pro [část Prahy] dne 15. září 2021, č. j. 16 C 200/2020-73,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 10 % p. a. od [datum] do zaplacení (výrok I.) a nahradit žalobci náklady řízení ve výši [částka] (výrok II.), obě uložené povinnosti do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhal na žalovaném zaplacení částky [částka] s příslušenstvím jako bezdůvodného obohacení žalovaného na úkor žalobce nevrácením této částky představující uhrazenou část kupní ceny na základě kupní smlouvy uzavřené s žalovaným dne [datum], od které žalobce z důvodu porušení smluvních ujednání žalovaným odstoupil.

3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby z důvodu, že není ve věci pasivně legitimován, když předmětná částka byla žalobcem uhrazena jako rezervační poplatek zprostředkovateli koupě, přičemž vzhledem k tomu, že kupní smlouva nebyla uzavřena v termínu sjednaném v rezervační smlouvě, došlo k jejímu započtení zprostředkovatelem na smluvní pokutu ve stejné výši.

4. Soud prvního stupně vyšel z nesporných tvrzení účastníků, že [právnická osoba] jako zprostředkovatel, žalobce jako zájemce a žalovaný jako budoucí prodávající uzavřeli dne [datum] dohodu o složení rezervační jistiny, na základě které žalobce složil na účet zprostředkovatele rezervační jistinu ve výši [částka] a ve znění jejího dodatku ze dne [datum] smluvní strany sjednaly lhůtu pro uzavření kupní smlouvy do [datum]. Žalovaný jako prodávající, žalobce jako kupující a [právnická osoba] jako vedlejší účastník následně uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu na pozemek parc. [číslo] v k. ú. [obec], v níž se žalovaný zavázal podepsat zástavní smlouvu na prodávaný pozemek za účelem zajištění úvěru žalobce na úhradu zbytku kupní ceny. Téhož dne uzavřel žalovaný, žalobce a advokát [jméno] [příjmení] i smlouvu o advokátní úschově finančních prostředků. Zprostředkovatel neuplatnil vůči žalobci smluvní pokutu za opožděné uzavření kupní smlouvy a částka [částka] se dle kupní smlouvy započetla na kupní cenu. Žalobce zaslal na úschovní účet advokáta dne [datum] částku [částka] a dne [datum] částku [částka]. Několik dnů po podpisu kupní smlouvy byla žalovanému předložena zástavní smlouva, kterou odmítl podepsat. Žalovaný odstoupil od kupní smlouvy dne [datum] a žalobce dne [datum]. Ze složené předmětné částky byla uhrazena daň, odměna zprostředkovatele, odměna makléřky a částku [částka] obdržel žalovaný.

5. Po právním posouzení podle § 2079 a § 2991 o. z. dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalovaný nepodepsáním zástavní smlouvy znemožnil žalobci úhradu plné kupní ceny ze sjednaného úvěru, oba účastníci od kupní smlouvy odstoupili, v důsledku čehož došlo ke zrušení kupní smlouvy od počátku a stranám smlouvy vznikla povinnost vypořádat se vzájemně podle pravidel bezdůvodného obohacení, tedy žalovanému povinnost vrátit již poskytnuté plnění žalobce na kupní cenu, do něhož patří i částka [částka]. K námitce žalovaného, že v důsledku neuzavření kupní smlouvy v termínu sjednaném v rezervační smlouvě došlo k započtení předmětné částky zprostředkovatelem na smluvní pokutu, soud prvního stupně dovodil, že toto započtení bylo v průběhu řízení vyvráceno, jinak by takovou částku musel žalobce uhradit dvakrát, když dle kupní smlouvy tvořila část kupní ceny. Úrok z prodlení ve smyslu § 1970 o. z. přiznal soud prvního stupně žalobci ode dne následujícího po marném uplynutí lhůty stanovené žalobcem k vrácení předmětné částky. Náklady řízení posoudil soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

