Rozhodnutí 91 Co 116/2024-126

1. Napadeným rozsudkem zamítl soud I. stupně žalobu s návrhem, aby žalovaným byla jako prodávajícím uložena povinnost uzavřít se žalobkyní kupní smlouvu, předmětem které by byla bytová jednotka [číslo] v domě č. p. [číslo] na pozemku p. č. [číslo] v katastrálním území [adresa], obec [adresa], a to za kupní cenu ve výši [částka] (výrok I.). Současně byla žalobkyni uložena povinnost, aby žalovaným na náhradě nákladů řízení zaplatila částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalovaných (výrok II.).

2. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že žalobkyně je nájemkyní bytové jednotky [číslo], která se nachází v domě č. p. [číslo] na pozemku parc. [číslo] kat. území [adresa], obec [adresa] (dále jen předmětná jednotka nebo byt). Současně bylo zjištěno, že žalobkyně užívala předmětnou bytovou jednotku ke dni rozhodnutí soudu I. stupně na základě nájemní smlouvy s prvým žalovaným, sjednané na dobu neurčitou. Dále bylo zjištěno, že vlastníkem předmětné byt. jednotky je druhý žalovaný (Hlavní město [adresa]), přičemž prvému žalovanému ([název] [adresa]) svědčí právo nakládat s nemovitým majetkem ve vlastnictví Hlavního města Prahy.

3. Soud I. stupně v souvislosti s předmětným bytem rovněž zjistil, že usnesením zastupitelstva Městské části [adresa] ze dne [datum] byl schválen prodej bytových jednotek ve vlastnictví Hlavního města Prahy jejich nájemcům a současně byla stanovena pravidla tohoto prodeje. Zastupitelstvo Městské části [adresa] v usnesení č. [hodnota] ze dne [datum] mimo jiné stanovila pravidlo, podle něhož bude předkupní právo k pronajaté bytové jednotce pro nájemce zachováno, pokud tento nájemce ve lhůtě 12 měsíců od převzetí závazné nabídky na koupi jednotky projeví o koupi zájem za podmínek uvedených v nabídce a podepíše a předá kupní smlouvu o převodu jednotky. Ode dne převzetí závazné nabídky oprávněným nájemcem. V případě, že oprávněný nájemce ve lhůtě 12 měsíců od převzetí závazné nabídky nepodepíše a nepředá kupní smlouvu o převodu jednotky, není [název] [adresa] povinna tuto jednotku nájemci převést. Na usnesení zastupitelstva Městské části [adresa] ze dne [datum] navázalo usnesení téhož orgánu ze dne [datum], jímž byl schválen prodej bytových jednotek v domě č. p. [číslo], k. ú. [adresa], obec [adresa], jejich nájemcům. Mezi bytovými jednotkami schválenými k prodeji tak byla i předmětná bytová jednotka, kterou v rozhodné době užívala žalobkyně jako řádná nájemkyně. Na základě posledně citovaného usnesení zastupitelstva zasílal prvý žalovaný konkrétním nájemcům písemné nabídky k převodu vlastnictví byt. jednotek. Konkrétní nabídky byly nájemcům zasílány prostřednictvím společnosti [právnická osoba]., V pořadí prvá písemná nabídka k převodu předmětné jednotky byla žalobkyni zaslána dne [datum]. Žalobkyně si jí ovšem v úložní době nevyzvedla. V pořadí druhá nabídka byla žalobkyni zaslána dne [datum] a do její dispoziční sféry se dostala dne [datum]. Žalobkyně na tuto nabídku zareagovala vrácením vyplněné návratky dne [datum], kdy společnosti [právnická osoba] doručila zpět vyplněný tiskopis s osobními údaji, kupní smlouvu však nepodepsala a nepředala do [datum] ani prvému žalovanému ani společnosti [právnická osoba]. Následně byla předmětná bytová jednotka z prodeje vyřazena rozhodnutím prvého žalovaného ze dne [datum]. K převodu předmětného bytu na žalobkyni tak nedošlo, žalobkyně nicméně předmětnou bytovou jednotku nadále užívá jako řádná nájemkyně. Řízení ve věci bylo zahájeno dne [datum] u Obvodního soudu pro [adresa].

