o zaplacení 58 511,80 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalovaných proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 12. července 2024, č.j. 21 C 322/2021-160,

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně rozhodl, že se řízení částečně zastavuje co do zákonného úroku z prodlení z částky 63 054,40 Kč od 12. 8. 2021 do 24. 8. 2021 a zákonného úroku z prodlení z částky 58 511,80 Kč od[Anonymizováno]25. 8. 2021 do 10. 9. 2021 (výrok I), žalovaným uložil povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalobkyni částku 58 511,80 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 11. 9. 2021 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II) a ve stejné lhůtě i povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalobkyni náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok III).

2. Soud I. stupně vycházel ze zjištění, že žalobkyně jako nájemce a žalovaní jako pronajímatelé uzavřeli dne 1. 10. 2020 smlouvu o nájmu bytové jednotky č. [číslo] v 7. nadzemním podlaží domu č.p. [číslo] v k. ú. [adresa], obec [adresa]. Nájem by uzavřen na dobu určitou od 1. 10. 2010 do 30. 9. 2021. Žalobkyně se smlouvou zavázala žalovaným hradit nájemné ve výši 29 500 Kč měsíčně spolu se zálohou na služby spojené s užíváním bytu ve výši 4 542 Kč. Dále se zavázala žalovaným uhradit jistotu ve výši 66 950 Kč. Žalovaní se smlouvou zavázali vrátit nespotřebovanou část jistoty žalobkyni do 10 dní ode dne skončení nájmu. Zánik nájmu byl ujednán na základě uplynutí doby, písemnou dohodou smluvních stran, písemnou výpovědí s výpovědní dobou 3 měsíců plynoucí prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé straně, nebo odstoupením od smlouvy. Jako adresa doručovací byla ve smlouvě označena u žalovaných adresa [adresa]. Žalobkyně jistotu ve výši 66 950 Kč zaslala žalovaným dne 28. 9. 2020. Žalobkyně žalovanému č. 2 zaslala dne 30. 4. 2021 přes aplikaci [soc. síť] výpověď nájmu bytu s tím, že, ukončuje nájemní vztah po vzájemné telefonní dohodě ke dni 31. 7. 2021. Oběma žalovaným totéž zaslala dne 30. 4. 2021 prostřednictvím [právnická osoba] na adresu [adresa]. Byt byl žalobkyní žalovaným předán dne 23. 7. 2021, kdy žalovaní vytkly následující vady: kuchyňská linka obsahuje škrábnutí/vryp, díry na zdi v kuchyni (3) s poznámkou, že před předáním bytu bude část zdí vymalovaná v týdnu od 26. 7. 2021, kdy v tomto týdnu žalobkyně měla žalovaným vrátit poslední klíč od bytu. Za období od 1. 10. 2020 do 31. 7. 2021 vznikly žalobkyni nedoplatky na službách spojených s užíváním bytu celkem ve výši 3 895 Kč. Žalovaná č. 1 dne 24. 8. 2021 informovala žalobkyni o vrácení částky 4 542,60 Kč představující nespotřebovanou část jistoty, když žalovaní od jistoty ve výši 66 950 Kč + 1 463,20 Kč úroku z jistoty odečetli 29 500 Kč jako nájemné srpen 2021, doplatek za služby 2020 ve výši 1 302 Kč, doplatek za služby 2021 ve výši 2 593,60 Kč a náklady na opravu pracovní desky kuchyně 30 475 Kč. Žalovaní po dne 27. 7. 2021 zpřístupnili byt [jméno FO], který vyráběl nábytek do bytu za účelem prozkoumání kuchyňské desky, který výměnu desky vyčíslil na částku 26 500 Kč. Míra poškození kuchyňské desky ke dni 15. 12. 2023 byla zjištěna znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] v rozsahu několika řezných vrypů hlubokých cca 1 mm, přičemž tyto vrypy nebrání používání kuchyňské desky a ani nehrozí její další poškození jejím používáním (např. od vody) Jedná se tak o poškození pouze estetické, přičemž jeho oprava není možná a je nutná výměna linky, která byla k červenci 2021 ohodnocena částkou 35 483,25 Kč včetně DPH. Sám výrobce s poškrábáním desky ve svých materiálech počítá. Stáří jednotlivých vrypů není podle znalce zjistitelné.

