o zaplacení částky 437 000 Kč s příslušenstvím

1. Napadeným rozsudkem vyhověl soud I. stupně žalobnímu návrhu a žalované uložil povinnost, aby žalobci zaplatila částku 437 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 437 000 Kč od 21. 8. 2023 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Současně uložil žalované povinnost, aby žalobci na náhradě nákladů řízení zaplatila 118 684,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupkyně žalobce (výrok II.).

2. Soud I. stupně takto rozhodl o návrhu, kterým se žalobce proti žalované domáhal zaplacení dlužného nájemného za užívání bytu č. [číslo] o výměře 105 m², který se nachází ve [číslo] patře domu č. p. [číslo] ve [adresa] ulici v [adresa] (dále jen předmětný byt), a to za období od 1.2. 2022 do 31.8. 2023. V této souvislosti žalobce tvrdil, že nájemné za užívání předmětného bytu bylo mezi účastníky sjednáno ve výši 23 000 Kč měsíčně s tím, že se žalovaná v nájemní smlouvě zavázala, že předmětný byt na vlastní náklady zrekonstruuje. Z tohoto důvodu si účastníci dohodli slevu na nájemném ve výši 22 999 Kč měsíčně po dobu prvních 18 měsíců trvání nájmu. Jelikož závazek zrekonstruovat byt žalovaná nesplnila, žalobce dovodil, že mu vzniklo právo na zaplacení nájemného v plné výši. Za 19 měsíců činilo plné nájemné 437 000 Kč (19 × 23 000 Kč).

3. Ve věci samé rozhodoval soud I. stupně již podruhé poté, kdy byl jeho první rozsudek pro uznání změněn usnesením Městského soudu v [adresa] ze dne 28. 8. 2024 tak, že se rozsudek pro uznání nevydává. Důvodem pro toto rozhodnutí odvolacího soudu bylo nesplnění podmínky upravené v ustanovení § 114b odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 153a odst. 3 o. s. ř.

4. Předmětem řízení byla původně částka 460 000 Kč s příslušenstvím. Žalobce vzal v dalším řízení (po rozhodnutí odvolacího soudu ze dne 28. 8. 2024) žalobní návrh částečně zpět. Zpětvzetí žaloby se týkalo pouze částky 23 000 Kč, která odpovídala kompenzaci slevy z nájemného za období měsíce ledna 2022 (22 999 Kč) a dosud neuhrazenému (sníženému) nájemnému za tentýž měsíc (1 Kč). Zpětvzetí učinil žalobce podáním došlým Obvodnímu soudu pro [adresa] dne 16. 10. 2024. O částečném zastavení řízení pak bylo rozhodnuto usnesením Obvodního soudu pro [adresa] ze dne 23. 10. 2024, č. j. [spisová značka], které nabylo právní moci dne 9. 11. 2024.

5. Předmětem dalšího řízení před soudem I. stupně tak zůstala částka 437 000 Kč s příslušenstvím, kterou žalobce požadoval za užívání bytu v období od 1. 2. 2022 do 31. 8. 2023. Soud I. stupně vyšel v napadeném rozsudku ze zjištění, že žalobce je vlastníkem předmětného bytu a žalovaná se stala nájemkyní na základě nájemní smlouvy sjednané mezi účastníky dne 16. 2. 2022. Nájemní smlouva byla mezi žalobcem a žalovanou uzavřena na dobu určitou (v délce trvání pěti let). Výše nájemného byla sjednána na částku 23 000 Kč měsíčně s tím, že mezi účastníky byla podle zjištění soudu I. stupně dohodnuta sleva na nájemném po dobu prvních 18 měsíců trvání nájemní smlouvy. Za toto období mělo nájemné za užívání předmětného bytu činit pouze 1 Kč měsíčně za předpokladu, že nájemkyně (žalovaná) splní smluvní závazek předmětný byt rekonstruovat. Zároveň bylo dohodnuto, že neprovede-li žalovaná rekonstrukci bytu podle nájemní smlouvy, zavazuje se zpětně dorovnat žalobci nájemné až do plné výše 23 000 Kč měsíčně. K tomuto skutkovému závěru dospěl soud I. stupně poté, kdy důkazní řízení doplnil listinnými důkazy, výpovědí svědkyň [jméno FO] a [jméno FO] a vyložil vůli smluvních stran. Současně provedl gramatický výklad čl. VI. bod 6.2 nájemní smlouvy. Z výslechu svědkyně [jméno FO] a z videozáznamu pořízeného dne 2. 10. 2023 učinil soud I. stupně skutkový závěr, podle něhož žalovaná neprovedla rekonstrukci těch částí bytu, které byly vyjmenovány v čl. VI. nájemní smlouvy a z tohoto důvodu ji nevzniklo ani právo na dohodnutou slevu z nájemného.

