o zaplacení částky 2 818 047,07 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze č. j. 81 Cm 42/2016-284 ze dne 15. září 2022

1. Shora uvedeným rozsudkem Městský soud v Praze jako soud I. stupně ve výroku I., z důvodu promlčení nároku, zamítl žalobu na zaplacení částky 2 818 047,07 Kč s přísl. a ve výrocích II. a III. žalobci uložil povinnost nahradit žalovaným náklady řízení.

2. Z hlediska skutkového bylo pro soud I. stupně podstatné to, že žalobce [Jméno žalobce] nabyl od žalovaného 2. na základě smlouvy o převodu obchodního podílu ze dne 25. 2. 2010 100% podíl ve společnosti [právnická osoba] za částku 14 600 000 Kč. s tím, že žalobce byl seznámen se stavem společnosti. Prodávající potvrdil pravdivost informací, že ke dni uzavření smlouvy mj. společnost řádně a včas plní své závazky má ke dni podpisu smlouvy pouze závazky vyplývající z běžného obchodního styku, přičemž závazky vzniklé do 31. 3. 2010 budou vypořádány dle smlouvy. Dále bylo podstatné pro soud I. stupně to, že prodávající potvrdil pravdivosti všech skutečností týkajících se stavu hotelu a jeho provozování společností [právnická osoba] Zároveň bylo ve smlouvě ujednáno, že pokud vznikne „újma“ definovaná jako nárok z vad prodávané věci, vztahuje se na tento nárok garance dle bodu 6.4. uvedené smlouvy, kterou nabyvatel (žalobce) je oprávněn požadovat po převádějícím. Zároveň bylo ke smlouvě vyhotoveno a podepsáno [Jméno žalovaného] jako ručitelem i ručitelské prohlášení ze dne 25. 2. 2020 dle § 303 a násl. obchodního zákoníku (obchod. zák.) s časovým omezením ručení do 1. 4. 2015. Podstatné pro soud I. stupně bylo rovněž to, že dle tohoto prohlášení se jmenovaný zavázal k úhradě závazků a nedoplatků, které vzniknou společnosti [právnická osoba] v souvislosti s činností společnosti nebo převádějícího do dne předání společnosti provozující hotel [Anonymizováno], tj. do 1. 4. 2010. Převádějící byl přitom povinen dle smlouvy o převodu uhradit tyto závazky a současně se i ručitel zavazoval, že uspokojí pohledávku nabyvatele v případě, že jej neuspokojí převádějící ani po písemné výzvě společnosti [Jméno žalobce] nejpozději do 14 dnů od doručení písemné výzvy.

3. Dále soud I. stupně vyšel ze skutečnosti, že nemovitost, ve které byl provozován hotel společností [právnická osoba] byla pronajata od [adresa] (dále zkráceně pouze MČ [adresa]) na základě smlouvy o nájmu části nemovitosti ze dne 15. 3. 1995 a dále smlouvou o nájmu nemovitosti ze dne 14. 7. 1998 ve znění dodatků, podle které bylo sjednáno nájemné v období do 31. 12. 2009 částkou 752 000 Kč ročně, od 1. 1. 2009 je potom nájemné ujednané částkou 907 200 Kč. Součástí nájemní smlouvy byla také doložka o započtení se vzorcem, podle kterého k započtení dochází. Následně se strany smlouvou ze dne 14. 7. 1998 dohodly na financování a úpravách pronajaté stavby, když bylo sjednáno, že financování bude rozlišováno na dvorní trakt a na trakt do ulice a také fakturace na oba trakty bude provedena odděleně, přičemž dne 23. 2. 2009 došlo k jednání ohledně vyúčtování rekonstrukce. U tohoto jednání bylo podle zjištění soudu I. stupně (s odkazem na posudek zpracovaný znalcem [Anonymizováno]) vzato pronajímatelem v úvahu, že náklady na uliční část činily 5 699 528 Kč a dvorní část 12 686 046 Kč. Rozdělení na uliční část a dvorní část proběhlo dle výše uvedeného ujednání, když pro posuzovanou věc má být významný pouze trakt dvorní.

4. Podle soudu I. stupně vztahy mezi vlastníkem nemovitostí a nájemcem společností [právnická osoba] byly od roku 1995 dlouhodobě při dvacetiletém nájmu uspořádané.

