o zrušení, in eventum o neplatnost usnesení shromáždění ze dne 30. 12. 2022, o odvolání navrhovatele proti usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6. 3. 2024, č. j. 37 Cm 70/2023-280

1. Návrhem doručeným soudu prvního stupně dne 28. 3. 2023 se navrhovatelé vůči [adresa] (dále jen „společenství“) domáhali, aby soud zrušil usnesení shromáždění společenství ze dne 30. 12. 2022, kterým shromáždění schválilo pronájem 6 parkovacích stání od pana [Anonymizováno] za 6 tis. Kč měsíčně pod podmínkou, že společenství bude oprávněno smlouvu uzavřít, nebo aby soud rozhodl, že uvedené usnesení je neplatné.

2. Navrhovatel uvedl, že v domě spravovaném společenstvím vlastní celkem 3 jednotky (1 byt a dva sklepy) a dále je spoluvlastníkem halové garáže. Dům sestává z celkem 42 bytů a nebytové jednotky restaurace, přičemž v halové garáži je celkem 46 parkovacích stání. Většina vlastníků využívá své byty k rekreaci, pročež stání nejsou trvale využita. Navíc ve spoluvlastnictví vlastníků bytů jsou okolní pozemky o rozloze cca 6 000 m2. Společenství tedy nepotřebuje pronajmout další parkovací stání. Pronajatá parkovací stání (na pozemku parc. č. 134/3) jsou součástí veřejně přístupné místní komunikace a parkuje na nich široká veřejnost, čemuž nelze zabránit. Cílem pronájmu je tedy pouze ekonomický prospěch vlastníka pozemku [Anonymizováno]. Vedle toho ekonomická situace společenství není dobrá, dům vyžaduje zásadní opravy, na něž není ve fondu oprav dostatek prostředků. Dokonce musely být omezeny poskytované služby, jako je vytápění společných prostor, provoz recepce a fitness centra. Ondřej Štěpánek navíc není vlastníkem stavby parkoviště, která patří společnosti [právnická osoba]

3. Navrhovatel dále namítal, že pozvánka na shromáždění byla ve sporném bodě neurčitá, sporné usnesení se odlišuje od usnesení navrženého v pozvánce a že pro sporné usnesení nebylo dosaženo potřebné většiny. Jednotka č. 102, halová garáž, totiž disponuje 22,93 % hlasů a společný zástupce spoluvlastníků této jednotky, [Anonymizováno], hlasoval pro návrh, ačkoli k tomu neměl souhlas většiny všech spoluvlastníků garáže. [Anonymizováno] navíc zneužil i hlasovací právo své a vlastníků, které na shromáždění zastupoval. Bez těchto hlasů by sporné usnesení nebylo přijato. Přítomnost členů nebyla zjišťována před každým hlasováním. Navrhovatel ještě namítl, že nájemní smlouva na parkovací stání není uzavřena za účelem správy domu a pozemku, a proto společenství nebylo oprávněno nájemní smlouvu uzavřít.

4. Soud prvního stupně napadeným usnesením návrh zamítl (výrok I.) a společenství přiznal proti navrhovateli náhradu nákladů řízení (výrok II.).

5. Po skutkové stránce zjistil, že navrhovatel je vlastníkem jednotek č. 14/6, 14/135 a 14/136 a podílovým spoluvlastníkem jednotky č. 14/102 v domě ve správě společenství. Sousední pozemek parc. č. 143/3 vlastní [Anonymizováno]. V pozvánce na sporné shromáždění byl pod bodem 6 navržen pronájem celoročního parkovacího stání před domem od [Anonymizováno] (4 parkovací stání po 1500 Kč/měsíc/stání nebo 8 parkovacích stání po 1 000 Kč/měsíc/stání). Podle zápisu ze shromáždění dne 30. 12. 2022 bylo sporné usnesení schváleno. Nájemní smlouvu na 6 parkovacích stání (místa č. 3 až 8) za 6 000 Kč měsíčně uzavřelo společenství s Ondřejem Štěpánkem dne 1. 2. 2023.

6. Soud prvního stupně posoudil věc podle § 1209 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., ve znění novely č. 163/2020 Sb. Dospěl k závěru, že návrh byl podán včas ve tříměsíční lhůtě stanovené uvedeným ustanovením a že navrhovatel je sice přehlasovaným vlastníkem, avšak k napadení sporného usnesení nemá důležitý důvod. Soud prvního stupně odkázal na ustálenou judikaturu, podle které je předpokladem úspěchu návrhu na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků jednotek důležitý důvod, který je dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje do samotného právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. Rozhodnutí o pronájmu parkovacích míst nezasahuje do podstaty postavení navrhovatele jako vlastníka za situace, kdy navrhovatel bude zatížen navíc podílem na nájemném ve výši 154 Kč měsíčně. Tuto částku považoval za zanedbatelnou za situace, kdy navrhovatel sám uvedl, že svůj vlastnický podíl užívá, stejně jako většina ostatních vlastníků, za účelem rekreace, a dům se nachází v jednom z nejpreferovanějších rekreačních středisek v České republice. Hospodaření společenství je navíc (podle účetních závěrek) vyrovnané. Uvedené stačí podle soudu prvního stupně k zamítnutí návrhu.

