastníka v článku XIV. odst. 2 stanoví, že vlastníci mohou svolat shromáždění pouze v případě marného uplynutí lhůty pro svolání na jejich žádost výborem. Je ovšem také prokázáno, že výbor v okamžiku svolání shromáždění, resp. vyhlášení hlasování per rollam vlastníky nebyl usnášeníschopný. Nemohl tedy ani přijmout žádost vlastníků o svolání shromáždění, resp. vyhlášení hlasování per rollam, tím méně o této žádosti rozhodnout, resp. nerozhodnout, a tím umožnit vlastníkům, aby shromáždění svolali sami. Tato podmínka - marná žádost výboru - byla v případě účastníka shledána soudem podmínkou nemožnou. Podle ust. § 548 odst. 1 o.z. vznik, změnu nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky. Je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní (odstavec 1). Podmínka je odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky jednání nastanou. Podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou (odstavec 2). Neplyne-li z právního jednání nebo jeho povahy něco jiného, má se za to, že podmínka je odkládací (odstavec 3). K nemožné podmínce - v tomto případě podmínce odkládací - tedy přihlédnout nelze. Pak vlastníci nepochybili, když vyhlásili hlasování mimo shromáždění bez toho, aby o vyhlášení požádali výbor; to bylo z důvodů shora uvedených nemožné. Soud dodává, že i kdyby závěry uvedené v předchozím odstavci nepřijal, pak by shledal s týmž odůvodněním důvod pro nevyslovení neplatnosti napadeného rozhodnutí. Příslušní vlastníci jednali v zájmu společenství a zachraňovali situaci, když hlasování vyhlásili; ostatně shodně lze uzavřít též o (nenapadeném) hlasování vyhlášeném navrhovateli spolu s dalšími vlastníky. Jak soud již naznačil, šlo by o jediné pochybení, ostatní kroky byly procedurálně bezvadné, a to včetně vyhlášení výsledků (viz výše).

6. Podle soudu prvního stupně je nepochybné, že v domě jsou dvě skupiny vlastníků, které mají navzájem komunikační problém. Nicméně úplné obsazení statutárního orgánu je v zájmu všech vlastníků. A hlasování se účastnili všichni vlastníci, z čehož je patrno, že všichni projevili vůli účastnit se na rozhodnutí o obsazení statutárního orgánu. Nelze přisvědčit navrhovateli a), že jeho hlasování a hlasování paní Lucie Čermákové je neplatné, neboť jejich hlasovací lístky nebyly doplněny originálem a byly doručeny sice vlastnoručně podepsané, ale jen naskenované. Podle ust. § 562 odst. 1 o.z. písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby. Pokud byly hlasovací lístky doručeny elektronicky, je nutno na ně pohlížet jako na projev vůle osoby, která tyto podepsala, naskenovala a odeslala. O pravosti podpisu navrhovatele a) na hlasovacím lístku není pochyb (sám pravost uznal), a pokud jde o hlasovací lístek paní [Anonymizováno] (která žije v Kanadě, jak sám navrhovatel a) uvedl), nebyla pravost jejího podpisu zpochybněna a její jednání je platné. Soud dodává, že v době napadeného hlasování platil zákon č. 191/2020 Sb., tzv. lex covid. Ten platil od jara 2020 až do 30. 6. 2021. Dle § 19 tohoto zákona „může orgán právnické osoby rozhodovat mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků i tehdy, nepřipouští-li to zakladatelské právní jednání. Další podmínky rozhodování mimo zasedání orgánu v písemné formě nebo rozhodování orgánu s využitím technických prostředků stanovené zákonem, popřípadě zakladatelským právním jednáním, nejsou dotčeny“. Nelze tedy ani z tohoto pohledu zpochybnit platnost naskenovaných hlasovacích lístků jako rozhodování s využitím technických prostředků. Námitky navrhovatelů vůči osobě pana Hrubeše jsou pro toto řízení nerozhodné, protože způsobilost být členem statutárního orgánu zjevně splňuje; bez osvědčení způsobilosti být členem statuárního orgánu by nebyl spolkovým rejstříkem zapsán. Pokud mají navrhovatelé zato, že jedná ke škodě účastníka, lze se na něm domáhat odpovědnosti podle ust. § 159 o.z. Ze všech zde uvedených důvodů soud návrh zamítl.

