o určení neplatnosti usnesení přijatého shromážděním účastníka, o odvolání navrhovatelky proti usnesení Městského soudu v Praze č. j. 35 Cm 91/2014108 ze dne 12. února 2018

1. Shora uvedeným usnesením Městský soud v Praze jako soud I. stupně rozhodl ve výroku I. výroku tak, že zamítl návrh na určení neplatnosti usnesení shromáždění účastníka ze dne 1. 10. 2014, kterým bylo 1) schváleno uzavření nájemní smlouvy na nájem společných prostor za č.p. [Anonymizováno], k.ú. [adresa], dle návrhu, který byl členům společenství předán k jednání shromáždění vlastníků ze dne 29. 7. 2014 a 2) kterým bylo schváleno [Anonymizováno] a [Anonymizováno] uzavření nájemních smluv na nájem společných prostor za č.p. [Anonymizováno], k.ú. [adresa] dle návrhu, který byl členům společenství předán k jednání shromáždění vlastníků ze dne 27. 9. 2014, a to s účinností od 15. 10. 2014 a ve výroku II. uložil navrhovatelce povinnost nahradit účastníkovi náklady řízení ve výši 18 757 Kč.

2. Vyšel ze skutečnosti, že navrhovatelka je členkou společenství vlastníků jednotek (dále též SVJ) jako vlastnice bytové jednotky č. [Anonymizováno] domu č.p. [Anonymizováno] v [adresa] a že dalšími vlastníky jednotek v tomto domě jsou [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [adresa], která jednotky ve svém vlastnictví svěřila do správy Městské části [adresa]. Dále vycházel ze skutečnosti, že se dne 1. 10. 2014 se konala schůze účastníka, jež přijala napadené usnesení, přičemž návrh na zahájení řízení byl podán u soudu dne 3. 12. 2014 v rámci 3 měsíční prekluzivní lhůty.

3. Podle skutkových závěrů soudu I. stupně byli členové pozvánkou ze dne 9. 9. 2014 pozváni na shromáždění vlastníků jednotek účastníka, jež se mělo konat 1. 10. 2014 v 18.00 hod. Na programu jednání bylo 1) schválení smluv o nájmu společných nebytových prostor, když se mělo jednat o nájemní smlouvy mezi SVJ a [Anonymizováno] a [Anonymizováno], jejichž návrhy měli členové účastníka obdržet dne 29. 7. 2014 a 2) diskuze Shromáždění účastníka dne 1. 10. 2014 se zúčastnili vlastníci disponující 100% hlasů.

4. Před přijetím napadeného usnesení měla navrhovatelka namítat zejména jeho rozpor se stanovami s tím, že jsou krácena její práva, přičemž na půdě se nacházejí vstupní prostory ke komínům. Pro přijetí usnesení měli hlasovat pan [Anonymizováno], zástupce [Anonymizováno] a pan [Anonymizováno] za Městskou část [adresa], tj. celkem 86,1946% hlasů, přičemž proti měla hlasovat navrhovatelka a nikdo se hlasování nezdržel.

5. Následně měl účastník uzavřít dne 8. 10. 2014 smlouvy o nájmu nebytových prostor s [Anonymizováno] a [Anonymizováno].

6. Podle stanov účastníka ze dne 21. 5. 2014 společnými částmi mají být ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Mezi ně mají náležet společné prostory, mimo jiné vchody, schodiště, chodby, sušárny, místnosti pro uložení kočárků a jízdních kol, výtahy, půdy, sklepy, prádelny apod. Pro případ faktické nemožnosti využívání společných prostor či jejich částí všemi vlastníky jednotek, mělo být shromáždění společenství oprávněno uzavřít s vlastníky jednotek, kteří je užívat chtějí a mohou, dohodu o užívání (nájmu) těchto prostor (čl. 6/1). Do působnosti shromáždění má patřit rozhodování o skutečnostech uvedených v čl. 6 bod 1 (článek 11/1 písm. g) bod XI), přičemž k přijetí rozhodnutí dle odstavce 1 písm. g) bod XI má být vyžadován souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (čl. 11/2 písm. d)).

