o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu

1. Napadeným rozsudkem vyhověl soud I. stupně žalobnímu návrhu a určil, že výpověď ze dne 12. 8. 2024 z nájmu bytové jednotky [číslo] ve [číslo] patře bytového domu č. p. [číslo], jež je součástí pozemku parc. č. [číslo], kat. území [adresa], obec [adresa], zapsáno na LV č. 425 v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [adresa], katastrální pracoviště [adresa], doručena žalobci dne 29. 8. 2024, je neoprávněná (výrok I.). Současně uložil žalovanému povinnost, aby žalobci na náhradě nákladů řízení zaplatil částku 33 399,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobce (výrok II.).

2. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že mezi žalobcem a otcem žalovaného [jméno FO]. byla dne 10. 1. 2001 sjednána nájemní smlouva, předmětem které byl nájem bytové jednotky [číslo] ve [číslo]. patře bytového domu č. p. [číslo] v kat. území [adresa], obec [adresa] (dále jen předmětný byt). Vlastníkem předmětného bytu je od roku 2017 syn původního pronajímatele – [jméno FO]. (žalovaný). Vlastnické právo k bytové jednotce nabyl od otce na základě darovací smlouvy ze dne 20. 3. 2017. Od 1. 4. 2022 byl správou domu pověřen [jméno FO]. Dne 29. 8. 2024 byla žalobci doručena výpověď z nájmu bytu (datována dne 12. 8. 2024). Důvodem pro udělení výpovědi bylo dle textu listiny závažné porušení povinnosti nájemce podle ustanovení § 2291 o. z. Uvedené porušení povinnosti mělo podle pronajímatele spočívat ve čtyřech (žalovaným neodsouhlasených) stavebních úpravách bytu: 1) podřezání vstupních dveří do bytu z roku 1919, včetně úpravy vnitřní strany těchto dveří, 2) nahrazení původní parketové podlahy v předsíni a v kuchyni jinou podlahovou krytinou, 3) výměna kuchyňské linky a položení obkladů a dlažby, 4) instalace patra na spaní v bytě. Žalobce byl v textu výpovědi pronajímatelem výslovně poučen o tom, že mu svědčí právo vznést námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení. Tohoto práva žalobce využil, když dne 29. 8. 2024 podal proti výpovědi u pronajímatele námitky a dne 6. 9. 2024 podal u Obvodního soudu pro [adresa] žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu.

3. Takto zjištěný skutkový stav posoudil soud I. stupně podle ustanovení § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2014 (dále jen o. z.), za použití § 685 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen občanský zák.). V předběžné otázce prvostupňový soud uzavřel, že nájemní smlouva sjednaná mezi účastníky dne 10. 1. 2001 je absolutně neplatná, neboť neobsahuje žádné ujednání o nájemném. Podle závěru soudu I. stupně způsobil tento nedostatek absolutní neplatnost smlouvy ve smyslu § 39 občanského zák. S odkazem na ustanovení § 2238 o. z. však soud I. stupně zároveň dovodil, že v důsledku uplynutí doby tří let, po kterou žalobce předmětný byt (za účinnosti nového předpisu) užíval v dobré víře, nastala fikce, podle níž je nájemní smlouvu ze dne 10. 1. 2001 třeba považovat za řádně uzavřenou.

4. S tímto podstatným odůvodněním, se soud I. stupně v řízení dále zabýval oprávněností výpovědi ze nájmu bytu ze dne 12. 8. 2024. Předně konstatoval, že žaloba byla u Obvodního soudu pro [adresa] podána včas, tedy v otevřené lhůtě podle ustanovení § 2290 o. z. K námitce žalobce pak v dalším řízení zkoumal námitku promlčení práva žalovaného dát výpověď z nájmu bytu výše uvedeného výpovědního důvodu. V této navazující otázce uzavřel, že právo žalovaného dát žalobci výpověď z nájmu bytu se v dané věci nepromlčelo.