5. Dále soud I. stupně vyšel ze skutečnosti, že dne 7. 5. 2014 MČ [adresa] společnosti [právnická osoba] vyčíslila několika fakturami dlužné nájemné k 31. 3. 2010 částkou 1 300 944,28 Kč, a to již po započtením investic vynaložených nájemcem na předmět nájmu. MČ [adresa] podle soudu I. stupně následně měla zaslat zástupci společnost [právnická osoba] dne 26. 6. 2014 přípis neakceptující námitku promlčení s poukazem na započítávání nejstarších pohledávek.

6. Konečně soud I. stupně považoval za významné i to, že žalovaný 1. byl žalobcem přípisem ze dne 27. 1. 2014 vyzván k úhradě dlužné částky 2 323 047,07 Kč a k uvedenému plnění byl vyzván také žalovaný č. 2, přičemž žalovaný 1. byl zástupcem žalobce vzýván přípisem ze dne 26. 3. 2015 též k úhradě smluvní pokuty 500 000 Kč podle smlouvy o převodu obchodního podílu ze dne 25. 2. 2010.

7. Soud I. stupně věc posuzoval podle obchodního zákoníku č. 513/1991 Sb. (dále jen obchod. zák.) a zejména podle jeho § 115 a násl. obchod. zák., podle § 306 a násl. obchod. zák. a podle § 387 a násl. obchod. zák. a uzavřel, že nárok žalobci nelze přiznat z důvodu účinně vznesené námitky promlčení. Podle soudu I. stupně se odpovědnost za vady ze smlouvy o převodu obchodního podílu ze dne 25. 2. 2010 řídí ustanoveními o vadách zboží, což lze vztáhnout i na případy, kdy prodávající kupujícímu nesdělil podstatné skutečnosti týkající se převáděného podílu. Podle soudu I. stupně v takovém případě začíná promlčecí doba běžet dnem doručení výzvy k odstranění vady, resp. k nahrazení újmy vzniklé nabyvateli podílu.

8. Jestliže podle soudu I. stupně žalobce vyzval dne 27. 1. 2014 k úhradě újmy podle smlouvy a žalobu podal dne 27. 3. 2015, učinil tak ve čtyřleté promlčecí lhůtě dle § 397 obchod. zák. a ve vztahu k nároku žalobce vůči žalovaným k uplynutí promlčecí doby nedošlo.

9. Podstatné pro soud I. stupně bylo to, že podle soudu I. stupně nárok žalobce na úhradu újmy podle smlouvy o převodu obchodního podílu ze dne 25. 2. 2010 je založen na žalobcem tvrzené újmě vzniklé tím, že žalobce v pozici nabyvatele podílu uhradil za prodávajícího závazek, o němž mu prodávající ničeho nesdělil, přičemž tento závazek měl podle uvedené smlouvy tížit právě jen převádějícího.

10. Podle soudu I. stupně byla námitka promlčení přesto úspěšná, když ručitel ve smyslu § 306 odst. 2 obchod. zák. je shodně jako dlužník oprávněn uplatnit všechny námitky, které by mohl uplatnit dlužník, přičemž dlužník společnost [právnická osoba] podle soudu I. stupně mohl v květnu 2014 (výzva k doplatkům nájemného byla pronajímatelem učiněna dne 29. 5. 2014) úspěšně vznést námitku promlčení vůči věřiteli MČ [adresa], když mu v uvedené době byly doručeny faktury požadující zaplacení promlčených závazků. Z důvodu oslabení promlčením vymáhaného nároku soud I. stupně žalobu zamítl.

11. Proti tomuto usnesení se v zákonem stanovené lhůtě odvolal žalobce (odvolatel) a domáhal se jeho změny a vyhovění žalobě.

12. Odvolatel zopakoval důvody své žaloby a soudu I. stupně vytkl, že:

1) Nepřihlédl k odvolatelem tvrzeným skutečnostem a k jím označeným důkazům.

2) Neúplné zjistil skutkový stav věci, neboť neprovedl navržené důkazy.

3) Na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním.

4) Rozhodnutí soudu I. stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci.

