# Nejvyšší soud, sp. zn. 23 Cdo 2521/2025

- Soud: Nejvyšší soud
- Spisová značka: 23 Cdo 2521/2025
- ECLI: ECLI:CZ:NS:2026:23.CDO.2521.2025.1
- Typ rozhodnutí: Rozsudek
- Datum rozhodnutí: 31. 8. 2026
- Datum zveřejnění: 5. 10. 2026
- Klíčová slova: Koupě nemovité věci (o. z.), Vady, Přípustnost dovolání, Dovolací důvody
- Dotčené předpisy: § 2103 o. z.; § 237 o. s. ř.; § 241a odst. 1 o. s. ř.

## Výrok

Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 6. 3. 2025, č. j. 11 Co 214/2024-349, se v části výroku II, jíž byl změněn rozsudek Okresního soudu v Ostravě ze dne 6. 6. 2024, č. j. 62 C 291/2021-288, ve výroku I tak, že se žaloba co do částky 53 404 Kč s příslušenstvím zamítá, a ve výrocích III, IV, V a VI ruší a věc se v tomto rozsahu vrací Krajskému soudu v Ostravě k dalšímu řízení.

## Odůvodnění

I. Dosavadní průběh řízení

1. Žalobci se v řízení na žalovaných domáhali zaplacení částky 230 000 Kč s příslušenstvím jako slevy z kupní ceny a dále částky 45 934 Kč s příslušenstvím jako náhrady nákladů vynaložených na uplatnění práva z vadného plnění. Tvrdili, že dne 27. 1. 2020 s žalovanými uzavřeli kupní smlouvu o převodu v žalobě označených nemovitých věcí (vč. stavby rodinného domu) v katastrálním území XY (dále jen "nemovité věci" či "rodinný dům"). V průběhu roku 2020 žalobci zjistili, že do nemovitosti zatéká, a to do dětského pokoje a schodišťového prostoru ve II. nadzemním podlaží a do místnosti shozu u kotelny v suterénu v I. podzemním podlaží. Žalobci si ke zjištění příčin zatékání do nemovitosti nechali zpracovat znalecký posudek soudním znalcem Ing. Pavlem Tatranem, jenž zjistil následující vady nemovitosti: 1) otvory pod hlavním hřebenem střechy, 2) netěsnost oplechování nad komínem vpravo, 3) chybějící zarážka u oplechování nad komínem vpravo, 4) chybějící zarážky u oplechování nad komínem vlevo, 5) chybná poloha kotvení podložek střešních latí, 6) netěsná střešní krytina shozu, 7) netěsnost mezi okrajem krytiny shozu a oplechováním boční stěny, 8) netěsnost v rohu oplechování stěn shozu, 9) nedostatečná tloušťka tepelné izolace v podkroví, 10) nezateplený půdní výlez, 11) nepředání dokladů ke zděnému komínovému tělesu, 12) nepředání dokumentace skutečného provedení stavby a 13) nesrovnalosti v evidenci v katastru nemovitostí. Žalobci shora popsané vady oznámili žalovaným dne 25. 11. 2020, přičemž požadovali slevu z kupní ceny ve výši 230 000 Kč a náhradu nákladů vynaložených na uplatnění práva z vadného plnění ve výši 45 934 Kč sestávající z nákladů na znalecký posudek a nákladů právního zastoupení.
2. Žalovaní uplatněný nárok neuznali a popírali, že by nemovitost trpěla žalobci vytýkanými vadami, přičemž z opatrnosti rovněž namítali, že se jednalo o vady, které mohli žalobci s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy, a že žalobci zjištěné vady včas neuplatnili.

3. Okresní soud v Ostravě jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 6. 6. 2024, č. j. 62 C 291/2021-288, uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 188 404 Kč s příslušenstvím a částku 45 934 Kč s příslušenstvím (výrok I), zamítl žalobu co do částky 41 596 Kč s příslušenstvím (výrok II) a rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky (výrok III) a vůči státu (výrok IV).