5. Soud I. stupně zdůraznil, že si je vědom toho, že výpověď z nájmu bytu byla pronajímatelem v této věci udělena více než 20 let poté, co měl žalobce coby nájemce stavební úpravy v bytě provádět. Skutečnost, že žalovaný o stavebních úpravách předmětného bytu nevěděl, nastala podle soudu I. stupně v důsledku vlastní liknavosti pronajímatele, respektive liknavosti jeho otce [jméno FO]. V této souvislosti poukázal soud I. stupně na zjištění, že žalovaný je od roku 2017 výlučným vlastníkem domu i bytové jednotky, kterou žalobce užíval. Žalovaný také sám zpočátku vybíral nájemné osobně, když k žalobci pro nájemné pravidelně docházel, stejně jak to před ním činil i jeho otec. V řízení přitom nebylo prokázáno, že by žalobce odpíral žalovanému či jeho otci vstup do předmětného bytu. Pronajímatel se tak mohl se stavem bytu kdykoliv seznámit i přede dnem 3. 6. 2024, kdy provedl kontrolu stavu bytové jednotky správce domu [jméno FO].

6. Na základě všech těchto okolností hodnotil soud I. stupně výpověď, která byla žalobci udělena s takovým časovým odstupem od provedené stavebních úprav, jako výpověď udělenou v rozporu s dobrými mravy. Poznamenal ještě, že i v případě, že by k porušení dobrých mravů ze strany pronajímatele nedošlo, nebyl by výpovědní důvod pronajímatele naplněn. Stavební úpravy totiž byly provedeny se souhlasem vlastníka, respektive jeho předchůdce [jméno FO]. a k úpravám popsaným ve výpovědi pronajímatele ze dne 12. 8. 2024 navíc z části ani nedošlo. Podmínky ustanovení § 2291 o. z. tak dle závěru soudu I. stupně nebyly splněny.

7. S tímto podstatným odůvodněním soud I. stupně žalobě vyhověl a určil, že výpověď ze dne 12. 8. 2024 z nájmu bytové jednotky [číslo] ve [číslo]. patře bytového domu č. p. [číslo] v kat. území [adresa] je neoprávněná.

8. Výrok o náhradě nákladů řízení odůvodnil soud I. stupně odkazem na ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. s tím, že procesně úspěšnému žalobci, který byl ve věci zastoupen advokátem, náleží plná náhrada nákladů vypočtená podle vyhl. č. 177/1996 Sb.

9. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný dne 26. 3. 2025 včasné a přípustné odvolání, které ještě doplnil podáním ze dne 10. 4. 2025. Odvolání žalovaného směřovalo proti oběma výrokům napadeného rozsudku. Odvolatel namítl především nesprávná skutková zjištění soudu I. stupně a rovněž nesprávné právní posouzení věci.

10. Žalovaný zpochybnil zejména závěr soudu I. stupně, podle něhož byla výpověď z nájmu bytu žalobci dána v rozporu s dobrými mravy. V této souvislosti zdůraznil, že soud I. stupně vzal nesprávně za prokázané, že důvod pro výpověď byl založen již před 22 lety. V té době však nebyly pronajímateli důvody pro udělení výpovědi z nájmu bytu známy. S konkrétními důvody, pro které byl později nájem bytu vypovězen, se žalovaný seznámil až po provedené technické kontrole v měsíci červnu 2024. V řízení před soudem I. stupně pak nebylo žádným dostatečným důkazem jednoznačně prokázáno, že by žalovaný či jeho právní předchůdce byl se všemi prováděnými úpravami v předmětném bytě seznámen.

11. Žalovaný dále namítl, že soud I. stupně učinil nesprávný skutkový závěr o tom, že by žalovaný (či jeho otec) dával v minulostí souhlas s prováděním jakýchkoliv stavebních úprav v bytě. Žádný takový souhlas nebyl nájemci udělen, a to ani ústně ani písemně, jak uvedl [jméno FO] při své svědecké výpovědi před soudem. Žalovaný současně upozornil odvolací soud na postup žalobce, který po vyhlášení rozsudku soudu I. stupně dal pronajímateli sám výpověď z nájmu bytu (datovanou dne 27. 3. 2025) a následně se odstěhoval na jinou adresu. Žalovaný v tomto jednání žalobce spatřoval zneužití práva ze strany nájemce, které by nemělo požívat právní ochrany před soudem.