4. Takto zjištěný skutkový stav posoudil soud I. stupně podle ustanovení § 1187 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od [datum] (dále jen o. z.). Poté shledal, že žalobní návrh není opodstatněný.

5. Nejprve se soud I. stupně zabýval námitkou promlčení, kterou v řízení vznesl prvý žalovaný. V této předběžné otázce uzavřel, že se právo žalobkyně na nahrazení projevu vůle žalovaného dosud nepromlčelo, neboť promlčecí doba počala běžet až dnem [datum], tedy dnem následujícím po účinnosti přijetí nabídky ze strany žalobkyně. Žalobkyně na nabídku prvého žalovaného reagovala dne [datum]. S ohledem na okolnost, že řízení bylo zahájeno dne [datum], byla dle závěru soudu I. stupně žaloba podána v otevřené promlčecí době, tedy včas.

6. Dále se soud I. stupně ve věci zabýval námitkou nedostatku pasivní legitimace druhého žalovaného (Hlavní město [adresa]). V této otázce dovodil, že druhý žalovaný není v řízení věcně legitimován, neboť právo nakládat s jeho nemovitým majetkem svědčí Městské části [adresa], tedy prvému žalovanému. S tímto stručným odůvodněním soud I. stupně žalobní návrh v části směřující proti druhému žalovanému zamítl.

7. Opodstatněným pak soud I. stupně neshledal žalobní návrh ani v té části, ve které směřoval proti Městské části [adresa]. Při posuzování otázky, zda byla zachována prekluzivní lhůta nájemkyně pro přijetí nabídky prvého žalovaného na převod bytu, vycházel soud I. stupně z pořadí druhé písemné nabídky, která se dostala do dispozice žalobkyně dne [datum], neboť případě (nevyzvednuté) předcházející nabídky ze dne [datum] došlo k přetržení běhu lhůt a k založení lhůty nové v důsledku toho, že prvý žalovaný svou nabídku opakoval.

8. Z toho důvodu vyšel soud I. stupně z předpokladu, že žalobkyně převzala nabídku prvého žalovaného k uzavření kupní smlouvy až dne [datum]. Zdůraznil přitom, že prvý žalovaný poskytl žalobkyni lhůtu o 6 měsíců delší, než stanoví občanský zákoník, který však tento postup nevylučuje. Na ujednání, které bylo ve prospěch žalobkyně, proto nelze nahlížet jako na jednostranné či zjevně narušující veřejný pořádek. Soud I. stupně dále konstatoval, že žalobkyně byla o všech postupech souvisejících s přijetím nabídky Městské části [adresa] řádně a náležitě informována. Z doslovného výkladu obsahu nabídky (návratky) pak byl jasný postup pro její přijetí. Jestliže žalobkyně projevila svou vůli k přijetí nabídky odesláním návratky dne [datum], mohla do [datum] stále požádat i o uzavření kupní smlouvy, což však neučinila. Podle závěru soudu I. stupně tak došlo k uplynutí 12 měsíční prekluzivní lhůty pro přijetí nabídky a uzavření kupní smlouvy na předmětnou bytovou jednotku.

9. S tímto podstatným odůvodněním soud I. stupně žalobu jako nedůvodnou zamítl i v části, ve které směřovala proti prvému žalovanému. Poznamenal ještě, že liknavý postup žalobkyně, která již dne [datum] zmocnila k zastoupení svého zetě, nelze omlouvat ani horším [podezřelý výraz] stavem ani tím, že ze strany zmocněnce bylo telefonicky urgováno podepsání smlouvy. Soud I. stupně byl toho názoru, že bylo zcela na žalobkyni, potažmo na jejím zmocněnci, aby předmětnou kupní smlouvu podepsali včas.