6. Soud I. stupně vysvětlil, že nájemní smlouvu hodnotí jako platnou v celém rozsahu, když vůlí smluvních stran bylo jednoznačně formulovat závazek nájemce (žalované) provést do 18 měsíců od sjednání smlouvy rekonstrukci bytu na vlastní náklady a po tuto dobu snížit dohodnuté nájemné z částky 23 000 Kč měsíčně na částku 1 Kč měsíčně. Pro případ nesplnění povinnosti pak bylo sjednáno právo žalobce na úhradu plného nájemného i za toto období. Závazek obou smluvních stran hodnotil soud jako logický a vyvážený.

7. Soud I. stupně se podrobně zabýval námitkou žalované, že ze znění čl. VI. bod 6.2 nájemní smlouvy nelze zjistit, jakou konkrétní rekonstrukci měla žalovaná provést, ovšem s tímto výkladem ustanovení nájemní smlouvy se soud I. stupně neztotožnil a dovodil, že tuto část smlouvy je nutno vykládat jako povinnost žalované provést přestavbu, renovaci či modernizaci podlah a omítek a dále povinnost vyměnit v bytě kotel. Uvedená smluvní povinnost byla ve smlouvě stanovena konkrétně a výměna kotle je uvedena i v předávacím protokolu. Pokud jde o jiné části rekonstrukce „dle potřeb nájemce,“ měl soud I. stupně za to, že tyto povinnosti byly skutečně neurčité. V řízení však bylo prokázáno videem ze dne 2. 10. 2023, jakož i fotografií bytu po ukončení nájemního vztahu, že kotel v předmětném bytě zůstal původní, což soudu I. stupně potvrdila i svědkyně [jméno FO]. Pokud jde o podlahy, v některých místnostech byly dokonce vytrhány parkety, v menším pokoji pak soud konstatoval pouze položená podkladová prkna se stavebním nepořádkem, přičemž podlahu v kuchyňce hodnotil jako zcela vybouranou. Pro právní posouzení věci však postačilo, že žalovaná jednoznačně porušila svou smluvní povinnost provést výměnu kotle a zrekonstruovat podlahu. Soud I. stupně doplnil, že sleva na nájemném byla žalované poskytnuta za podmínky provedení rekonstrukce omítek, podlah a výměny kotle. Nešlo o dílčí závazky. Pokud nebyla z těchto tří závazků splněna byť jen jedna povinnost, nelze než uzavřít, že nárok na slevu z nájemného žalované nevznikl.

8. Ze všech těchto důvodů soud I. stupně žalobě vyhověl a žalované uložil povinnost, aby žalobci za období 19 měsíců zaplatila plné nájemné (ve výši 23 000 Kč měsíčně), celkem tedy 437 000 Kč s příslušenstvím. Zákonný úrok z prodlení pak soud I. stupně žalobci přiznal ode dne 21. 8. 2023, neboť lhůta pro provedení rekonstrukce žalované marně uplynula dnem 16. 8. 2023, přičemž žalobcem byla k úhradě nájemného vyzvána již dne 23. 7. 2023.

9. Výrok o náhradě nákladů řízení odůvodnil soud I. stupně odkazem na ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. s tím, že žalobce dosáhl převážného procesního úspěchu. Náklady řízení na straně žalobce, který byl zastoupen advokátkou, pak soud I. stupně vypočetl podle ustanovení § 6 odst. 1, ve spojení s § 7 a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. na souhrnnou částku 118 684,80 Kč.

10. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná dne 20. 1. 2025 včasné a přípustné odvolání, které ještě doplnila podáním ze dne 21. 1. 2025. Odvolání žalované směřovalo proti oběma výrokům napadeného rozhodnutí. Žalovaná zejména namítla, že soud I. stupně nepřihlédl k odvolatelkou tvrzeným skutečnostem nebo označeným důkazům a dále, že neúplně zjistil skutkový stav věci, neprovedl navržené důkazy potřebné k prokázání rozhodných skutečností a na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním, přičemž spornou věc nesprávně posoudil po stránce právní.

