# Nejvyšší správní soud, sp. zn. 9 As 196/2025

- Soud: Nejvyšší správní soud
- Spisová značka: 9 As 196/2025
- Číslo jednací: 9 As 196/2025-43
- ECLI: ECLI:CZ:NSS:2026:9.As.196.2025.43
- Typ rozhodnutí: Rozsudek
- Datum rozhodnutí: 8. 10. 2026
- Datum zveřejnění: 8. 10. 2026
- Klíčová slova: Stavební zákon

## Výrok

I.  Kasační stížnost se zamítá.

II. Navrhovatelka je povinna zaplatit odpůrkyni náhradu nákladů řízení ve výši 6 134,70 Kč k rukám jejího zástupce Mgr. Davida Zahumenského, advokáta, se sídlem třída Kpt. Jaroše 1922/3, Brno, ve lhůtě třiceti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Osoba zúčastněná na řízení nemá právo na náhradu nákladů řízení.

## Odůvodnění

I. Vymezení věci

[1] Ve věci jde o návrh na zrušení územního plánu obce, pro jehož proces příjímání od veřejného projednání do vydání byl rozhodný zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "stavební zákon z roku 2021"). Předmětem posouzení byla otázka, zda nezařazení některých pozemků do zastavitelné plochy nebylo nepřiměřeným zásahem do práv jejich vlastníka a zda mu nebránila v minulosti vydaná stavební povolení či legitimní očekávání tohoto vlastníka.

[2] Navrhovatelka (dále jen "stěžovatelka") je vlastníkem pozemků parc. č. 1291/2, parc. č. 1292/1, parc. č. 1292/3, parc. č. 1292/4, parc. č. 1292/5, parc. č. 1304/1, parc. č. 1304/2, parc. č. 1308, parc. č. 1309/2, parc. č. 1309/3, parc. č. 1309/4, parc. č. 1309/5, parc. č. 1309/6, parc. č. 1309/7, parc. č. 1309/8, parc. č. 1309/9, parc. č. 1309/10, parc. č. 1309/11, parc. č. 1309/12, parc. č. 1309/13, parc. č. 1309/14, parc. č. 1309/15, parc. č. 1309/16, parc. č. 1309/17, parc. č. 1309/18, parc. č. 1309/19, parc. č. 1309/20, parc. č. 1309/21, parc. č. 1309/22 a parc. č. 1309/23 v katastrálním území Kochánky (dále jen "dotčené pozemky"). Tyto pozemky vznikly dělením a scelováním pozemků, které stěžovatelka nabyla od odpůrkyně na základě kupních smluv uzavřených ve dnech 27. 12. 2006 a 2. 3. 2007. V nich odpůrkyně prohlásila, že pozemky jsou územním plánem určeny k zastavění rodinnými domy. Tehdejší územní plán odpůrkyně, vydaný její obecně závaznou vyhláškou č. 6/2004, byl v platnosti do 31. 12. 2015.

[3] Napadeným novým územním plánem, který byl schválen zastupitelstvem odpůrkyně až dne 29. 5. 2025, nebyly dotčené pozemky zařazeny do zastavitelné plochy. Stěžovatelka podala k návrh územního plánu připomínky, jimiž požadovala, aby byly zařazeny do zastavitelné plochy s využitím SV - smíšené obytné venkovské. Upozornila na ujištění odpůrkyně v kupních smlouvách, jakož i na historický účel, k němuž byly tyto pozemky dlouhodobě určeny. Rovněž poukázala na to, že disponuje platnými stavebními povoleními a zmaření záměru na výstavbu by vedlo k porušení zásady právní jistoty.

