o zaplacení částky 819 000 Kč s příslušenstvím

1. Napadeným rozsudkem zamítl soud I. stupně žalobní návrh, kterým se žalobce proti žalovanému domáhal zaplacení částky [částka] spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení (výrok I.). Současně uložil žalobci povinnost, aby žalovanému na náhradě nákladů řízení zaplatil [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalovaného (výrok II.). Soud I. stupně takto rozhodl o návrhu, kterým se žalobce požadoval zaplacení tzv. jistoty, kterou si účastníci sjednali v rámci nájemní smlouvy ze dne [datum]. V této souvislosti žalobce tvrdil, že žalovanému na základě výše uvedené nájemní smlouvy pronajal do užívání nebytové prostory na adrese [adresa], 28. října 3117/61, přičemž žalovaný se zavázal za jejich užívání žalobci hradit nájemné ve výši [částka] měsíčně. Přestože žalovaný nájemní smlouvu jednostranně vypověděl dne [datum], žalobce před soudem tvrdil, že se jednalo o výpověď neplatnou a na základě ustanovení čl. 7 odst. 7.1 nájemní smlouvy požadoval složení jistoty ve výši trojnásobku měsíčního nájemného. Jistota totiž měla být podle ujednání stran splatná do 30 dnů od uzavření smlouvy (tedy dne [datum]).

2. Žalovaný s návrhem nesouhlasil. Namítal, že nájemní vztah už skončil v důsledku jednostranné výpovědi, doručené žalovanému dne [datum]. Důvodem výpovědi byla nezpůsobilost prostor k užívání pro sjednaný účel (provozování zdravotnického zařízení). Nájemní vztah skončil uplynutím výpovědní doby ke dni [datum]. Žalovaný rovněž namítal, že nájemní smlouva nenabyla nikdy ani účinnosti, jelikož tato byla sjednána nejdříve ke dni [datum], pokud nedojde k jejímu posunutí v důsledku absence kolaudačního souhlasu. Až do uplynutí výpovědní doby smlouva účinnosti nenabyla, neboť kolaudační souhlas nebyl správním úřadem udělen.

3. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že mezi účastníky byla dne [datum] sjednána smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, v rámci které se žalobce zavázal přenechat žalovanému k užívání nebytové prostory nacházející se ve třetím a čtvrtém nadzemním podlaží a současně v prvém podzemním podlaží budovy na adrese [adresa], 28. října 3117/61. Současně bylo sjednáno, že tyto nebytové prostory jsou pronajímány za účelem výkonu podnikatelské činnosti, k jejímuž provádění je nájemce oprávněn (poskytování zdravotních služeb). Žalovaný se v nájemní smlouvě zavázal za užívání nebytových prostor hradit nájemné ve výši [částka] za metr čtvereční měsíčně. Skutečná výměra předmětných prostor nebyla ve smlouvě uvedena. Ujednáno ale bylo, že skutečná výměra bude určena až po uzavření nájemní smlouvy, a to na základě provedení konečné verze projektové dokumentace k rekonstrukci prostor. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou pěti let ode dne zahájení plného provozu, nejdříve dne [datum]. Účinnost smlouvy byla rovněž sjednána od [datum], nedojde-li k posunutí účinnosti v souladu s ustanoveními nájemní smlouvy. Mimo jiné bylo ve smlouvě uvedeno, že nedojde-li k vydání kolaudačního souhlasu na užívání předmětu nájmu a získání povolení pro poskytování zdravotních služeb do dne [datum], posouvá se účinnost smlouvy na den, kdy rozhodnutí o udělení oprávnění nabude právní moci, nejpozději však na den [datum].

4. Dále soud I. stupně zjistil, že mezi účastníky byla v čl. 7 bod 7.1 nájemní smlouvy sjednána jistota ve výši trojnásobku měsíčního nájemného s tím, že částka bude zaokrouhlena na celé tisíce korun nahoru. Zároveň bylo dohodnuto, že složení jistoty je podmínkou nabytí účinnosti nájemní smlouvy s tím, že splatnost jistoty činí 30 dnů ode dne uzavření nájemní smlouvy.