5) Soud zcela mylně vyšel z názoru, že základem pro újmu jsou pouze nároky na dlužné nájemné do dne 31. 3. 2010, když je újma tvořena dlužným nájemným z Investice a vztahuje se k nájemnému placenému po celou dobu nájmu, tedy i k období po 31. 3. 2010, resp. po 1. 4. 2010, když po celou dobu nájmu podle nájemní smlouvy mělo být placené nájemné v penězích dopočteno dle Investice (pohledávky na zhodnocení), což platilo i pro nájemné v období po 1. 4. 2010 do konce nájmu. Neoprávněným zápočtem podle odvolatele vznikal nesprávně společnosti [právnická osoba] dluh.

Při jednání odvolacího soudu se odvolatel dále vyjádřil v tom smyslu, že při koupi podílu počítal v rámci ekonomických parametrů obchodu s tím, že pronajímatel umožňuje v rámci smluvních podmínek započítávat proti nájemnému společností [právnická osoba] v plné a doložené výši investice společnosti [právnická osoba] v částce 14 821 911,79 Kč a místo toho pronajímatel umožňoval započítávat investice toliko v částce 12 686 046 Kč, představující podle odvolatele toliko znalcem stanovené zhodnocení pronajatých nemovitostí, o čemž žalovaní věděli, avšak tuto skutečnost žalobci před koupí podílu nesdělili.

6) Ke dni 29. 5. 2014 nebyl promlčen dluh na nájemném za období po 29. 5. 2010 do 31. 12. 2020.

7) Soud se nezabýval skutečností, že za období před 29. 5. 2010 nemohlo dojít k promlčení nároku, když podle § 358 obchod. zák. započteni nebráni, jestliže pohledávka je promlčena, avšak promlčeni nastalo teprve po době, kdy se pohledávky staly způsobilými k napočtení. V této souvislosti odvolatel poukázal na skutečnost, že [Anonymizováno] mohla použít jednostranně svou pohledávku na dlužné nájemné, i když by byla promlčena, a to vůči pohledávce na zhodnocení a z tohoto důvodu také společnost [právnická osoba] ovládaná žalobcem přistoupila k dobrovolné úhradě závazku.

8) Soud I. stupně nesprávně rozhodl o náhradě nákladů řízení uplatňovaných žalovanými a je na místě snížení nákladů, když žalovaný 1. je 100% vlastníkem a ovládající osobou žalovaného 2. a odlišné právní zastoupení obou žalovaných je pouze formální, kdy oba zastupují otec a syn působící v rámci jedné advokátní kanceláře a pracují ve shodě.

13. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal napadený rozsudek podle ustanovení § 212 a násl. o. s. ř. včetně řízení předcházejícího jeho vydání, však odvolání žalobce důvodným neshledal.

14. Z hlediska skutkového odvolací soud shodně se soudem I. stupně vyšel ze skutečnosti, že předmětem sporu je existence nároku žalujícího nabyvatele 100% podílu [právnická osoba] (nájemce hotelového zařízení [jméno FO]) ze smlouvy o převodu obchodního podílu společnosti [právnická osoba] ze dne 25. 2. 2010 za jejíž splnění se zaručil žalovaný 2. v garancí formulované v uvedené smlouvě společně s žalovaným 1., v té době ovládajícím žalovaného 2., jenž převzal ručení svým prohlášením o ručení za uvedené závazky žalovaného 2.

15. Takto zajištěným nárokem, k jehož úhradě žalobce vyzval oba žalované ručitele, měl být nárok vyúčtovaný výzvou žalobce ze dne 27. 1. 2014 jenž se měl skládat z:

a) „doplatku dluhu za období do 31.3.2010 ve výši 1 216 514, 31 Kč

b) „rozdílu v platbách oproti předpokladu za období 1.4.2010 - 31.12.2020“.