12. Ze všech těchto důvodů žalovaný navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu zamítne a žalovanému přizná náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

13. Žalobce se ve vyjádření k odvolání žalovaného ztotožnil se skutkovými i právními závěry soudu I. stupně a navrhl, aby odvolací soud napadené rozhodnutí jako věcně správné potvrdil. Současně požadoval přiznat i náhradu nákladů odvolacího řízení.

14. Podáním ze dne 26. 6. 2025 sdělil žalobce odvolacímu soudu, že si s manželkou počátkem roku 2025 skutečně pořídili vlastní byt a dne 27. 3. 2025 doručili žalovanému výpověď z nájmu bytu předmětného. K předání bytu pronajímateli však dosud nedošlo, neboť žalovaný jej odmítá převzít. Žalovaný následně k dotazu odvolacího soudu podáním ze dne 21. 7. 2025 potvrdil, že předmětný byt od žalobce dosud nepřevzal a z opatrnosti vyčkává na rozhodnutí odvolacího soudu, neboť jednání žalobce považuje za zneužití práva, které nepožívá právní ochrany.

15. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek soudu I. stupně i řízení, které jeho vydání předcházelo, postupem podle ustanovení § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. Podle § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval odvolací soud důkaz nájemní smlouvou ze dne 11. 1. 2001, výpovědí z nájmu ze dne 12. 8. 2024 a důkazní řízení ještě podle § 213a odst. 1 o. s. ř. doplnil výpisem z centrální evidence obyvatel a oddacím listem žalobce a [jméno FO], rozené [jméno FO], vystaveným Městským úřadem v [adresa] dne 24. 9. 1992. Poté shledal, že odvolání žalovaného je důvodné.

16. Soud I. stupně učinil ve věci nedostatečná skutková zjištění a věc samotnou pak nesprávně posoudil po stránce právní, když přehlédl, že žalobci a jeho manželce svědčilo k předmětnému bytu společné právo nájmu bytu manžely. Tím byl založen odvolací důvod podle ustanovení § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř.

17. Předmětem řízení v dané věci je oprávněnost výpovědi z nájmu bytu, která byla žalobci doručena dne 29. 8. 2024. Mezi účastníky bylo nesporné, že pronajímatel (žalovaný) doručil písemnou výpověď z nájmu pouze žalobci ([jméno FO]). Současně bylo v řízení prokázáno výpisem z centrální evidence obyvatel a oddacím listem, že žalobce je ženatý s [jméno FO], rozenou [jméno FO]. Sňatek uzavřeli dne [datum]. Nájemní smlouva byla sjednána až dne 11. 1. 2001, a to na dobu neurčitou. Ke dni sjednání nájemní smlouvy byl tedy žalobce ženatý. Právní vztahy související se vznikem nájmu se v tomto případě řídí ještě zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (§ 3074 odst. 1 druhá věta za středníkem o. z.). Podle § 703 odst. 1 občanského zákoníku, jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne společný nájem bytu manžely. Žalobce se stal nájemcem předmětného bytu již za trvání manželství s [jméno FO], rozenou [jméno FO]. Z výše uvedeného plyne, že okamžikem uzavření nájemní smlouvy vzniklo oběma manželům [jméno FO] společné nájemní právo k předmětnému bytu.

18. Mezi účastníky bylo dále nesporné, že manželství trvá a manželé [jméno FO] užívali předmětný byt společně i ke dni doručení výpovědi z nájmu (29. 8. 2024). V řízení bylo zároveň zjištěno, že výpověď z nájmu bytu byla pronajímatelem doručována pouze jednomu ze společných nájemců – žalobci [jméno FO]. Pouze žalobce se posléze obrátil na Obvodní soud pro [adresa] s návrhem na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Výpovědˇz nájmu byla v tomto případě dána za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.). Zánik nájmu bytu se proto řídí již novou právní úpravou (§ 3074 odst. 1 věta prvá o. z.).