11. Nesprávné právní posouzení spatřovala žalovaná zejména v tom, že nalézací soud nesprávně hodnotil pro rozhodnutí věci klíčová ustanovení nájemní smlouvy ze dne 16. 2. 2022. Zejména pak ujednání v čl. VI. bod 6.2 nájemní smlouvy a ve spojení s tím i posouzení údajného závazku žalované provést rekonstrukci předmětu nájmu. Žalovaná podrobně rozebrala ustanovení čl. VI. bod 6.2 nájemní smlouvy a dovodila, že se jedná o ustanovení zcela neurčité, a proto i neplatné. Podle přesvědčení žalované je v tomto případě nutné posoudit předmětné ujednání v nájemní smlouvě o závazku žalované provést rekonstrukci jako neplatné pro neurčitost. Jakkoliv je toto ujednání nájemní smlouvy neurčité, nedotýká se podle názoru žalované tato neplatnost ujednání stran nájemní smlouvy o sníženém nájemném. Žalobou uplatněný a soudem žalobci přiznaný nárok proto nemá oporu v nájemní smlouvě. Žalovaná upozornila, že nalézací soud rovněž nezohlednil obecnou a soudní praxí deklarovanou specifičnost nájemního vztahu.

12. Žalovaná současně namítla, že soud I. stupně nevyhověl jejímu návrhu na doplnění dokazování provedením znaleckého posudku, který by zhodnotil provedené práce odpovídajícím a profesionálním způsobem a předložil svůj posudek soudu ohledně toho, zda má tedy vyšší hodnotu vyspravení zdí nebo položení linolea, jak se soudkyně Obvodního soudu pro [adresa] sama vyjádřila, a zda byly provedené práce dostatečné. Žalovaná vyjádřila pochybnost o technických znalostech předsedkyně senátu soudu I. stupně a namítla též, že nebyli předvoláni a slyšeni svědci a techničtí pracovníci, které v řízení navrhovala.

13. Ze všech těchto důvodů žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadené rozhodnutí soudu I. stupně znovu zrušil a věc vrátil Obvodnímu soudu pro [adresa] k dalšímu řízení.

14. Odvolací jednání bylo původně nařízeno na den 30. 4. 2025. Podáním došlým odvolacímu soudu dne 27. 4. 2025 se žalovaná z tohoto ústního jednání omluvila a požádala o jeho odročení s tím, že se v době konání odvolacího jednání nachází na nečekané pracovní cestě mimo Českou republiku. Současně odvolací soud informovala, že se jednání nemůže v jejím zastoupení účastnit ani advokát [tituly před jménem] [jméno FO], neboť s ním ukončila spolupráci a podala na něj stížnost České advokátní komoře. [tituly před jménem] [jméno FO] poté k dotazu odvolacího soudu uvedl, že mu skutečně žalovaná dne 27. 4. 2025 vypověděla plnou moc. Z těchto důvodů odvolací soud žádosti o odročení odvolacího jednání vyhověl a stanovil nový termín odvolacího jednání na 25. 6. 2025. Podáním ze dne 24. 6. 2025 požádala žalovaná znovu o odročení odvolacího jednání. Odvolací soud informovala, že si zvolila nového právního zástupce. Zástupce žalované advokát [Jméno Zástupce B] pak odvolací soud informoval, že zastoupení žalované převzal „v minulém týdnu,“ přičemž na stejný termín, kdy se konalo odvolací jednání, má již nařízeno ústní jednání u Obvodního soudu pro [adresa]. S tímto požádal nový zástupce žalované o opakované odročení odvolacího jednání. Této (v pořadí druhé) žádosti žalované o odročení odvolacího jednání již vyhověno nebylo. Žalovaná měla dostatek času se na odročené odvolací jednání připravit a zvolit si zástupce z řad advokátů s dostatečným předstihem. Z tohoto důvodu postupoval odvolací soud podle § 101 odst. 3 o. s. ř., za použití § 211 o. s. ř. a spornou věc projednal rozhodl v nepřítomnosti zástupce žalované. Žalovaná se k odvolacímu jednání dne 25. 6. 2025 dostavila.