16. K tomu podle výzvy žalobce ze dne 26. 11. 2014 přibyla částka 500 000 Kč jako smluvní pokuta podle smlouvy o převodu obchodního podílu společnosti [právnická osoba] ze dne 25. 2. 2010

17. Dále odvolací soud vychází ze smlouvy o převodu obchodního podílu společnosti [právnická osoba] ze dne 25. 2. 2010 a zejména z jeho čl. 6.4. o garanci, navazující na ujištění prodávajícího ohledně jím uvedených ekonomických parametrů společnosti [právnická osoba], z něhož je zřejmé, že se prodávající zavazuje v případě, že nabyvateli či společnosti [právnická osoba] v případě nepravdivosti garantovaných skutečností vznikne závazek nebo škoda v příčinné souvislosti s nepravdivou garancí, přičemž převádějící do 60 dnů od výzvy nabyvatele nezajistí nápravu, byl nabyvatel oprávněn požadovat zaplacení uvedené újmy po převádějícím, a to v 30 denní lhůtě od doručení výzvy k úhradě újmy. Nabyvatel se současně zavázal převádějícímu umožnit vznášet námitky ke skutečnostem na základě nichž mělo k újmě dojít.

18. Odvolací soud vycházel rovněž ze skutečnosti, že ručitelským prohlášením ke smlouvě o převodu obchodního podílu dle § 303 a následujícího obchodního zákoníku (obsahujícím též časové omezení) ze dne 25. 2. 2020, se [Jméno žalovaného] jako ručitel zavázal k uspokojení pohledávek věřitele [Jméno žalobce]. ze smlouvy o převodu obchodního podílu společnosti [právnická osoba] ze dne 25. 2. 2010 neuhradí-li závazky z tohoto právního jednání dlužník (převodce).

19. Odvolací soud vycházel rovněž ze skutečnosti, že podle sdělení MČ [adresa] ze dne 26. 6. 2014, nájemní smlouva nepamatovala na konkrétní postup, jak budou vypočteny výdaje vynaložené nájemcem na opravy a rekonstrukce předmětu nájmu a z toho důvodu pronajímatel přistoupil k přibrání znalce [Anonymizováno], jenž stanovil výši výdajů vynaložených nájemcem na opravy a rekonstrukce předmětu nájmu částkou 12 686 046 Kč,, a to bez ohledu na skutečnost, že společnosti [právnická osoba] dokládala vynaložení částky 14 821 911,79 Kč. Z této částky také společnost [právnická osoba] počítala částky, jež následně započítávala proti sjednanému nájemnému. Společnost [právnická osoba] tak postupovala též s přihlédnutím ke skutečnosti, že mezi pronajímatelem a nájemcem nebyla stanovena výše stropu investic vynaložených nájemcem společností [právnická osoba] a následně započítávaných proti pohledávkám pronajímatele na nájemné.

20. Za této situace pronajímatel [adresa] [adresa] vycházel toliko z posudku znalce [Anonymizováno], jenž však ve zjištěné částce 12 686 046 Kč podle žalobce neoceňoval veškerý rozsah vynaložených investic společnosti [právnická osoba] v již uváděné výši 14 821 911,79 Kč, ale měl podle žalobce znalecky určit pouze to, oč se měla v důsledku investiční činnosti uvedeného investora zvýšit hodnota pronajímané nemovitosti (hotelu [jméno FO]).

21. Odvolací soud dále vycházel ze skutečnosti, že k předání hotelu [Anonymizováno] došlo podle čl. VII. smlouvy o převodu obchodního podílu ze dne 25. 2. 2010 dne 1. 4. 2010 a od toho dne 100% podíl ve společnosti přešel na nového společníka, přičemž z čl. VIII. uvedené smlouvy je zřejmé, že příjmy a pohledávky společnosti [právnická osoba] do dne předcházejícího dni předání náleží převádějícímu. Stejně tak ho tíží i závazky k tomuto dni.

22. Dále odvolací soud vycházel ze skutečnosti, že nájemce společnost [právnická osoba] v době svého vlastnění žalovaným 2. (do 31. 3. 2010) podle názoru pronajímatele mu neplatila nájemné v penězích ve výši odpovídající smluvnímu ujednání, když neplatila tu složku nájemného, jež vyplývala z inflační doložky. Stejně tak podle názoru pronajímatele společnost [právnická osoba] nesprávně uspokojovala pronajímatelův nárok na nájemné částečně zápočty ve vyšším rozsahu, než podle pronajímatele dovolovalo smluvní ujednání. Pravidelné zápočty společnost [právnická osoba] proti pohledávkám na nájemné nepočítala z pronajímatelem akceptované výchozí částky 12 686 046 Kč, ale ze skutečných společností evidovaných vynaložených investic v částce vyšší, a to v částce 14 821 911,79 Kč. Úhrady nájemného formou zápočtů tak podle pronajímatele byly z jeho pohledu a z hlediska smlouvy nedovoleně vysoké, neodpovídající vzájemným ujednáním.