4. Soud prvního stupně po skutkové stránce vycházel z toho, že dne 27. 1. 2020 byla mezi žalobci jako kupujícími a žalovanými jako prodávajícími uzavřena kupní smlouva o převodu nemovitých věcí (rodinného domu) v katastrálním území XY za kupní cenu ve výši 5 490 000 Kč. Nemovitost byla protokolárně předána dne 5. 3. 2020. V průběhu roku 2020 žalobci zjistili, že do nemovitosti - dětského pokoje a schodišťového prostoru ve II. nadzemním podlaží a do místnosti shozu u kotelny v suterénu v I. podzemním podlaží - zatéká; vždy se tak stalo při dešti. Jelikož žalovaní odmítali situaci řešit, nechali si žalobci za účelem zjištění příčin zatékání do nemovitosti zpracovat znalecký posudek znalcem Ing. Pavlem Tatranem. Znalec dospěl k závěru, že důvodem zatékání do dětského pokoje a schodišťového prostoru ve II. nadzemním podlaží jsou otvory pod hlavním hřebenem střechy, jelikož hřebenáče na střeše (zhotovené z keramických tašek a hřebenáčů) jsou utěsněny v některých místech maltou, v některých místech polyuretanovou pěnou, která časem a vlivem klimatických podmínek degraduje a drolí se, a v dalších místech není žádná "výplň", přičemž na střeše jsou otvory, jimiž se větrem hnaný déšť dostává mezi dvě nejvýše položené tašky a mezerou mezi nimi pod střešní krytinu. Další vadou nemovitosti je netěsnost oplechování nad komínem vpravo a chybějící vodní zarážky u oplechování nad komínem vlevo i vpravo, kdy se dostává srážková voda mezerami pod střešní krytinu, což způsobuje zatékání srážkové vody do střešní konstrukce [viz vady č. 1) až 5) popsané v bodu 1 odůvodnění shora]. Zatékání do místnosti shozu u kotelny v suterénu v I. podzemním podlaží je zapříčiněno netěsnou střešní krytinou, která umožňuje pronikání srážkové vody do tepelné izolace z polystyrenu pod krytinou a snižuje její tepelně izolační schopnosti, přičemž s ohledem na malý sklon a provedení "na volno" zatéká voda pod tepelnou izolaci a způsobuje korozi kovového podkladu, na kterém leží; dále je zatékání do místnosti shozu způsobeno netěsností mezi okrajem krytiny shozu a oplechováním boční stěny a netěsností v rohu oplechování stěn shozu [srov. vady č. 6) až 8) popsané v bodu 1 odůvodnění shora]. Dále byly znalcem zjištěny vady spočívající v nedostatečné tloušťce tepelné izolace v podkroví, nezatepleném půdním výlezu, nepředání dokladů ke zděnému komínovému tělesu, jakož ani dokumentace skutečného provedení stavby, a v nesrovnalostech v evidenci v katastru nemovitostí [viz vady č. 9) až 13) popsané v bodu 1 odůvodnění shora]. Dopisem ze dne 20. 11. 2020 žalobci žalovaným oznámili shora popsané vady nemovitosti a uplatnili právo na slevu z kupní ceny s tím, že sleva bude vyčíslena na základě dalšího znaleckého posudku. Dalším dopisem ze dne 3. 5. 2021 žalobci sdělili žalovaným výši uplatněné slevy z kupní ceny a náhrady nákladů vynaložených na uplatnění práva z vadného plnění. Předžalobní výzvou ze dne 20. 5. 2021 byli žalovaní vyzváni k úhradě částky 230 000 Kč jako slevy z kupní ceny a k náhradě nákladů na uplatnění práva z vadného plnění. Na přelomu let 2021 a 2022 žalobci nechali vady nemovitosti odstranit třetí osobou za částku ve výši 496 707 Kč. V únoru 2024 žalobci nemovitost za částku 8 050 000 Kč prodali.