5. Soud I. stupně vyšel rovněž ze zjištění, že skutečná výměra pronajatých prostor byla stanovena až písemným dodatkem č. [hodnota] k nájemní smlouvě ze dne [datum]. V článku II. citovaného dodatku si strany ujednaly, že celková výměra předmětů pronájmu je 909,46 m². Podle zjištění soudu I. stupně vypověděl žalovaný nájemní smlouvu dne [datum] s tím podstatným odůvodněním, že předmětné prostory nejsou způsobilé k provozování zdravotnického zařízení. Výpověď z nájmu byla žalobci doručena dne [datum]. Dopisem ze dne [datum], který byl doručen žalovanému téhož dne, vyzval žalobce žalovaného k zaplacení jistoty ve výši [částka]. Řízení ve sporné věci bylo zahájeno návrhem došlým Obvodnímu soudu pro [adresa] dne [datum].

6. Takto zjištěný skutkový stav posoudil soud I. stupně podle ustanovení § 2201, ve spojení s § 2302 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění platném od [datum] (o. z.). Poté uzavřel, že žalobní návrh není důvodný.

7. Soud I. stupně zdůraznil, že mezi účastníky byla sjednána smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání. Zároveň si účastníci ujednali odchylně účinnost této smlouvy o nájmu, která měla nastat nejdříve ke dni [datum] a nejpozději ke dni [datum]. Účastníci si dále dohodli, že žalovaný zaplatí žalobci jistotu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného s tím, že složení jistoty je podmínkou účinnosti smlouvy. S ohledem na toto ujednání pak soud I. stupně uzavřel, že žalobce není oprávněn se jistoty po žalovaném domáhat, neboť mezi účastníky byla tímto ujednána odkládací podmínka účinnosti smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání, a to až do složení předmětné jistoty. Pokud tato jistota složena nebyla, není smlouva o nájmu nadále mezi účastníky účinná a nelze se proto na jejím základě zaplacení této částky domáhat. Vedle toho poukázal i na rozpornost ujednání o účinnosti smlouvy a splatnosti jistoty do 30 dnů ode dne uzavření smlouvy. Dovodil, že je otázkou, zda lze výkladem odstranit takovýto rozpor a zda tedy výše uvedený rozpor nezpůsobuje fakticky zdánlivost předmětného ujednání o jistotě ve smyslu ustanovení § 553 o. z. S ohledem na okolnost, že žalovaný zaslal dne [datum] jednostrannou výpověď z nájmu prostor a žalovaný nepodal žalobu na neplatnost této výpovědi (nejpozději do 4 měsíců od doručení výpovědi), soud I. stupně dovodil, že tato výpověď se presumuje jako platná a právo na podání žaloby a tím na jakýkoli další přezkum oprávněnosti výpovědi ( i jako předběžné otázky v jiných řízeních) již prekludovalo.

8. Ze všech těchto důvodů soud I. stupně uzavřel, že žaloba není podána po právu, a proto jí v plném rozsahu zamítl. Výrok o nákladech řízení pak odůvodnil odkazem na ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. s tím, že výši náhrady nákladů na straně procesně úspěšného žalovaného vypočetl podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. na souhrnných [částka].

9. Proti tomuto rozsudku podal dne [datum] včasné a přípustné odvolání žalobce. Odvolání směřovalo proti oběma výrokům napadeného rozhodnutí. Žalobce zejména namítl, že soud I. stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a věc nesprávně posoudil i po stránce právní.