3. Při právním hodnocení věci soud I. stupně vycházel z aplikace § 2235 odst. 1, § 2257, § 2293 odst. 1 o.z. Nejprve se zabýval otázkou skončení nájmu, který byl sjednán na dobu určitou, a to do 30. 9. 2021, když podle žalobkyně skončil dohodou nebo výpovědí nejpozději ke dni 1. 8. 2021. Soud I. stupně v této souvislosti nepovažoval za řádnou výpověď z nájmu výpověď zaslanou žalovaným formou zprávy na [soc. síť], když ta nesplňuje podmínku písemnosti sjednanou v nájemní smlouvě. Naopak výpověď zaslanou prostřednictvím pošty posoudil jako řádnou v písemné formě, která byla žalovaným zaslána na doručovací adresu zvolenou žalovanými ve smlouvě o nájmu bytu. Předal-li žalobkyně výpověď k doručení [právnická osoba] dne 30. 4. 2021, , byla tato výpověď žalovaným doručena v souladu s § 573 o.z. dne 5. 5. 2021. Sjednaná tříměsíční výpovědní doba počala běžet dnem následujícím po měsíci, ve kterém k doručení výpovědi došlo, tj. od 1. 6. 2021 a k ukončení nájemního vztahu účastníků na základě této výpovědi došlo 31. 8. 2021. V dalším se soud I. stupně zabýval i argumentací žalobkyně, že k ukončení nájmu došlo dohodou účastníků již ke dni 23. 7. 2021, kdy byl sepsán protokol o předání bytu a v následujícím týdnu žalobkyně žalovaným odevzdala klíče od bytu. Žalovaní pak v srpnu pronajali byl novému nájemci. Soud I. stupně ztotožnil s argumentací žalovaných, že samotné předání bytu žalobkyní není právním jednáním, na jehož základě by mělo dojít k ukončení předmětné nájemní smlouvy. V této souvislosti soud I. stupně odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž okolnost opuštění předmětu nájmu není okolností prokazující dohodu stran na předčasném ukončení nájemního smlouvy. Stejně tak uzavření další nájemní smlouvy podle rozhodnutí Ústavního soudu ze dne 13. 9. 2019, sp. zn. II. ÚS 4235/18, na týž byt s jiným nájemcem bez souhlasu žalobkyně není překážkou pro existenci nájemní smlouvy uzavřené s žalobkyní. Dvojí nájem je situací právně konformní, která nevede k absolutní neplatnosti smluv. Relativní neplatnost smlouvy žalobkyně v řízení ani nenamítala. Žalovaní žalobkyni vrátili dle jejich výpočtů zbývající část jistoty již dne 24. 8. 2021, avšak do částek odečítaných z jistoty sami zahrnuli nájemné za měsíc srpen, tudíž z toho podle soudu I. stupně lze usuzovat, že s ukončením nájemního vztahu prvotně počítali dle výpovědi smlouvy z nájmu bytu, tedy k 31. 8. 2021.

4. K otázce práva na nájemné za měsíc srpen 2021 ve výši 29 500 Kč soud I. stupně uvedl, že žalovaným toto právo nevzniklo, byť k ukončení předmětné nájemní smlouvy došlo až k 31. 8. 2021. Byt byl od srpna 2021 v užívání jiného nájemníka, čímž bylo právo výhradního užívání bytu žalobkyní stanovené v nájemní smlouvě ze dne 1. 10. 2020 porušeno, žalobkyni by tak naopak reálně vzniklo právo na náhradu škody, kdyby měla zájem o užívání bytu a byt by před skončením nájemní smlouvy žalovaným nepředala. Zatímco fakt dvojího nájmu nemá vliv na trvání a platnost obou současně uzavřených smluv, má tento fakt vliv na požadování dvojího nájemného, a to za situace, kdy výkon nájemního práva je v tomto případě minimálně z pohledu nájemní smlouvy uzavřené s žalobkyní vyloučen. Požadování dvojího nájemného za situace, kdy byl byt užíván druhým nájemcem, který žalovaným plnil nájemné, a které vylučovalo užívání bytu žalobkyní, soud I. stupně považoval za rozpor s dobrými mravy.

