o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

1. Napadeným rozsudkem vyhověl soud I. stupně žalobnímu návrhu a určil, že výpověď z nájmu bytu kategorie 4 o jednom pokoji a jedné kuchyni v prvním patře budovy na adrese [adresa], sepsaná žalovaným dne 16. 1. 2023, je neoprávněná (výrok I.). Současně uložil žalovanému povinnost, aby žalobcům na náhradě nákladů řízení zaplatil částku 43 140 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupkyně žalobců (výrok II.).

2. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že žalobce ad a) [Jméno zainteresované osoby 0/0] je nájemcem bytu o jednom pokoji a kuchyni, který se nachází v prvém patře domu na adrese [Adresa zainteresované osoby 1/0] (dále jen předmětný byt). Současně bylo zjištěno, že [Jméno zainteresované osoby 0/0] se stal nájemcem předmětného bytu na základě dohody o užívání bytu, sjednané s právním předchůdcem žalovaného dne 6. 3. 1989. Dále bylo zjištěno, že [Jméno zainteresované osoby 0/0] uzavřel dne 7. 12. 1991 manželství s [Jméno zainteresované osoby 1/0], dříve [jméno FO]. Manželství žalobců trvalo i ke dni vyhlášení rozhodnutí odvolacího soudu.

3. Soud I. stupně ve věci dále zjistil, že advokátka [tituly před jménem] [jméno FO] doručila dne 23. 1. 2023 žalobci [jméno FO] jako svému tehdejšímu klientovi výpověď z nájmu bytu, vyhotovenou dne 16. 1. 2023 žalovaným (společnost [společnost]. Výpověď ze dne 16. 1. 2023, kterou uvedená advokátka obdržela od žalovaného elektronicky, byla adresována pouze žalobci ad a) [jméno FO] a odůvodněna ustanovením § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.), ve spojení s v § 2251 odst. 1 o. z. a § 2276 téhož zákona s tím, že [Jméno zainteresované osoby 0/0] měl hrubě porušit své povinnosti tím, že byt poskytl třetí osobě bez souhlasu pronajímatele a také tím, že neuhradil včas část nájemného za užívání předmětného bytu. Řízení ve sporné věci bylo zahájeno návrhem žalobců, podaným u Obvodního soudu pro [adresa] dne 14. 3. 2023.

4. Takto zjištěný skutkový stav posoudil soud I. stupně podle § 2286 o. z., ve spojení s § 2288 odst. 1 a 2 o. z., za použití § 2290 téhož zákona. Poté shledal, že žaloba byla podána po právu.

5. Jako předběžnou otázkou se soud I. stupně zabýval tím, zda byla žaloba o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu podána v otevřené lhůtě podle § 2290 o. z. V této otázce soud I. stupně uzavřel, že žalobci dodrželi dvouměsíční lhůtu, určenou pro přezkoumání výpovědi soudem, žalobu tedy podali včas.

6. Soud I. stupně dále konstatoval, že výpověď z nájmu bytu, sepsaná dne 16. 1. 2023 a doručená žalobci a) dne 23. 1. 2023, má všechny formální náležitosti ustanovení § 2286 o. z. Výpověď byla písemná a obsahovala poučení nájemce o právu podat návrh na přezkoumání oprávněnosti této výpovědi, jakož i možnosti vznést námitky. Soud I. stupně konstatoval, že ve výpovědi byly popsány výpovědní důvody, které spočívaly v neplacení nájemného a rovněž v poskytnutí předmětného bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele. Popsané jednání žalobce pak bylo pronajímatelem označeno za hrubé porušení povinnosti nájemce.

