o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k bydlení, k odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 4. června 2024, č.j. 40 C 207/2023-46,

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zamítl žalobu na určení, že výpověď z nájmu prostor jednotky č. 908/101, jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č. p. [hodnota], stojící na pozemku parc. č. [hodnota], katastrální území [adresa], obec [adresa], na adrese [adresa], daná žalovanou žalobkyni dne 14. 7. 2023, je neoprávněná (výrok I), žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení 1 500 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované (výrok II), dále žalobkyni uložil povinnost vyklidit prostor, sloužící k podnikání, jednotku č[hodnota], jiný nebytový prostor o celkové výměře 206,7 m2, nacházející se 1. podzemním a 1. nadzemním podlaží domu č. p. [hodnota], stojící na pozemku, parc. č. [hodnota], katastrální území [adresa], obec [adresa], na adrese [adresa], a to do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok III) a konečně rovněž žalované uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 5 300 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované (výrok IV).

2. Soud I. stupně vycházel ze zjištění , že dne [datum] žalovaná jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřely Smlouvu o nájmu jednotky č. [hodnota] – jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č. p. [hodnota], stojící na pozemku parc. [hodnota], k.ú. [adresa], na adrese [adresa] kterou spravuje žalovaná. Doba nájmu byla stanovena na 5 let. Účelem nájmu bylo provozování restaurace se zaměřením na snídaňovou nabídku, s otevírací dobou v maximálním rozmezí od 7:00 do 22:00 hodin. Ve Smlouvě bylo sjednáno, že pronajímatel může Smlouvu písemně vypovědět mj. proto, že nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou a tento rozpor neodstraní ani ve lhůtě uvedené v písemné výzvě pronajímatele k jeho odstranění. Výpovědní doba činila 3 měsíce a začala běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém byla písemná výpověď doručena druhé smluvní straně. Žalovaná sama i na podnět občana provedla v pronajatých prostorách místní šetření, zjistila, že žalobkyni porušuje otevírací dobu sjednanou ve Smlouvě a ani účel nájmu „longue & bar“ neodpovídá smluvnímu ujednání o provozu restaurace zaměřené na snídaňovou nabídku. Pronajaté prostory byly žalovanou využívány k pořádání akci začínajících ve 21:00 hodin a končících v ranních hodinách. Žalovaná opakovaně žalobkyni vyzývala, aby dodržela sjednanou provozní dobu a upozornila jí i na dodržování sjednaného účelu nájmu. Současně žalobkyni vyzvala k bezodkladné nápravě. Dopisem ze dne 13. 7. 2023 žalovaná Smlouvu vypověděla z důvodu, že žalobkyně nedodržuje provozní dobu a pronajatý prostor užívá jako „lounge & bar“ v rozporu se sjednaným účelem nájmu, k čemuž uvedla příslušná ustanovení smlouvy. Uvedla, že rozpor v užívání nebytového prostoru žalobkyně neodstranila ani na základě výzev ze dne 10. 11. 2022, dne 24. 1. 2023 a dne 15. 5. 2023, čímž došlo k naplnění výpovědního důvodu. Výpověď byla žalobkyni doručena 14. 7. 2023. Dne 2. 8. 2023 podala žalobkyně proti výpovědi námitky, namítala, že výzvy zaslané žalovanou před podáním výpovědi jsou neurčité, nebyla v nich žalobkyni dána žádná lhůta k nápravě. Dne 31. 8. 2023 [právnická osoba] žalobkyni sdělila, že na podané výpovědi trvá. Dne 23. 11. 2023 žalovaná zaslala žalobkyni výzvu k vyklizení nebytových prostor, neboť k ukončení nájmu došlo k 1. 11. 2023.

3. Při právním hodnocení věci soud I. stupně vycházel z aplikace ust. § 2302, § 2309 písm. b), § 2314 o.z. a dospěl k závěru, že výpověď byla žalobkyni dána řádně, když žalobkyně neplnila své povinnosti vyplývající z nájemního vztahu a svévolně změnila účel nájmu pronajatých prostor. Účel nájmu byl podle soudu I. stupně jasně dán v nájemní Smlouvě, přičemž pravomoc jej měnit měla pouze [právnická osoba], která však ke změně účelu souhlas nedala. Soud I. stupně se zároveň neztotožnil s námitkou žalobkyně, že výpověď nájmu je neurčitá. Žalovanou bylo přesně vymezeno, jaké ujednání Smlouvy žalobkyně porušuje a výzvami k nápravě byla žalobkyně přesně poučena, k jakému porušování dochází a jakým způsobem má zjednat nápravu. Žalovaná tak splnila svoji povinnost vyzvat žalobkyni k odstranění porušování smluvních povinností. Výzvy byly žalobkyni řádně doručeny. Ke lhůtě k nápravě, jež byla žalovanou stanovena jako bezodkladná, ale žalobkyně ji nepovažuje za přiměřenou, soud I. stupně uvedl, že žalobkyně byla prvně k nápravě vyzvána již 10. 11. 2022 a výpověď jí byla dána až dne 13. 7. 2023, tudíž měla dostatek času ke zjednání nápravy. Žalobkyně své chování v rozporu se Smlouvou nenapravila.

4. Protože na jednání soudu dne 12. 4. 2024 žalovaná uplatnila vzájemný návrh o vyklizení, zabýval se soud I. stupně i tímto návrhem a po provedeném dokazování dospěl k závěru, že vzájemný návrh žalované je důvodný. Za situace, kdy posoudil výpověď z nájmu jako platnou, výpovědní doba uplynula dne 31. 10. 2023. Protože žalobkyně předmětné prostory nevyklidila a nepředala je žalované, užívá tyto bez právního důvodu. Proto jí soud I. stupně uložil povinnost nebytové prostory vyklidit. Výrok o nákladech řízení o určení neoprávněnosti výpovědi stejně tak jako výrok o nákladech řízení o vzájemném návrhu odůvodnil § 142 odst. 1 o.s.ř. a v obou případech procesně úspěšné žalované přiznal s odkazem na soudní judikaturu § 151 odst. 3 o.s.ř. pouze náhradu v paušální výši podle vyhlášky č. 254/2015 Sb.