23. Odvolací soud dále vycházel ze skutečnosti, že když pronajímatel zjistil obě pronajímatelem uváděná pochybení nájemce (společnosti [právnická osoba]), vzniklá před předáním podílu dne 31. 3. 2010 nabyvateli, vyfakturoval tvrzené nedoplatky nájemci společnosti [právnická osoba] a této společnosti také předložil v květnu 2014 faktury s požadavky na úhradu nedoplatků, přičemž nejpozději splatná faktura byla splatná již před více jak čtyřmi roky, a to dne 31.1.2010. Tvrzený dlužník společnost [právnická osoba], v té době (v květnu 2014) vlastněný již žalobcem, uvedené faktury proplatil a úhradu těchto plateb na faktury požadoval z titulu smluvního ručení po žalovaném 2. a v rámci jednostranného ručitelského prohlášení též po žalovaném 1.

24. Po žalobcově uplatnění (vůči oběma žalovaným z titulu ručení) předmětných požadavků, jež měly představovat zatajené závazky společnosti [právnická osoba] vzniklé před 31. 3. 2010, žalovaní s poukazem na smluvní ujednání čl. 6.5 smlouvy o převodu obchodního podílu ze dne 25. 2. 2010 a na § 306 obchod. zák. vznesli vůči nabyvateli podílu (vůči žalobci) námitku promlčení.

25. Po právní stránce odvolací soud shodně se soudem I. stupně vychází z § 115 odst. 1 obchod. zák., z něhož je zřejmé, že se souhlasem valné hromady může společník smlouvou převést svůj obchodní podíl na jiného společníka, nestanoví-li společenská smlouva jinak. Z odst. 3 téhož ustanovení obchod. zák. vyplývá, že smlouva o převodu obchodního podílu musí mít písemnou formu a nabyvatel, který není společníkem, v ní musí prohlásit, že přistupuje ke společenské smlouvě, popřípadě stanovám. Podpisy musí být úředně ověřeny. Převodce ručí za závazky, které přešly převodem obchodního podílu.

26. Z § 303 obchod. zák. je zřejmé, že kdo věřiteli písemně prohlásí, že ho uspokojí, jestliže dlužník vůči němu nesplní určitý závazek, stává se dlužníkovým ručitelem.

27. Podle § 306 odst. 1 obchod. zák. je věřitel oprávněn domáhat se splnění závazku na ručiteli jen v případě, že dlužník nesplnil svůj splatný závazek v přiměřené době poté, co byl k tomu věřitelem písemně vyzván. Tohoto vyzvání není třeba, jestliže je věřitel nemůže uskutečnit nebo jestliže je nepochybné, že dlužník svůj závazek nesplní.

28. Podle § 306 odst. 2 obchod. zák. ručitel může vůči věřiteli uplatnit všechny námitky, k jejichž uplatnění je oprávněn dlužník, a použít k započtení pohledávky dlužníka vůči věřiteli, jestliže k započtení by byl oprávněn dlužník, kdyby věřitel vymáhal svou pohledávku vůči němu. Ručitel může použít k započtení i své pohledávky vůči věřiteli.

29. Podle § 387 odst. 1 obchod. zák. se právo promlčí uplynutím promlčecí doby stanovené zákonem. Podle odst. 3 téhož ustanovení obchod. zák. práva z finančního zajištění a ujednání o něm se nepromlčí dříve, než se promlčí poslední z pohledávek finančního charakteru zajištěných příslušným ujednáním o finančním zajištění.

30. Podle § 392 odst. 1 obchod. zák. u práva na plnění závazku běží promlčecí doba ode dne, kdy měl být závazek splněn nebo mělo být započato s jeho plněním (doba splatnosti). Spočívá-li obsah závazku v povinnosti nepřetržitě vykonávat určitou činnost, zdržet se určité činnosti nebo něco strpět, počíná promlčecí doba běžet od porušení této povinnosti.

