o zaplacení částky 1 540 302,80 Kč s příslušenstvím,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni částku 1 540 302,8 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 181 222,08 Kč od 16. 7. 2022 do zaplacení, z částky 214 220,36 Kč od 16. 8. 2022 do zaplacení, z částky 214 220,36 Kč od 16. 9. 2022 do zaplacení a z částky 930 640 Kč od 12. 1. 2023 do zaplacení (výrok I.) a současně povinnost nahradit v téže lhůtě žalobkyni náklady řízení ve výši 352 708 Kč (výrok II.).

2. Rozhodl takto o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky 609 662,80 Kč představující neuhrazené nájemné za užívání nebytových prostor k podnikání na základě nájemní smlouvy ze dne 30. 3. 2016 uzavřené původně se společností [právnická osoba], která ji následně smlouvou ze dne 25. 2. 2019 postoupila na žalovanou. Dále po žalované požadovala částku 930 640 Kč představující náhradu nákladů, které žalobkyně musela vynaložit na navrácení předmětných prostor do předchozího stavu, neboť žalovaná tuto povinnost po skončení nájemního vztahu nesplnila.

3. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že smlouvou ze dne 25. 2. 2019 postoupila právní předchůdkyně žalované, společnost [právnická osoba], na žalovanou svá práva nájemce z nájemní smlouvy ze dne 30. 3. 2016, kterou měla uzavřenou s žalobkyní jako pronajímatelem na skladové a administrativní prostory ve skladovém areálu žalobkyně v obci [místo] za účelem podnikání. Měsíční nájemné bylo sjednáno pro rok 2022 na částku 214 220,36 Kč. Žalovaná přestala od května 2022, kdy zaplatila pouze částku 20 000 Kč, hradit nájemné, proto jí žalobkyně vypověděla ke dni 26. 9. 2022 nájem a vyzvala ji k uvedení prostor do původního stavu a vyklizení prostor do 30. 9. 2022. Na částečnou úhradu dlužného nájemného žalobkyně použila kauci ve výši 300 000 Kč a dne 13. 9. 2022 uplatnila vůči žalované zadržovací právo k movitým věcem nacházejícím se v předmětných prostorách. Vyhovění žádosti žalované o možnost setrvání v předmětných prostorách ještě do 31. 10. 2022 podmínila úhradou částky nájemného za říjen 2022 a poplatků za září a říjen 2022, což žalovaná splnila a dne 29. 9. 2022 zaplatila částku 214 220,36 Kč, dne 30. 9. 2022 částku 70 862,44 Kč a stejnou částku i dne 3. 10. 2022. I přes komunikaci mezi účastnicemi v průběhu října 2022 ohledně možnosti ponechat předmětné prostory bez jejich uvedení do původního stavu k dohodě nedošlo a žalobkyně opakovaně vyzvala žalovanou k odstranění jejích úprav předmětného prostoru. To žalovaná slíbila, ale ani přes příslib součinnosti ze strany žalobkyně odstraňovací práce dle plánovaného termínu od 7. 11. 2022 nezahájila. Žalobkyně následně upozornila žalovanou, že nebudou-li prostory uvedeny do původního stavu do konce listopadu, zajistí si tyto práce sama na účet žalované. Poté v průběhu listopadu 2022 žalovaná započala s demontáží vestavby v předmětu nájmu, ale práce nedokončila. Dne 6. 12. 2022 oznámila žalobkyně žalované, že jelikož nesplnila její závazek, zajistí provedení potřebných prací sama na náklady žalované. Tyto práce zadala společnosti [p.o.2], která orientačně vyčíslila svou nabídku provedení prací za 682 090 Kč. Po provedení prací vyúčtovala jmenovaná společnost žalobkyni částku 930 640 Kč, kterou jí žalobkyně zaplatila. Dne 10. 1. 2023 žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení předmětné částky a dne 19. 10. 2023 oznámila žalované, že již neuplatňuje zadržovací právo k movitým věcem žalované, a vyzvala ji k jejich odvozu.