10. Výrok o náhradě nákladů řízení odůvodnil soud I. stupně odkazem na ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. s tím, že výši náhrady na straně procesně úspěšných žalovaných vypočetl podle § 9 odst. 3 písm. b), za použití § 6 odst. 1 a § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. na výsledných [částka].

11. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně dne [datum] včasné a přípustné odvolání, které k výzvě soudu I. stupně ještě doplnila podáním ze dne [datum]. Odvolání směřovalo proti oběma výrokům napadeného rozhodnutí.

12. Žalobkyně zejména namítla, že soud I. stupně dospěl ve věci k nesprávnému právnímu závěru, když se neztotožnil s námitkou žalobkyně, že se v daném případě jednalo o absolutně neplatné ustanovení v usnesení zastupitelstva Městské části [adresa] a nabídce k prodeji, a to vzhledem ke kumulaci podmínky přijetí nabídky za současného či následného podpisu kupní smlouvy.

13. Pokud jde o 12-ti měsíční lhůtu pro přijetí nabídky, žalobkyně zdůraznila, že právní úprava předkupního práva je kogentní povahy a prvý žalovaný se tak jednostranným právním jednáním nemohl od ustanovení § 1187 o. z. odchýlit v neprospěch žalobkyně. Podle názoru odvolatelky tak prvý žalovaný sice mohl prodloužit lhůtu pro přijetí nabídky ze 6 na 12 měsíců, ale již dále nemohl jednostranně rozšířit podmínky k přijetí nabídky i na podpis kupní smlouvy v prekluzivní lhůtě. Podle názoru žalobkyně je vázání přijetí nabídky ze strany nájemce i na následné podepsání kupní smlouvy absolutně neplatným jednáním ve smyslu ustanovení § 588 o. z.

14. Žalobkyně nesouhlasila ani se závěry, že by k přijetí nabídky dvanáctiměsíční lhůtě nedošlo. Zdůraznila, že ve věci byla zastoupena svým zetěm [tituly před jménem] [jméno FO], který již dne [datum] kontaktoval zástupce prvého žalovaného – společnost [právnická osoba] za účelem sjednání termínu podpisu předmětné kupní smlouvy. Žalobkyně poté marně čekala na stanovení termínu podpisu předmětné kupní smlouvy a teprve dne [datum] se dozvěděla, že její bytová jednotka byla z prodeje vyřazena. Prvý žalovaný předtím žalobkyni nijak neinformoval ani o možnosti podat žádost o udělení výjimky.

15. Ze všech těchto důvodů žalobkyně dovodila, že splnila veškeré zákonné požadavky kladené na přijetí nabídky ve smyslu § 1187 o. z. Navrhla proto, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě vyhoví a žalovaným uloží povinnost k náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.

16. Žalovaní ve vyjádření k odvolání žalobkyně uvedli, že odvolání považují za zcela účelové a irelevantní. Závěry soudu I. stupně označili za právně velice přiléhavé a správně posouzené. Zdůraznili přitom, že prvá žalovaná splnila veškeré své povinnosti ve vztahu k žalobkyni, dokonce šla tak daleko, že předmětnou lhůtu pro přijetí nabídky odkupu bytu prodloužila o dalších 6 měsíců. Žalobkyně pak nedodržela zcela jasnou podmínku pro odkup bytu, kterou bylo ve lhůtě jednoho roku od převzetí závazné nabídky na koupi předat prodávajícímu i podepsanou kupní smlouvu. Současně žalovaní zdůraznili, že nadále zastávají i právní názor, podle něhož je domnělý nárok žalobkyně promlčen, neboť obecná tříletá promlčecí doba, která počala běžet dnem [datum] tedy převzetím závazné nabídky žalovanou, skončila dnem [datum], přičemž žaloba byla u soudu podána až dne [datum].