31. Podle § 393 odst. 2 obchod. zák. u práv z vad věcí běží promlčecí doba ode dne jejich předání oprávněnému nebo osobě jím určené nebo ode dne, kdy byla porušena povinnost věc převzít. U nároků ze záruky za jakost běží promlčecí doba vždy ode dne včasného oznámení vady během záruční doby a u nároků z právních vad od uplatnění práva třetí osobou.

32. Konečně podle § 397 obchod. zák. nestanoví-li zákon pro jednotlivá práva jinak, činí promlčecí doba čtyři roky.

33. Po právním posouzení věci odvolací soud shodně se soudem I. stupně uzavřel, že žalobcem uplatněný nárok vycházející z výzvy adresované oběma žalovaným ručitelům (vůči žalovanému 2. z titulu smluvního ručení a vůči žalovanému 1. z titulu jeho ručitelského prohlášení) žalobci nelze přiznat. A to z titulu ručení ani z jiného titulu. Důvodem je dílem jeho neexistence a dílem oslabení uplatněného nároku v důsledku vznesené námitky promlčení.

34. Je tomu tak proto, že podle právního názoru odvolacího soudu, jestliže zákon v § 388 obchod. zák. oslabuje pohledávku věřitele v případě vznesené námitky promlčení a přesouvá úhradu promlčené pohledávky pouze do roviny dobrovolnosti plnění, nelze se úhrady takovéto promlčené pohledávky, v daném případě zajištěné ručením, domoci u soudu proti ručitelům. Stejně tak, jestliže se strany smlouvy o převodu obchodního podílu společnosti s [právnická osoba] ze dne 25. 2. 2010 dohodly že k předání hotelu [Anonymizováno] došlo podle čl. VII. smlouvy o převodu obchodního podílu ze dne 25. 2. 2010 dojde dne 1. 4. 2010 a od toho dne 100% podíl ve společnosti přešel na nového společníka, přičemž z čl. VIII. uvedené smlouvy je zřejmé, že příjmy a pohledávky společnosti [právnická osoba] do dne předcházejícímu dni předání náleží převádějícímu a stejně tak ho tíží i závazky k tomuto dni, je zřejmé, že za závazky vzniklé po 31. 3. 2010 převodce neodpovídá. Za této situace potom nemůže obstát položka pracovně označená odvolacím soudem shora písm. b) výzvy žalobce ze dne 27. 1. 2014, kdy podle výzvy má jít o závazky společnosti [právnická osoba], jež vzniknou v budoucnu. Proto neobstála ani argumentace 1), 2) a 5) odvolání žalobce.

35. Konečně, jestliže žalovaní ručitelé nemají povinnost plnit žalobci ze Smlouvy o převodu obchodního podílu společnosti [právnická osoba] ze dne 25. 2. 2010, nemůže být důvodným ani nárok na zaplacení smluvní pokuty smluvně postihující nezaplacení nároků nabyvatele podílu vyplývajícího ze Smlouvy o převodu obchodního podílu společnosti [právnická osoba] ze dne 25. 2. 2010.

36. Vzdor velmi stručnému popisu nároku požadovaného žalobcem ve výzvách ručitelům k plnění, ačkoli úplnost výzvy tvoří základ úspěšného uplatnění předmětného nároku, jak vyplývá z usnesení č.l. 203 odvolacího soudu vydaného v projednávané věci, odvolací soud v tomto řízení připustil i níže uvedený výklad žaloby podle jejího obsahu.

37. V rámci tohoto výkladu žaloba zahrnuje i situaci, že nabyvatel podílu společnosti [právnická osoba] měl být ujištěn převodcem, že majetek uvedené společnosti sestává též z pohledávky za pronajímatelem v původní výši 14 821 911,79 Kč představované investicemi nájemce společnosti [právnická osoba] do pronajatého majetku. Nyní po převodu podílu se však měl nabyvatel podílu dozvědět o tom, že již před převodem podílu měl pronajímatel dát společnosti [právnická osoba] na vědomí, že bez ohledu na skutečnou výši nájemcem vynaložených investic nehodlá uznat za účelem smluvních zápočtů, že jeho závazek z titulu úhrady vynaložených investic představu částku 14 821 911,79 Kč, ale trval na smluvním započítávání proti své pohledávce na zaplacení nájemného toliko náklady vynaložené nájemcem společností [právnická osoba] na investice toliko v částce ve výchozí výši 12 686 046 Kč stanovené znalcem [Anonymizováno]. Proto podle žalobce byl majetek společnosti [právnická osoba] při zakoupení jejího 100% podílu nižší o rozdílovou částku pohledávky na investicích, přičemž na tuto částku, o níž muset v budoucnu platit víc na nájemném žalobce nahlíží jako na neoznámený závazek společnosti [právnická osoba] krytý předmětnou smluvní garancí a ručitelským prohlášením.