5. Podle soudu I. stupně žalovaným nevzniklo ani právo na náhradu nákladů opravy kuchyňské desky vyčíslené žalovanými částkou 30 475 Kč. Vycházel přitom z prokázané skutečnosti, že žalobkyně na kuchyňské lince způsobila vryp. Naopak nebyl prokázán vznik dalších vrypů či škrábanců, které deska ke dni znaleckého zkoumání, tj. k 15. 12. 2023, obsahovala. S největší pravděpodobností tyto vrypy vznikly po předání bytu, přičemž stáří vrypů podle znalce zjistit nelze. Předmětnou kuchyňskou desku sice podle znalce nelze opravit, pouze vyměnit, avšak poškození desky je pouze estetické a na její funkčnost nemá žádného význam ani nemůže způsobit vnitřní poškození desky do budoucna např. zatečením. Jedná-li se tedy pouze o drobné estetické poškození v podobě jednoho v řízení prokázaného vrypu způsobeného žalobkyní za dobu užívání bytu, jedná se tak podle soudu I. stupně o běžné opotřebení bytu v souladu s § 2293 odst. 1 o.z. Nejedná o poškození, které by vzniklo jiným způsobem než užíváním desky k účelu, ke kterému má sloužit. Více vrypů sice kuchyňská deska obsahuje, ale v řízení nebylo prokázáno, že by je způsobila žalobkyně, a navíc kuchyňská deska byla od srpna 2021 užívána dalšími nájemci bytu. Protože se jedná o běžné opotřebení, nesou si náklady na jeho opravu žalovaní sami.

6. S ohledem na výše uvedené soud I. stupně uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni částku 58 511,80 Kč, když jistina zaplacená žalobkyní žalovaným činila částku 66 950 Kč, přičemž tuto částku je nutno ponížit o nedoplatky na službách v celkové výši 3 895,60 Kč (které nebyla mezi účastníky řízení sporné) a částku 4 542,60 Kč, která byla žalovanými žalobkyní vrácena. Žalovaní byli povinni žalobkyni vrátit jistotu dle č.l. 8.5 nájemní smlouvy ve lhůtě 10 dní ode dne ukončení nájemní smlouvy. Nájemní smlouva byla ukončena ke dni 31. 8. 2021, žalovaní tak byli povinni žalobkyni vrátit nespotřebovanou část jistoty ve výši 58 511,80 Kč do 10. 9. 2021. Protože tak neučinili, dostali se od 11. 9. 2021 do prodlení a žalobkyni vzniklo právo požadovat v souladu s § 1970 o.z. úrok z prodlení ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

7. Výrok o nákladech řízení soud I. stupně odůvodnil § 142 odst. 1 o.s.ř.

8. Proti rozsudku, výrokům II a III, podali žalovaní včas odvolání, ve kterém uplatnili odvolací důvody podle § 205 odst. 2 písm. e), f) o.s.ř. Namítli, že jejich nárok na zaplacení nájemného za měsíc srpen, ale i za září 2021 je dán, když nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou právě do konce září 2021. Žalobkyně nájemní vztah ukončila neoprávněně a byla povinna hradit nájemné až do konce původně sjednané doby nájmu. Okolnost faktického předání klíčů na tomto závěru nic nemění, neboť samotné uvolnění bytu nemá za následek zánik nájemní smlouvy. Okolnost, že se žalovaným podařilo relativně brzy po opuštění bytu žalobkyní získat nového nájemce, by mohla mít vliv nejvýše na rozsah toho, jakou část nájmu by byla žalobkyně povinna platit. K tomu soud I. stupně neučinil žádná skutková zjištění. Sama existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník k věci, kterou pronajímá, uzavřel další nájemní smlouvu. Pokud jde o kuchyňskou linku, podle žalovaných bylo jednoznačně prokázáno, že ji žalobkyně poškodila a že poškození nelze napravit jinak než kompletní výměnou kuchyňské desky. Podle žalovaných takové poškození soud I. stupně překvapivě posoudil jako běžné opotřebení. S tímto závěrem žalovaní nesouhlasí. Deska byla pořízena jako nová v roce 2019 spolu s bytovou jednotkou a rozsah, v jakém žalobkyně desku poškodila neodpovídá ani tomu, že ji užívala po krátkou dobu. Estetické poškození nepochybně hodnotu pronajímaného bytu snižuje, resp. snižuje hodnotu jeho vybavení. Žalovaní byt pronajímají jako luxusní nemovitost s nadstandardním designovaných vybavením pro náročnou klientelu, čemž odpovídá i nadstandardní výše nájmu. I proto podle žalovaných není nevzhledné vyspravení kuchyňské desky dostatečným řešením. Z uvedených důvodů žalovaní navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu zamítne.

9. Žalobkyně uvedla, že se s rozhodnutím soudu I. stupně ztotožňuje a navrhla jeho potvrzení.