17. Ze všech těchto důvodů žalovaní navrhli, aby odvolací soud napadené rozhodnutí potvrdil jako věcně správné a žalovaným přiznal i náhradu nákladů řízení před odvolacím soudem.

18. Odvolací soud přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. správnost rozsudku soudu I. stupně, včetně správnosti postupu v řízení, které jeho vydání předcházelo. Poté dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

19. Žalobkyně v dané věci uplatnila především odvolací důvod podle ustanovení § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř., když namítla, že soud I. stupně věc nesprávně posoudil po stránce právní. Právní posouzení je nesprávné ve smyslu § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř., jestliže soud na správně zjištěný skutkový stav aplikuje nesprávnou právní normu, případně aplikuje správnou právní normu, ale nesprávně ji vyloží či neaplikuje adekvátní právní normu.

20. V dané věci učinil soud I. stupně správná skutková zjištění, s nimiž se odvolací soud ztotožňuje. Žalobkyně v rozhodné době byla (a doposud je) nájemkyní bytu [číslo] v budově č. p. [číslo] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [adresa], obec [adresa]. Pronajímatelem bytu je prvý žalovaný [název] [adresa]). Rozhodnutím zastupitelstva Městské části [adresa] ze dne [datum] byla schválena privatizace konkrétních bytových jednotek v domě č. p. [číslo] oprávněným nájemcům. Mezi vybranými bytovými jednotkami byla i bytová jednotka předmětná, jejíž nájemkyní je žalobkyně. Součástí rozhodnutí zastupitelstva o privatizaci bytových jednotek byl soubor pravidel pro převod bytů, jež byl přijat předchozím rozhodnutím ze dne [datum]. Žalobkyni byly v souladu s těmito pravidly postupně zaslány 2 písemné nabídky k uzavření kupní smlouvy (převodu bytové jednotky). První nabídku ze dne [datum] si žalobkyně v úložní době na poště nevyzvedla. Prvý žalovaný proto prostřednictvím společnosti [právnická osoba], zaslal žalobkyni druhou nabídku, která se do její dispozice dostala dne [datum]. Podle výše citovaného pravidla pro převod bytů nájemcům, které bylo výslovně uvedeno i v nabídce doručené dne [datum], se přijetím této nabídky ve lhůtě rozumí předání vyplněné a podepsané návratky a následné podepsání kupní smlouvy do 12 měsíců ode dne doručení nabídky. Podle zjištění soudu I. stupně doručila žalobkyně prvému žalovanému v otevřené lhůtě pouze vyplněnou návratku se svými údaji. K podpisu kupní smlouvy a k jejímu předání žalovanému či společnosti [právnická osoba] však do [datum] nedošlo.

21. Soud I. stupně si tedy v přezkoumávané věci opatřil dostatečná skutková zjištění, na jejichž podkladě učinil správný závěr skutkový i právní.

22. Odvolací soud souhlasí se závěrem soudu I. stupně, že právo žalobkyně domáhat se nahrazení projevu vůle se v této věci nepromlčelo. Promlčení je upraveno v § 609 o. z. a násl. Podle ustanovení § 611 o. z. se promlčí všechna majetková práva s výjimkou případů stanovených zákonem. Jiná práva se promlčují, pokud to zákon stanoví.

23. Podle § 628 o. z. počne promlčecí lhůta u práva, které musí být uplatněno nejprve u příslušné osoby, běžet ode dne, kdy u ní bylo právo takto uplatněno. Podle § 629 odst. 1 o. z. trvá promlčecí lhůta 3 roky.

24. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu I. stupně, podle něhož v dané věci běžela obecná tříletá promlčecí lhůta a její počátek se odvíjel až od okamžiku, kdy žalobkyně zareagovala na nabídku žalovaného k převodu bytové jednotky. Učinila tak dopisem ze dne [datum], promlčecí lhůta proto počala běžet následujícího dne (§ 605 odst. 1 o. z.) a skončila uplynutím dne [datum]. S ohledem na okolnost, že řízení ve věci bylo zahájeno návrhem došlým Obvodnímu soudu pro [adresa] dne [datum], má i odvolací soud za to, že se tak stalo v otevřené promlčecí lhůtě. Právo žalobkyně domáhat se nahrazení projevu vůle se proto nepromlčelo, jak správně uzavřel soud I. stupně.

25. Odvolací soud souhlasí rovněž se závěry, které soud I. stupně přijal ohledně věcné legitimace žalovaných. Pasivně legitimovaným subjektem je v tomto případě [název] [adresa], neboť se jedná o subjekt, který hospodaří s majetkem ve vlastnictví Hlavního města Prahy na základě ustanovení § 19 odst. 1, ve spojení s § 34 odst. 3 zák. č. 131/2000 Sb., o Hlavním městě Praze. Tato okolnost ostatně vyplývá i z veřejného seznamu (katastru nemovitostí). Byl proto správný závěr soudu I. stupně, že pasivně legitimovaným je v tomto řízení prvý žalovaný. Soud I. stupně tedy postupoval zcela správně, pokud žalobní návrh ve vztahu ke druhému žalovanému bez dalšího zamítl jakožto nedůvodný.

26. Odvolací soud konečně souhlasí i se závěrem, který soud I. stupně přijal ohledně prekluze práva žalobkyně ve vztahu k prvému žalovanému ([název] [adresa]). Rovněž odvolací soud se domnívá, že předkupní právo žalobkyně zaniklo, když žalobkyně nesplnila v otevřené dvanáctiměsíční lhůtě podmínky stanovené zastupitelstvem Městské části [adresa] pro převod bytové jednotky do vlastnictví nájemců.

27. Jak rozebráno shora, nabídka k převodu předmětné bytové jednotky byla žalobkyni učiněna písemně společností [právnická osoba] dne [datum], přičemž do sféry dispozice žalobkyně se dostala nejpozději dne [datum]. Právní vztahy mezi účastníky vzniklé je proto i v této otázce nutno posuzovat podle zák. č.. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od [datum] (o. z.).

28. Obecná úprava předkupního práva je provedena v ustanovení § 2140 o. z. a násl. Podle § 2140 odst. 1 ujedná-li předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě. Podle § 2148 odst. 1 o. z. zaplatí předkupník cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne. Právní úprava předkupního práva se použije nejen v případech smluvního předkupního práva, nýbrž podpůrně i všude tam, kde zákonem stanovené předkupní právo neobsahuje zvláštní úpravu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], publikován pod sp. zn. [spisová značka]).

29. Překupní právo nájemce k bytové jednotce je předkupním právem zákonným a je upraveno v rámci zvláštního ustanovení o převodu jednotky v § 1187 o. z. Podle § 1187 odst. 1 o. z. vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nabídku nájemce do šesti měsíců od její účinnosti.

30. Občanský zákoník v části, týkající se zvláštní úpravy předkupního práva k jednotce, tedy obsahuje odlišně stanovenou lhůtu pro přijetí nabídky, neuvádí však žádné podmínky pro úhradu kupní ceny. Z tohoto důvodu je namístě použít úpravu obecnou (§ 2148 o. z.). Rovněž odborná literatura spojuje lhůtu pro přijetí nabídky se lhůtou pro úhradu kupní ceny, přičemž nedodržení jedné či druhé lhůty vede k zániku předkupního práva. Podle přesvědčení odvolacího soudu proto není důvod postupovat odlišně ani v případě výkonu práva podle § 1187 o. z.

