o neplatnost usnesení shromáždění vlastníků jednotek ze dne 15. května 2024, o odvolání navrhovatele proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 9. května 2025, č. j. 72 Cm 50/2024-52,

1. Návrhem doručeným soudu prvního stupně dne 27. 6. 2024 se navrhovatel vůči [Jméno účastníka A] (dále jen „společenství“ nebo „SVJ“) domáhal, aby soud vyslovil neplatnost usnesení účastníka ze dne 15. 5. 2024 o schválení provedení opravy betonové plochy a sanace zdí domu do [Anonymizováno], kterou provede společnost [právnická osoba]. s nabídkovou cenou ve výši 1 563 509 Kč s DPH, v ceně není zahrnuta oprava střechy a garáže, kterou firma dodatečně nacení a bude přílohou ke smlouvě o dílu (dále také jen „návrh č. 1“) a dále navrhoval, aby soud nahradil usnesení účastníka ze dne 15. 5. 2024 přijaté pod bodem 6. zápisu tak, že provedení opravy betonové plochy a sanace zdí domu do [Anonymizováno], kterou provede společnost [právnická osoba]. bude uskutečněno s výhradou dodržení postupů a mechanismů stanovených Technickou zprávou z března 2023 zpracovanou [tituly před jménem] [Anonymizováno], IČO [IČO] ve znění jejího dodatku z března 2023 – sanace garáže (dále také jen „návrh č. 2“).

2. Účastník s návrhem nesouhlasil a namítal, že v řízení vedeném u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 62 Cm 186/2024 se navrhovatel domáhal vyslovení neplatnosti usnesení účastníka ze dne 20. 3. 2024, kterým byla schválena cenová nabídka na opravu betonové plochy a sanace zdí domu do [Anonymizováno], dle nabídky společnosti [právnická osoba]. Dále uvedl, že pro přijetí napadeného usnesení hlasovala potřebná většina, usnesení bylo přijato řádně, následně byla uzavřena smlouva o dílo a oprava byla již dokončena a dílo bylo řádně předáno účastníkovi. Účastník se snažil věc vyřešit s navrhovatelem mimosoudně, avšak neuspěl. Oba návrhy považoval za nedůvodné a navrhoval zamítnutí návrhu.

3. Z provedených důkazů soud prvního stupně zjistil, že navrhovatel je členem SVJ, když je vlastníkem jednotky č. 676/102 - garáže, vymezené v budově č. p. 676, na parcele p. č. 1438, zapsané na [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], obec [adresa]. Z listiny zápis ze shromáždění ze dne 15. 5. 2024 (dále také jen „zápis“) soud zjistil, že pod bodem č. 6 bylo přijato usnesení ve znění: „Shromáždění schvaluje provedení opravy betonové plochy a sanace zdí domu do [Anonymizováno], kterou provede společnost [právnická osoba]. s nabídkovou cenou ve výši 1 563 509 Kč s DPH. V ceně není zahrnuta oprava střechy a garáže, kterou firma dodatečně nacení a bude přílohou ke smlouvě o dílo.“ (dále také jen „napadené usnesení“). Ze zápisu bylo zjištěno, že pro přijetí napadeného usnesení hlasovalo 58,26 % všech vlastníků, proti hlasovalo 1,27 % všech vlastníků a nikdo se hlasování nezdržel. Navrhovatel hlasoval proti tomuto usnesení. Mezi účastníky bylo nesporné, že na základě napadeného usnesení bylo dílo provedeno, dokončeno, zaplaceno a dne 22. 8. 2024 předáno účastníkovi. Účastník dále do soudního protokolu před soudem prvního stupně dne 25. 4. 2025 uvedl, že teprve v tomto měsíci navrhovatel oznámil účastníkovi, že v garáži je stále vlhkost. Bylo mu proto doporučeno, aby bylo v garáži větráno a byla provedena další opatření. V případě, že by garáž přes léto nevyschla, je na navrhovateli, aby toto oznámil účastníkovi a účastník by přijal další opatření k odstranění vlhkosti. Z technické zprávy z března 2023 vyhotovené projektantem [tituly před jménem] [Anonymizováno] soud prvního stupně dále zjistil, že jejím obsahem je stavebnětechnické řešení úpravy a sanace dvorního objektu na poz. parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa].