7. Soud I. stupně vyšel z § 1209 odst. 1 nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (NOZ) a uzavřel, že napadené usnesení bylo přijato v souladu s platnými stanovami účastníka. Konstatoval, že rozhodování o pronájmu nebytových prostor, jež jsou společnými částmi domu, je v působnosti shromáždění účastníka a k přijetí takového rozhodnutí postačuje prostá většina hlasů všech vlastníků jednotek podle čl. 11 odst. 2 písm. d) stanov účastníka, přičemž napadené usnesení bylo přijato 86,1946 % hlasů. Podle soudu I. stupně k vyslovení neplatnosti napadeného usnesení neexistuje důležitý důvod ve smyslu § 1209 odst. 1 NOZ, když v předmětném domě je přístup na střechu ze společných prostor vyřešen. Co se týče návštěv navrhovatelky, jež si měly do předmětných prostor odkládat kočárky a jízdní kola, soud I. stupně konstatoval, že rodinní příslušníci žalobkyně nejsou členy účastníka. Uvedené nebylo soudem I. stupně shledáno tak důležitým důvodem, pro nějž by bylo třeba zasahovat do soukromoprávních vztahů společenství a jeho členů. Podle soudu I. stupně ze zápisu ze schůze konané 1. 10. 2014 jsou pronajímané prostory ve špatném stavebnětechnickém stavu neumožňujícím jejich užívání a jejich pronájmem dvěma členům účastníka podle soudu I. stupně naopak zhodnotí tyto prostory jak investicemi vloženými ze strany jejich nájemců, tak nájemným hrazeným na účet účastníka. Proto návrh na zahájení řízení jako nedůvodný zamítl. O nákladech řízení soud I. stupně rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř.

8. Proti tomuto rozhodnutí se navrhovatelka včas odvolala (odvolatelka) a navrhla napadené usnesení změnit a návrhu v plném rozsahu vyhovět, když podle odvolatelky rozhodnutí soudu I. stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Dále podle odvolatelky soud I. stupně nepřihlédl k navrhovatelkou tvrzeným skutečnostem, neúplně jistil skutkový stav a na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním.

9. Podle odvolatelky návrh nájemní smlouvy na nájem společných prostor členům společenství nebyl předán dne 29. 7. 2014 ani později.

10. Dále podle odvolatelky byla usnesení shromáždění SVJ nepřesná.

11. Rovněž odvolatelka zdůraznila, že soud I. stupně nezohlednil skutečnost, že nájemce uvedených společných půdních prostor požadoval tyto prostory jako úložné prostory pro kola a kočárek, ačkoli k tomu účelu mají sloužit společné prostory v přízemí, Odvolatelkou tvrzená potřebnost společných prostor v přízemí, určených k ukládání kol, kočárků i k sušení prádla v historickém domě s úzkými chodbami a členitým schodištěm je tak logická a dokonce i prokazovaná členem SVJ [Anonymizováno]. Vynášení kol a kočárků do třetího patra na půdu odvolatelka považuje prakticky za nemožné.

12. Podle odvolatelky soud I. stupně nepřihlédl k jejím právům vlastníka jednotky užívat společné části, aniž by jinému vlastníku jednotky ztížila výkon stejných práv. Soud I. stupně podle odvolatelky nevzal v úvahu ani námitky odvolatelky proti obsahu usnesení o schválení nájemních smluv, jimiž se předmětné společné prostory pronajímají natrvalo, přičemž k rozhodnutí, kterým má být společná věc zatížena, nebo práva spoluvlastníků mají být omezena na dobu delší než deset let je podle odvolatelky třeba souhlasu všech spoluvlastníků podle § 1132 NOZ. Stejně tak je podle odvolatelky třeba souhlasu všech spoluvlastníků ke změně charakteru, resp. určení účelu společných prostor. Konečně podle názoru odvolatelky soud I. stupně nevzal v úvahu ani její právo jako vlastníka své vlastnictví užívat a nadřadil individuální zájem jiných vlastníků předmětné prostory využívat jen pro sebe, což odvolatelce znemožňuje výkon vlastnických práv.

13. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal dle § 212 a § 212a o. s. ř. napadené rozhodnutí včetně řízení, jež jeho vydání předcházelo a po zopakování dokazování sdělením obsahu pozvánky ze dne 9. 9. 2014 na shromáždění SVJ, zápisu ze shromáždění SVJ ze dne 1. 10. 2014, smlouvy o nájmu nebytových prostor ([Anonymizováno]), smlouvy o nájmu nebytových prostor ([Anonymizováno]) a notářského zápisu [Anonymizováno], [Anonymizováno], obsahujícího stanovy SVJ, učinil následující zjištění a dospěl k níže uvedeným závěrům.

14. Z pozvánky ze dne 9. 9. 2014 odvolací soud zjistil, že touto pozvánkou byli svolání vlastníci jednotek účastníka na shromáždění vlastníků jednotek účastníka konané dne 1. 10. 2014 v 18:00 hod. Na programu jednání bylo 1/ schválení smluv o nájmu společných nebytových prostor (kdy se mělo jednat o nájemní smlouvy mezi SVJ a [Anonymizováno] a [Anonymizováno], jejichž návrhy obdrželi všichni členové dne 29. 7. 2014) a 2/ diskuze.

15. Ze zápisu ze shromáždění SVJ ze dne 1. 10. 2014 odvolací soud zjistil, že shromáždění SVJ se zúčastnili vlastníci jednotek disponující 100% hlasů. Byla přítomna navrhovatelka, pan [Anonymizováno] zastoupený panem [Anonymizováno], paní [Anonymizováno] zastoupená panem [Anonymizováno] a Městská část [adresa] zastoupená panem [Anonymizováno]. Před přijetím napadeného usnesení navrhovatelka namítla jeho rozpor se stanovami, žádala o doložení havarijního stavu předmětných nebytových prostor příslušnými posudky a rovněž uvedla, že jsou krácena její práva zejména ve věci půdy, kde se nacházejí vstupní prostory ke komínům. Ohledně zanedbaných společných prostor vyjádřila možnost navýšení příspěvků do fondu oprav za účelem jejich opravy. Pro přijetí usnesení hlasovali pan [Anonymizováno], pan [Anonymizováno] za [Anonymizováno] a pan [Anonymizováno] za Městskou část [adresa], tj. celkem 86,1946% hlasů, proti hlasovala navrhovatelka vahou 13,8504% hlasů a nikdo se hlasování nezdržel. Bylo konstatováno, že usnesení bylo shromážděním přijato.

16. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené mezi účastníkem jako pronajímatelem a [Anonymizováno] jako nájemcem dne 8.10.2014 bylo zjištěno, že předmětem nájmu jsou společné nebytové prostory v domě č.p. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], situované v [Anonymizováno]. NP domu o výměře [Anonymizováno] m2, blíže specifikované v příloze č. 1 této smlouvě. Tyto prostory pronajal pronajímatel nájemci za účelem doplňkových prostor k bytovým jednotkám nájemce č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] na dobu neurčitou za měsíční nájemné ve výši 40 Kč za 1 m2.

17. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené mezi účastníkem jako pronajímatelem a [Anonymizováno] jako nájemcem dne 8. 10. 2014 odvolací soud zjistil, že předmětem nájmu jsou společné nebytové prostory v domě č.p. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], a to půdní prostory o výměře [Anonymizováno] m2, blíže specifikované v příloze č. 1 k této smlouvě. Nebytové prostory byly pronajaty jako skladovací prostory a doplňkové prostory k bytové jednotce nájemce, a to na dobu neurčitou za měsíční nájemné ve výši 40 Kč za 1 m2.

18. Ze stanov účastníka přijatých na schůzi shromáždění žalovaného dne 21. 5. 2014 a citovaných v notářském zápisu [Anonymizováno], [Anonymizováno] odvolací soud zjistil, že společnými částmi jsou ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Mezi ně náležejí společné prostory, mimo jiné vchody, schodiště, chodby, sušárny, místnosti pro uložení kočárků a jízdních kol, výtahy, půdy, sklepy, prádelny apod. Pro případ faktické nemožnosti využívání společných prostor či jejich částí všemi vlastníky jednotek, je shromáždění společenství oprávněno uzavřít s vlastníky jednotek, kteří je užívat chtějí a mohou, dohodu o užívání (nájmu) těchto prostor (čl. 6 odst. 1 stanov). Do působnosti shromáždění patří rozhodování o skutečnostech uvedených v čl. 6 odst. 1 stanov a přijetí rozhodnutí podle uvedeného článku stanovy vyžadují souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (čl. 11 odst. 2 písm. d/ stanov).