7. Proti usnesení soudu prvního stupně (v celém jeho rozsahu) podali navrhovatelé včasné odvolání. Stěžejní odvolací námitky jsou následující:

1) Nesprávné právní posouzení věci. Soudem prvního stupně mělo dojít k nepřiléhavé aplikaci „podmínek“ viz § 548 odst. 1 o.z., když právní skutečnost neusnášeníschopnosti výboru společenství nejsou výsledkem jednání ve smyslu § 545 o.z. Nesprávným právním posouzením věci je pochybení soudu při aplikaci práva, skutkový stav byl posouzen podle jiného právního předpisu, než měl být použit.

2) Překvapivé rozhodnutí. Argumentace soudu založená na právním závěru, že žádost vlastníků o svolání shromáždění musí být učiněno jen tehdy, jestliže výbor je usnášeníschopní, přičemž neusnášeníschopnost výboru označit za podmínku nemožnou, je překvapující.

3) Neúplné zjištění skutkového stavu. Listinný důkaz - e-mail ze dne 5. 2. 2021 předsedy výboru nebyl při jednání soudu dne 1. 12. 2021 čten, tedy proveden, ani není zřejmé, kdo takový listinný důkaz soudu doložil.

4) Přiznání práva žalovaného na náhradu nákladů řízení. Soud měl přihlédnout ke skutkovému stavu věci a o náhradě nákladů řízení rozhodnout podle § 150 o. s. ř.

8. Odvolatelé navrhli, aby odvolací soud napadené usnesení zrušil a vrátil věc k dalšímu řízení.

9. K odvolání se vyjádřil účastník řízení (podáním ze dne 2. 2. 2022) s tím, že soud prvního stupně rozhodl správně. Obou předmětných hlasování řešených v tomto řízení se zúčastnili vlastníci s celkovým podílem na hlasovacích právech ve výši 100%. Je tedy zcela zjevné, že zde za účasti všech osob oprávněných hlasovat proběhlo řádné hlasování o všech bodech. Účastník poukázal na možnost použití ust. § 260 o.z. Účastník navrhl potvrzení usnesení soudu prvního stupně potvrdit jako správné.

10. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal napadené usnesení soudu prvního stupně a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné, byť nesprávnost usnesení spočívá v chybné aplikaci práva.

11. Předně je nutné konstatovat, že soud prvního stupně neměl jednoduchou situaci v tom, že v době tzv. epidemie COVID-19 vstoupila v účinnost novelizace občanského zákoníku (zák.č. 89/2012 Sb.) provedená zákonem č. 163/2020 Sb. s účinností od 1. 7. 2020. Tato novelizace přinesla zásadní změnu ust. § 1209 odst. 1 a 2 o.z., tedy i zásadní změnu přístupu k ust. § 1209 o.z. danou změnou jeho obsahu i filozofie zákona. Podle důvodové zprávy k zák.č. 163/2020 Sb., k bodu 47 a 48 (§ 1209): „Navrhovaná změna reaguje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016, ve kterém Nejvyšší soud dovodil, že podle stávajícího znění odstavce 1 se lze dovolávat pouze neplatnosti rozhodnutí shromáždění. Odchylně od závěru Nejvyššího soudu se napříště výslovně stanoví, že přehlasovaný vlastník jednotky může navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitostí týkající se správy domu a pozemku, a zároveň se doplňuje odstavec 2, který stanoví, že soud na základě návrhu uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Odstavec 2 dále stanoví demonstrativní výčet způsobu, jakým může soud rozhodnout, přičemž nejde o vyslovení či nevyslovení neplatnosti rozhodnutí. Zdůrazňuje se tak, že předmětné ustanovení představuje úpravu obdobnou § 1139 obecné úpravy spoluvlastnictví, který se neomezuje pouze na prohlášení rozhodnutí za neplatné. Předmětné ustanovení představuje úpravu speciální vůči § 1139 a vylučuje v příslušném rozsahu obecnou úpravu spoluvlastnictví. V souvislosti s navrhovanou změnou se rovněž navrhuje vyjasnit vztah § 1209 k úpravě dovolání se neplatnosti orgánu spolku (§ 258 a násl.). Proto se navrhuje v § 1221 odst. 1 výslovně stanovit, že na rozhodování v rámci společenství vlastníků se přiměřeně použijí ustanovení právní úpravy spolku o neplatnosti rozhodnutí orgánu (§ 258 a násl.) a o následcích rozporu rozhodnutí s dobrými mravy (§ 245). Napadne-li vlastník jednotky rozhodnutí orgánu společenství vlastníků u soudu, půjde v případě návrhu na určení neplatnosti takového rozhodnutí o návrh podle § 258 a násl. a v ostatních případech, s výjimkou postupu podle § 245, o návrh podle § 1209“.