5. Po právní stránce soud prvního stupně shledal, že vady uvedené pod č. 1) až 8) (viz body 1 a 4 odůvodnění shora), v jejichž důsledku do žalobci zakoupené nemovitosti zatékalo, představují skryté vady nemovitosti, které existovaly již v době jejího prodeje, potažmo jejího převzetí. K námitce žalovaných, kteří poukazovali na ustanovení § 2112 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen "o. z."), s tvrzením, že žalobci vytýkané vady neuplatnili včas, jelikož tak učinili až dopisem doručeným žalovaným dne 25. 11. 2020, tedy téměř 8 měsíců po převzetí věci, soud prvního stupně uvedl, že žalovaní nemovitost vystavěli, dlouhou dobu ji užívali k bydlení, a je proto nereálné, aby o vadách nemovitosti v podobě zatékání nevěděli, přičemž žalobce na tyto vady nijak neupozornili. Vady č. 1) až 8) žalobci podle soudu prvního stupně oznámili žalovaným včas, neboť tak učinili bez zbytečného odkladu po jejich zjištění, přičemž i kdyby tomu tak nebylo, žalovaným by podle § 2112 odst. 2 věty druhé o. z. nesvědčila námitka pozdního oznámení vad žalobci, neboť tyto vady byly důsledkem skutečností, o nichž žalovaní věděli či vědět museli (viz strany 12 až 14 rozsudku soudu prvního stupně). Ve vztahu k vadám uvedeným shora pod č. 9) a 10) soud prvního stupně konstatoval, že se nejedná o nedostatky, které by komplikovaly či omezovaly žalobce v užívání nemovitosti. Vady č. 11) až 13) pak podle soudu prvního stupně představovaly vady zjevné, které žalobci žalovaným neoznámili bez zbytečného odkladu ve smyslu § 2112 odst. 1 o. z., a v tomto ohledu tak soud námitce žalovaných podle § 2112 odst. 2 věty první o. z. vyhověl (viz strana 14 odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně). Soud prvního stupně s ohledem na výše uvedené shledal, že přiměřenou slevu z kupní ceny požadovanou za vady č. 9) až 13) v celkové výši 41 596 Kč s příslušenstvím nelze žalobcům přiznat; v tomto rozsahu žalobu zamítl. Žalobci však mají podle soudu prvního stupně nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny za vady uvedené pod č. 1) až 8) ve výši 188 404 Kč s příslušenstvím, přičemž důvodným soud shledal i žalobci uplatněný nárok na náhradu nákladů vynaložených na uplatnění práv z vadného plnění ve výši 45 934 Kč s příslušenstvím; v uvedeném rozsahu proto soud prvního stupně žalobě vyhověl.

6. Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací k odvolání obou stran řízení napadeným rozsudkem potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v části výroku I, jíž byla žalovaným uložena povinnost zaplatit žalobcům částku 135 000 Kč s příslušenstvím a částku 45 770 Kč s příslušenstvím (výrok I napadeného rozsudku), ve zbylém napadeném rozsahu jej ve výroku I změnil tak, že se žaloba zamítá (výrok II napadeného rozsudku), a rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky (výroky III a VI napadeného rozsudku) a vůči státu (výroky IV a V napadeného rozsudku). V odůvodnění rozsudku odvolací soud upřesnil, že co do zamítajícího výroku II, tj. co do částky 41 596 Kč s příslušenstvím [vady č. 9) až č. 13)], nebyl rozsudek soudu prvního stupně odvoláním napaden (srov. bod 8 odůvodnění napadeného rozsudku).

7. Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně, z nichž ve svém rozhodnutí vycházel (viz bod 11 odůvodnění napadeného rozsudku).

8. Z hlediska právního posouzení věci odvolací soud souhlasil se závěrem soudu prvního stupně, že vady č. 1) až 5), jež měly za následek zatékání do II. nadzemního podlaží nemovitosti, představovaly skryté vady nemovitosti. S námitkou žalovaných, že uvedené vady mohli žalobci při náležité opatrnosti odhalit již při koupi nemovitosti, se odvolací soud neztotožnil a konstatoval, že žalobci vynaložili obvyklou míru pečlivosti při prohlídce nemovitosti. Ve shodě se soudem prvního stupně pak odvolací soud uzavřel, že vady č. 1) až 5) byly vadami skrytými ve smyslu § 2129 odst. 2 o. z., jež žalobci žalovaným oznámili včas, a žalovaným tak nesvědčí námitka opožděného vytknutí vad žalobci, neboť žalovaní o těchto vadách věděli či vědět museli (viz body 14 a 15 odůvodnění napadeného rozsudku). Ve vztahu k vadám č. 6) až 8), tedy vadám způsobujícím zatékání do místnosti shozu u kotelny v I. podzemním podlaží nemovitosti, odvolací soud dospěl k odlišnému právnímu závěru než soud prvního stupně. Poukázal na to, že k zatékání vody do místnosti shozu docházelo v důsledku netěsnosti střešní krytiny shozu, přičemž z fotografií obsažených ve znaleckém posudku ustanoveného znaleckého ústavu jsou podle odvolacího soudu mezery mezi plastovými prkny tvořícími střešní krytinu shozu zřetelné. Jelikož si žalobci mohli a měli vad č. 6) až 8) všimnout a sami je zjistit již při prohlídce nemovitosti (v rámci uzavírání smlouvy), nejedná se v těchto případech - na rozdíl od vad označených č. 1) až 5) - o skryté vady (viz bod 16 odůvodnění napadeného rozsudku).