19. Z hlediska právního odvolací soud vycházel z § 1209 NOZ ve znění do 30. 6. 2020, z jehož odst. 1 je zřejmé, že je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.

20. Jak je zřejmé z provedeného dokazování před odvolacím soudem, konkrétně ze stanov SVJ, pro případ faktické nemožnosti využívání společných prostor či jejich částí všemi vlastníky jednotek, je shromáždění společenství oprávněno uzavřít s vlastníky jednotek, kteří je užívat chtějí a mohou, dohodu o užívání (nájmu) těchto prostor (čl. 6 odst. 1 stanov).

21. Podle návrhu na zahájení řízení odvolatelka napadá předmětné usnesení shromáždění SVJ z důvodu porušení stanov SVJ v části zajišťující nerušené učívání společných částí domu, jež doposud měla možnost navrhovatelka užívat a její práva v tomto směru (užívání předmětných společných prostor) vykonávaly osoby po čas časově omezených návštěv navrhovatelky, kdy si odkládaly přepravní zařízení (zejména kola a kočárek) ve společných prostorách u vstupu do domu, když tyto prostory byly volné a nesloužily svému stavebně technickému účelu (prádelna, sušárna). Ve vztahu k půdě, i tento společný prostor byl navrhovatelce, stejně jako ostatním členům SVJ, přístupný. Navrhovatelka (ročník narození [Anonymizováno]) tento společný prostor sice sama neužívala, (případně jej užívala minimálně) avšak nevzdávala se jeho společného užívání zejména v souvislosti s možností instalace zde přijímače televizního signálu a v souvislosti s možnou budoucí nutností provádění prací na střeše a v komínové soustavě.

22. V projednávaném případě shromáždění SVJ složené z pouhých 4 vlastníků jednotek a spravujících malý historický dům o rozměru půdy a tedy i základů domu nedosahujících ani [Anonymizováno] m2 napadeným usnesením poskytlo uvedené společné prostory v relativně značném rozsahu (přesahujícím [Anonymizováno] m2) k výlučnému užívání pouze uvedeným dvěma členům SVJ. Doposud do uvedených společných prostor měli (objektivně vzato) přístup všichni členové SVJ, bez ohledu na to, že navrhovatelka (ročník nar. [Anonymizováno]) půdní prostory aktuálně nevyužívá nebo využívá zanedbatelně a sušárnu a prádelnu využívají toliko osoby pobývající v její bytové jednotce na návštěvě.

23. Podle právního názoru odvolacího soudu jestliže shromáždění SVJ svým napadeným usnesením poskytlo shora uvedené společné prostory k výlučnému užívání pouze dvěma svým uvedeným členům, v této dílčí rozhodovací činnosti uvedený nejvyšší orgán SVJ postupoval v rozporu se stanovami z důvodu níže uvedeného.

24. Obecně ke stanovám SVJ, jakož i k požadavku zákona na existenci důležitého důvodu (§ 1209) pro možnost úspěchu před soudem při napadání rozhodnutí SVJ odvolací soud zastává právní názor, podle něhož stanovy společenství jakožto smlouva sui generis představují základní dokument, jímž se řídí vnitřní poměry společenství, přičemž jednání v rozporu s uvedenou smlouvou svého druhu (se stanovami) může mít obvykle významný dopad do vnitřních poměrů společenství, a tím i do poměrů jeho členů (vlastníků jednotek).

25. S ohledem na uvedené, ve vztahu k projednávané věci, odvolací soud shledává na straně navrhovatelky existenci důležitého důvodu odůvodňujícího podání návrhu soudu podle § 1209 NOZ. Je tomu tak s ohledem na motiv navrhovatelky vedoucí k podání návrhu na přezkum usnesení přijatého shromážděním vlastníků. Motivem navrhovatelky k podání návrhu byl požadavek navrhovatelky na zachování možnosti společného užívání společných částí domu, proti požadavku dvou zájemců o nájemní vztah a o výlučné užívání společných prostor za účelem faktického rozšíření svých jednotek ve stísněných podmínkách domu o malé stavební základně cca [Anonymizováno] - [Anonymizováno] m2 (dovozováno z výměry půdních prostor). Současně k uvedenému motivu k uplatnění návrhu nemohl odvolací soud opomenout též skutečnost, že dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, jež uvedeným způsobem přímo zasahuje do podstaty předmětu navrhovatelčina spoluvlastnictví z hlediska účelu jeho využití, když § 1175 odst. 1 NOZ promítnutý do stanov předmětného SVJ zajišťuje každému vlastníku jednotky právo svobodně spravovat a užívat společné části a neztěžovat jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv a zajišťuje neměnnost společných části domu jinak, než v souladu se zákonem a stanovami SVJ.