[4] Tvrzení stěžovatelky se týkalo dvou stavebních povolení vydaných Magistrátem města Mladá Boleslav (dále jen "magistrát") ještě za účinnosti dřívějšího územního plánu. Prvním bylo rozhodnutí ze dne 25. 8. 2008, č. j. ODSH 253280/200824/78/38 (dále jen "stavební povolení pro komunikace"), které nabylo právní moci dne 15. 9. 2008. Magistrát jím povolil stavbu "Obytná zóna Kochánky SO 10 - komunikace". Termín pro dokončení stavby stanovil na květen 2009, následně jej však dalšími rozhodnutími opakovaně prodloužil až do prosince 2019. Další rozhodnutí ze dne 8. 12. 2008, č. j. ŽP.231/224125/2008 (dále jen "stavební povolení pro vodní díla"), vydal magistrát stavební povolení pro stavbu vodovodu, posilovací stanice pitné vody, splaškové kanalizace, dešťové kanalizace a požární nádrže. Toto rozhodnutí, které nabylo právní moci dne 30. 12. 2008, stanovilo termín dokončení stavby do 31. 12. 2009. Následně magistrát jeho platnost prodloužil do 31. 12. 2012 a termín pro dokončení stavby do 31. 12. 2015.

[5] Odpůrkyně v odůvodnění územního plánu uvedla, že povolení pro vodohospodářskou, dopravní či další technickou infrastrukturu již pozbyla platnosti a nelze podle nich postupovat. Buďto nebyla v řádné lhůtě prodloužena, nebo stavba ve skutečnosti nikdy nebyla zahájena. Stanovisko magistrátu ze dne 26. 3. 2024, které zaujalo odlišný právní názor, vycházelo z mylných údajů, není dostatečně odůvodněné a je nezákonné. Žádné rozhodnutí, na jehož základě by bylo možné stavbu rodinných domů provést, doposud nebylo vydáno, a tudíž nemůže existovat ani zákonem chráněné legitimní očekávání stěžovatelky, že stavba bude skutečně povolena a postavena. Zákonnou podmínkou pro povolení rodinných domů je mimo jiné existence či platné povolení odpovídající dopravní a technické infrastruktuře. Odpůrkyně také konkretizovala, z jakého důvodu považuje vymezení zastavitelné plochy k bydlení na dotčených pozemcích za nevhodné. Není jasné, z jakého důvodu brojí stěžovatelka i proti řešení na parc. č. 1304/2, kde nový územní plán vymezuje zastavitelnou plochu s využitím SV - pro výstavbu až 2 rodinných domů.

II. Rozsudek krajského soudu

[6] Krajský soud v Praze (dále jen "krajský soud") napadeným rozsudkem zamítl návrh stěžovatelky na zrušení územního plánu odpůrkyně. Limitem pro využití území nejsou územní rozhodnutí a stavební povolení týkající se pouze související infrastruktury bez napojení na konkrétní stavbu pro bydlení. Stěžovatelka nepředložila žádné územní rozhodnutí týkající se samotných rodinných domů. Stavební povolení, jejichž respektování se dovolává, navíc nebyla v době vydání napadeného územního plánu platná, neboť stavbu včas nezahájila. Nelze směšovat dobu platnosti stavebního povolení a prodloužení termínu pro dokončení stavby. Stavební povolení vyžaduje, aby byla stavba zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci, jinak jeho platnost zanikla. V nynějším případě byla platnost stavebního povolení prodloužena pouze jednou pro stavební povolení pro vodní díla (do 31. 12. 2012). Pokud stěžovatelka tvrdí, že stavbu zahájila dne 27. 4. 2017, v této době již nedisponovala platným stavebním povolením. Krajský soud neprovedl důkaz znaleckým posudkem ze dne 22. 7. 2025, č. 053056/2025, vypracovaným znalcem Tomášem Brixim. Stěžovatelka jím chtěla prokázat, že stavba byla k uvedenému dni zahájena, tou dobou již nicméně nedisponovala platným stavebním povolením.

[7] Z kupních smluv podle krajského soudu neplyne vzhledem k obsahu územně plánovací dokumentace žádné legitimní očekávání. Tyto smlouvy pouze stanoví, že dotčené pozemky byly v době prodeje územním plánem určeny k zástavbě rodinnými domy, aniž by v tomto ohledu obsahovaly jakýkoliv závazek do budoucna. Krajský soud zdůraznil, že sama stěžovatelka udělená stavební povolení nevyužila a práva z nich vyplývající nerealizovala.