6. Proti rozsudku podal žalovaný včasné odvolání, ve kterém namítl, že soud prvního stupně neúplně zjistil skutkový stav, když neprovedl navržené důkazy, učinil nesprávné skutkové zjištění, neboť nehodnotil důkazy v jejich vzájemné souvislosti, a následně provedl nesprávné právní posouzení věci. Zopakoval, že není pasivně legitimovaný ve věci, když od žalobce nikdy částku [částka] neobdržel a tato byla zaplacena na účet zprostředkovatele. Kupní cena byla sjednána na [částka], přičemž rezervační jistina [částka] měla být buď použita k úhradě části kupní ceny při uzavření kupní smlouvy nebo k započtení na smluvní pokutu podle čl. IV odst. 2 nebo k vrácení zájemci podle čl. IV. odst. 1 rezervační dohody. Z důvodů na straně žalobce, který neustále měnil peněžní ústavy, které mu měly poskytnout úvěr, nedošlo k uzavření kupní smlouvy v původně sjednané lhůtě do [datum], proto dodatkem ze dne [datum] byla tato lhůta prodloužena do [datum] a pro případ neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalobce do uvedeného termínu byla sjednána zprostředkovatelem smluvní pokuta ve výši [částka], na kterou měla být započtena žalobcem složená částka. Kupní smlouva nebyla uzavřena ani v prodloužené lhůtě, neboť finanční poradce žalobce reagoval opožděně a neustále požadoval úpravy kupní smlouvy vzhledem ke změnám poskytovatelů úvěru. Žalobce se ani nedostavil k podpisu smlouvy dne [datum], proto byl stanoven náhradní termín na [datum], když uvedeného dne opět žalobce požadoval úpravy kupní smlouvy co do jiného poskytovatele úvěru a další úpravy požadoval ještě [datum] Kupní smlouva nakonec byla podepsána dne [datum], a to mezi žalobcem, žalovaným i zprostředkovatelem. K uvedenému datu však neměl žalobce zajištěny finanční prostředky na koupi pozemku, nebyly předloženy zástavní smlouvy, které měly být součástí smluv, přičemž žalovaným slíbená zástava měla být pouze na zbytek kupní ceny. Zástavní smlouva však měla jistit úvěr žalobce ve výši [částka]. Ještě [datum] požadoval žalobce uzavření dodatku ke kupní smlouvě, protože mu odmítla dát úvěr původně uvedená Raiffeisenbank stavební spořitelna. Vzhledem k uvedenému přestal žalovaný žalobci důvěřovat a odmítl podepsat dodatek i zástavní smlouvu a následně od kupní smlouvy odstoupil. Soudu prvního stupně dále žalovaný vytkl, že odmítl provést podstatný důkaz, a to výslech [jméno] [příjmení], obchodního ředitele zprostředkovatele, který byl s celým procesem uzavírání kupní smlouvy seznámen a sám uvedl, že došlo k pochybení realitní kanceláře a že finanční prostředky jí byly ponechány jako smluvní pokuta. Pokud soud prvního stupně vycházel z výpovědi makléřky Š. [příjmení], tato nebyla o smluvní pokutě vyrozuměna. Obě další částky zaplacené žalobcem mu byly vráceny z advokátní úschovy. Žalovaný dále nesouhlasil s tím, že soud prvního stupně považoval další provedené listiny za nepodstatné pro zjištění skutkového stavu, když jednotlivé smlouvy spolu souvisejí. Žalobce nejednal čestně a žalovaný se stal jeho obětí i obětí realitní kanceláře. O 50 % smluvní pokuty pak vedl žalobce spor se zprostředkovatelem u Okresního soudu v Berouně pod č. j. 11 C 43/2021. Žalovaný se na úkor žalobce nijak neobohatil, předmětnou částku nikdy neobdržel a nemá, co vracet. Co se týká nákladů řízení, nesouhlasil s účtováním dvou úkonů a 2 paušálních náhrad, když za tyto má nést odpovědnost soud prvního stupně, když vydal ve věci neoprávněně rozsudek pro uznání, navíc měly být náklady posouzeny podle § 150 o. s. ř. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení, případně aby rozsudek změnil a žalobu zamítl.