7. Soud prvního stupně navíc neshledal důvodnými ani ostatní námitky navrhovatele. Navrhovatel byl na shromáždění řádně pozván, podle zápisu byla usnášeníschopnost zjišťována při každém hlasování a předmětná parkovací místa jsou osazena cedulemi upozorňujícími na vyhrazené parkování. Sporné usnesení svým obsahem odpovídá příslušnému bodu pozvánky. [Anonymizováno] je vlastníkem pozemku, na němž se nacházejí pronajatá parkovací stání. Volba společného zástupce spoluvlastníků jednotky - garáže je jejich interní záležitosti, stejně jako otázka, zda společný zástupce hlasoval podle vůle spoluvlastníků. Tyto otázky nejsou předmětem řízení v projednávané věci. Soud prvního stupně proto sporné usnesení neshledal rozporným se zákonem ani se stanovami.

8. Proti tomuto usnesení podal odvolání navrhovatel, který v odvolání opakoval námitky, jež vůči spornému usnesení shromáždění vznesl již v návrhu - že [Anonymizováno] není vlastníkem sporných parkovacích míst, že jmenovaný neměl hlasovat pro jako zástupce spoluvlastníků halové garáže, že nebyl řádně předvolán pozvánkou, že společenství pronajatá parkovací místa nepotřebuje, že [Anonymizováno] zneužil hlasovací právo. Doplnil, že na shromáždění se hlasuje prostřednictvím technických prostředků, pročež není možné ověřit, kdo hlasuje, a že vyrovnaná ekonomická situace společenství je zajišťována jen opakovanými značnými mimořádnými příspěvky do fondu oprav. Navrhovatel navrhl, aby odvolací soud napadené usnesení změnil a rozhodl o neplatnosti sporného usnesení, případně o tom, že toto usnesení není usnesením shromáždění vlastníků.

9. Navrhovatel později doplnil, že důležitost důvodu je třeba podle něj posuzovat podle toho, jak bylo sporné usnesení přijato a komu prospívá. Navrhovatel zopakoval, že vlastníci z pronájmu parkovacích stání nemají žádný užitek, sporná parkovací státní zůstávají prázdná.

10. Společenství se ve svém vyjádření ztotožnilo se závěry soudu prvního stupně a navrhlo potvrzení napadeného usnesení. Pronajatá parkovací místa slouží jak vlastníkům jednotek a jejich návštěvám, tak pro potřeby správy domu a subjektům, které vykonávají v domě opravy a údržbu. Na letošní rok jsou plánovány rozsáhlé opravy objektu, pro které budou parkovací místa potřeba o to víc.

11. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání podáno včas jako osobou k tomu oprávněnou, přezkoumal napadené usnesení a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

12. Odvolací soud dospěl k závěru, že soud prvního stupně provedl dokazování, které zcela dostačovalo pro rozhodnutí ve věci samé, a provedené důkazy také správně vyhodnotil. Z jeho skutkových zjištění proto vychází.

13. Protože sporné usnesení shromáždění bylo přijato v prosinci 2022, je pro projednávanou věc rozhodné znění občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. po novele č. 163/2020 Sb. (dále jen „o. z.“).

14. Podle § 1209 o. z., je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká (odstavec 1). Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá (odstavec 2).

15. Podle § 1221 o. z. nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích (odstavec 1). Stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění (odstavec 2).

16. Podle § 258 o. z. každý člen spolku nebo ten, kdo na tom má zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku. Podle § 259 o. z. právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.

17. Soud prvního stupně správně vyšel ze závěrů Nejvyššího soudu, učiněných v usnesení ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022: „Z novelizovaného znění ustanovení § 1209 o. z. vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se - stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy - domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak - na rozdíl od dřívější právní úpravy - může výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v ustanovení § 1209 odst. 2 o. z. Z porovnání dosavadního a novelizovaného znění § 1209 o. z. však nelze dovodit, že by úmyslem zákonodárce bylo cokoli měnit na stávajícím nastavení (včetně nastavení judikaturního) předpokladů, za kterých má vlastník jednotky právo se domáhat u soudu vydání rozhodnutí v uvedené záležitosti návrhem podle § 1209 odst. 1 o. z. I nadále, resp. o to více v poměrech aktuální právní úpravy, která zčásti změnila (možná rozšířila) možnosti zásahu veřejné moci (soudu) do soukromoprávních vztahů, proto platí, že institut upravený v ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. lze připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je pak dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití.“ V usnesení ze dne 1. 11. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3020/2023, potom Nejvyšší soud vztáhl uvedená kritéria i na návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků. Jinak řečeno, i vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění se podle Nejvyššího soudu může domáhat jen přehlasovaný vlastník a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod, resp. jde-li o důležitou záležitost.

18. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, podle kterého pronájem parkovacích stání, který zatíží vlastníky jednotek v hodnotě několika milionů korun příspěvkem na správu objektu vyšším o nižší stokoruny měsíčně, nijak nezasahuje ani do právního postavení vlastníků jednotek, ani do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití. To platí tím spíše za situace, kdy se jedná o nemovitost rekreačního charakteru, tj. vlastníci vlastnictvím jednotek nenaplňují své bytové potřeby, nýbrž potřeby rekreační. Uvedený závěr je zcela v souladu s ustálenou soudní praxí (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016).

19. Odvolací soud se proto dále podrobně nezabýval věcným přezkumem sporného usnesení. Zabýval se pouze námitkou, že pronájem parkovacích stání na sousedním pozemku nelze zařadit pod předmět činnosti (a účel existence) společenství, kterými jsou správa domu a pozemku.

20. Podle § 1194 odst. 1 o. z. společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.

21. Podle § 1189 odst. 1 o. z. správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

22. Právní subjektivita společenství je ze zákona omezena na správu domu a pozemku. Pokud by shromáždění přijalo usnesení o záležitosti, která do této působnosti nespadá, rozhodlo by mimo svoji působnost s tím následkem, že na takové usnesení by se hledělo jako na nepřijaté (§ 245 o. z., srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, uveřejněné pod R 98/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Odvolací soud v souladu se zásadou, že právní jednání mají být posuzována spíše jako platná (§ 574 o. z.) má za to, že rozpor usnesení shromáždění vlastníků s předmětem činnosti společenství vlastníků musí být zjevný.

23. Spadá-li pod pojem správy domu a pozemku vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek, spadá pod tento pojem i pronájem nezbytného počtu parkovacích míst na sousedním pozemku, mají-li tato místa užívat subjekty zajišťující péči o dům nebo pozemek. Sám navrhovatel uvádí, že společenství zajišťuje svým vlastníkům služby recepce a fitness centra, dále musí zajistit úklid a údržbu společných částí domu a poměrně rozsáhlého pozemku. Příslušní pracovníci, případně dodavatelé služeb potřebují v blízkosti domu odstavit svá vozidla. Odvolací soud přihlédl i ke specifickým podmínkám parkování v horských střediscích, kde parkovací místa bývají obvykle vyhrazena vlastníkům a hostům okolních nemovitostí a veřejné parkování je omezeno na záchytná parkoviště na okraji střediska. Úvaha o tom, kolik takových parkovacích míst je zapotřebí, a zda tato parkovací místa nelze zřídit či vyhradit na pozemku spravovaném společenstvím, již není úvahou o způsobilosti společenství právně jednat, nýbrž úvahou o tom, zda je uzavření takové nájemní smlouvy účelné a hospodárné. K přezkumu sporného usnesení z těchto hledisek je však třeba důležitého důvodu, který, jak shora vysvětleno, v projednávané věci dán není.

24. Pro úplnost odvolací soud doplňuje, že za vyhrazení si působnosti podle § 1208 písm. i) o. z. je možné považovat i samotné rozhodnutí shromáždění vlastníků o otázce, která jinak podle zákona ani stanov společenství nespadá do jeho působnosti, a to i bez předchozího samostatného usnesení o tom, že si tuto záležitost vyhrazuje k rozhodnutí (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2024, sp. zn. 26 Cdo 1900/2024).

25. Vzhledem ke shora uvedenému odvolací soud usnesení soudu prvního stupně jako věcně správné potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

26. O nákladech odvolacího řízení odvolací soud rozhodl podle § 1 odst. 3 z. ř. s. ve spojení s § 224 odst. 1 a 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že jejich náhradu přiznal plně úspěšnému společenství. Náklady společenství celkem činí 8 228 Kč a sestávají z

a. odměny za zastupování advokátem spočívajícím v 2 plnohodnotných úkonech právní služby (vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu) ze základu 113 000 Kč, podle § 9 odst. 4 písm. a) advokátního tarifu ve znění od 1. 1. 2025, vypočtené podle § 7 advokátního tarifu, ve výši 11 240 Kč,

b. 2 režijních paušálů podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, ve znění od 1. 1. 2025, ve výši 900 Kč,

c. náhrady za čas promeškaný účastí u jednání odvolacího soudu dne 9. 1. 2025, které bylo odročeno bez projednání věci, podle § 14 odst. 2 advokátního tarifu, ve výši 2 825 Kč,

d. náhrady za 21 % DPH ve výši 3 142,70 Kč.