o neplatnost usnesení přijatého shromážděním účastníka dne 5. 6. 2018, o odvolání navrhovatele proti usnesení Městského soudu v Praze č. j. 79 Cm 125/2018-71 ze dne 22. července 2021

1. Shora uvedeným usnesením Městský soud v Praze jako soud I. stupně ve výroku I. zamítl návrh, aby soud vyslovil neplatnost usnesení shromáždění účastníka, ze dne 5. 6. 2018, vydané pod bodem IV, v rámci něhož shromáždění účastníka rozhodlo o pronájmu nebytového prostoru nazvaného „společné prostory SVJ po panu [Anonymizováno]“ o výměře [Anonymizováno] m² a současně rozhodlo o pověření výboru společenství výběrem nejvhodnějšího zájemce s tím, že minimální cena pronájmu bude činit 17 000 Kč měsíčně k čemu bude hrazena rovněž částka 4 000 Kč na zálohách na média a ve výroku II. uložil navrhovateli povinnost zaplatit účastníkovi náklady řízení ve výši 19 600 Kč.

2. Soud I. stupně vyšel ze skutečnosti, že se navrhovatel domáhal vyslovení neplatnosti shora uvedeného usnesení shromáždění účastníka (dále též SVJ) přijatého shromážděním účastníka dne 5. 6. 2018 s tím, že byl přehlasován jako vlastníkem jednotek č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno], jakož i nebytového prostoru, byť tohoto v katastru nemovitostí doposud nezapsaného, a to v domě, označeném čp. [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno], nacházejícím se na pozemcích parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v katastrální území [adresa], obec [adresa], na adrese [adresa] (dále též „dům“).

3. V katastru nemovitostí doposud nezapsaný nebytový prostor, o jehož pronájmu mělo být hlasováno napadeným usnesením přijatým shromážděním účastníka dne 5. 6. 2018, se podle navrhovatele má nacházet v prvním nadzemním podlaží tohoto domu v části domu označené jako čp. [Anonymizováno] a své výlučné vlastnictví tohoto prostoru měl navrhovatel odvozovat ze skutečnosti, že měl být před převodem jednotek původním vlastníkem celého domu. Nebytový prostor měl být zkolaudován jako provozovnaprodejna (dále též „předmětný prostor“), přičemž navrhovatel měl, jako původní vlastník celého domu, vypracovat prohlášení vlastníka dne 18. 1. 2000. Prohlášením vlastníka budovy měly být v domě vymezeny jednotky a společné části domu a tak měl být stav podle prohlášení vlastníka zapsán v katastru nemovitostí dne 22. 5. 2000. Předmětný prostor podle návrhu na zahájení řízení nebyl v prohlášení vlastníka výslovně specifikován a uveden jako jednotka, ačkoli byl vyznačen a jasně odlišen od společných částí domu na schématu přiloženém k prohlášení vlastníka budovy. Přestože má jít podle návrhu na zahájení řízení o vadu v prohlášení vlastníka budovy spočívající v neexistenci evidence prodejny, nešlo podle navrhovatele o společný majetek členů SVJ, ale o majetek navrhovatele a předmětné usnesení přijaté shromážděním účastníka dne 5. 6. 2018 tak mělo nepřípustně zasáhnout do jeho vlastnictví.

4. Soud I. stupně vyšel ze skutečnosti, že navrhovatel vyhotovil dne 18. 1. 2020 prohlášení vlastníka budovy obsahující: A/ popis budovy, B/ vymezení jednotek v budově, C/ určení společných částí budovy, D/ úpravu práv k pozemku, E/ soupis práv a závazků budovy, F/ hospodaření domu, G/ pravidla pro správu společných částí domu a určení správce a H/ závěr, přičemž ve schématu objektu čp. [Anonymizováno] byl v prvním podlaží vyčleněn vyšrafovaný prostor, jenž však nebyl označen jako bytová či nebytová jednotka. Na základě prohlášení vlastníka budovy ze dne 18. 1. 2000, byl podle soudu I. stupně vklad práva povolen rozhodnutím čj. V9-1679/2000 s právními účinky vkladu dnem 20. 1. 2000).