5. Proti rozsudku podala žalobkyně včas odvolání, ve kterém uplatnila odvolací důvody podle § 205 odst. 2 písm. d), e), g) o.s.ř. Setrvala na svém názoru, že předmětná výpověď nájmu je nedůvodná a tudíž neoprávněně, když nebyly splněny zákonné smluvní podmínky. Podle žalobkyně uplatnění výpovědní důvody nejsou dostatečně určité a jejich určitost nevyplývá ani z výzev, které výpovědi předcházely. Žalovaná se v nich omezila pouze na tvrzení v rovině, že žalobkyně údajně nedodržuje stanovenou provozní dobu a užívá nebytové prostory v rozporu se sjednaným účelem nájmu. Podle žalobkyně výpověď neobsahuje žádné odůvodnění. Rovněž výzvy, které byly žalobkyni doručeny, byly neurčité a nebylo z nich patrné, jak se má žalobkyně zachovat a jakou má lhůtu k nápravě. Výzvu k „okamžitému omezení“ nelze podle žalobkyně považovat za poskytnutí lhůty, protože to žádná lhůta není. Je povinností pronajímatele písemně vyzvat nájemce k odstranění rozporu s nájemní smlouvou a poskytnout nájemci k tomu lhůtu k jeho odstranění. Zdůraznila, že dodržování a plnění ustanovení smluv je jednou ze základních zásad soukromého práv „pacta sunt servanda“.

6. Žalobkyně nesouhlasí se závěrem soudu I. stupně, že žalovaná svou povinnost vyzvat žalobkyni k odstranění tvrzeného porušování smluvních povinností, splnila. Žalovaná také podle žalobkyně neprokázala svá tvrzení o naplněnosti výpovědních důvodů. Zejména z uvedených důvodů žalobkyně navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že žalobě vyhoví a vzájemný návrh žalované zamítne.

7. Žalovaná ve vyjádření k odvolání mj. uvedla, že rozhodnutí soudu prvního stupně považuje za správné. Důvody výpovědi byly naprosto konkrétně definovány, a to i v písemných výzvách. Nad rámec toho žalovaná upozornila, že z důvodu setrvalého nehrazení nájemného přikročila 15. 5. 2024 i k výpovědi nájemní smlouvy podle jejího článku VI. Ke dni této výpovědi žalobkyně dlužila na nájemném a nákladech na služby částku 1 649 427 Kč. Proti této výpovědi žalobkyně nevznesla námitky, takže nepochybně její nájemní vztah zanikl. Žalobkyně rovněž předmětné prostory bez souhlasu žalované poskytla k užívání třetímu subjektu, která zde neoprávněně zřídil prodejnu alkoholu, potravin a suvenýrů. Žalovaná navrhla potvrzení napadeného rozsudku.

8. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek podle § 212, § 212a o.s.ř. a odvolání neshledal důvodným.

9. Soud I. stupně provedl dokazování v potřebném rozsahu, z provedených důkazů vyvodil odpovídající skutková zjištění, která následně přiléhavě posoudil i po stránce právní. Odvolací soud se s přesvědčivým odůvodněním napadeného rozsudku zcela ztotožňuje a pro stručnost na ně odkazuje. Námitky žalobkyně, vyjádřené v odvolání, jsou jen polemikou se skutkovými a právními závěry prvostupňového soudu, kterou odvolací soud nepovažuje za důvodnou. Odvolací soud souhlasí se soudem I. stupně, že žalovaná splnila svoji povinnost vyzvat žalobkyni k odstranění porušování smluvních povinností. Opakované výzvy k nápravě, které žalovaná před podáním výpovědi nájmu žalobkyni zaslala, byly i podle odvolacího soudu dostatečně určité. Žalobkyně v nich byla upozorněna na to, jaké konkrétní povinnosti vyplývající ze Smlouvy porušuje, tedy že nedodržuje stanovenou provozní dobu a nebytový prostor užívá v rozporu se sjednaným účelem nájmu. Pokud byla žalovanou zároveň vyzývána, aby omezila provozní dobu do 22:00 hodin ode dne následujícího po doručení výzvy, jedná se s ohledem na charakter porušované povinnosti o lhůtu zcela určitou a přiměřenou. Na závěr snad jen poznámka, že poukazovat na zásadu „pacta sunt servanda“ v situaci, kdy žalovaná zvlášť závažným způsobem porušuje svou povinnost, když neplatí nájemné a náklady za služby, vyžaduje podle odvolacího soudu skutečně notnou dávku drzosti.

10. Protože soud I. stupně v souladu se závěrem o oprávněnosti výpovědi nájmu, správně rozhodl i vzájemném návrhu žalované, odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný podle § 219 o.s.ř. potvrdil.

11. Výrok o nákladech odvolacího řízení má oporu v § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o.s.ř. I v této fázi řízení procesně úspěšné žalované odvolací soud přiznal náklady ve smyslu § 151 odst. 3 o.s.ř., tedy jako by žalovaná nebyla zastoupena advokátem, a to ze shodných důvodů jako soud I. stupně. Žalované tak náleží tři paušální náhrady po 300 Kč za sepis vyjádření k odvolání, příprfavu účasti na jednání a za účast na jednání odvolacího soudu (§ 1, § 3 písm. a/, b/, c/, § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb.).