12. Podle § 1221 odst. 1 o.z. ve znění od 1. 7. 2020: „Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích.“ Podle § 258 o.z. „Každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku.“ Podle § 259 o.z. „Právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.“ Podle § 260 o.z „Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu spolku hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit; Soud neplatnost rozhodnutí nevysloví ani tehdy, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře.“

13. Podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. ve znění od 1. 7. 2020 „Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká. Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá“. Výše uvedené znění zákona účinné od 1. 7. 2020 je pro danou věc zásadní proto, že se navrhovatelé domáhali určení neplatnosti shromáždění přijatého (dne 21. 2. 2021) po datu účinnosti výše jmenované novelizace občanského zákoníku (zák.č. 103/2020 Sb. je účinný ode dne 1. 7. 2020). Soud prvního stupně měl tedy postupovat podle zák.č. 89/2012 Sb. ve znění účinném ode dne 1. 7. 2020 a nikoli podle právní úpravy účinné před tímto datem (jak zřejmě učinil a jak je patrné z jeho rozhodnutí). To bylo jeho prvním zásadním pochybením.

14. V daném případě bylo návrhem ze dne 20. 5. 2021 na určení neplatnosti rozhodnutí shromáždění (přijatého mimo zasedání shromáždění) dne 21. 2. 2021 požadováno, aby bylo rozsudkem soudu rozhodnuto takto: „hlasování o volbě člena výboru [tituly před jménem], dat.nar. [Anonymizováno], [adresa], přijaté hlasováním vlastníků jednotek [Jméno advokáta B], IČ [IČO advokáta B] mimo zasedání shromáždění, vyhlášené dne 21.2.2021, je neplatné“. Podáním ze dne 2. 7. 2021 byl návrh - jeho petit upraven tak, že „usnesení shromáždění vlastníků [Jméno advokáta B], IČ [IČO advokáta B], sídlem [adresa], PSČ [adresa], ze dne 21.2.2021, přijatého k volbě [tituly před jménem] za člena výboru, je neplatné“. Pro procesní jednání účastníků civilního soudního řízení přitom platí, že směrodatný je písemný obsah jejich procesních jednání resp. jeho písemné vyjádření - vyjádření navenek (nikoli vůle, kterou při tomto konání měli). Ostatně v dané věci není sporu o tom, že navrhovatelé požadovali po soudu vyslovit neplatnost rozhodnutí předmětného shromáždění (učiněného tzv. per rollam, tedy mimo zasedání shromáždění). Z daného podání je zcela zřejmé, že jde o návrh na zahájení řízení požadující prohlášení neplatnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků ze dne 21. 2. 2021. Soud prvního stupně tedy na věc jednak chybně aplikoval ust. § 1209 odst. 1 a 2 o.z. v nepříslušném znění, především pak aplikace tohoto ustanovení a to v jakémkoli znění, na danou věc není správná.

15. Účelem výše citovaného ust. § 1209 odst. 1 a 2 o.z. ve znění od 1. 7. 2020 je dosažení faktické revokace přijatého usnesení shromáždění rozhodnutím soudu, tedy jeho doplnění, změna či zrušení usnesení shromáždění (viz níže). Tomu odpovídající návrh na zahájení řízení by tak požadoval jiné znění rozhodnutí shromáždění resp. jeho nahrazení rozhodnutím soudu či jeho zrušení. Cílem postupu dle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. tedy může být doplnění, změna či zrušení rozhodnutí shromáždění. Soud v řízení podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. neurčuje, zda je rozhodnutí shromáždění neplatné, leč posuzuje je ve vztahu k požadavkům navrhovatele a dle zákonného kritéria uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Takovýto požadavek však v předmětném návrhu navrhovatelů uveden resp. obsažen nebyl. Navrhovatelé se domáhali vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění ze dne 21. 2. 2021. Toho však nelze docílit podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z., leč aplikací ust. § 258 - 261 o.z. daného pro společenství vlastníků ustanovením § 1221 odst. 1 o.z. (citace viz výše). Jinak řečeno, protože navrhovatelé v daném řízení jednoznačně požadovali, aby soud prohlásil, resp. určil rozhodnutí shromáždění přijatého mimo jeho zasedání dne 21. 2. 2021 neplatným, měl soud prvního stupně na danou věc aplikovat ust. § 258 - 261 o.z. ve spojení s § 1221 odst. 1 o.z. To neučinil, čímž řízení zatížil závažnou a zásadní vadou.