9. Vycházeje z uvedeného závěru pak měl odvolací soud za to, že žalobcům náleží přiměřená sleva z kupní ceny pouze za skryté vady č. 1) až 5), a to ve výši 135 000 Kč s příslušenstvím, jakož i náhrada nákladů účelně vynaložených na uplatnění práva z vadného plnění ve výši 45 770 Kč s příslušenstvím. Ve zbylém odvoláním napadeném rozsahu, tj. co do uplatněné částky 53 568 Kč s příslušenstvím [sleva ve výši 53 404 Kč za vady č. 6) až 8) a částka 164 Kč jako náhrada nákladů uplatnění práva], odvolací soud výrokem II změnil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I tak, že žalobu zamítl.

II. Dovolání a vyjádření k němu

10. Rozsudek odvolacího soudu napadli žalobci v části měnícího výroku II (co do částky 53 404 Kč s příslušenstvím) dovoláním, jehož přípustnost spatřovali v tom, že napadený rozsudek závisí na vyřešení otázek hmotného a procesního práva, jež dosud v rozhodování dovolacího soudu nebyly vyřešeny, jakož i v tom, že se odvolací soud při řešení dovolateli vymezených právních otázek odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
11. Žalobci měli konkrétně za to, že odvolací soud nesprávně právně posoudil tyto právní otázky:

a) jak má být v řízení postupováno, pokud soud prvního stupně a soud odvolací posoudí právní povahu vad č. 6) až 8) rozdílně, aniž by zopakoval dokazování; resp. může odvolací soud posoudit vady č. 6) až 8), které soud prvního stupně hodnotil jako vady skryté, jako vady zjevné, a žalobcům tak nepřiznat práva z vad;

b) aplikuje se na kupní smlouvu § 1917 o. z., nebo se aplikuje pouze speciální ustanovení § 2103 o. z.;

c) má prodávající povinnost upozornit kupujícího na nápadnou a zřejmou vadu, o níž ví při předání věci, a neučiní-li tak, přesto kupující nemá právo z vadného plnění podle § 1917 o. z., resp. má prodávající povinnost upozornit kupujícího na vadu, kterou kupující musí rozeznat již při uzavření smlouvy, a neučiní-li tak, přesto kupující nemá právo z vadného plnění podle § 2103 o. z.;

d) zohledňuje se při rozhodování o právech z vad, že prodávající o vadě věděl a na tuto vadu kupujícího, přestože mu bylo známo, že kupující o vadě neví, neupozorní, resp. má soud, dospěje-li závěru, že vady, o kterých prodávající věděl či vědět musel, jsou vadami zjevnými, aplikovat § 2112 odst. 2 o. z.;

e) má se odvolací soud zabývat otázkou, zda prodávající kupujícího výslovně ujistil, že je věc bez vad či zda prodávající nezastřel vadu lstivě;

f) má soud v případě změny právní kvalifikace vady poučit účastníka podle § 118a odst. 2 o. s. ř.

12. Z výše uvedených důvodů žalobci navrhli, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu v napadeném rozsahu zrušil a věc v tomto rozsahu vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

13. Ve vyjádření k dovolání žalovaní zpochybnili dovolací argumentaci žalobců, uvedli, že žalobci v dovolání neuplatňují způsobilý dovolací důvod, neboť jím brojí proti hodnocení důkazů a skutkovým zjištěním soudů nižších stupňů, a navrhli, aby dovolací soud dovolání odmítl, případně zamítl, a přiznal žalovaným právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.

III. Přípustnost dovolání

14. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jen "o. s. ř.", ve znění účinném od 1. 1. 2022 (viz čl. II a XII zákona č. 286/2021 Sb.).
15. Dovolání bylo podáno včas (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), osobami k tomu oprávněnými, zastoupenými advokátem (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.). Nejvyšší soud shledal, že dovolání obsahuje náležitosti vyžadované ustanovením § 241a odst. 2 o. s. ř. a dále se zabýval jeho přípustností.

16. Podle § 236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, jestliže to zákon připouští.

17. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.