38. Ani s takovýmto náhledem na žalobou uplatněný nárok se odvolací soud neztotožnil.

39. Podle odvolacího soudu se žalobci za uvedené situace sice může jevit, že ke své újmě v rozdílovém rozsahu blížícím se částce 2 mil. Kč nebyl pravdivě informován o výši majetku společnosti [právnická osoba] a tuto jím subjektivně pociťovanou újmu by mu podle jeho výkladu měli uhradit z titulu ručení oba žalovaní, avšak ve skutečnosti názor pronajímatele odmítajícího souhlasit se započítáváním veškerých nákladů investovaných nájemcem do předmětu nájmu neznamená, že tyto skutečně vynaložené náklady na investice, jež nepochybně nabyvatel podílu před jeho nabytím podrobil kontrole, nebude nutno při ukončení nájmu vypořádat a pronajímatelem uhradit. Proto i tato rozdílová částka, vynaložená jako investice do předmětu nájmu, představuje majetek společnosti [právnická osoba]

40. Proto odvolací soud ani tuto alternativu nároku dovozovaného v odvolacím řízení z žaloby nesdílí, byť by za uvedené situace nepředstavovalo pro odvolací soud problém nahlédnout na žalobu jako na novou výzvu k plnění z titulu ručení směřující proti oběma žalovaným právě z uvedeného titulu. Ostatně vypořádání při ukončení nájmu předpokládá i Smlouva o nájmu části nemovitosti uzavřená mezi [Anonymizováno] [adresa] a obchodní společnosti [právnická osoba] ze dne 15. 3. 1995. Z těchto důvodů podle právního názoru odvolacího soudu je nedůvodným názor žalobce formulovaný v rámci odvolacího řízení, že ve skutečnosti majetek společnosti [právnická osoba] představovaný pohledávkou na vrácení investic vložených do pronajímaných nemovitostí byl nižší, než jak jeho výši garantoval žalovaný 2. v rámci smlouvy o převodu obchodního podílu společnosti [právnická osoba] ze dne 25. 2. 2010. Skutková zjištění soudu I. stupně ve vztahu k uplatňovanému nároku a v tomto směru zdůrazňovanému odvolací argumentací jsou dostatečná a správná a z toho důvodu neobstála argumentace odvolatele uvedená po bodem 3) odvolání pracovně označeném odvolacím soudem shora. Tomu odpovídá i správný právní náhled soudu I. stupně na smluvní ujednání mezi převádějícím a nabyvatelem ze smlouvy o převodu obchodního podílu ze dne 25. 2. 2010. Vedle toho nutnost budoucího vypořádání nároků z jakékoli smlouvy, tedy i z předmětné nájemní smlouvy, má oporu v § 2991 NOZ obdobně jako v předchozí právní úpravě v § 451 OZ, jak nutnost vypořádání nároků z nájemní smlouvy pojímala i shora uvedená nájemní smlouva. Proto před odvolacím soudem neobstála argumentace odvolatele uvedená pod bodem 4) odvolání. Správným přitom shledal odvolací soud také argumentaci soudu I. stupně ve vztahu k promlčení nároku věřitele (pronajímatele z nájemní smlouvy) ve vztahu k nárokům nejpozději splatným dne 31. 3. 2010, uplatněným věřitelem až v květnu 2014, jak bylo uvedeno shora. Jestliže žalobce dobrovolně plnil na promlčenou pohledávku pronajímatele, lze tento jeho postup pochopit s ohledem na jeho snahu dále dlouhodobě spolupracovat s pronajímatelem, avšak úhrady toho, co žalobce plnil na promlčený závazek se nelze domoci na žalovaných ručitelích před soudem, a to s ohledem na smluvní ujednání čl. 6.5. smlouvy o převodu obchodního podílu ze dne 25. 2. 2010, kopírující právní úpravu § 306 odst. 2 obchod. zák.