15. Odvolací soud přezkoumal postupem podle ustanovení § 212 a § 212a odst. 1, 5 o. s. ř. napadený rozsudek soudu I. stupně i řízení, které jeho vydání předcházelo. Poté dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

16. Žalovaná ve sporné věci uplatnila odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. b) o. s. ř., když namítla, že soud I. stupně nepřihlédl k jí tvrzeným skutečnostem nebo označeným důkazům. Odvolací soud konstatuje, že tento odvolací důvod může být dán pouze v těch řízeních, v nichž se uplatní zásada koncentrace řízení ze zákona (§ 118b a § 175 odst. 4 část první věty za středníkem o. s. ř.). O takový případ se v dané věci nejednalo. Odvolací soud proto uzavřel, že odvolací důvod podle ustanovení § 205 odst. 2 písm. b) o. s. ř. není založen.

17. Z obsahu odvolání se podává, že žalovaná uplatnila i odvolací důvod podle ustanovení § 205 odst. 2 písm. d) o. s. ř. Soudu I. stupně vytkla, že neúplně zjistil skutkový stav věci, když neprovedl žalovanou požadovaný důkaz znaleckým posudkem a případně výslechem svědků – technických pracovníků, které navrhovala k prokázání rozsahu, výše a hodnotě provedených prací v předmětném bytě.

18. Odvolacím důvodem podle § 205 odst. 2 písm. d) o. s. ř. uplatňuje odvolatel námitku, že postup soudu I. stupně byl nesprávný a že v případě provedení jím navržených důkazů by skutkový stav věci byl zjištěn jinak, a to způsobem úplným. Odvolací soud v této souvislosti uvádí, že v dané věci si soud I. stupně opatřil dostatek podkladů pro konečné rozhodnutí. Provedené důkazy pak hodnotil v souladu s ustanovením § 132 o. s. ř. a v odůvodnění rozhodnutí řádně vyložil, ze kterých důkazů vycházel, jakými úvahami se při hodnocení řídil a proč nedoplnil dokazování též výslechem svědků [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] a ani výslechem [jméno FO], kteří měli dle návrhu žalované prokázat stav bytu při podpisu nájemní smlouvy a vypovídat k rekonstrukčním pracem. Rovněž odvolací soud se domnívá, že doplnění dokazování o výpověď těchto svědků by bylo nadbytečné. Podstatným pro posouzení otázky, zda žalovaná byt rekonstruovala v souladu se svým závazkem z nájemní smlouvy, totiž byl stav bytu v době jeho předání žalovanou zpět žalobci, tedy stav, který byl soudem I. stupně spolehlivě zjištěn z videozáznamu, z fotodokumentace a z výpovědi svědkyně [jméno FO]. Další doplnění dokazování by bylo v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení. Odvolací soud proto shledal, že soud I. stupně zjistil skutkový stav sporné věci dostatečným způsobem. Odvolací důvod podle ustanovení § 205 odst. 2 písm. d) o. s. ř. tedy nebyl založen.

19. V dané věci uplatnila žalovaná rovněž odvolací důvody podle § 205 odst. 2 písm. e) a g) o. s. ř., neboť v odvolání namítla, že soud I. stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a jeho rozhodnutí spočívá též na nesprávném právním posouzení věci. Odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. e) o.s.ř. míří na pochybení ve zjištění skutkového stavu věci, které spočívá v tom, že skutkové zjištění, jež bylo podkladem pro rozhodnutí soudu, je nesprávné. Musí tedy jít o takové skutkové zjištění, na jehož základě soud věc posoudil po stránce právní a které je nesprávné v tom smyslu, že nemá oporu v provedeném dokazování. Mezi vadami skutkového zjištění a vadami právního posouzení je úzká vzájemná souvislost. Právní posouzení je nesprávné ve smyslu § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř., jestliže soud na správně zjištěný skutkový stav aplikuje nesprávnou právní normu, případně aplikuje správnou právní normu, ale nesprávně ji vyloží či neaplikuje adekvátní právní normu.