7. Žalobce ve svém vyjádření k odvolání žalobce nesouhlasil s tím, že by jím složená částka [částka] byla zprostředkovatelem použita na smluvní pokutu, neboť ke dni podpisu kupní smlouvy byla s odkazem na dohodu o složení rezervační jistiny ze dne [datum] započtena na kupní cenu. Neuplatnění smluvní pokuty bylo prokázáno jak výpovědí svědkyně [příjmení]. [příjmení], tak emailovým sdělením [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a jeho výslech by tak byl nadbytečný. Jmenovaná svědkyně pak potvrdila i to, že žalovaný obdržel od zprostředkovatele částku [částka]. Žalobce nemohl zaplatit kupní cenu z důvodů na straně žalovaného, když vlastní prostředky i úvěr od Raiffeisenbank stavební spořitelny na úhradu části kupní ceny řádně složil do advokátní úschovy a zbytek kupní ceny nemohl uhradit z důvodu nepodepsání zástavní smlouvy žalovaným, byť se tento k podpisu zavázal v kupní smlouvě. Důvod odmítnutí podpisu zástavní smlouvy označený žalovaným jako nesouhlas se zajišťováním částky přesahující kupní cenu neobstojí, když na jiný jím prodávaný pozemek takovouto zástavní smlouvu bez problémů podepsal. Z výpovědi výše uvedené svědkyně pak vyplynulo, že v době, kdy měl žalovaný zástavní smlouvu podepsat, jí sdělil, že již nemá o prodej zájem, protože mu mezitím„ utekl“ byt v [obec], který měl zájem koupit. Rozhodnutí o nákladech řízení odpovídá § 142 odst. 1 o. s. ř. a případný nesprávný postup soudu při vydání rozsudku pro uznání má žalovaný možnost uplatnit jako náhradu škody proti státu. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.

8. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí i řízení, které mu předcházelo, dle § 212 a § 212a zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

9. Podle § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. (2) Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

10. Soud prvního stupně provedl potřebné dokazování, (které odvolací soud ještě v případě kupní smlouvy a emailového dopisu [jméno] [příjmení] z důvodu právní jistoty zopakoval), v jehož rámci v dostatečném rozsahu zjistil skutkový stav, s jehož správností se odvolací soud zcela ztotožňuje stejně jako s jeho správným závěrem o právním stavu věci.

11. Z kupní smlouvy ze dne [datum] se podává, že byla uzavřena mezi žalovaným jako prodávajícím, žalobcem jako kupujícím a společností [právnická osoba] jako zprostředkovatelem a vedlejším účastníkem. Jejím předmětem byl prodej pozemku parc. [číslo] – orná půda v k. ú. [obec]. Dle článku II. sjednali účastníci celkovou kupní cenu ve výši [částka] a ve 2. odstavci tohoto článku je obsaženo prohlášení, že zprostředkovatel poskytl prodávajícímu při sjednání této smlouvy zprostředkovatelské služby, za což mu v souladu se smlouvou o zprostředkování prodeje náleží provize ve výši [částka]. Dle odstavce 3. uvedeného článku se žalovaný jako prodávající zavázal podepsat jako zástavce zástavní smlouvu s [právnická osoba] na zajištění úvěru poskytovaného žalobci na úhradu části kupní ceny v částce [částka]. Dle odstavce 4. se kupující zavázal zaplatit kupní cenu tak, že dle písmene a) její první část ve výši [částka] zaplatil ze svých výlučných prostředků na účet zprostředkovatele na základě dohody o složení rezervační jistiny ze dne [datum]. Tato část úhrady se započítává na kupní cenu ke dni podpisu této kupní smlouvy a představuje zároveň platbu ve prospěch prodávajícího a započítává se na nárok zprostředkovatele na provizi, přičemž prodávající touto úhradou splní svůj závazek k zaplacení provize podle odstavce 2. Dle písmene b) se kupující zavázal druhou část kupní ceny složit do advokátní úschovy [jméno] [příjmení] do 10 pracovních dnů poté, co bude úvěrující bance předložena podepsaná zástavní smlouva o zřízení zástavního práva kupujícího a dále návrh na vklad tohoto zástavního práva do katastru nemovitostí a návrh na vklad tohoto zástavního práva s podacím razítkem příslušného katastrálního úřadu. Prodávající byl dle bodu 5. oprávněn odstoupit od smlouvy v případě porušení závazku kupujícího podle odst. 4 nebo v případě, že ke složení části kupní ceny do úschovy podle odst. 4. písm. b) nedojde z důvodů na straně kupujícího nejpozději do 1 měsíce od podpisu této smlouvy. Dle článku V. odst. 1. byl současně se smlouvou podepsán jejími stranami návrh na vklad vlastnického práva, který se zprostředkovatel zavázal podat na příslušný katastrální úřad nejpozději do 5 pracovních dnů od splnění povinnosti žalobce jako kupujícího k zaplacení kupní ceny podle čl. II. odst. 4. písm. b) smlouvy.