41. Před odvolacím soudem neobstála ani argumentace odvolatele pracovně označená odvolacím soudem bodem 7) odvolání poukazující na možnost pronajímatele započíst si svou promlčenou pohledávky na zaplacení nedoplatků nájemného proti pohledávce na úhradu vynaložených investic. Je tomu tak proto, že z obsahu spisu je zřejmé, že výdaje nájemce společnosti [právnická osoba] na investice do pronajaté nemovitosti nebyly splatné jednorázově na základě výzvy nájemce k úhradě celé investované částky, ale podle nájemní smlouvy měla být smluvně činěna splatnou pouze přesně definovaná část vynaložených nákladů na investice a ta měla být započtena na základě dohody pouze proti přesně definované platbě (složené ze základní a inflační části) nájemného. Nejednalo se tak o případ, kdy by si pronajímatel mohl libovolně započítávat proti své libovolné pohledávce jakoukoli část pohledávky nájemce na vynaložené investice do pronajaté nemovitosti. Z tohoto důvodu, při neexistenci splatné pohledávky na vrácení prostředků investovaných nájemcem do pronajaté nemovitosti, nebylo (zejména s ohledem na § 359 obchod. zák.) v možnostech pronajímatele jednostranně postavit proti sobě a započíst na jedné straně svoji splatnou (a dokonce již promlčenou) pohledávku na mimořádně doúčtované nájemné a na straně druhé nesplatnou pohledávku nájemce na úhradu vynaložených investic, k jejichž úhradě nájemce v té době (zatím) ani nevyzval a dokonce nebylo ani zřejmé zda a za jakých podmínek pronajímatele vůbec vyzve.

42. Proto, jak bylo naznačeno shora, nemohla před odvolacím soudem neobstát ani argumentace odvolatele uvedená pod bodem 6) a 7) odvolání.

43. Konečně před odvolacím soudem neobstála ani argumentace odvolatele uvedená po bodem 8) odvolání, když žalované zastupovali dva různí advokáti bez ohledu na jejich blízký vztah, když v postupu obou advokátů zastupujících žalované ani odvolací soud neshledal překážku např. v podobě střetu zájmů zastoupených.

44. Ze všech těchto důvodů odvolací soud neshledal důvodnou odvolací argumentaci žalobce a napadený rozsudek postupem podle § 219 o. s. ř. svým výrokem I. potvrdil.

45. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 o. s. ř. a 142 odst. 1 o. s. ř. podle úspěchu ve věci, když žalovaní měli ve věci plný úspěch a žalobce jim proto zaplatí náklady odvolacího řízení.

46. Náklady řízení žalovaného 1. byly představovány náklady na jeho advokáta v celkové výši 48 110 Kč, když zástupce žalovaného 1 má právo na odměnu za zastoupení podle ustanovení § 7 a § 11 vyhl. č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (podle advokátního tarifu) za sepis vyjádření k odvolání žalobce a za účast při jednání odvolacího soudu dne 24. 10. 2023 při odměně 19 580 Kč za každý z uvedených úkonů. Zástupci žalovaného 1. přísluší i 2 režijní paušály po 300 Kč a podle § 137 odst. 3 o. s. ř. mu přísluší i náhrada odvedené 21% DPH ve výši 8 350 Kč.

47. Proto bylo rozhodnuto ve výroku II. tohoto rozsudku tak, že žalobce je povinen nahradit žalovanému 1. náklady odvolacího řízení ve výši 48 110 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného 1.

48. Náklady řízení žalovaného 2. byly představovány náklady na jeho advokáta v celkové výši 24 055 Kč, když zástupce žalovaného 2. má právo na odměnu za zastoupení podle ustanovení § 7 a § 11 advokátního tarifu za účast při jednání odvolacího soudu dne 24. 10. 2023 při odměně 19 580 Kč za tento úkon. Zástupci žalovaného 2. přísluší i režijní paušál 300 Kč a podle § 137 odst. 3 o. s. ř. mu přísluší i náhrada odvedené 21% DPH ve výši 4 175 Kč.

49. Proto bylo rozhodnuto ve výroku III. tohoto rozsudku tak, že žalobce je povinen nahradit žalovanému 2. náklady odvolacího řízení ve výši 24 055 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného 2.