[8] Předchozí územní plán zdůrazňoval potřebu modernizace bytového fondu a nové výstavby. Za tím účelem vymezoval rozsáhlé zastavitelné plochy tak, aby se logicky uzavřel členitý půdorys sídla a z obou stran byly obestavěny přístupové komunikace. Napadený územní plán oproti tomu klade důraz na rozvoj pouze v návaznosti na zastavěné území a ochranu volné krajiny. Ze situace v území je zjevné, že dotčené pozemky sice přiléhají k přístupové komunikaci do obce, ale na zastavěné území navazuje jen jejich jižní cíp, kde ostatně odpůrkyně vymezila menší zastavitelnou plochu pro bydlení. Krajský soud shledal zcela legitimní a zákonnou úvahu odpůrkyně, že nové zastavitelné plochy by měly navazovat na stávající zastavěné území. Vytváření izolovaných zastavitelných ploch ve volné krajině koliduje s ochranou krajiny a je nelogické z hlediska urbanismu.

[9] K námitce, že odpůrkyně současně vymezila řadu nových zastavitelných ploch, krajský soud uvedl, že z odůvodnění územního plánu nevyplývá snaha o celkové omezení rozsahu zastavitelných ploch. Napadený územní plán vychází z cíle soustředit novou výstavbu do návaznosti na zastavěné území a využít rezervy uvnitř něj. Nově vymezené zastavitelné a transformační plochy byly proto situovány především po obvodu stávající zástavby nebo v již zastavěném území. Krajský soud nepřisvědčil ani námitce diskriminace a zohlednil, že je rozdíl, pokud jde o plochy navazující na zastavěné území nebo vyplňující proluky v něm a plochy, které vybíhají do volné krajiny a od zastavěného území se vzdalují, jak je tomu v případě dotčených pozemků.

III. Kasační stížnost

[10] Stěžovatelka podala proti rozsudku krajského soudu kasační stížnost z důvodů, které podřazuje pod § 103 odst. 1 písm. a), b) a d) soudního řádu správního (dále jen "s. ř. s."), navrhla jej zrušit a věc vrátit krajskému soudu k dalšímu řízení. Závěr, že stěžovatelka ke dni zahájení stavby nedisponovala platným stavebním povolením, je v rozporu s obsahem správního spisu i se zásadou presumpce správnosti aktů veřejné správy. Upozornila na sdělení magistrátu ze dne 11. 9. 2023, podle něhož bylo stavební povolení pro komunikace stále platné. Tomuto sdělení svědčila presumpce zákonnosti a správnosti a nebylo postupem podle § 156 odst. 2 správního řádu změněno či zrušeno. Krajský soud z něj měl vycházet, nebo měl vyložit, z jakého důvodu se od něj odchyluje. Rovněž měl provést znalecký posudek, kterým dokládá okamžik zahájení stavebních prací na den 27. 4. 2017. Není správný závěr, že byl zpracován v době, kdy stěžovatelka neměla platná stavební povolení. Z předložených důkazů vyplývá, že navazující rozhodnutí minimálně materiálně prodlužovala vedle termínu dokončení stavby i platnost stavebních povolení.

[11] Krajský soud správně připustil jistá očekávání stěžovatelky z důvodu opakovaného rozhodnutí o prodloužení termínu dokončení stavby (bod 84 napadeného rozsudku), nelze však souhlasit s jeho závěrem, že si stěžovatelka jako profesionál ve stavebnictví měla být vědoma rozdílu mezi prodloužením platnosti stavebního povolení a prodloužením termínu dokončení stavby. Správní orgány musely platnost stavebního povolení posuzovat jako předběžnou otázku pro následná rozhodnutí o prodloužení termínu pro dokončení stavby. Jinak by musela být všechna tato rozhodnutí nezákonná, neboť by byla vydána bez splnění nezbytného předpokladu. Nadto stěžovatelka poukazuje na § 4 odst. 2 správního řádu, který zahrnuje i povinnost správních orgánů poskytovat účastníkům přiměřené poučení o jejich právech a povinnostech, včetně případné povinnosti požádat o prodloužení platnosti stavebního povolení.