12. Z textu kupní smlouvy je zřejmé, že předmětná částka [částka], která byla složena na účet zprostředkovatele na základě dohody o složení rezervační jistiny ze dne [datum], i přesto, že kupní smlouva byla uzavřena až poté, co lhůta k uzavření kupní smlouvy uvedená v rezervační smlouvě ve znění jejího dodatku již uplynula, byla na základě vůle všech tří smluvních účastníků určena jako splátka kupní ceny ve prospěch žalovaného jako prodávajícího, a to ke dni podepsání kupní smlouvy. K uvedenému dni také současně v souladu se smlouvou o zprostředkování uzavřenou mezi žalovaným a zprostředkovatelem, tak jak na ni odkazuje prohlášení obou v článku II., odstavci 2. kupní smlouvy, došlo z takto uhrazené části kupní ceny, tedy z prostředků žalovaného, i k úhradě provize žalovaným jako kupujícím v uvedené výši za poskytnuté zprostředkovatelské služby ke sjednání kupní smlouvy. V okamžiku započtení předmětné částky na provizi se tedy již jednalo o finanční prostředky žalovaného a plnění jeho povinnosti zaplatit provizi zprostředkovateli. Úprava tak, jak je uvedena v kupní smlouvě, sama o sobě vylučuje, že by uvedená částka byla na základě dohody o složení rezervační jistiny ze dne [datum] pro neuzavření kupní smlouvy ve sjednané době zapříčiněné žalobcem započtena na úhradu smluvní pokuty. Tuto skutečnost nakonec, jak správně dovodil soud prvního stupně, potvrdily i ostatní důkazy, a to zejména výpověď svědkyně [jméno] [příjmení], realitní makléřky, i emailové sdělení [jméno] [příjmení] ze dne [datum] jako listinný důkaz, v němž jmenovaný přímo uvádí, že smluvní pokuta nebyla vůči žalobci ze strany zprostředkovatele uplatněna. Za tohoto stavu věci soud prvního stupně nepochybil, když pro nadbytečnost nevyhověl návrhu žalovaného na výslech jmenovaného majitele zprostředkovatelské kanceláře, neboť nemohl přinést nové poznatky o skutkovém stavu věci a být způsobilý změnit náhled na jeho právní hodnocení.