7. Poté se soud I. stupně zaměřil na otázku, zda byly dány pronajímatelem použité výpovědní důvody podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., ve spojení s § 2276 o. z. V této souvislosti doplnil důkazní řízení listinnými důkazy – oddacím listem žalobců ze dne 7. 12. 1991, dohodu o užívání bytu ze dne 6. 3. 1989, předávacím protokolem ze dne 22. 8. 2022, vyúčtováním služeb za období měsíců 1-12/2020, evidenčním listem a též e-mailovou korespondencí žalobců s advokátkou [tituly před jménem] [jméno FO] a účetními doklady, z nichž zjistil, že nájemné za užívání předmětného bytu za měsíce červen 2022 a listopad 2022 bylo žalobcem uhrazeno s několika denním zpožděním. Soud I. stupně provedl též výslech svědků – realitního makléře [jméno FO], členky statutárního orgánu žalovaného [tituly před jménem] [jméno FO], Zaměstnance společnosti [společnost 2] [jméno FO] a sousedky z domu [jméno FO].

8. Po takto provedeném dokazování soud I. stupně uzavřel, že výpovědní důvod spočívající v opožděném placení nájemného není dán, neboť žalobce podle zjištění soudu I. stupně uhradil nájemné opožděně pouze ve dvou případech, a to za měsíce červen 2022 a listopad 2022, navíc se jednalo jenom o část nájemného, když dlužné částky 3 691 Kč netvořily v souhrnu ani jednoměsíční nájemné. Zpoždění s platbou se pohybovalo v rozmezí šesti až sedmi dnů a dlužné nájemné bylo žalobcem uhrazeno dobrovolně, aniž by musel být pronajímatelem upozorňován na opožděnou platbu. Podle závěru soudu I. stupně se tedy nejednalo o hrubé porušení povinnosti nájemce ve smyslu ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.

9. Zároveň se soud I. stupně v odůvodnění rozsudku zabýval také výpovědním důvodem, založeným na údajném poskytnutí předmětného bytu do podnájmu třetí osoby (třetích sob). V této souvislosti soud I. stupně uzavřel, že tvrzení žalovaného o tom, že žalobce poskytoval předmětný byt do podnájmu třetí osoby bez souhlasu pronajímatele, nebylo v řízení prokázáno, a to ani svědecky, když z výpovědí svědkyně [jméno FO] a svědka [jméno FO] nelze učinit závěr o tom, že by žalobce předmětný byt přenechal do podnájmu jiné osobě. Žalovanému se tak dle závěru soudu I. stupně nepodařilo prokázat, že žalobce předmětný byt pronajímal a ani to, že by se v tomto bytě dlouhodobě nezdržoval.

10. Na okraj pak soud I. stupně poznamenal, že účastníkem soudního řízení je i žalobkyně b) [Jméno zainteresované osoby 1/0] coby manželka žalobce a) [jméno FO]. Jedná se o osobu, které měla být výpověď z nájmu bytu pronajímatelem též doručována, konstatoval soud I. stupně, aniž by z tohoto zjištění činil další závěry.

11. Ve věci samé pak soud I. stupně uzavřel, že žalobci neporušili své povinnosti zvlášť závažným způsobem a výpověď pronajímatele ze dne 16. 1. 2023 je tedy neoprávněná. S tímto podstatným odůvodněním žalobnímu návrhu v celém rozsahu vyhověl.

12. Výrok o náhradě nákladů řízení odůvodnil soud I. stupně odkazem na ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. s tím, že plně úspěšným žalobcům náleží náhrada nákladů řízení v částce 43 140 Kč. Výpočtu tarifní hodnoty sporu vycházel soud I. stupně z částky 50 000 Kč podle § 9 odst. 4 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb. Zástupkyni žalobců pak přiznal náhradu nákladů za celkem 10 účelně vynaložených úkonů právní služby, 10 režijních paušálů podle § 13 odst. 4 vyhlášky, dani z přidané hodnoty a zaplaceného soudního poplatku.

13. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný včasné a přípustné odvolání, které směřovalo proti oběma výrokům napadeného rozhodnutí. Žalovaný namítl zejména nesprávná skutková zjištění soudu I. stupně a rovněž jeho nesprávné právní posouzení.