5. Po právní stránce soud I. stupně věc posoudil zejména podle § 1209 odst. 1 nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (NOZ) a podle § 1221 NOZ a konstatoval, že ačkoli je navrhovatel přehlasovaným vlastníkem, jenž podal návrh včas a v projednávané věci jde o důležitý důvod, nelze navrhovateli v jeho návrhu vyhovět, neboť nebylo prokázáno jeho tvrzené výlučné vlastnictví předmětných prostor a shromáždění SVJ proto nemohlo svým rozhodnutím zasáhnout do jeho výlučného vlastnického práva.

6. Proti tomuto rozhodnutí se včas odvolal navrhovatel (odvolatel), jenž se domáhal toho, aby odvolací soud napadené rozhodnutí soudu I. stupně změnil a návrhu vyhověl z následujících důvodů:

1. Podle odvolatele soud I. stupně dospěl k nesprávným a nedostatečným skutkovým zjištěním a podle jeho názoru se rozhodnutí soudu I. stupně zakládá na nesprávném právním posouzení věci.

2. Dále se podle odvolatele soud I. stupně nevypořádal s jeho argumenty a rozhodnutí soudu I. stupně je proto nepřezkoumatelné, když zjevné vady prohlášení vlastníka (včetně jeho rozporu se zákonem) ve vyznačení nebytového prostoru, zjištěném soudem I. stupně, účastníkovi (SVJ) bránily nakládat s předmětným nebytovým prostorem, přičemž podstatou řízení je napadení rozhodnutí shromáždění SVJ považované navrhovatelem za zásadní protiprávní zásah do svých vlastnických práv.

3. Podle odvolatele předmětný prostor není společnou částí domu a spoluvlastnictvím všech vlastníků jednotek s ohledem na jeho určení kolaudačním rozhodnutím, přičemž se odvolatel v minulosti pokoušel o nápravu uvedeného pochybení, avšak byl limitován nespoluprací členů účastníka. V této souvislosti zdůraznil, že není pravdou, že by se nedostatečně snažil o nápravu prohlášení vlastníka budovy ze dne 18. 1. 2000.

4. Účastník podle odvolatele svým napadeným rozhodnutím překročil limity správy domu podle § 1189 NOZ.

5. Za situace zjevné vadnosti prohlášení vlastníka je podle odvolatele, poukazujícího na názor Ministerstva pro místní rozvoj, třeba i před opravou prohlášení vlastníka respektovat jeho právo vyplývající z původního vlastnictví domu, a to užívat a k užívání přenechávat předmětný prostor, když i soud I. stupně podle odvolatele připustil, že rozhodnutí účastníka zasahuje do samé podstaty předmětu vlastnictví navrhovatele, byť předmětný nebytový prostor je „územím nikoho“ s ohledem na zjevnou vadnost prohlášení vlastníka ve smyslu § 1168 NOZ.

6. Podle odvolatele soud I. stupně nevzal v úvahu, že podle odvolatele předmětný je a musí být jednotkou a není možno vycházet ze stavu současného nesprávného zápisu v katastru nemovitostí, o jehož nápravu navrhovatel usiluje.

7. Konečně podle odvolatele soud I. stupně nemůže být vázán ojedinělými soudními rozhodnutími, na něž účastník odkazuje, jichž se navrhovatel neúčastnil, a to zejména řízení o vyklizení předmětného prostoru, nebo řízení o ochraně držby netýkajícího se věci samé, když v těchto řízeních se ani nehodnotila zjevná vadnost prohlášení vlastníka.

7. Účastník podanému odvolání navrhl nevyhovět, když soud I. stupně dostatečně zjistil skutkový stav a věc i správně posoudil po stránce právní a správně hodnotil prohlášení vlastníka a stav zápisu v katastru nemovitostí.

8. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal dle § 212 a § 212a o. s. ř. napadené rozhodnutí včetně řízení, jež jeho vydání předcházelo a dospěl k následujícím zjištěním a závěrům.

9. Při rozhodování v projednávaném případě odvolací soud vycházel z názoru opírajícímu se o níže uvedená ustanovení zákona, a to, že právní úprava zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. (ZVB), v rámci níž došlo v projednávaném případě k vyhotovení prohlášení vlastníka budovy dne 18. 1. 2000 a k rozdělení původně jedné nemovité věci (budovy) na více samostatných předmětů v právním smyslu (jednotek), byla zákonodárcem postavena na spoluvlastnické koncepci, v rámci níž hlavním předmětem byla budova a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, jež nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy. Ke spoluvlastnictví budovy tak přistupovalo vlastnictví jednotky.