[12] Napadený rozsudek je podle stěžovatelky nepřezkoumatelný pro nedostatek důvodů. Krajský soud sice konstatoval přiměřenost zásahu do jejích práv, neprovedl ale řádný test proporcionality. Pouze převzal argumentaci odpůrkyně založenou na ochraně krajinného rázu, zemědělského půdního fondu a adaptaci na změnu klimatu, aniž by zkoumal, zda nebylo možné sledovaného cíle dosáhnout mírnějšími prostředky. Vůbec neposuzoval intenzitu zásahu do majetkové sféry stěžovatelky, skutečnost, že část pozemků byla jako zastavitelná ponechána jiným vlastníkům, a disproporci mezi veřejným zájmem deklarovaným obcí a individuálním dopadem na stěžovatelku.

[13] Legitimní očekávání stěžovatelky vyložil krajský soud nepřiměřeně restriktivně a fakticky jej ztotožnil výlučně s existencí pravomocného a platného individuálního správního aktu umožňujícího realizaci konkrétní stavby. V posuzované věci existovala kumulace několika relevantních skutečností, které krajský soud posoudil izolovaně, a nikoliv v jejich souhrnu: (i) pozemky byly odpůrkyní převedeny na stěžovatelku výslovně jako pozemky určené k výstavbě rodinných domů, (ii) tato skutečnost byla výslovně deklarována v kupních smlouvách, (iii) pozemky byly po řadu let součástí zastavitelných ploch podle platného územního plánu, (iv) stěžovatelka na základě této regulace investovala značné prostředky do projektové přípravy a infrastruktury, (v) odpůrkyně dlouhodobě neplnila povinnost pořídit nový územní plán, čímž udržovala stav právní nejistoty. Krajský soud se spokojil s formálním konstatováním, že kupní smlouvy "nezaručují neměnnost územního plánu", aniž by posuzoval význam skutečnosti, že prodávajícím byla sama obec jako nositelka územně plánovací pravomoci.

IV. Vyjádření odpůrkyně

[14] Odpůrkyně ve svém vyjádření navrhla, aby Nejvyšší správní soud návrh zamítl a přiznal jí náhradu nákladů řízení. Ve shodě s krajským soudem má za to, že platnost stavebních povolení zanikla, na čemž sdělení magistrátu ze dne 11. 9. 2023 nemůže nic změnit. Neplatnost stavebních povolení dovodil i nadřízený krajský úřad. Jejich platnost nebyla implicitně prodlužována. Pro posuzovanou věc není významný předložený znalecký posudek, který je navíc pochybný, neboť okamžik stavebních prací na dotčených pozemcích určil v rozporu s jejich leteckými snímky. Z nich žádná terénní úprava, natož výrazná stavební činnost, neplyne. Stavební úřad neměl povinnost poučit stěžovatelku o tom, že si má prodloužit platnost stavebního povolení.

[15] Krajský soud se také vyslovil k legitimnímu cíli územního plánu i k nezbytnosti zvoleného řešení. Stěžovatelka tyto zájmy nevymezila ani nevysvětlila, z jakého důvodu by měly její soukromé zájmy převážit. Tím dala krajskému soudu relativně úzký prostor se k této otázce vyjádřit. Ani v kasační stížnosti nevysvětluje, v čem přesně krajský soud pochybil a jak jinak se měl zabývat otázkou proporcionality řešení přijatého v územním plánu. Krajský soud správně posoudil i námitku legitimního očekávání. Nelze přisvědčit tvrzení, že by jednotlivé skutečnosti nezohlednil nebo je posoudil izolovaně.

V. Posouzení věci Nejvyšším správním soudem

[16] Nejvyšší správní soud konstatuje, že kasační stížnost je přípustná, byla podána osobou k tomu oprávněnou, včas a z důvodů, které zákon připouští, a stěžovatelka je zastoupena advokátem. Bylo tak možné přistoupit k přezkumu napadeného rozsudku v mezích rozsahu kasační stížnosti a v ní uplatněných důvodů, jakož i případných vad řízení, ke kterým je třeba přihlédnout z úřední povinnosti (§ 109 odst. 3 a 4 s. ř. s.).