18. Námitka žalobců, že odvolací soud nesprávně posoudil vady č. 6) až 8) způsobující zatékání do místnosti shozu u kotelny v I. podzemním podlaží jako "vady zjevné" [viz bod 11 písm. a) odůvodnění shora], ačkoliv je soud prvního stupně posoudil jako vady skryté, přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. nezakládá. Odvolací soud hodnotil vadu způsobující zatékání do místnosti shozu tak, že "se nejedná ... o skrytou vadu" na základě skutečnosti, že zatékání do I. podzemního podlaží přes tzv. krytí shozu bylo zapříčiněno netěsností střešní krytiny shozu, jež bylo provedeno plastovými prkny, mezi nimiž byly mezery, kterými srážková voda pronikala pod střešní krytinu shozu a jež přitom byly z fotografií obsažených ve znaleckém posudku znaleckého ústavu zřetelné (viz bod 16 odůvodnění napadeného rozsudku). Namítají-li tak žalobci, že shora popsané nedostatky konstrukčního a technického řešení krytu shozu nebyly při prohlídce nemovitosti viditelné, a uvedené vady proto nelze hodnotit jako "vady zjevné", představuje jejich argumentace v tomto směru ve skutečnosti toliko polemiku s hodnocením důkazů soudy nižších stupňů, potažmo nesouhlas se skutkovými závěry odvolacího soudu o tom, že "žalobci při prohlídce nemovitosti si mohli a měli netěsnosti v plastových prknech všimnout a uvedenou vadu mohli sami zjistit" (srov. bod 16 odůvodnění napadeného rozsudku).

19. Nejvyšší soud však již mnohokrát judikoval, že skutkové závěry odvolacího soudu nepodléhají dovolacímu přezkumu a že samotné hodnocení důkazů odvolacím soudem (opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v ustanovení § 132 o. s. ř.) nelze úspěšně napadnout žádným dovolacím důvodem (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2013, sp. zn. 29 Cdo 2394/2013, uveřejněné pod č. 4/2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 4. 2019, sp. zn. 23 Cdo 517/2019, či ze dne 18. 12. 2019, sp. zn. 22 Cdo 4182/2018). Pouhý odlišný názor dovolatelů na to, jaké skutečnosti lze mít na základě provedených důkazů za prokázané, popřípadě zda provedené důkazy stačí k prokázání relevantních skutečností, není s ohledem na zásadu volného hodnocení důkazů (§ 132 o. s. ř.) způsobilý zpochybnit zjištěný skutkový stav ani z něj vycházející právní posouzení odvolacího soudu (srov. například rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2010, sp. zn. 25 Cdo 777/2009, a ze dne 23. 8. 2023, sp. zn. 23 Cdo 2937/2022, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2017, sp. zn. 25 Cdo 2912/2017, ze dne 13. 12. 2017, sp. zn. 28 Cdo 4586/2017, či ze dne 25. 11. 2025, sp. zn. 23 Cdo 2753/2025). Uvedená námitka proto přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. nezakládá.

20. Dovolání není přípustné ani pro řešení otázky formulované shora pod bodem 11 písm. b), zda měl odvolací soud na zjištěný skutkový stav aplikovat ustanovení § 1917 o. z., nebo ustanovení § 2103 o. z., neboť na jejím řešení rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí. Odvolací soud v předmětné věci hodnotil, zda se v případě vytčených vad č. 1) až 8) jednalo o takové vady, které žalobci mohli ve smyslu § 2103 o. z. s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při koupi rodinného domu, resp. zda se jednalo o vady skryté ve smyslu § 2129 odst. 2 o. z. Na aplikaci § 1917 o. z. ovšem odvolací soud své rozhodnutí nezaložil a ani v dovolání žalobci nevznáší žádnou argumentaci, z jakého důvodu by pro řešení dané věci bylo podstatné posuzovat vztah ustanovení § 2103 o. z. a § 1917 o. z. Skutečnost, že v dovolání vymezenou otázku odvolací soud řešil a že jeho rozhodnutí na jejím řešení závisí (pro napadené rozhodnutí bylo určující) je přitom jedním z předpokladů přípustnosti dovolání podle § 237 o. s. ř. (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2013, sen. zn. 29 NSČR 53/2013).

21. Přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. nemůže založit ani otázka formulovaná shora pod bodem 11 písm. d) týkající se aplikace ustanovení § 2112 odst. 2 o. z., neboť při jejím řešení se odvolací soud neodchýlil od ustálené judikatury dovolacího soudu. Z ní vyplývá, že ustanovení § 2103 o. z. míří i na takové situace, kdy na vadu, kterou předmět koupě má, sice nebyl kupující prodávajícím přímo výslovně upozorněn, nicméně kupující si musel nebo alespoň měl takové vady při běžné opatrnosti všimnout (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2024, sp. zn. 33 Cdo 3794/2023, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2026, sp. zn. 23 Cdo 1138/2025). Jestliže tedy odvolací soud uzavřel, že žalobcům jako kupujícím nenáleží práva z vadného plnění vzhledem k tomu, že vady č. 6) až 8) měli poznat již při koupi rodinného domu a z uvedeného důvodu na věc neaplikoval ani pravidlo obsažené v ustanovení § 2112 odst. 2 o. z., od shora citované judikatury se neodchýlil.