4. Na základě provedeného dokazování dospěl soud prvního stupně k právnímu závěru, že návrh, který navrhovatel uplatnil, není důvodný, a proto jej zamítl. Dovodil, že navrhovatel je věcně aktivně legitimován k podání návrhu, neboť je členem účastníka a přehlasovaným vlastníkem (§ 258 a § 259 občanského zákoníku /dále jen „o. z.“/). Návrh byl podán včas, neboť napadené usnesení bylo přijato dne 15. 5. 2024 a návrh byl podán k soudu dne 27. 6. 2024, tedy v rámci tříměsíční lhůty. Odkázal na usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2201/2023 a zdůraznil, že navrhovatel netvrdil žádné skutečnosti, pro něž by napadené usnesení mělo být neplatné, ať již z důvodu porušení zákona či porušení stanov. Navrhovatel považoval za stěžejní, že oprava měla být provedena dle technické zprávy. Jelikož však bylo dílo již provedeno, společnost [právnická osoba]. provedla opravy betonové plochy a sanace zdí domu do Korejské ulice a garáží, což bylo mezi účastníky nesporné, současně nebylo ze strany navrhovatele tvrzeno žádné porušení zákona či stanov, pak nelze uvažovat, že by bylo možno návrhu vyhovět a nahradit napadené usnesení účastníka ze dne 15. 5. 2024 přijaté pod bodem 6. zápisu tak, že by provedení opravy betonové plochy a sanace zdí domu do Korejské ulice a garáží bylo uskutečněno dle technické zprávy, jak požadoval navrhovatel. Pokud již došlo k realizaci napadeného usnesení, je vyloučeno, aby soud dle § 1209 odst. 1 a 2 o. z. zasáhl do rozhodování společenství a uspořádal právní poměry vlastníků jednotek podle návrhu č. 2. Jelikož soud neshledal návrh č. 2 důvodným, ve výroku II. tohoto usnesení jej zamítl. Ohledně výroku I. řízení v důsledku částečného zpětvzetí návrhu zastavil a v souladu s § 23 zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (dále jen „z. ř. s.“) a § 142 odst. 1 o. s. ř. rozhodl o nákladech řízení, které přiznal procesně úspěšnému účastníkovi, když se jednalo o náklady spojené s jeho procesní obranou.

5. Proti výrokům II. a III. usnesení podal v zákonem stanovené lhůtě odvolání navrhovatel, který uplatnil odvolací důvody dle § 205 odst. 2 písm. b), e) a g) o. s. ř., tedy že soud prvního stupně nepřihlédl k odvolatelem tvrzeným skutečnostem nebo jím označeným důkazům, na základě provedeného dokazování dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Zejména nebyl srozuměna se závěrem, že jeho návrhu nebylo vyhověno, neboť dílo již bylo dokončeno. Takový přístup je nejen nelogický, ale odporuje samotné podstatě soudní ochrany podle čl. 36 Listiny základních práv a svobod. Navrhovateli bylo znemožněno hájit svá vlastnická práva jak preventivně, tak následně v rámci soudního přezkumu, což vytváří neúnosný precedens faktické beztrestnosti rozhodování většiny vlastníků bez možnosti účinné obrany menšiny. Soudu prvního stupně dále vytýkal, že nesprávně aplikoval § 1209 o. z. Navrhoval, aby odvolací soud usnesení soudu prvního stupně v napadených výrocích II. a III. změnil tak, že návrhu vyhoví a navrhovateli přizná náklady řízení.

6. Účastník ve vyjádření k odvolání navrhovatele poukazoval na věcně správné rozhodnutí soudu prvního stupně, když po provedeném dokazování nebylo prokázáno, že jsou splněny podmínky pro vyhovění návrhu. Stejně tak nebyl prokázán důležitý důvod pro uspořádání právních poměrů vlastníků jednotek, jak má na mysli § 1209 odst. 1 a 2 o. z., který je blíže rozveden v rozsudku Nejvyššího soudu sp. z. 26 Cdo 2201/2023 a dále též v odůvodnění usnesení Městského soudu v Praze ze dne 19. 3. 2025, sp. zn. 62 Cm 186/2024-31, které se týkalo týchž účastníků a stejného problému. Navrhoval, aby odvolací soud usnesení soudu prvního stupně jako správné potvrdil a účastníkovi přiznal náhradu nákladů odvolacího řízení.