26. Podle právního názoru odvolacího soudu předmětné porušení stanov předmětným rozhodnutím shromáždění SVJ mělo též závažné právní následky v podobě nastolení takového právního stavu ve vztahu k předmětným společným prostorám, jenž by neumožňoval návrat v předešlý stav bez značných jednorázových finančních výdajů zejména na vypořádání investic vynaložených nájemci na přebudování společných prostor podle potřeb nájemců, jak je zřejmé z nájemních smluv.

27. Na základě shora uvedených úvah odvolací soud, na rozdíl od soudu I. stupně, dospěl k závěru, že přijetím shora uvedeného usnesení SVJ došlo k porušení stanov SVJ. Napadené usnesení shromáždění SVJ mělo tak významný dopad do vnitřních poměrů společenství, a tím i do poměrů jeho členů, tedy i navrhovatelky. Proto při uvedených závažných právních následcích ze shora uvedených důvodu z pohledu uváděných ustanovení zákona, napadené usnesení SVJ nemohlo obstát.

28. S ohledem na shora uvedené závěry odvolací soud vyhověl návrhu navrhovatelky a napadené usnesení změnil tak, že navrhovaným způsobem vyslovil neplatnost usnesení shromáždění účastníka ze dne 1. 10. 2014.

29. O nákladech řízení před soudy obou stupňů odvolací soud rozhodl podle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. a s § 1 odst. 3 z. ř. s., neboť navrhovatelka byla v odvolacím řízení plně úspěšná a má právo na náhradu nákladů řízení ve výši 47 094 Kč . Účastník je proto povinen nahradit navrhovatelce náklady řízení před soudy obou stupňů spočívající v nákladech na zaplacené soudní poplatky 6 000 Kč a v nákladech právního zastoupení za úkony právní služby podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. v platném znění, o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen AT), a to za následující úkony právní služby dle § 9 odst. 4 písmeno c) po 3 100 Kč - převzetí a příprava zastoupení, písemné podání ve věci samé (žaloba, odvolání), účast při jednání před Městským soudem v Praze 12. 2. 2018 trvajícím přes 2 hod.(12.45-14.50), dále za účast při jednání před Vrchním soudem v Praze 23. 3. 2021, za jednání s protistranou dne 4. 9. 2019 a 29. 9. 2019 podle předložených zápisů. Poloviční mimosmluvní odměna náleží za návrh na přerušení řízení a na pokračování řízení.

30. Dále má advokátka navrhovatelky podle § 14 odst. 2 AT právo na náhradu ve výši 1 550 Kč za promeškaný čas za jednání, jež bylo dne 3. 7. 2019 odročeno za účelem smírného vyřešení věci a rovněž má právo na náhradu za promeškaný čas za 12 půlhodin po 100 Kč při cestě z [Anonymizováno] do [Anonymizováno] a zpět, má také právo na náhradu jízdného ve výši 312 za 2 cesty k soudu z [Anonymizováno] do [Anonymizováno] a zpět 2x 72 km osobním autem RZV [Anonymizováno] s průměrnou spotřebou dle TP v ceně 27,80Kč/l. Zástupkyně navrhovatelky má právo ke každému z uvedených 10 úkonů na režijní paušál 300 Kč a má podle § 137 odst. 3, odst. 4 o. s. ř. právo na náhradu za advokátem odvedenou DPH ve výši 7 132 Kč.

31. Proto bylo rozhodnuto v bodu II. výroku tohoto usnesení tak, že účastník je povinen zaplatit navrhovatelce na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů částku 47 094 Kč do tří dnů od právní moci usnesení k rukám zástupkyně navrhovatelky.