4. Po právním posouzení podle § 1735, 1743 odst. 1, § 1895 odst. 1, §1758 a § 1759 o. z. dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalovaná je pasivně legitimována ve sporu, neboť byť žalobkyně přijala návrh na postoupení nájemní smlouvy až po dvou měsících, tím, že se obě strany chovaly v souladu s tímto návrhem (žalovaná začala užívat prostory žalobkyně, která to respektovala), má pozdní přijetí nabídky účinky včasného přijetí. Ohledně dlužného nájemného soud prvního stupně uzavřel, že jeho existenci prokázaly jak svědecké výpovědi, tak listinné důkazy, kterými žalovaná žádala o posečkání s fakturami a jimiž ještě v září 2022 slibovala úhradu dluhu. Žalovaná přitom neprokázala, že by dluh uhradila. Námitce žalované, že částečnou úhradu dluhu provedla platbami v říjnu 2022, soud prvního stupně neuvěřil, neboť z provedeného dokazování vzal za prokázané, že uvedené platby byly hrazeny za měsíc říjen 2022 a na služby za měsíc září a říjen 2022, přičemž jejich úhradou byl podmíněn souhlas žalobkyně s užíváním předmětných prostor ještě v říjnu 2022. K námitce žalované ohledně uplatněného zadržovacího práva k movitým věcem soud prvního stupně nepřihlédl, neboť vzal za prokázané, že žalobkyně od výkonu tohoto práva upustila. Taktéž nárok žalobkyně na náhradu nákladů vynaložených na uvedení předmětu nájmu do původního stavu shledal soud prvního stupně důvodným. Dle jeho závěru toto její oprávnění vyplývalo ze smlouvy, přičemž žalovanou tvrzená dohoda o ponechání prostor ve stavu upraveném žalovanou nebyla prokázána, navíc by dle smluvních ujednání musela být taková dohoda uzavřena v písemné formě, aby byla platná. Uzavřel, že žalovaná taktéž neprokázala, že by jí žalobkyně jakkoliv bránila v úpravě předmětných prostor s tím, že žalobkyně pouze vyžadovala ponechání klimatizační jednotky a vzduchotechniky. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 3 o. s. ř., když shledal pouze nepatrný procesní neúspěch na straně žalobkyně.

5. Proti rozsudku podala žalovaná včasné odvolání, v němž nesouhlasila se zjištěným skutkovým stavem věci ani s jeho právním posouzením ze strany soudu prvního stupně. Namítla nesprávnost výpočtu dlužného nájemného, které žalobkyně požadovala za měsíce květen až září 2023 a jež mělo být vyčísleno ve výši 1 051 101,80 Kč. Uvedla, že pokud byla v dopise ze dne 13. 9. 2022 vyzvána k zaplacení dluhu ve výši 836 000 Kč, pak tato částka vzhledem k platbě nájemného sjednané předem k 25. dni v měsíci musela podle ní obsahovat i nájemné za září 2022, které bylo splatné v srpnu 2022. Po započtení kauce ve výši 300 000 Kč tedy mohlo dlužné nájemné činit pouze částku 536 000 Kč, kterou je třeba dle ní snížit ještě o platbu částky 214 220,36 Kč ze dne 29. 9. 2022, již nelze považovat za nájem za říjen 2022, neboť v té době již neexistoval mezi účastnicemi nájemní vztah. Dluh tak zůstal pouze ve výši 180 340,64 Kč. Vůči této částce pak žalovaná uplatnila kompenzační námitku spočívající v jejím požadavku na náhradu škody vůči žalobkyni, která jí měla být způsobena tím, že v době uplatnění zadržovacího práva žalobkyní měly zadržené věci představující klimatizační jednotky a vzduchotechniku prokazatelnou hodnotu 480 000 Kč, ale jejich zbytková cena vinou žalobkyně v současné době činí pouze 15 000 Kč, tedy žalobkyně způsobila žalované škodu ve výši 245 000 Kč. Odmítla taktéž, že by měla hradit náklady ve výši 930 640 Kč, které žalobkyně zaplatila společnosti [p.o.2]. Poukázala na to, že žalobkyně ještě koncem října 2022, jak vypověděl svědek [jméno FO], zvažovala ponechání úprav provedených žalovanou, nakonec ale vzhledem k novému nájemci prostor svůj názor změnila. Přitom již 25. 10. 2022 nechala výše uvedenou společností, objednanou 14 dní před tímto datem, zpracovat nabídku na odstranění úprav. Toto jednání žalobkyně označila žalovaná za nečestné, jež by dle ní nemělo požívat právní ochrany. Uvedla, že dne 1. 11. 2022 byl jí zajištění pracovníci, kteří měli tyto práce provádět, žalobkyní vykázáni, proti čemuž se žalovaná emailem ze dne 3. 11. 2022 ohradila. Závěr soudu prvního stupně, že žalobkyně žalované v provádění prací nijak nebránila, je tedy dle ní nesprávný. Odstraňovací práce prováděla žalovaná v době od 3. 11. do 6. 11. 2022. Upozornila, že soud se nezabýval otázkou rozsahu prací provedených společností [p.o.2], zejména s ohledem na to, že původní cenová nabídka kompletních odstraňovacích prací činila pouze 682 090 Kč, což bylo naceněno v době, kdy ještě nebyly žalovanou provedeny žádné demoliční práce. Navíc svědek [jméno FO] uvedl, že se po uvedení do původního stavu prováděly další práce pro žalobce. Tím je dle žalované jednoznačně indikováno, že žalobce do požadované částky zahrnul i jiné náklady. Soudu prvního stupně vytkla, že seznam prací, který měl mít jmenovaný svědek k disposici, následně soudu doložen nebyl, a byť soud za tím účelem odročil jednání, následně od svého požadavku upustil a bez dalšího rozhodl, aniž by se s těmito rozpory vypořádal. Žalovaná přitom vyjádřila přesvědčení, že zjištění rozsahu provedených úprav žalobce a jejich obvyklé ceny je základní otázkou pro posouzení oprávněnosti tohoto nároku. Navíc podle ní nebylo zohledněno to, že demoliční zbytky si dle výpovědi svědka [jméno FO] ponechal zhotovitel pro svou potřebu. Odmítla, že by bylo možné bez odstranění těchto nedostatků v postupu soudu prvního stupně o nároku rozhodnout. Vyjádřila nesouhlas i s výší náhrady nákladů a poukázala na to, že vzhledem k částečnému zpětvzetí žaloby v rozsahu 141 439 Kč byla fakticky v 8 % úspěšná, což mělo být v rozhodnutí o nákladech zohledněno. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