19. V řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu podle ustanovení § 2290 o. z. mají manželé postavení nerozlučných společníků. Soudní rozhodovací praxe se ustálila v závěru, že z tohoto důvodu musí být oba manželé také účastníky soudního řízení ať už na straně žalující či na straně žalované. Neúčastní-li se řízení oba nerozluční společníci (manželé), nemůže být žalobě o určení neplatnosti výpovědi vyhověno, a to pro nedostatek věcné legitimace (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2017, publikován pod sp. zn. 26 Cdo 5939/2016). Okolnost, zda výpověď z nájmu byla či nebyla doručována také manželovi/manželce nájemce, je za daného stavu bez právního významu (k tomu viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 9. 2025, publikováno pod sp. zn. 26 Cdo 2190/2025).

20. Pokud se žalobce v dané věci domáhal určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu sám, přičemž jeho manželka (jakožto společná nájemkyně téhož bytu) nestála ani na straně žalující ani na straně žalované, nemohla být tato žaloba úspěšná pro nedostatek věcné legitimace. Odvolací soud proto upozornil účastníky u odvolacího jednání dne 22. 10. 2025, že na rozdíl od soudu I. stupně bude v řízení posuzovat existenci společného nájmu bytu manžely. Jelikož žalobce žádné další relevantní tvrzení k této okolnosti nedoplnil, postupoval odvolací soud podle ustanovení § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. a napadený rozsudek změnil tak, že se návrh na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu zamítá (výrok I. rozsudku odvolacího soudu).

21. Výrok II. o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř., ve spojení s § 224 odst. 2 o. s. ř. Náklady řízení na straně procesně úspěšného žalovaného, který byl v řízení zastoupen advokátem, jsou tvořeny: Za řízení před soudem I. stupně pěti úkony právní služby po 2 500 Kč podle § 7, ve spojení s § 9 odst. 3 písm. a), za použití § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění účinném do 31. 12. 2024, čtyřmi úkony právní služby po 3 700 Kč podle § 7, ve spojení s 9 odst. 3 písm. a), za použití § 11 odst. 1 advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025, jedním půl úkonem ve výši 1850 Kč za účast při vyhlášení rozhodnutí dne 21. 2. 2025 /§ 11 odst. 2 písm. f) téhož předpisu/, a náhradou hotových výdajů za celkem deset úkonů právní služby podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, z toho pět úkonů po 300 Kč a pět úkonů po 450 Kč (advokátní tarif účinný od 1. 1. 2025) a dále 21 % DPH v částce 6909 Kč. Celkem 39 809 Kč.

22. Za řízení před odvolacím soudem náleží žalovanému náhrada za zaplacený soudní poplatek (2 000 Kč), dále náhrada za tři úkony právní služby po 3700 Kč podle § 7, ve spojení s 9 odst. 3 písm. a), za použití § 11 odst. 1 advokátního tarifu, ve znění účinném od 1. 1. 2025 a náhrada hotových výdajů za tři úkony po 450 Kč podle § 13 odst. 4 téhož předpisu, přičemž všechny položky s výjimkou soudního poplatku byly navýšeny o 21 % DPH (2 614,50 Kč). Celkem 17 064,50 Kč.

23. V souhrnu tak dosáhla náhrada nákladů na straně procesně úspěšného žalovaného částky 56 873,50 Kč (39 809 + 17 064,50 = 56 873,50).

24. Náhrada za daň z přidané hodnoty je součástí nákladů řízení podle § 137 odst. 1, 3 o. s. ř. Náklady řízení jsou splatné k rukám advokáta žalovaného (§ 149 odst. 1 o. s. ř., za použití § 224 odst. 1 o. s. ř.).