7. Vrchní soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal usnesení soudu prvního stupně dle § 28 z. ř. s., § 212 a § 212a odst. 1 o. s. ř., k projednání odvolání nařídil v souladu s § 214 odst. 1 o. s. ř. jednání a po zjištění, že odvolání bylo podáno včas osobou oprávněnou, dospěl k závěru, že odvolání navrhovatele není důvodné. Předmětem přezkumného řízení se nestal výrok I., který v důsledku částečného zpětvzetí návrhu a zastavení řízení samostatně nabyl právní moci, když nebyl odvoláním napaden.

8. Odvolací soud dospěl k závěru, že soud prvního stupně provedl dostatečné dokazování, aby mohl ve věci meritorně rozhodnout, provedené důkazy v souladu s § 132 o. s. ř. řádně zhodnotil a dospěl ke správnému právnímu závěru.

9. Řízení o přezkoumání usnesení shromáždění společenství vlastníků je řízením ve statusové věci právnické osoby podle § 85 písm. a) z. ř. s. a má charakter řízení návrhového nesporného.

10. Protože sporné usnesení shromáždění bylo přijato dne 15. 5. 2024, je pro projednávanou věc rozhodné znění občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. po novele, provedené z. č. 163/2020 Sb., občanský zákoník.

11. Podle § 258 o. z. každý člen spolku nebo ten, kdo má na tom zájem hodný právní ochrany, může navrhnout soudu, aby rozhodl o neplatnosti rozhodnutí orgánu spolku pro jeho rozpor se zákonem nebo se stanovami, pokud se neplatnosti nelze dovolat u orgánů spolku.

12. Podle § 260 o. z. soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu spolku hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit.

13. Podle § 1158 odst. 2 o. z. co je stanoveno v tomto oddílu o bytu, platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.

14. Podle § 1209 odst. 1 o. z. je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

15. Podle § 1209 odst. 2 o. z. soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.

16. Podle § 1221 odst. 1 o. z. nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku, zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy. Nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů ani o dílčích členských schůzích.

17. Podle § 1221 odst. 2 o. z. stanoví-li zákon ve věcech bytového spoluvlastnictví působnost vlastníkům jednotek, lze ji vykonat i jejich rozhodnutím přijatým na shromáždění.

18. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že navrhovatel ve věci svého návrhu vystupoval jako přehlasovaný vlastník a návrh na zahájení řízení doručil soudu v zákonem stanovené prekluzivní lhůtě tří měsíců od vydání napadeného rozhodnutí SVJ.

19. Odvolací soud dále odkazuje na závěry Nejvyššího soudu, učiněné v usnesení ze dne 7. 2. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3196/2022: „Z novelizovaného znění ustanovení § 1209 o. z. vyplývá, že nesouhlasí-li přehlasovaný vlastník jednotky s usnesením shromáždění společenství vlastníků jednotek přijatým v záležitosti týkající se správy domu a pozemku, může se - stejně jako v poměrech předchozí právní úpravy - domáhat zejména určení neplatnosti přijatého usnesení, avšak - na rozdíl od dřívější právní úpravy - může výjimečně navrhnout, aby soud o takové záležitosti přímo rozhodl, a to za podmínek upravených v ustanovení § 1209 odst. 2 o. z. Z porovnání dosavadního a novelizovaného znění § 1209 o. z. však nelze dovodit, že by úmyslem zákonodárce bylo cokoli měnit na stávajícím nastavení (včetně nastavení judikaturního) předpokladů, za kterých má vlastník jednotky právo se domáhat u soudu vydání rozhodnutí v uvedené záležitosti návrhem podle § 1209 odst. 1 o. z. I nadále, resp. o to více v poměrech aktuální právní úpravy, která zčásti změnila (možná rozšířila) možnosti zásahu veřejné moci (soudu) do soukromoprávních vztahů, proto platí, že institut upravený v ustanovení § 1209 odst. 1 o. z. lze připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je proto omezeno nejen z hlediska osobního a časového, nýbrž i z hlediska věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné). Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je pak dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití“.

20. V usnesení ze dne 1. 11. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3020/2023, potom Nejvyšší soud vztáhl uvedená kritéria i na návrh na vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění vlastníků. Jinak řečeno, i vyslovení neplatnosti usnesení shromáždění se podle Nejvyššího soudu může domáhat jen přehlasovaný vlastník a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod, resp. jde-li o důležitou záležitost, což v daném případě, jak bude uvedeno níže, splněno není.

21. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že v dané věci byly splněny dvě podmínky pro soudní přezkum napadeného rozhodnutí. Zákonodárce však vyžaduje splnění celkem třech podmínek, jimiž podle § 1209 odst. 1 o. z. jsou 1) podání návrhu k soudu přehlasovaným vlastníkem jednotky 2) z důležitého důvodu, a to 3) v prekluzívní lhůtě 3 měsíců. V dané věci se shromáždění konalo dne 15. 5. 2024 a navrhovatel byl osobně přítomen. Návrh podal dne 27. 6. 2024, tedy včas, ve smyslu § 1209 odst. 1 věta druhá o. z. Neshoda nebyla ani o tom, že navrhovatel je vlastníkem nebytové jednotky č. [Anonymizováno] – garáže, vybudované na poz. parc. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Evidentně hlasoval proti rozhodnutí pod bodem 6 a byl přehlasován. Soud prvního stupně však dospěl k závěru, že důležitý důvod v dané věci nebyl dán.

22. Pokud jde o důležitý důvod, odvolací soud vyšel z ustálené soudní praxe a dovodil, že při rozhodování podle § 1209 odst. 1 o. z. jde o zásah veřejné moci do soukromoprávních vztahů, který je třeba připustit pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech. Důležitý důvod pro přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je dán tehdy, jestliže dotčeným usnesením bylo rozhodnuto o záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 22. října 2008, sp. zn. 28 Cdo 3246/2007, a z 19. března 2014, sp. zn. 26 Cdo 421/2014 /ústavní stížnosti podané proti citovaným usnesením odmítl Ústavní soud usneseními z 27. ledna 2009, sp. zn. I. ÚS 60/09, a ze 4. srpna 2014, sp. zn. IV. ÚS 1746/14/, a dále např. rozsudky Nejvyššího soudu z 25. ledna 2012, sp. zn. 29 Cdo 3706/2010, uveřejněný pod č. 95/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, či z 8. července 2016, sp. zn. 26 Cdo 4386/2015). Problematikou důležitého důvodu se dále podrobně zabýval Nejvyšší soud i v usnesení ze dne 15. 3. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4567/2016.

23. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že navrhovatel v řízení neprokázal, že se v dané věci jednalo o důležitý důvod, který má na mysli § 1209 odst. 1 o. z. z pohledu současné judikatury. Lze jen zopakovat, že ani oprava betonové plochy a sanace zdiva garáží s opravou střechy nepředstavovaly z hlediska využití předmětu vlastnictví, zásah do vlastnického práva navrhovatele, naopak se jednalo o postup nezbytný k zachování základní funkce stavby.

24. S ohledem na shora uvedené důvody postupoval odvolací soud dle § 219 o. s. ř. a usnesení soudu prvního stupně v napadeném meritorním výroku II. a v odvozeném výroku III. o nákladech řízení, jako správné potvrdil.

25. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř. za použití § 23 z. ř. s. za situace, kdy v odvolacím řízení procesně zcela úspěšnému účastníkovi vznikly náklady spojené s právním zastoupením advokátem, který učinil celkem dva úkony právní služby dle § 11 odst. 1 písm. g) a k) advokátního tarifu, když dne 29. 7. 2025 podal vyjádření k odvolání navrhovatele a dále se zúčastnil jednání odvolacího soudu dne 4. 12. 2025. Dle § 7 bod 5., § 9 odst. 4 písm. b) vyhl. č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu ve znění vyhl. č. 258/2024 Sb. z punkta 113 000 Kč činí jeden úkon právní služby 5 620 Kč, náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu v platném znění činí 450 Kč, celkem 6 070 Kč. Při počtu dvou úkonů činí náklady odvolacího řízení 12 140 Kč. Spolu s daní z přidané hodnoty (§ 14a odst. 1 advokátního tarifu a § 137 odst. 3 písm. a/ o. s. ř.) ve výši 2 549 Kč, jíž je zástupce účastníka plátcem, se jedná o částku 14 689 Kč. V odvolacím řízení zcela neúspěšný navrhovatel je povinen plnit do platebního místa a ve lhůtě dle § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.