[17] Kasační stížnost není důvodná.

[18] Nepřezkoumatelnost napadeného rozsudku pro nedostatek důvodů spatřuje stěžovatelka v neprovedení řádného testu proporcionality zásahu územního plánu do jejích práv. Podle ustálené judikatury Nejvyššího správního soudu je soudní rozhodnutí nepřezkoumatelné pro nedostatek důvodů zejména v případech, kdy soud opřel rozhodovací důvody o skutečnosti v řízení nezjišťované, případně zjištěné v rozporu se zákonem (např. rozsudek NSS ze dne 4. 12. 2003, č. j. 2 Ads 58/200375, č. 133/2004 Sb. NSS), nebo kdy zcela opomenul vypořádat některou z námitek uplatněných v žalobě (např. rozsudek NSS ze dne 18. 10. 2005, č. j. 1 Afs 135/200473, č. 787/2006 Sb. NSS). Tak tomu ale v posuzované věci nebylo.

[19] Stěžovatelka v návrhu vystavěla uvedenou námitku převážně na polemice s účelností napadeného územního plánu, přičemž zásah do vlastnického práva namítala toliko v obecné rovině. Převážně se zaměřila na polemiku s věcnými důvody, které vedly odpůrkyni ke změně regulace dotčených pozemků. Krajský soud se touto námitkou zabýval a srozumitelně vysvětlil, z jakého důvodu považuje regulaci za legitimní, nediskriminační a nepředstavující nepřiměřený zásah do práv stěžovatelky. Stěžovatelce nesvědčilo legitimní očekávání zachování zastavitelnosti dotčených pozemků a odpůrkyně dostatečně odůvodnila změnu oproti předchozímu územnímu plánu zejména snahou zabránit rozšiřování zástavby do volné krajiny a soustředit rozvoj na plochy navazující na zastavěné území (body 82 až 108 napadeného rozsudku). Napadený rozsudek není nepřezkoumatelným pro nedostatek důvodů.

[20] Skutečnost, že se krajský soud nevyslovil ke sdělení magistrátu ze dne 11. 9. 2023, nelze považovat za vadu napadeného rozsudku, která by měla vliv na jeho zákonnost. Stěžovatelka toto sdělení zmínila ve svém návrhu jen jako podpůrný argument ve vztahu k tvrzení, že stavební povolení nepozbyla platnosti, a ucelenější argumentaci uplatnila až v kasační stížnosti. Nebylo povinností krajského soudu nezbytně vypořádávat každý dílčí argument uvedený v žalobě. Podstatné je, že se námitkou platnosti stavebních povolení podrobně zabýval a vysvětlil, z jakého důvodu argumentaci stěžovatelky nepřisvědčil (srov. rozsudek NSS ze dne 24. 4. 2014, č. j. 7 Afs 85/201333).

[21] Podstatou stížnostní argumentace stěžovatelky bylo tvrzení, že ve vztahu k dotčeným pozemkům disponovala stavebními povoleními, která limitovala napadený územní plán při vymezení zastavitelných ploch ve smyslu § 80 odst. 2 písm. c) stavebního zákona z roku 2021. Platnost stavebních povolení dovozovala z toho, že v souladu s nimi včas zahájila stavbu, jejich platnost byla prodloužena a o této platnosti byla též ujištěna sdělením magistrátu ze dne 11. 9. 2023.

[22] Podle § 115 odst. 4 věty první a druhé zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), účinného do 31. 12. 2023 (dále jen "stavební zákon z roku 2006"), "[s]tavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci. Dobu platnosti stavebního povolení může stavební úřad prodloužit na odůvodněnou žádost stavebníka podanou před jejím uplynutím." Pojem "platnost stavebního povolení" je třeba odlišit od pojmu "termín pro dokončení stavby", který byl stanoven ve stavebním povolení a mohl být prodloužen postupem změny stavby před dokončením podle § 118 stavebního zákona z roku 2006.