14. Odvolatel podrobně rozebral výpovědní důvody upravené v ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o.z., ve spojení s § 2276 o. z. a dovodil, že soud I. stupně ve věci nesprávně posoudil jak výpovědní důvod spočívající v nehrazení nájemného, tak výpovědní důvod spočívající v poskytnutí bytu do podnájmu třetí osoby bez souhlasu pronajímatele. V případě nehrazení nájemného odvolatel konstatoval, že soud I. stupně sice dospěl ke správnému skutkovému závěru, že žalobci nehradili nájemné včas, chybně však vyhodnotil právní následky s tím spojené. Podle názoru žalovaného soud I. stupně nepochopitelně zaměnil výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. s výpovědním důvodem podle § 2291 odst. 2 o.z., neboť výše dlužné částky v případě nehrazeného nájemného není významná a tento výpovědní důvod je naplněn i v případě několikadenního zpoždění s platbou nájemného.

15. Ohledně tvrzeného poskytnutí bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele pak žalovaný namítl, že se soud I. stupně dopustil nesprávných skutkových zjištění i nesprávného právního posouzení. Rozebral výpovědi slyšených svědků a dovodil, že ve věci bylo prokázáno, že svědci žalobce v domě nikdy neviděli a současně, že v jeho bytě potkávali jiné osoby. Již z provedených výpovědí tak lze podle žalovaného mít za prokázané, že žalobci v předmětném bytě v rozhodné době nebydleli a jejich byt byl užíván podnájemníky, aniž by o tom věděl pronajímatel.

16. Žalovaný napadl rovněž výrok o náhradě nákladů řízení s tím, že soud I. stupně nesprávně určil náhradu nákladů řízení na straně úspěšných žalobců, když vycházel z tarifní hodnoty věci 50 000 Kč podle § 9 odst. 4 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb. Správně měla být tarifní hodnota určena ve výši 10 000 Kč.

17. Ze všech těchto důvodů žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

18. Žalobci se k odvolání žalovaného písemně nevyjádřili.

19. Odvolací soud přezkoumal postupem podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. napadený rozsudek i řízení, které jeho vydání předcházelo. Poté dospěl k závěru, že odvolání žalovaného proti rozhodnutí ve věci samé není důvodné. Částečně opodstatněným pak odvolací soud shledal odvolání žalovaného proti rozhodnutí o nákladech řízení.

20. Soud I. stupně ve věci učinil správná skutková zjištění ohledně doručení výpovědi nájemci. V této souvislosti bylo zjištěno, že výpověď z nájmu předmětného bytu, sepsaná žalovaným dne 16. 1. 2023, byla doručena žalobci a) [jméno FO] prostřednictvím advokátky [tituly před jménem] [jméno FO]. K doručení výpovědi došlo dne 23. 1. 2023, Správné bylo rovněž zjištění, že žalobce [Jméno zainteresované osoby 0/0] je již od roku 1991 ženatý s [Jméno zainteresované osoby 1/0], rozenou [jméno FO]. Ke dni doručení výpovědi (23. 1. 2023) manželství žalobců trvalo, stejně jako ke dni rozhodnutí soudu I. stupně a rozhodnutí odvolacího soudu. Skutečnost, že výpověď z nájmu předmětného bytu byla pronajímatelem doručována pouze jednomu z nájemců - [jméno FO], byla ostatně mezi účastníky řízení nesporná.

21. Na podkladě těchto správných skutkových zjištění však soud I. stupně učinil nesprávný závěr ohledně způsobilosti této výpovědi pronajímatele vyvolat zánik nájemního vztahu. Odvolací soud v souladu s ustálenou rozhodovací praxí konstatuje, že výpověď ze dne 16. 1. 2023, která byla dne 23. 1. 2023 doručena pouze jednomu ze společných nájemců bytu, neměla způsobilost vyvolat zánik nájemního vztahu mezi účastníky.