16. Podle § 1209 odst. 1 o.z. je zákonnou podmínkou podání návrhu důležitý důvod, zatímco dle § 258 - 261 o.z. žádná taková podmínka neexistuje. Odlišné jsou i parametry aktivně věcně legitimované osoby, když podle § 1209 odst. 1 o.z. jí je výlučně přehlasovaný vlastník jednotky, zatímco dle § 258 každý, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany. Odlišná je rovněž i prekluzivní lhůta pro podání návrhu. Podle § 1209 odst. 1 o.z. je to lhůta tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí vlastník jednotky dozvěděl (subjektivní), zatímco podle § 259 o.z. činí subjektivní lhůta 3 měsíce ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl či mohl dozvědět, dána je ovšem také roční objektivní lhůta. Zcela primárním a zásadním rozdílem pak je, že soud podle § 258 a násl. o.z. ve spojení s § 1221 o.z. rozhoduje o neplatnosti rozhodnutí orgánu společenství, tedy i o neplatnosti usnesení shromáždění pro jeho rozpor se zákonem nebo stanovami, případně vysloví, že se o rozhodnutí shromáždění nejedná, zatímco podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. soud (jak výše rozebráno) rozhodnutí shromáždění může změnit, doplnit či zrušit - uspořádat právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud podle § 1209 odst. 1 a 2 o.z. může rozhodnout, zda se má rozhodnutí (usnesení) shromáždění uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo se uskutečnit vůbec nemá (viz § 1209 odst. 2 o.z.), tedy de facto věcně posuzuje otázkou posuzovanou a rozhodovanou shromážděním a potud usnesení shromáždění fakticky revokuje resp. může revokovat. To je tedy rozdílné od řízení o neplatnost rozhodnutí shromáždění, v němž soud může jen vyslovit, že rozhodnutí je neplatné /či že o rozhodnutí shromáždění vůbec nejde/. Je třeba zdůraznit i rozdíl mezi zrušením rozhodnutí shromáždění - rozhodnutí se nemá vůbec uskutečnit, a neplatností rozhodnutí shromáždění. Ke shodným závěrům dochází i právní teorie viz Spáčil J., Králík M. a kol. : Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 - 1474). Komentář. 2.vydání. Praha : C.H.Beck, 2021 s. 1003 - 1024.

17. Požadují-li navrhovatelé vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění (vlastníků jednotek) coby nejvyššího orgánu společenství vlastníků (jednotek), uplatní se na takový návrh ust. § 258 - 261 o.z. ve spojení s § 1221 odst. 1 o.z., nikoli ust. § 1209 odst. 1 a 2 o.z. Soud tedy v dané věci pochybil, když návrh na neplatnost usnesení shromáždění přijatého mimo zasedání dne 21. 2. 2021 posuzoval podle ustanovení zákona (§ 1209 odst. 1 a 2 ve znění do 30. 6. 2020), jež na věc nedopadá. Posuzoval věc tím pádem na základě nesprávných východisek. Na základě odlišné podmínky aktivní věcně legitimace navrhovatelů, jiného běhu prekluzivní lhůty k podání návrhu a jiných všech dalších zákonných podmínek prohlášení neplatnosti usnesení shromáždění, což činí jeho rozhodnutí potud nepřezkoumatelným. Odvolacímu soudu proto nezbylo, než usnesení soudu prvního stupně podle § 219a odst. 1 písm. b) o. s. ř. a podle § 221 odst. 1 písm. a) o. s. ř. mu věc vrátil k dalšímu řízení. V něm soud prvního stupně věc posoudí dle § 258 - 261 ve spojení s § 1221 odst. 1 o.z.