20. V dané věci učinil soud I. stupně správná skutková zjištění, s nimiž se odvolací soud ztotožňuje. Mezi účastníky byla dne 16. 2. 2022 sjednána nájemní smlouva. Předmětem nájmu byl byt č. [číslo] o výměře 105 m² ve [číslo]. patře budovy č. [číslo] na adrese [adresa]. Smlouva byla sjednána na dobu určitou od 16. 2. 2022 do 15. 2. 2027. V rozhodné době (únor 2022 až srpen 2023) žalovaná byt užívala. Pronajímateli (žalobci) jej předala až dne 2. 10. 2023. Bylo prokázáno, že dni vyklizení bytu nebyly v bytě provedeny rekonstrukční práce, které si účastníci v rámci nájemní smlouvy domluvili. V bytě zůstal původní plynový kotel, podlahy byly pokryty vytrhanými parketami či stavební sutí, v některých místech byl položen igelit, koupelna byla zčásti vybouraná, vnitřní omítky zůstaly původní. Po dobu užívání předmětného bytu do jeho vyklizení tedy žalovaná nepřistoupila ani k výměně kotle, ani neobnovila vnitřní omítky v místnostech a nevyměnila ani původní podlahy. Skutkové závěry soudu I. stupně tedy byly správné. Odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř. proto nebyl dán.

21. Soud I. stupně věc zcela správně posoudil i po stránce právní. Odvolací soud souhlasí s výkladem smluvního ujednání obsaženého v článku VI. bod 6.2 nájemní smlouvy, který soud I. stupně v odůvodnění rozhodnutí provedl a souhlasí i s tím, jak soud I. stupně vyložil vůli smluvních stran. Tento výklad výše citovaného smluvního ujednání byl v souladu s interpretačním pravidlem právních jednání, obsaženým v ustanovení § 555 odst. 1, ve spojení s § 556 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění platném od 1. 1. 2014 (o. z.). Je zřejmé, že mezi stranami byla v nájemní smlouvě ze dne 16. 2. 2022 dohodnuta sleva na nájemném, přičemž podmínkou pro poskytnutí této slevy ze strany pronajímatele bylo provedení rekonstrukce bytu nájemcem na vlastní náklady ve lhůtě do 18 měsíců od počátku nájmu. Současně je z textu nájemní smlouvy zřejmé, že pro případ, že rekonstrukce v dohodnutém minimálním rozsahu dle článku VI. bod 6.2 smlouvy nebude provedena, nájemkyně se zavazuje uhradit nájemné v plné výši (tedy dorovnat snížené nájemné 1 Kč měsíčně do plné výše 23 000 Kč měsíčně). Na tomto závěru ničeho nemění okolnost, že žalobce pronajal žalované byt ve stavu před rekonstrukcí a žalovaná se zavázala rekonstrukci provádět na vlastní náklady (oproti slevě na nájemném). Takové ujednání je v souladu s ustanovením § 2242 odst. 2 o. z.

22. V řízení před soudem tedy bylo spolehlivě prokázáno, že žalovaná rekonstrukci v dohodnutém rozsahu neprovedla. Tento skutkový závěr má oporu v provedeném dokazování (videozáznam o předání bytu, fotodokumentace a výpověď realitní makléřky [jméno FO]). Byl tedy správný i právní závěr soudu I. stupně, podle něhož žalované právo na slevu na nájemném nevzniklo. Jelikož žalobci za dobu užívání bytu nehradila ani snížené nájemné ve výši 1 Kč měsíčně, má žalobce právo na zaplacení celkové částky ve výši 23 000 Kč za měsíc užívání bytu (22 999 Kč + 1 Kč). V souhrnu tak dluh žalované dosáhl částky 437 000 Kč (23 000 x 19). Z výše uvedeného plyne, že i právní závěr, ke kterému soud I. stupně ve věci dospěl, byl správný. Odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř. proto nebyl dán.

23. Na základě těchto skutečností postupoval odvolací soud podle ustanovení § 219 o. s. ř. a rozsudek soudu I. stupně potvrdil jako věcně správný, včetně věcně správného nákladového výroku, jehož znění bylo v souladu s ustanovením § 142 odst. 3 o. s. ř.

24. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., za použití § 224 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobce byl v odvolacím řízení zcela úspěšný. Náklady řízení na straně žalobce, který byl zastoupen advokátem, jsou tvořeny: odměnou advokáta za 1 úkon právní služby podle § 7 bod 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 10 060 Kč, náhradou hotových výdajů podle § 13 odst. 4 téhož předpisu za 1 úkon ve výši 450 Kč a 21 % DPH v částce 2 207,10 Kč. Celkem 12 717,10 Kč.