22. Dovolání je však podle § 237 o. s. ř. přípustné pro řešení otázky uvedené shora pod bodem 11 písm. c) týkající se nepřiznání práv z vadného plnění v případě, kdy se podle § 2103 o. z. jedná o vadu, kterou kupující museli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy, neboť při jejím řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené judikatury dovolacího soudu.

IV. Důvodnost dovolání a právní úvahy dovolacího soudu

23. Dovolání je důvodné, neboť rozsudek odvolacího soudu spočívá při řešení shora vymezené otázky na nesprávném právním posouzení věci (§ 241a odst. 1 o. s. ř.).
24. Právní posouzení věci je činnost soudu spočívající v podřazení zjištěného skutkového stavu pod hypotézu (skutkovou podstatu) vyhledané právní normy, jež vede k učinění závěru, zda a komu soud právo či povinnost přizná, či nikoliv.

25. Nesprávným právním posouzením věci je obecně omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav (skutková zjištění), tj. jestliže věc posoudil podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Rozhodná právní úprava

26. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

Rozhodovací praxe k otázce nápadných a zřejmých vad při uzavírání smlouvy

27. Právní úprava účinná do 31. 12. 2013 neznala pojem vad nápadných a zřejmých již při uzavírání smlouvy (srov. v současnosti § 1917 o. z.), resp. vad, které musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy (srov. v současnosti § 2103 o. z.). Pouze ve vztahu ke zjevným vadám bylo judikaturou k předchozí právní úpravě dovozováno, že za zjevné vady je možno považovat takové nedostatky, jejichž existence je objednateli (či kupujícímu) zřejmá na pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za zjevné nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel objednatel (příp. kupující) zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla (srov. například rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2016, sp. zn. 32 Cdo 2290/2014, a ze dne 29. 3. 2007, sp. zn. 32 Odo 1387/2005).
28. Uvedený judikaturní závěr, že ty vady, jejichž existenci by musel objednatel (příp. kupující) zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla, nelze považovat za vady zjevné, se uplatní i za současné úpravy. Ačkoliv platný občanský zákoník pojem zjevných vad výslovně nevymezuje, jako zjevné se podle současné úpravy označují ty vady, které mohl kupující zjistit po přechodu nebezpečí škody na věci podle § 2104 o. z. nebo § 2105 o. z. při včasné prohlídce a dostatečné péči (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2024, sp. zn. 33 Cdo 3794/2023). Tím spíše pak v poměrech současné úpravy musí platit, že vady projevivší se v plné míře až při užívání zboží nebo předmětu díla, popř. vady, jejichž zjištění by vyžadovalo destrukci předmětu díla či koupě, nelze hodnotit ani jako vady nápadné a zřejmé při uzavírání smlouvy (§ 1917 o. z.), resp. jako vady, které musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy (§ 2103 o. z.).

29. Rozhodovací praxe k právní úpravě účinné od 1. 1. 2014 vychází z toho, že ustanovení § 2103 o. z. míří na případy, kdy má kupující objektivně možnost vadu věci poznat při uzavření smlouvy (nejde tak kupříkladu o situaci, kdy je kupována věc, která má být teprve vyrobena, případně věc, která již vyrobena je, ale kupující neměl možnost se s ní při uzavírání smlouvy seznámit). Může jít i o takové situace, kdy na vadu, kterou předmět koupě má, sice nebyl kupující prodávajícím přímo výslovně upozorněn, nicméně kupující si musel nebo alespoň měl takové vady při běžné opatrnosti všimnout (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2024, sp. zn. 33 Cdo 3794/2023, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2026, sp. zn. 23 Cdo 1138/2025).