10. Žalobce dovodil, že i kdyby samotná nájemní smlouva nabyla účinnosti až zaplacením (složením) jistoty, za předpokladu, že smlouva mezitím nenabyla účinnosti dnem [datum] ani mezním datem [datum], ujednání o jistotě je samostatně vymahatelné, když založilo dle vůle obou smluvních stran povinnosti žalovaného uhradit tuto jistotu do 30 dnů ode dne podpisu nájemní smlouvy a zároveň založilo právo žalobce použít tuto jistotu v případě nezahájení provozu [podezřelý výraz] zařízení žalovaným nejpozději do [datum], za předpokladu skončení nájmu z jakéhokoliv důvodu a neuvedení prostor do původního stavu. Výkladem projevu vůle obou smluvních stran ohledně jistoty, které si sjednaly povinnost k úhradě jistoty do 30 dnů ode dne podpisu smlouvy, je podle odvolatele nutno dospět k závěru, že tato jistota měla být hrazena zcela bez ohledu na účinnost nájemní smlouvy. Na ujednání o jistotě je podle názoru odvolatele třeba nahlížet, jako na smluvní ujednání se samostatným právním režimem. Žalobce měl právo použít tuto jistotu v případě nezahájení provozu nejpozději do [datum], za předpokladu skončení nájmu z jakéhokoliv důvodu a neuvedení prostor do původního stavu (žalovaným).

11. Odvolatel dále namítl, že názor soudu I. stupně ohledně zániku nájmu výpovědí by byl správný pouze za předpokladu, že by si smluvní strany nesjednaly právní režim odlišně od dispozitivní úpravy v § 2314 o. z. Tak tomu ovšem v tomto případě nebylo, neboť smluvní strany si výslovně ujednaly v čl. 10.5 poslední věta nájemní smlouvy s vyloučením použití právní úpravy ustanovení § 2314 o. z. Výpovědní důvod lze tedy v tomto případě zpochybnit bez časového omezení.

12. Žalobce proto navrhl, aby odvolací soud napadené rozhodnutí změnil tak, že žalobě v plném rozsahu vyhoví, případně požadoval, aby napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

13. Žalovaný se ve vyjádření k odvolání žalobce ztotožnil se skutkovými i právními závěry soudu I. stupně. Zdůraznil, že nájemní vztah mezi účastníky skončil v důsledku výpovědi ke dni [datum]. Nájemní smlouva nikdy nenabyla účinnosti, neboť podmínkou pro účinnost smlouvy bylo složení jistoty. Pokud jistota složena nebyla, nebyla smlouva o nájmu mezi účastníky vůbec účinná, jelikož nedošlo ke splnění odkládací podmínky a nelze se na jejím základě zaplacení jistoty domáhat. Nárok žalobce se tak opírá o neexistující (neplatný a neúčinný) závazek, a proto je žaloba bezpředmětná. Žalovaný proto navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil a žalovanému přiznal též náhradu nákladů řízení odvolacího.

14. Účastníci řízení v dané věci výslovně souhlasili s tím, aby odvolací soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání. Odvolací soud proto postupoval podle ustanovení § 214 odst. 3 o. s. ř. a o odvolání žalobce rozhodl, aniž by odvolací jednání v této věci nařizoval. Rozhodnutí bylo vyhlášeno veřejně dne [datum].

15. Odvolací soud přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. 1, 5 o. s. ř. správnost rozsudku soudu I. stupně, včetně správnosti postupu v řízení, které jeho vydání předcházelo. Poté dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

16. Žalobce ve věci uplatnil odvolací důvody podle § 205 odst. 2 písm. e) a g) o. s. ř., když namítl, že soud I. stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a věc nesprávně posoudil i po stránce právní.

17. Odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. e) o.s.ř. míří na pochybení soudu ve zjištění skutkového stavu věci, které spočívá v tom, že skutkové zjištění, jež bylo podkladem pro rozhodnutí soudu, je nesprávné. Musí tedy jít o takové skutkové zjištění, na jehož základě soud věc posoudil po stránce právní a které je nesprávné v tom smyslu, že nemá oporu v provedeném dokazování. Mezi vadami skutkového zjištění a vadami právního posouzení je úzká vzájemná souvislost. Právní posouzení je nesprávné ve smyslu § 205 odst. 2 písm. g) o.s.ř. tehdy, jestliže soud na správně zjištěný skutkový stav aplikuje nesprávnou právní normu, případně aplikuje správnou právní normu, ale nesprávně ji vyloží či neaplikuje adekvátní právní normu.