31. V dané věci bylo zjištěno, že prvý žalovaný stanovil nájemkyni lhůtu pro přijetí nabídky v délce trvání 12 měsíců. Jednalo se o lhůtu výrazně delší, než požaduje zákonodárce v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. (6 měsíců). Tato lhůta počala běžet dnem následujícím poté, kdy se nabídka dostala do sféry dispozice žalobkyně. Podmínky pro přijetí této nabídky byly jasně a srozumitelně formulovány v souboru pravidel, která byla součástí rozhodnutí zastupitelstva městské části ze dne [datum]. Tyto podmínky byly znovu uvedeny i v písemné nabídce ze dne [datum], opakovaně doručené žalobkyni dne [datum]. Z textu nabídky se podává, že předkupní právo k pronajaté jednotce zůstává nájemci zachováno, pokud ve lhůtě 12 měsíců od převzetí nabídky projeví o koupi zájem za podmínek uvedených v nabídce a podepíše a předá kupní smlouvu o převodu jednotky městské části. Odvolací soud souhlasí se závěrem soudu I. stupně, že tuto podmínku žalobkyně nesplnila, když v otevřené dvanáctiměsíční lhůtě pouze projevila zájem o převod bytové jednotky vyplněním „návratky“, nesplnila však podmínku navazující, která spočívala v podpisu a předání kupní smlouvy o převodu jednotky, případně i v zaplacení (části) kupní ceny. Lhůta pro přijetí nabídky byla totiž v tomto případě spojena s podpisem kupní smlouvy. Jelikož žalobkyně výše popsanou podmínku ve dvanáctiměsíční lhůtě nesplnila, její předkupní právo ze zákona zaniklo (§ 1187 odst. 1 věta třetí o. z.).

32. Pro úplnost odvolací soud dodává, že podmínka MČ [adresa], podle níž musí zájemce v otevřené lhůtě nejen projevit zájem, ale i podepsat kupní smlouvu, nezakládá důvod neplatnosti tohoto jednání prodávajícího, jak namítala žalobkyně. Za situace, kdy obecná úprava předkupního práva předpokládá povinnost předkupníka zaplatit v otevřené lhůtě i kupní cenu (§ 2148 o. z.), není možné podmínku prvého žalovaného, aby nájemkyně v téže lhůtě podepsala kupní smlouvu, hodnotit jako důvod neplatnosti právního jednání prodávajícího. Žalobkyně měla pro rozhodnutí o akceptaci nabídky a o sjednání kupní smlouvy dostatek času, lhůta určená prodávajícím byla o šest měsíců delší než lhůta zákonná. Jde tak pouze k tíži nájemkyně, pokud ve výše uvedené lhůtě nepřistoupila ani ke sjednání kupní smlouvy, natož k zaplacení (části) kupní ceny.

33. Právní posouzení soudu I. stupně tedy bylo správné. Odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. g) nebyl založen. Na základě těchto skutečností postupoval odvolací soud podle ustanovení § 219 o. s. ř. a napadené rozhodnutí potvrdil jako věcně správné, včetně věcně správného výroku o nákladech řízení, jehož znění bylo v souladu s ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř.

34. Výrok o nákladech odvolacího řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., za použití § 224 odst. 1 o. s. ř., neboť žalovaní byli v odvolacím řízení plně úspěšní. Náklady řízení na straně žalovaných, kteří byli zastoupeni společným advokátem, jsou tvořeny: odměnou advokáta podle § 6 odst. 1, ve spojení s § 9 odst. 3 písm. b) vyhl. č. 177/1996 Sb. za 2 úkony právní služby po [částka] za zastoupení každého ze žalovaných, snížené ovšem podle § 12 odst. 4 téhož předpisu o 20 % na částku [částka] za jeden úkon (4 x 2 000), dále náhradou hotových výdajů podle § 13 odst. 4 téhož předpisu za 2 úkony po [částka] a 21 % DPH v částce [částka]. Celkem [částka]. Náhrada za daň z přidané hodnoty je součástí nákladů řízení (§ 137 odst. 3 o.s.ř.). Náklady řízení jsou splatné k rukám advokáta žalovaných (§ 149 odst. 1 o.s.ř., za použití § 224 odst. 1 o.s.ř.).