10. Dále odvolací soud vycházel z názoru opírajícímu se o níže uvedenou právní úpravu platnou při vzniku jednotek, podle něhož v projednávaném případě nemůže být pochyb o tom, že rozdělením nemovité věci (budovy) na více samostatných předmětů v právním smyslu, tj. jednotek obligatorně spojených se vznikem spoluvlastnického podílu na společných částech budovy, jakož i na stavebním pozemku (v rozsahu odpovídajícím velikosti jednotky v poměru ke všem jednotkám v budově) vzniká vlastnické právo k jednotce a toto právo existuje v rámci spoluvlastnictví budovy.

11. Jak je zřejmé z § 4 ZVB, vlastník budovy svým prohlášením určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených ZVB a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami ve smyslu § 2 písm. h) a společnými částmi domu ve smyslu § 2 písm. g). Prohlášení musí mít písemnou formu a je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě. V této souvislosti odvolací soud zastává názor, podle něhož v případě, že se prohlášením rozděluje budova na jednotky (na jednotlivé byty a nebytové prostory), se prohlášení musí týkat vždy celé budovy a nikoliv pouze její části, kdy by některé prostory v budově zůstávaly nadále prohlášením nedotčeny a zůstávaly by ve vlastnictví původního vlastníka budovy.

12. V návaznosti na uvedené, odvolací soud dále konstatuje, že jednotkou je v souladu s § 2 písm. h) ZVB byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle ZVB. Ve smyslu § 2 písm. g) ZVB potom společnými částmi domu jsou části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény a příslušenství domu, jako např. drobné stavby a společná zařízení domu (vybavení společné prádelny atd.).

13. Konečně, jak je zřejmé z § 5 ZVB, vlastnictví jednotky je podle uvedeného ustanovení SVB spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, vzniká vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí nebo výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě podle 5 ZVB. Vlastnictví jednotky může vzniknout rovněž na základě dohody spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů. Vznikem vlastnictví jednotek nebo rozestavěných jednotek vzniká spoluvlastnictví společných částí domu.

14. Podle odvolacího soudu lze na základě uvedené právní úpravy obecně konstatovat, že v rámci ZVB byly jednotky vymezené v souladu se ZVB předmětem vlastnického práva a pohlíželo se na ně v souladu s ustanovením § 125 odst. 1 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (OZ) ve spojení s ustanovením § 3 odst. 2 ZVB jako na nemovité věci.

15. Na základě shora uvedeného odvolací soud zastává právní názor, podle něhož žádný jiný prostor než jednotky (včetně jejich příslušenství, jež však rovněž muselo být prostorově ohraničeno) nacházející se v budově rozdělené prohlášením vlastníka na jednotky postupem podle ZVB, nemohl být předmětem výlučného vlastnictví. Současně s ohledem na uvedené odvolací soud zastává právní názor, podle něhož společné části domu (§ 2 písm. g/ ZVB), již mají právo užívat všichni vlastníci jednotek, bylo nutno v prohlášení vlastníka určit jednoznačně.

16. Z tohoto důvodu neobstála odvolací argumentace odvolatele uvedená pod bodem 6. jeho odvolání.

17. Podstatný je z hlediska odvolacího soudu pro projednávaný případ dále názor odvolacího soudu mající oporu ve shora uvedené právní úpravě, podle něhož v případě, že vlastník budovy některé prostory nebo části opomenul v prohlášení vymezit, jak se stalo v projednávané věci, pohlíží se na tyto prostory jako na společné části ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Ostatně spoluvlastnický vztah všech vlastníků - členů SVJ k takto (jako jednotky) nevyčleněnému prostoru je podporován skutečností, že všichni členové jednotek v domě se musí podílet prostřednictvím společných částí (např. střechy, obvodových stěn, rozvodů tepla) na bezproblémové existenci takovéhoto nevyčleněného prostoru z hlediska jeho zajištění před deštěm a vlhkostí, jakož i před chladem (a to i při odpojení dodávky tepla do takového prostoru, když každý takový prostor temperují okolní stěny). Ani z tohoto důvodu neobstála odvolací argumentace odvolatele uvedená pod bodem 6. jeho odvolání.