18. V dané věci učinil soud I. stupně správná skutková zjištění, s nimiž se odvolací soud ztotožňuje. Účastníky byla dne [datum] sjednána smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání. Tato nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou pěti let s tím, že účinnosti nabude nejdříve dne [datum], nedojde-li k posunutí účinnosti v souladu s dalšími ustanoveními této nájemní smlouvy. Současně bylo mezi stranami dohodnuto, že pokud nedojde k vydání kolaudačního souhlasu na užívání předmětu nájmu do [datum], posouvá se účinnost smlouvy na den, kdy rozhodnutí o udělení oprávnění nájemce k poskytování zdravotních služeb v místě předmětu nájmu nabude právní moci, nejpozději však na den [datum]. Oba účastníci nájemní smlouvy byli podnikatelé a nájemní smlouva byla uzavřena při jejich podnikatelské činnosti. Předmět nájmu měl žalovaný jako nájemce užívat za účelem výkonu své podnikatelské činnosti (poskytování zdravotnických služeb). Nájemné nebylo v nájemní smlouvě z [datum] konkrétně stanoveno, neboť smluvní strany se dohodly, že za užívání předmětu nájmu bude žalovaný hradit žalobci nájemné ve výši [částka] za metr čtvereční, včetně DPH měsíčně za každý metr skutečné výměry, a to ode dne účinnosti smlouvy a zahájení úplného provozu.

19. Současně si strany v nájemní smlouvě sjednaly povinnost nájemce uhradit pronajímateli jistotu. V čl. 7 nájemní smlouvy se žalovaný zavázal „k zajištění jakýchkoliv případných pohledávek pronajímatele vůči nájemci, jež vzniknou z nájemního vztahu na základě nájemní smlouvy a v souvislosti s ní, zejména pohledávek na úhradu dlužného nájemného, dlužných úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem a na náhradu nákladů hrazených pronajímatelem,“ uhradit jistotu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného (zaokrouhleno na celé tisíce korun nahoru). Složení jistoty bylo dle textu smlouvy podmínkou nabytí účinnosti smlouvy. Současně bylo v textu smlouvy uvedeno, že splatnost jistoty činí 30 dnů ode dne uzavření smlouvy.

20. Správné bylo rovněž zjištění soudu I. stupně, podle něhož smluvní strany dne [datum] sjednaly k nájemní smlouvě dodatek č. [hodnota], kterým byla stanovena skutečná výměra prostor (909,46 m²). Dne [datum] doručil žalovaný žalobci písemnou výpověď z nájmu, odůvodněnou nezpůsobilostí předmětných prostor k poskytování zdravotních služeb. Výpověď byla datována dne [datum]. Žalobce přesto dne [datum] žalovaného vyzval ke složení jistoty podle čl. 7 nájemní smlouvy.

21. Z výše uvedeného plyne, že skutková zjištění soudu I. stupně byla správná a měla oporu v provedeném dokazování. Odvolací důvod podle ustanovení § 205 odst. 2 písm. e) o. s. ř. proto nebyl dán.

22. Správné bylo rovněž právní posouzení, k němuž soud I. stupně dospěl v otázce předběžné i ve věci samotné. Nájemní smlouva mezi účastníky se týkala prostor sloužících k podnikání. Byla sjednána podnikateli při jejich podnikatelské činnosti. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu I. stupně, podle něhož byla tato nájemní smlouva sjednána s odkládací podmínkou nabytí účinnosti smlouvy nejdříve ode dne [datum], přičemž složení jistoty bylo dle textu smlouvy nezbytnou podmínkou pro nabytí účinnosti této smlouvy (viz čl. 7., bod 7.1. smlouvy). V řízení před soudem bylo nesporné, že dohodnutá jistota dosud uhrazena nebyla. Je logické, že za situace, kdy jistota složena nebyla, nemohla ani nájemní smlouva nabýt účinnosti. Byl proto správný závěr soudu I. stupně, že v takovém případě se nelze před soudem úspěšně domáhat ani splnění výše uvedené smluvní povinnosti nájemce.