22. Již za předchozí právní úpravy, provedené zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dospěla soudní rozhodovací praxe k závěru, že právo společného nájmu bytu manžely je zvláštním případem společného nájmu, jehož podstata spočívá v tom, že oběma manželům svědčí společně a nerozdílně. V hmotněprávní oblasti se tato nedílnost projevuje mimo jiné tím, že výpověď z nájmu musí být pronajímatelem dána oběma manželům a musí být oběma manželům také doručena. Výpověď z nájmu adresovaná a doručená pouze jednomu z manželů tak není způsobilá vyvolat zánik nájemního vztahu. Výpověď z nájmu lze považovat za účinnou až tímto okamžikem, kdy je doručena druhému z manželů (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 37/97, publikován v časopise Soudní judikatura pod č. 55/1997). Výše uvedené judikatorní závěry jsou nepochybně použitelné i za současné právní úpravy, provedené zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2014 (o.z.). Důvodem je skutečnost, že podstata institutu společného nájmu bytu manžely se od předchozí úpravy nezměnila (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 10. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1377/2021).

23. V přezkoumávané věci bylo zjištěno, že výpověď z nájmu předmětného bytu byla adresována a dne 23. 1. 2023 doručena pouze žalobci a) [jméno FO]. Žalobkyni b) jakožto manželce [jméno FO] a společné nájemkyni bytu nebyla tato výpověď z nájmu vůbec zasílána. Za této situace nebyla písemná výpověď ze dne 16. 1. 2023 od počátku způsobilá vyvolat zánik nájemního vztahu. Na právní postavení žalobců coby společných nájemců bytu přitom nemá vliv ani případná nevědomost žalovaného o jejich sňatku a o vzniku práva společného nájmu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 8. 2024, publikované pod sp. zn. 26 Cdo 1198/2024).

24. Za této situace odvolací soud uzavřel, že byl správný závěr soudu I. stupně o tom, že výpověď z nájmu bytu je neoprávněná. Odvolací soud proto postupoval podle ustanovení § 219 o. s. ř. a rozsudek soudu I. stupně ve výroku I. potvrdil jako věcně správný.

25. Jiná situace však nastala v případě rozhodnutí o nákladech řízení. Soud I. stupně při rozhodování sice správně vycházel z ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., výši nákladů řízení na straně procesně úspěšných žalobců však nesprávně vypočetl. V řízení o neoprávněnosti výpovědi totiž nejde o určení její neplatnosti jako právního jednání (usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 4. 2021, sp. zn. 26 Cdo 345/2021), proto se výše odměny určuje podle § 6 odst. 1 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif a činí 1 500 Kč za 1 úkon účelně vynaložené právní služby.

26. V přezkoumávané věci je proto náhrada nákladů řízení na straně žalobců správně tvořena: zaplaceným soudním poplatkem ve výši 2 000 Kč, náhradou nákladů za 8 úkonů právní služby po 3 000 Kč (2 x 1500) podle § 7 bod 4., ve spojení s § 9 odst. 1 a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, sníženo ovšem o 20 % podle § 12 odst. 4 téhož předpisu na částku 2 400 Kč, náhradou hotových výdajů za 8 úkonů právní služby po 300 Kč (2 400 Kč) podle § 13 odst. 4 téže vyhlášky a 21 % DPH v částce 4 536 Kč. Celkem 28 136 Kč (2000 + 19 200 +2 400 +4 536 = 28 136).

27. Odvolací soud proto postupoval podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a napadený rozsudek ve výroku ad II. změnil jen tak, že náklady řízení činí 28 136 Kč, jinak rozhodnutí v tomto výroku potvrdil podle § 219 o. s. ř. jako věcně správné.

28. Výrok o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. Náklady řízení na straně žalobců, kteří byli také v odvolacím řízení zastoupeni advokátem, jsou tvořeny: odměnou advokáta za jeden úkon právní služby podle § 7 bod 4. ve spojení s v § 9 odst. 1 a § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve výši 2 400 Kč, náhradou hotových výdajů podle § 13 odst. 4 téhož předpisu v částce 300 Kč a 21 % DPH (567 Kč). Celkem 3 267 Kč.

29. Náklady řízení jsou splatné k rukám advokátky žalobců (§ 149 odst. 1 o. s. ř., za použití § 224 odst. 1 o. s. ř.).