13. Z uvedeného nelze učinit jiný skutkový závěr, než že předmětná částka [částka] byla uhrazena žalovanému jako část kupní ceny, bez ohledu na to, že tuto částku žalovaný nikdy nedostal do své disposice, neboť jí v souladu se zprostředkovatelskou smlouvou žalovaný uhradil provizi zprostředkovateli za jím poskytnuté služby směřující k uzavření kupní smlouvy. Vzhledem k nespornému odstoupení od předmětné kupní smlouvy (nad rámec odvolací soud uvádí, že za platné odstoupení od kupní smlouvy ve smyslu § 2002 odst. 1 o. z. lze považovat pouze odstoupení učiněné žalobcem, když pro odstoupení žalovaného nebyly splněny zákonné předpoklady) tak vzniklo v důsledku plnění žalobce z právního důvodu, který odpadl, na straně žalovaného bezdůvodné obohacení v částce [částka] na úkor žalobce a ve smyslu § 2991 odst. 1 o. z. tedy i povinnost žalovaného tuto částku žalobci vydat. Rozhodnutí soudu prvního stupně je tedy věcně správné, proto je odvolací soud v plném rozsahu, a to i co do správného posouzení nákladů řízení postupem podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

14. Pokud žalovaný namítal nesprávné účtování dvou právních úkonů a dvou paušálních náhrad hotových výloh soudem prvního stupně, pak přesto, že k jejich vynaložení došlo v důsledku nesprávného rozhodnutí soudu prvního stupně, které bylo odvolacím soudem změněno tak, že se nevydává, jedná se o náklady, které byly důvodně a účelně vynaloženy žalobcem v rámci řízení, tedy i na jejich náhradu má žalobce právo vůči procesně neúspěšnému žalovanému.

15. Pro posouzení náhrady nákladů podle § 150 o. s. ř. pak odvolací soud neshledal podmínky. Z výše uvedeného je zřejmé, že k opožděnému uzavření kupní smlouvy došlo sice z důvodů na straně žalobce, nicméně kupní smlouva byla uzavřena, smluvní pokuta nebyla uplatněna a řádnému splnění povinnosti žalobce uhradit sjednanou kupní cenu zabránil žalovaný, který porušil svůj závazek z kupní smlouvy zřídit na zajištění úvěru žalobce zástavní právo na předmětu prodeje. Zde neobstojí ani tvrzení, že zajištění mělo být až na částku [částka], neboť zástavní smlouva musela korespondovat úvěrové smlouvě a podstatnou pro úvěrující banku je vždy hodnota zastavované věci. V kupní smlouvě bylo dostatečně zajištěno, že hned po úhradě kupní ceny dle čl. II. odst. 4 písm. b) poskytnutím úvěru bankou bude podán zprostředkovatelem návrh na vklad vlastnického práva žalobce k předmětnému pozemku do katastru nemovitostí a že vlastnické právo k zastavené věci přejde i se zástavním právem na žalobce, tedy žalovaný se nemusel obávat jakéhokoliv podvodného jednání ze strany žalobce. K odstoupení od smlouvy tak došlo výlučně z důvodů, které zapříčinil žalovaný nesplněním své smluvní povinnosti, a nelze proto na jeho straně shledat žádné okolnosti, pro které by bylo možno nepřiznat žalobci náhradu nákladů řízení.

16. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobce byl v odvolacím řízení plně úspěšný, a vznikl mu tedy vůči žalovanému nárok na náhradu nákladů tohoto řízení. Jejich výši určil odvolací soud jako náklady právního zastoupení přestavující odměnu advokáta za 2 úkony právní pomoci (vyjádření k odvolání, účast při jednání dne [datum]) po [částka] dle § 7 a 11 odst. 1 a. t., náhradu hotových výdajů za tyto 2 úkony po [částka], cestovné ve výši [částka] (trasa [obec] – [obec] a zpět, celkem 70 km, automobilem Volkswagen 6R, [registrační značka], při průměrné spotřebě 4,7 l [číslo] km a vyhláškové ceně benzínu [částka] a amortizaci 4,70 Kč/km), náhradu za ztrátu času k jednání za 4 půlhodiny po [částka] dle § 14 odst. 3 a.t., DPH ve výši [částka], tj. celkem [částka].