30. Nebyla-li však vada při uzavírání smlouvy pro kupujícího při běžné opatrnosti rozpoznatelná, resp. nebylo-li s ohledem na povahu vady již při uzavírání smlouvy pro kupujícího možné s vynaložením obvyklé pozornosti poznat v plné míře její projevy, následek předvídaný § 2103 věta první o. z. se neprosadí. Je tomu tak proto, že ani prodávající nemohl v takovém případě počítat s tím, že kupující takovou vadu akceptuje a je s ní srozuměn, a že tedy nebude následně vůči prodávajícímu uplatňovat práva z této vady. Jinak řečeno, vyloučení práv kupujícího z vadného plnění podle ustanovení § 2103 o. z. předpokládá, že prodávající s ohledem na konkrétní okolnosti věci může spoléhat na to, že si kupující již při uzavírání smlouvy musel či alespoň měl takové vady všimnout (srov. k tomu KOLMAČKA, V. Odpovědnost za právní vady. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2024, s. 298). Nepůjde-li o právě popsaný případ, následek předvídaný § 2103 věta první o. z. se neuplatní a kupujícímu zůstanou práva z vadného plnění po uzavření smlouvy zachována. Je pak na něm, aby práva z vad uplatnil ve lhůtách k tomu stanovených. K tomu je zapotřebí dodat, že účelem pravidla obsaženého v ustanovení § 2103 o. z. není nahradit prohlídku věci, kterou by měl kupující vykonat až při přechodu nebezpečí škody na věci podle § 2104 o. z. nebo § 2105 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2024, sp. zn. 33 Cdo 3794/2023).

Posouzení v poměrech projednávané věci

31. V projednávané věci odvolací soud založil své rozhodnutí o části uplatněného nároku na přiměřenou slevu z kupní ceny vztahující se k vadám č. 6) až 8), jež měly za následek zatékání do místnosti shozu u kotelny v I. podzemním podlaží nemovitosti, na závěru, že vady krytiny shozu nepředstavovaly skryté vady, nýbrž vady, kterých si žalobci "mohli a měli" všimnout již při prohlídce nemovitosti v rámci uzavírání kupní smlouvy. Po skutkové stránce odvolací soud vycházel ze zjištění, že "mezery mezi plastovými prkny" na tzv. krytí shozu, jímž protékala srážková voda do místnosti shozu v I. podzemním podlaží, byly "zřetelné" (srov. bod 16 odůvodnění napadeného rozsudku). Současně však měl odvolací soud za prokázané, že při prohlídce nemovitosti před prodejem nebyly na zdech patrné žádné známky po zatékání a že "po převzetí nemovitosti" žalobci "zhruba měsíc poté zjistili", že "zatéká do místnosti shozu u kotelny v suterénu I. podzemního podlaží" (srov. bod 12 odůvodnění napadeného rozsudku). Uzavřel-li odvolací soud na takto zjištěném skutkovém základu, že žalobcům nenáleží práva z vad č. 6) až 8), jež měly za následek zatékání do místnosti shozu u kotelny v I. podzemním podlaží nemovitosti, neboť si "mezery mezi plastovými prkny" na tzv. krytí shozu žalobci "mohli a měli" všimnout již při koupi rodinného domu, je jím provedené právní posouzení nesprávné.
32. Z výše uvedených judikaturních závěrů vyplývá, že za nápadné a zřejmé při uzavírání smlouvy, resp. rozpoznatelné s vynaložením obvyklé pozornosti při uzavření kupní smlouvy nelze považovat ani ty vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla. V projednávané věci představovala "mezera mezi plastovými prkny" na tzv. krytí shozu [tj. vada označená č. 6)] jednu z příčin [vedle vad č. 7) a 8)] zatékání do místnosti shozu u kotelny v I. podzemním podlaží nemovitosti. Ačkoliv si tedy žalobci podle zjištění odvolacího soudu mohli a měli při koupi nemovitosti všimnout "mezery mezi plastovými prkny" na tzv. krytí shozu, šlo v tomto případě pouze o jednu z příčin vady rodinného domu, která spočívala v zatékání srážkové vody do kotelny v suterénu I. podzemního podlaží a která se podle skutkových zjištění soudů v plné míře projevila až "zhruba měsíc" po předání nemovitosti. V daném případě ani žalovaní jako prodávající nemohli spoléhat na to, že si žalobci jako kupující všimli vady spočívající v zatékání srážkové vody do místnosti shozu a jsou s ní srozuměni. Neobstojí tak závěr odvolacího soudu, který odepřel žalobcům práva z vad označených č. 6) až 8) z důvodu, že se jednalo o vady, které žalobci ve smyslu § 2103 věty první o. z. museli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy.

33. Vzhledem k přípustnosti dovolání Nejvyšší soud podle § 242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. dále zkoumal, zda řízení nebylo postiženo vadami uvedenými v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 o. s. ř., respektive jinými vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, a shledal, že řízení takovou vadou zatíženo bylo.