23. Jako neopodstatněnou hodnotí odvolací soud námitku žalobce, že ujednání o jistotě je v této věci samostatně vymahatelné, když zakládá povinnost žalovaného uhradit jistotu do 30 dnů ode dne podpisu nájemní smlouvy a zároveň zakládá právo žalobce (pronajímatele) použít tuto jistotu v případě nezahájení provozu zdravotnického zařízení nejpozději do [datum] za předpokladu skončení nájmu z jakéhokoliv důvodu. Odvolací soud k tomu uvádí, že ustanovení poslední věty čl. 7., bodu 7. 1. textu smlouvy (o splatnosti jistoty) ničeho nemění na výše popsané podmínce pro nabytí účinnosti nájemní smlouvy. Institut peněžité jistoty (kauce) je v ustanovení § 2254 občanského zákoníku koncipován jako zvláštní forma zajištění dluhů nájemce (§ 2010 o. z.). Jistota plní především uhrazovací funkci, přičemž je zde potlačena funkce preventivní. Zajištěnými pohledávkami jsou pak především míněny pohledávky pronajímatele na zaplacení nájemného, případně pohledávky na službách s nájmem spojených (srov. komentář k § 2254 [jméno FO] M., Kabelková E. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část, 1. vydání, 2014, s. 389). Rovněž účastníci v dané věci si v nájemní smlouvě výslovně upravili, že jistota složená nájemcem má sloužit k zajištění případných pohledávek pronajímatele vůči nájemci, zejména pohledávek na úhradu dlužného nájemného, dlužných úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem a na náhradu nákladů hrazených pronajímatelem za nájemce (viz čl. 7, bod 7.1 smlouvy). Podle názoru odvolacího soudu je tak pojmově vyloučeno, aby jistota v této věci zajišťovala případnou škodu pronajímatele při nezahájení činnosti zdravotnického zařízení apod. Z výše uvedeného plyne, že se nejednalo o smluvní ujednání se samostatným právním režimem, jak tvrdil žalobce. Naopak, i v tomto případě měla peněžitá jistota sloužit pronajímateli pouze k zajištění dluhů nájemce na nájemném a službách, a proto byl tento smluvní závazek nájemce odvislý od účinnosti celé nájemní smlouvy, jak správně uzavřel soud I. stupně.

24. Z výše uvedeného plyne závěr, že právní posouzení soudu I. stupně v této otázce bylo správné. Odvolací soud proto shledal, že ani odvolací důvod podle ustanovení § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř. nebyl založen.

25. Na základě těchto skutečností postupoval odvolací soud podle ustanovení § 219 o. s. ř. a rozsudek soudu I. stupně potvrdil jako věcně správný, včetně věcně správného nákladového výroku, jehož znění bylo v souladu s ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř.

26. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř., za použití § 224 odst. 1 o. s. ř., neboť žalovaný byl v odvolacím řízení zcela úspěšný. Náklady řízení na straně žalovaného, který byl i před odvolacím soudem zastoupen advokátem, jsou tvořeny: odměnou advokáta za jeden úkon právní služby ve výši [částka] podle § 7 bod 6., ve spojení s § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění účinném od [datum], a dále náhradou hotových výdajů advokáta podle § 13 odst. 4 téže vyhlášky ve výši [částka]. Celkem [částka]. Náklady řízení jsou splatné k rukám advokáta žalovaného (§ 149 odst. 1 o.s.ř., za použití § 224 odst. 1 o.s.ř.).