[23] V posuzované věci krajský soud ze správního spisu zjistil, že ze zmíněných dvou stavebních povolení byla platnost prodloužena jen stavebnímu povolení pro vodní díla, a to do 31. 12. 2012. Ostatní "prodlužující" rozhodnutí se týkala výlučně termínu pro dokončení stavby, pročež jsou ve vztahu k platnosti stavebních povolení bez významu. Stavební povolení pro komunikace nabylo právní moci dne 15. 9. 2008, a tedy dvouletá lhůta pro zahájení stavby stanovená v § 115 odst. 4 stavebního zákona z roku 2006 uplynula dne 15. 9. 2010. Stavební povolení pro vodní díla nabylo právní moci dne 30. 12. 2008, ještě před uplynutím dvouleté lhůty pro zahájení stavby však bylo prodlouženo do 31. 12. 2012.

[24] Stěžovatelka v době platnosti uvedených stavebních povolení stavbu nezahájila. Jiný závěr nemohl vyplynout ani ze znaleckého posudku, v němž je uvedeno, že stavba měla být zahájena dne 27. 4. 2017. Tou dobou již totiž stěžovatelka žádným stavebním povolením nedisponovala, což je také důvod, pro který krajský soud navrhovaný důkaz znaleckým posudkem neprovedl. Zahájením stavby není ani stěžovatelkou tvrzené provedení skrývky ornice v roce 2012 (srov. rozsudek NSS ze dne 23. 9. 2010, č. j. 4 As 33/2009156). Žádné jiné podklady, které by nasvědčovaly tomu, že stěžovatelka stavbu na dotčených pozemcích ve stanovené lhůtě zahájila, součástí správního spisu nejsou. Krajský soud proto dospěl ke správnému závěru, že platnost vydaných stavebních povolení zanikla.

[25] Krajský soud přiléhavě odkázal na právní názor Nejvyššího správního soudu, že je "nutno rozlišovat mezi platností stavebního povolení a podmínkou zhotovit stavbu do určitého data. Prodloužením platnosti stavebního povolení automaticky nedochází ke změně uvedené podmínky" (rozsudek NSS ze dne 3. 10. 2013, č. j. 7 As 50/201351). Platnost stavebního povolení byla za účinnosti stavebního zákona z roku 2006 předpokladem povolení o změně stavby před jejím dokončením (srov. rozsudek NSS ze dne 26. 6. 2008, č. j. 6 As 66/200794). Správní orgány si ji tak musely posoudit jako předběžnou otázku pro účely rozhodnutí o prodloužení termínu pro dokončení stavby. Nesprávné posouzení této předběžné otázky nicméně nemá za následek, že se prodloužením termínu pro dokončení stavby prodlužuje platnost stavebního povolení.

[26] Jdeli o namítané porušení legitimního očekávání, to se v územním plánování neuplatní ve stejném rozsahu jako v běžném správním řízení. Nevyplývá z něj právo na to, aby byl zachován dosavadní stav. Místo toho není vyloučeno, že určitá nová skutečnost významně modifikuje předpoklady, s nimiž výchozí fáze územního plánování počítaly, a odůvodní tak přijetí nového územního plánu nebo jeho změnu. Na dřívější územní plán nelze nahlížet jako na závaznou správní praxi bránicí takové změně (srov. rozsudek NSS ze dne 19. 12. 2022, č. j. 6 Aos 2/201227, bod 38). Ani uvedená rozhodnutí o prodloužení termínu pro dokončení stavby nezakládají bez dalšího legitimní očekávání, že dotčené pozemky i po zániku platnosti stavebních rozhodnutí zůstanou zařazeny do zastavitelné plochy. V tomto ohledu má význam, že jejich součástí není výslovné ujištění o prodloužení platnosti stavebních povolení. Stěžovatelka si jako profesionál působící ve stavebnictví navíc měla být rozdílu mezi prodloužením platnosti stavebního povolení a prodloužením termínu dokončení stavby vědoma a měla tomu odpovídajícím způsobem přizpůsobit svůj postup. Magistrát neměl na základě § 4 odst. 2 správního řádu povinnost poučit ji o konci platnosti stavebních povolení.