34. K žalobci namítané absenci poučení podle § 118a odst. 2 o. s. ř. a k námitce, že se odvolací soud měl zabývat tím, zda prodávající kupující výslovně ujistili, že je věc bez vad či zda prodávající nezastřeli vadu lstivě [viz bod 11 písm. e) a f) odůvodnění shora] Nejvyšší soud uvádí, že ustanovení § 118a odst. 2 o. s. ř. míří na situace, kdy účastník nevylíčil všechny skutečnosti rozhodné pro právní posouzení věci z toho důvodu, že je z pohledu jím zvažovaného právního posouzení, odlišného od právního posouzení věci soudem, za právně významné nepovažoval. Jsou-li však dosavadní tvrzení (a navržené důkazy) postačující i pro objasnění skutkového stavu věci rozhodného z hlediska hypotézy právní normy zvažované soudem, není k poučení podle ustanovení § 118a odst. 2 o. s. ř. důvod (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2024, sp. zn. 23 Cdo 2737/2024, ze dne 27. 7. 2023, sp. zn. 23 Cdo 1876/2023, a ze dne 21. 11. 2023, sp. zn. 23 Cdo 3292/2023). V projednávané věci odvolací soud v části uplatněného nároku (tj. co do částky 53 404 Kč s příslušenstvím) vyšel z jiného právního názoru než soud prvního stupně, měl-li za to, že vady označené č. 6) až 8) nejsou vadami skrytými, nýbrž vadami rozpoznatelnými při běžné opatrnosti již při uzavření smlouvy, a aplikoval-li proto na věc ustanovení § 2103 věta prvá o. z. V takovém případě bylo ovšem povinností odvolacího soudu vyzvat žalobce podle § 118a odst. 2 o. s. ř. k doplnění skutkových tvrzení ke skutečnostem rozhodným z hlediska použití výjimek upravených v ustanovení § 2103 věta druhá o. z. Vzhledem k tomu, že soud prvního stupně vycházel z toho, že v případě vad č. 6) až 8) se jedná o vady skryté, neměli žalobci důvod v řízení tvrdit, zda byli žalovanými ujišťováni, že je dům bez vytčených vad, případně zda a jak jim byly uvedené vady projevující se zatékáním srážkové vody do kotelny v I. podzemním podlaží žalovanými zastírány. Jestliže tedy odvolací soud při změně právní kvalifikace části nároku žalobce na změnu právní kvalifikace neupozornil a uvedenou výzvu neposkytl, zatížil řízení vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.

35. Vadou řízení naopak není postup odvolacího soudu, který (aniž by na základě znaleckého posudku dospěl k jiným skutkovým zjištěním než soud prvního stupně) pouze jinak právně hodnotil zjištěnou skutečnost, že mezi plastovými prkny na tzv. krytí shozu byla již při koupi nemovitosti patrná mezera [viz bod 11 písm. a) odůvodnění shora]. Jak ale bylo vysvětleno výše, uvedená mezera byla pouze jednou z příčin vady, která se v plné míře projevila až zatékáním srážkové vody do místnosti shozu u kotelny v I. podzemním podlaží nemovitosti, což žalobci zjistili až "zhruba měsíc" poté, co jim nemovitost byla předána do užívání. V daném případě se tak nejednalo o vadu v postupu odvolacího soudu v řízení, nýbrž o nesprávné právní posouzení věci, neboť odvolací soud věc - ve vztahu k vadám označeným č. 6) až 8) - posuzoval podle právní normy obsažené v § 2103 větě první o. z., která na takto zjištěný skutkový stav nedopadá.

36. Nejvyšší soud vzhledem ke shora uvedenému napadený rozsudek odvolacího soudu v části výroku II, jíž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I tak, že se žaloba co do částky 53 404 Kč s příslušenstvím zamítá, a v akcesorických výrocích III, IV, V a VI podle § 243e odst. 1 o. s. ř. a § 243e odst. 2 věty třetí o. s. ř. zrušil a věc v tomto rozsahu odvolacímu soudu podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. vrátil k dalšímu řízení.

37. Odvolací soud je ve smyslu § 243g odst. 1, části první věty za středníkem, o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř. vázán právním názorem dovolacího soudu vysloveným v tomto rozhodnutí.

38. O náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího, rozhodne soud v rámci nového rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).

---

[Kanonická webová stránka](https://pravnianalyza.cz/judikaty/ns/23-CDO-2521/2025-1)