10. Odvolací soud po zjištění, že odvolání je přípustné a bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou, že splňuje náležitosti uvedené v § 205 o.s.ř., přezkoumal napadený rozsudek podle § 212, § 212a o.s.ř. a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

11. Odvolací argumenty vyjádřené v odvolání nejsou schopny zpochybnit věcnou správnost přezkoumávaného rozsudku. Odvolací řízení je řízením zásadně přezkumným a odvolací soud není nadán oprávněním hodnotit důkazy provedené soudem I. stupně jinak, aniž by je sám provedl, případně (v rozsahu omezeném ust. § 213, odst. 2 o.s.ř.) dokazování doplnil. Soud I. stupně provedl dokazování v potřebném rozsahu, provedené důkazy zhodnotil v souladu se zásadou volného hodnocení důkazů (§ 132 o.s.ř.) a učinil na jejich základě odpovídající skutkové závěry, od nichž nemá odvolací soud (bez provedení dokazování), důvod ani možnost se odchylovat, přičemž výtky odvolatelů týkající se hodnocení důkazů a právních závěrů soudu I. stupně, neshledal odvolací soud opodstatněnými. Žalovaní v odvolání v podstatě opakují argumenty, se kterými se již soud I. stupně vypořádal. Ve smlouvě o nájmu bytu ze dne 1. 10. 2020 si účastníci dohodli, že nájem zanikne mj. písemnou výpovědí. Z uvedeného ujednání lze podle odvolacího soudu dovodit, že nájemce mohl bez ohledu na ust. § 2287 o.z. vypovědět nájem i bez udání důvodu.

12. Nelze pominout jak okolnosti, za kterých došlo k vyklizení a předání předmětného bytu dne 23. 7. 2021, tak další chování účastníků. Žalobkyně, která v následujícím týdnu žalobcům odevzdala i klíče od bytu, dala tím najevo, že již o další užívání bytu nemá zájem a byla přesvědčena, že nájemní poměr skončil. Naopak žalovaní téměř obratem byt pronajali novému nájemci a inkasovali od něj nájemné. Odvolací soud proto shledal přiléhavý závěr soudu I. stupně o tom, že požadavek žalobců na zaplacení nájemného za měsíc srpen 2021 je rozporný s dobrými mravy. A podle odvolacího soudu to platí i pro případ, že by nájem skončil až uplynutím doby, na kterou byl sjednán, tj. 30. 9. 2021, a nikoliv již 31. 8. 2021. Pokud jde o náhradu nákladů na opravu kuchyňské desky, v tomto směru se odvolací soud zcela ztotožňuje s přesvědčivým odůvodněním napadeného rozsudku (srovnej odstavec 17) a pro stručnost na ně odkazuje. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobkyně způsobila na desce více než jedno škrábnutí-vryp (jak je ostatně zachyceno v popisu závad v předávacím protokolu ze dne 23. 7. 2021), když na její funkčnost to nemělo žádný vliv. Soud I. stupně proto správně uzavřel, že se v daném případě jednalo o běžné opotřebení, se kterým ostatně počítá i výrobce předmětné desky, navíc od srpna 2021 byla deska užívána dalšími nájemci a dosud ani nebyla žalovanými vyměněna.

13. Ze shora uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé II jako věcně správný podle § 219 o.s.ř. potvrdil. Vzhledem k tomu, že soud I. stupně opomněl ve výroku o nákladech řízení uvést výši náhrady nákladů, ač v odůvodnění ji vypočetl správně, odvolací soud výrok o nákladech řízení III změnil jen tak, že výše náhrady nákladů řízení činí 46 328,70 Kč, jinak tento výrok rovněž jako věcně správný potvrdil.

14. Výrok o nákladech odvolacího řízení má oporu v § 142 odst. 1 ve spojení s § 224[Anonymizováno]odst. 1 o.s.ř., když i v této fázi řízení úspěšné žalobkyni vznikly náklady v důsledku právního zastoupení. Advokátovi žalobkyně náleží odměna za účast na jednání odvolacího soudu ve výši 3 460 Kč (§ 8 odst. 1, § 7 bod 5, § 11 odst. 1 písm. g/ vyhlášky č. 177/1996 Sb.), režijní paušál 450 Kč (§ 13 odst. 4 cit. vyhl. ve znění platném od 1. 1. 2025) a 21 % DPH. Náklady odvolacího řízení činí celkem 4 731,10 Kč.