18. V projednávané věci lze tedy pro účely rozhodnutí uzavřít, ve shodě se soudem I. stupně, že podstatným a určujícím v projednávaném případě bylo nevymezení předmětného prostoru jako jednotky v souladu se ZVB, z čehož byl soudem I. stupně vyvozen správný závěr, že navrhovatel není vlastníkem předmětného prostoru a účastník předmětným usnesením svého nejvyššího orgánu (shromáždění SVJ) nemohl zasáhnout do jeho výlučného vlastnického práva. Z tohoto důvodu neobstála odvolací argumentace odvolatele uvedená pod bodem 5 jeho odvolání.

19. Jestliže odvolací soud vychází z názoru majícímu oporu ve shora uvedeném, že vše co není předmětem vlastnictví jako jednotka s příslušenstvím prostorově vymezená v budově, je společnou částí domu, potom nakládání s tímto společným prostorem v rámci napadeného usnesení shromáždění SVJ bylo výsledkem hlasování spoluvlastníků (§ 1158 NOZ dříve § 2 písm. d/, § 5 odst. 4, § 7, § 8 ZVB), v němž byl navrhovatel přehlasován a odvolací soud nemá důvodu do tohoto rozhodnutí spoluvlastníků jakkoli zasahovat, když postup spoluvlastníků ve vztahu ke společné nemovité věci je souladný s péčí řádného hospodáře. Z tohoto důvodu neobstála odvolací argumentace odvolatele uvedená pod bodem 2., 3., 4. jeho odvolání.

20. Konečně odvolací soud neshledal prostor pro nutnost doplnění dokazování, když soud I. stupně správným postupem provedl pro rozhodnutí dostatečné dokazování a ze svých správných skutkových zjištění učinil též správné závěry o skutkovém stavu věci a tyto závěry rovněž správně posoudil po stránce právní, jak je průběžně uváděno shora. Z tohoto důvodu proto neobstála odvolací argumentace odvolatele uvedená pod bodem 1. jeho odvolání

21. Konečně ve vztahu k argumentaci odvolatele uvedené pod bodem 7. (jak tyto argumenty z jeho opravného prostředku seřadil odvolací soud), lze souhlasit s odvolatelem v tom směru, že soud I. stupně nebyl vázán závěry jiných soudů vyjadřujících se v rámci řešení předběžných otázek k otázce vlastnictví předmětného prostoru navrhovatelem. Na druhé straně napadené rozhodnutí není založeno na odkazu soudu I. stupně na jeho vázanost jiným soudním rozhodnutím, přičemž v rámci vlastní argumentace soudu I. stupně nic soudu nebránilo, jak to soud I. stupně správně učinil, poukázat na skutečnost, že závěry obdobné jeho závěrům v otázce navrhovatelem tvrzeného vlastnictví předmětného prostoru přijaly i další soudy v jiných řízeních, přičemž i odvolací soud se s touto podpůrnou argumentací soudu I. stupně ztotožňuje a neshledává prostor pro jiný závěr v tomto směru. Proto odvolací argumentace odvolatele uvedená pod bodem 7. jeho odvolání nemohla obstát.

22. Ze všech shora uvedených důvodů odvolací soud napadené usnesení za podmínek § 219 o. s. ř. potvrdil.

23. Účastník byl v řízení před odvolacím soudem úspěšný a odvolací soud mu proto proti neúspěšnému navrhovateli v souladu s § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal právo na náhradu nákladů odvolacího řízení celkem ve výši 5 600 Kč za 2 úkony právní služby jeho advokátky za vyjádření se k podanému odvolání a za účast při jednání odvolacího soudu dne 1. listopadu 2022, v částce 2 500 Kč za každý úkon, k čemu přísluší i 2 režijní paušály po 300 Kč.

24. Proto bylo rozhodnuto ve výroku II. tohoto usnesení tak, že navrhovatel je povinen nahradit účastníkovi náklady odvolacího řízení ve výši 5 600 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám zástupkyně účastníka.