[27] I kdyby ale rozhodnutí o prodloužení termínu pro dokončení stavby určité legitimní očekávání na straně stěžovatelky přece jen založila, tato skutečnost by na posouzení návrhu krajským soudem nemohla nic změnit. Nelze přehlédnout, že stavební povolení týkající se "pouze" související infrastruktury bez napojení na konkrétní stavbu pro bydlení neurčuje povahu území, a proto není limitem pro využití území. Ani z případné existence této infrastruktury, k níž výlučně se vztahovala výše uvedená stavební povolení, by tak nebylo možné dovozovat nárok stěžovatelky na zařazení dotčených pozemků do zastavitelné plochy (např. rozsudky NSS ze dne 31. 7. 2018, č. j. 1 As 49/201862, bod 47, a ze dne 29. 6. 2021, č. j. 2 As 176/201937, bod 39).

[28] Krajský soud a odpůrkyně správně uvedly, že legitimní očekávání nevzniklo stěžovatelce ani z kupních smluv. Z jejich obsahu vyplývá pouze to, že dotčené pozemky byly v době prodeje tehdejším územním plánem určeny k zástavbě rodinnými domy, a nikoliv, že by toto určení v budoucnu nemohlo být změněno. Odpůrkyně se tím nezavázala, že do budoucna za žádných okolností nezmění zařazení dotčených pozemků. Legitimní očekávání nezaložila ani časová prodleva mezi předchozím a napadeným územním plánem. Na konci roku 2015, kdy předchozí územní plán pozbyl účinnosti, stěžovatelka žádné platné stavební povolení neměla.

VI. Závěr a náklady řízení

[29] Nejvyšší správní soud neshledal kasační stížnost důvodnou a nezjistil ani žádnou z vad, ke které by musel přihlédnout z úřední povinnosti. Kasační stížnost proto zamítl podle § 110 odst. 1 věty poslední s. ř. s.

[30] O nákladech řízení o kasační stížnosti rozhodl Nejvyšší správní soud podle § 60 odst. 1 ve spojení s § 120 s. ř. s. Stěžovatelka neměla úspěch ve věci, a tudíž nemá právo na náhradu nákladů řízení. Odpůrkyně naopak úspěšná byla. Ve správním soudnictví se náhrada nákladů řízení obvykle nepřiznává za právní zastoupení správním orgánům, o nichž se předpokládá, že budou způsobilé hájit svá rozhodnutí či postupy před soudem samy. Výjimku tvoří právě část agendy přezkoumávání opatření obecné povahy, v níž na straně odpůrce nezřídka stojí malé obce, které nemají potřebný odborný aparát (srov. usnesení rozšířeného senátu ze dne 31. 3. 2015, č. j. 7 Afs 11/201447, č. 3228/2015 Sb. NSS, bod 29). Takovou malou obcí je i odpůrkyně, která náklady na advokátní zastoupení vynaložila účelně, a stěžovatelka je povinna jí je nahradit (obdobně např. rozsudky NSS ze dne 25. 2. 2022, č. j. 10 As 247/202144, bod 12, nebo ze dne 20. 4. 2026, č. j. 7 As 64/202536, bod 44).

[31] V řízení o kasační stížnosti učinil zástupce odpůrkyně jediný úkon právní služby - sepsání vyjádření ke kasační stížnosti, tj. 1 x 4 620 Kč [§ 11 odst. 1 písm. d) ve spojení s § 9 odst. 5 a § 7 bodem 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů], k čemuž náleží náhrada hotových výdajů ve výši 1 x 450 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu). Jelikož je zástupce odpůrkyně plátcem daně z přidané hodnoty, zvyšují se náklady řízení o částku 1 064,70 Kč odpovídající dani z přidané hodnoty ve výši 21 %. Náklady řízení o kasační stížnosti odpůrkyně tak činí celkem částku ve výši 6 134,70 Kč.

[32] Osoba zúčastněná na řízení by měla právo na náhradu jen těch nákladů řízení, které jí vznikly v souvislosti s plněním povinnosti uložené soudem. To ale v této věci nenastalo, pročež nemá právo na náhradu nákladů řízení.

---

[Kanonická webová stránka](https://pravnianalyza.cz/judikaty/nss/9-AS-196/2025-43)