6. Žalobkyně ve svém vyjádření k odvolání žalované poukázala na to, že soud prvního stupně zjistil výši dlužného nájemného správně, a jeho stanovení tak, jak je uvádí žalovaná, je spekulativní. Zdůraznila, že výše nájemného vyplývá ze smlouvy a výpisem z bankovního účtu žalobkyně bylo prokázáno, které platby žalovaná provedla a které ne. Odmítla, že by platby učiněné žalovanou koncem září a začátkem října 2022 měly být od dluhu odečteny, neboť bylo prokázáno, že představovaly úhrady za užívání prostor v říjnu a za služby v září a říjnu, přičemž není podstatné, zda byly soudem prvního stupně označeny jako nájemné či úhradu za možnost prostory užívat. Ohledně kompenzační námitky žalované upozornila, že jednak byla vznesena žalovanou nově, tedy po koncentraci řízení, a nemělo by tedy k ní být přihlíženo, a nesouhlasila ani s její opodstatněností. Uvedla, že předmětné věci se skládají z rozvodů vzduchotechniky v prostorách a z klimatizačních jednotek, které žalovaná umístila v době užívání předmětných prostor na střechu budovy. Žalovaná se o ně po celou dobu nijak nezajímala, ani neprojevila zájem o jejich odvoz a věci se nacházejí v tom stavu, v jakém je žalovaná v prostorách zanechala, pouze potrubí bylo zakryto sádrokartónem. Vyloučila, že by došlo mezi účastnicemi k dohodě o ponechání úprav žalované v předmětných prostorách. Podotkla, že k ukončení demoličních prací ze strany došlo náhle bez vysvětlení, s největší pravděpodobností z důvodu platební neschopnosti žalované, přičemž žalobkyni nezbylo, než zajistit sama uvedení prostor do původního stavu, aby je mohla pronajmout novému nájemci. Práci zadala dodavateli, který nabídl nejlepší podmínky, přičemž provedené práce i s odvezením odpadu byly přiměřené konečné ceně. Navrhla potvrzení napadeného rozsudku.

7. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí i řízení, které mu předcházelo, dle § 212 a § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalované ve věci samé není důvodné.

8. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

9. Podle § 2225 odst. 1 věty první o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci.

10. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

11. Jedním z charakteristických znaků nájmu je jeho úplatnost. Úplata za přenechání cizí věci do užívání je označována jako nájemné. Z provedeného dokazování vyplynulo, že nájemné, které se (převzetím povinností nájemce z nájemní smlouvy uzavřené původně mezi žalobkyní jako pronajímatelem a společností [právnická osoba] dne [datum]) žalovaná zavázala měsíčně hradit žalobkyni, činilo v roce 2022 částku 214 220,36 Kč. Pokud tedy žalovaná uhradila za měsíc květen 2022 pouze částku 20 000 Kč a další nájmy až do září 2022 nehradila, vznikl jí tak dluh na nájemném za toto období ve výši 1 051 101,80 Kč (5 x 214 220,36 Kč – 20 000 Kč). V řízení bylo navíc prokázáno, že si žalovaná byla svého dluhu vědoma, což vyplývá jak z její komunikace s žalobkyní, tak z výpovědi svědků ([jméno FO], [jméno FO]). Jestliže tedy na úhradu uvedeného dluhu využila žalobkyně kauci 300 000 Kč a následně ještě za tímto účelem použila přeplatek služeb za rok 2022 ve výši 141 439 Kč, došlo k plné úhradě dlužného nájemného za květen a červen 2022 a částečné úhradě nájemného za červenec 2022, z něhož zůstala neuhrazena jen částka 181 222,08 Kč, tedy celkový dluh na nájemném zůstal ve výši 609 662,80 Kč, jak správně zjistil soud prvního stupně. Jeho zjištění pak odpovídá i jeho rozhodnutí o povinnosti žalované uvedený dluh v tomto rozsahu zaplatit. Pokud žalovaná označovala za platbu dlužného nájemného úhradu částky 214 000 Kč učiněnou 29. 9. 2022, pak soud prvního stupně správně na základě výsledků dokazování uzavřel, že uvedenou platbou bylo hrazeno užívání předmětných prostor žalovanou ještě v měsíci říjnu, tj. po skončení nájmu, které bylo fakticky provedením této platby podmíněno, a tedy tato úhrada nemohla sloužit k zaplacení předmětného dluhu na nájemném. Ostatní dvě platby po 70 862,44 Kč představovaly zálohy na služby za září a říjen 2022, což nakonec žalovaná nesporovala, a jako takové byly následně vyúčtovány s tím, že přeplatek byl opravdu na předmětný dluh na nájemném započten. Jiné platby žalovaná ani netvrdila ani neprokazovala.

12. Mezi další základní povinnosti nájemce tak, jak vyplývá z občanského zákoníku, patří i povinnost při skončení nájmu odevzdat pronajatou věc, a to ve stavu, v jakém ji převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, a v místě, kde ji od pronajímatele převzal. Pokud nájemce tuto svou povinnost ze závazkového vztahu poruší, odpovídá ve smyslu § 2913 o. z. za škodu, kterou tím pronajímateli způsobil.

13. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná neodstranila úpravy provedené v předmětu nájmu a žalobkyni neodevzdala předmětné prostory v původním stavu (s přihlédnutím k obvyklému opotřebení), jak jí svědčila povinnost, ač jí k tomu žalobkyně poskytla možnost i po skončení nájmu. Žalobkyně tak oprávněně využila k nápravě porušení její závazkové povinnosti služeb specializované společnosti a částku, která jí byla touto společností za provedené práce vyúčtována, důvodně požadovala po žalované. Odvolací soud nesouhlasí s námitkou žalované, že soud prvního stupně rezignoval na její požadavek na doložení provedených a vyúčtovaných prací společností [p.o.2]. Žalobkyně doložila emailovou komunikací s jednatelem jmenované společnosti z 18. 1. 2023, z níž vyplývá, že k navýšení ceny došlo proto, že v původní nabídce nebylo počítáno s odstraněním středové příčky a schodiště v rozsahu 440 m2, materiál po demoličních pracích žalované byl naházen dolů, neodklizen a vše bylo třeba dobourat, třídit a likvidovat, což bylo náročnější. Nebylo počítáno ani s rozsahem oprav po odstranění vestavby, tj. zacelení děr ve stropě, podlaze i stěnách, s vyklizením neodklizených věcí po žalované (reklamy, letáky, vybavení kanceláří apod.), které si vyžádalo 5 aut odpadu, a v původní nabídce nebylo zahrnuto ani odstranění železobetonové podlahy v myčce, ani úklid. Jednatel jmenované společnosti upozornil, že s ohledem na dobré vztahy se žalobkyní na své náklady ukončili všechna původní vedení (kanalizace, voda, boiler), uklidili zázemí, zprovoznili a doplnili nouzová světla a rozmístili hasicí přístroje. Na stavbě dle něj pracovalo 9-11 lidí po dobu 28 dnů průměrně 11,5 hod. za 200 Kč/hod. (644 000 Kč) a další náklady si vyžádalo uložení na skládku (130 000 Kč), doprava za odvoz (34 000 Kč), elektrikáři (62 000 Kč) a materiál (cca 12 000 Kč). Za takto zjištěného stavu věci má odvolací soud za to, že soud prvního stupně oprávněně upustil od dalšího dokazování, neboť z uvedených údajů lze dovodit, že počet pracovníků i délka provádění prací odpovídá potřebě provedení demoličních prací v předmětném objektu (demontáž technologií, odstranění přístavby jednoho celého patra včetně zřízených kanceláří a prostoru automyčky, naložení odpadu, jeho odvoz na skládku a následné opravy prostoru a úklidové práce), který dle nájemní smlouvy zabírá plochu 1293 m2. Pokud sama žalovaná vynaložila na vestavbu částku 13 mil. Kč (dle emailu ze dne 8. 11. 2022), pak cenu demolice nepřesahující částku 1 mil. Kč lze považovat za odpovídající potřebným pracím a nákladům. Nakonec žalovaná se sama tím, že potřebné práce neiniciovala, vystavila nebezpečí, že bude muset zaplatit cenu prací, aniž by sama mohla volit subjekt, který takové práce provede a vyúčtuje. Žalobkyně přitom zjevně využila k potřebným pracím společnosti, s jejíž prací i jejich vyúčtováním již měla dobré zkušenosti. Její postup pak lze navíc označit za preventivní jednání bránící vzniku další škody v podobě ušlého zisku z pronájmu předmětných prostor, za kterou by nepochybně taktéž žalovaná odpovídala.

14. Vzhledem k výše uvedenému posoudil odvolací soud napadený rozsudek ve výroku o věci samé jako věcně správný a postupem podle § 119 o. s. ř. jej potvrdil.

15. Opodstatněnou však odvolací soud shledal odvolací námitku žalované ohledně výše nákladů řízení, neboť dle jeho názoru je třeba vzhledem k výši žalované částky a následnému zpětvzetí žaloby o částku 141 439 Kč promítnout tento neúspěch žalobkyně, byť představující pouhých 8 % předmětu sporu, v poměrném přiznání nákladů řízení v rámci posouzení podle § 142 odst. 2 o. s. ř. Výši nákladů žalobkyně v řízení před soudem prvního stupně určil odvolací soud jako náhradu soudního poplatku za žalobu ve výši 84 088 Kč a náhradu nákladů jejího právního zastoupení sestávajících z odměny advokáta za soudem prvního stupně zjištěných 15 úkonů právní služby s tím, že bylo třeba vyjít z původní tarifní hodnoty 1 681 741,80 Kč, tedy za každý úkon účtovat odměnu 15 060 Kč dle § 7 a § 11 odst. 1 a. t., dále z náhrady hotových výdajů za každý z úkonů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a DPH ve výši 48 384 Kč, tj. v celkové částce 362 872 Kč. Z uvedené částky pak žalobkyni přísluší náhrada pouze ve výši 84 % uvedených nákladů (od úspěchu ve výši 92 % je třeba odečíst neúspěch 8 %), tj. částka 304 812,50 Kč, proto v souladu s tímto zjištěním odvolací soud změnil výrok o nákladech řízení napadeného rozsudku postupem podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. ohledně jejich výše.

16. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 2 a § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobkyně byla v odvolacím řízení zcela úspěšná a přísluší jí tak náhrada nákladů tohoto řízení. Jejich výši určil odvolací soud jako náhradu nákladů jejího právního zastoupení představující odměnu advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast na odvolacím jednání) po 14 500 Kč (předmětem odvolacího jednání byla částka 1 540 302,80 Kč) dle § 7 a § 11 odst. 1 a. t., náhradu hotových výdajů za každý úkon za 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a DPH ve výši 6 279 Kč, tedy v celkové výši 36 179 Kč.