pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. 20 C 146/2021-85,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu s požadavky na určení, že výpověď z nájmu nebytového prostoru [číslo] o výměře 74,74 m², umístěného ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] na adrese [adresa], ze dne [datum] je neplatná (výrok I.), dále že výpověď z nájmu nebytového prostoru [číslo] o výměře 64,41 m², umístěného v přízemí domu [adresa] na adrese [adresa], ze dne [datum] je neplatná (výrok II.) a že výpověď z nájmu nebytového prostoru [číslo] o výměře 1,5 m², umístěného v domě [adresa] na adrese [adresa], ze dne [datum] je neplatná (výrok III.). O nákladech řízení rozhodl tak, že žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi z výše uvedených nebytových prostor s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela se společností [právnická osoba] smlouvu o koupi části závodu, jejímž předmětem byly mimo jiné také nájemní smlouvy na uvedené nebytové prostory uzavřené s žalovanou. Na podzim 2020 obdržela žalobkyně od žalované nečekaně výpovědi nájmu uvedených prostor, proti nimž podal žalobce dne [datum] námitky. Neplatnost výpovědí spatřuje v tom, že v dané době se nemohl jediný společník a jednatel žalobkyně kvůli konfliktu v Etiopii vrátit z návštěvy svých příbuzných, neměl přístup k internetu, nemohl kontrolovat datovou schránku a ani hradit platby nájemného. Navíc s ohledem na to, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou, měla činit výpovědní doba 6 měsíců. Výpověď z nájmu prvních dvou nebytových prostorů však byla žalobkyni dána bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou a byla doručena fikcí dne [datum], výpověď z nájmu třetího nebytového prostoru byla žalobkyni dána z důvodu neplacení nájemného s jednoměsíční výpovědní dobou a byla doručena fikcí dne [datum].

3. Soud prvního stupně vyšel z nesporných tvrzení účastníků, že žalobkyně byla za účelem svého podnikání nájemcem výše uvedených tří nebytových prostorů v budovách, k nimž vykonává vlastnické právo žalovaná, a to nebytového prostoru [číslo] o výměře 74,74 m², umístěného ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] na adrese [adresa] (1. nebytový prostor) na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] dále nebytového prostoru [číslo] o výměře 64,41 m², umístěného v přízemí domu [adresa] na adrese [adresa] (2. nebytový prostor) na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] a nebytového prostoru [číslo] o výměře 1,5 m², umístěného v domě [adresa] na adrese [adresa] (3. nebytový prostor) na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. Žalobkyně nehradila nájemné za měsíce 1-5/ 2021. Žalovaná dala žalobkyni dne [datum] výpověď z nájmu 1. a 2. nebytového prostoru bez udání důvodu s výpovědní dobou 3 měsíce a dne [datum] z nebytového prostoru [číslo] s výpovědní dobou 1 měsíce z důvodu nehrazení nájemného a služeb spojených s užíváním prostoru. Soud prvního stupně dále vyšel ze zjištění, že žalobkyně nabyla smlouvou o koupi části závodu ze dne [datum] právo nájmu všech tří nebytových prostor od společnosti [právnická osoba] s tím, že originály nájemních smluv měly být žalobkyni předány do 10 dnů od podpisu smlouvy. Podle jednotlivých nájemních smluv byl nájem sjednán vždy na dobu neurčitou s tím, že účastníci mohou nájem 1. a 2. nebytového prostoru vypovědět bez uvedení důvodů s tříměsíční výpovědní lhůtou a nájem 3. nebytového prostoru mohl být žalovanou vypovězen s jednoměsíční výpovědní lhůtou v případě, že by žalobkyně porušila své povinnosti, zejména tím, že nezaplatí řádně a včas sjednané nájemné nebo zálohy na služby. Výpovědi z nájmu byly doručeny do datové schránky žalobkyně fikcí (uplynutím 10. dne od dodání zprávy), a to výpověď 1. a 2. nebytového prostoru dne [datum] a výpověď 3. nebytového prostoru dne [datum], přičemž žalobkyně se přihlásila do datové schránky ve všech případech až [datum]. Proti výpovědi podala žalobkyně námitky dne [datum], které byly do datové schránky žalované doručeny dne [datum]. K výzvě žalované ze dne [datum] a [datum] doložil právní zástupce žalobkyně plnou moc k zastupování i podepsané námitky. Dopisem ze dne [datum] žalovaný nesouhlasil s uzavřením nových nájemních smluv. Poslední platby byly provedeny žalobkyní v listopadu a prosinci 2020. Dlužné nájemné žalobkyně dosud neuhradila a na nájemném a platbách s ním spojených dluží částku [částka] za 1. nebytový prostor, částku [částka] za 2. nebytový prostor a částku [částka] za 3. nebytový prostor.

4. Po právním posouzení podle § 3074 a § 2302 a násl. o. z. dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalobkyně včas ve lhůtě jednoho měsíce podala námitky proti výpovědi, na což žalovaná reagovala tím, že na výpovědích trvá a žalobkyně podala včasně žalobu o přezkoumání výpovědi. Dále dovodil, že výpovědi obsahovaly všechny potřebné formální náležitosti, byly způsobilé založit účinky platného právního jednání a byly řádně doručeny prostřednictvím veřejné datové sítě do datové schránky fikcí v souladu se zákonem č. 300/2008 Sb. Shledal úpravu výpovědi a výpovědní doby sjednanou v jednotlivých nájemních smlouvách souladnou s platnou právní úpravou, přičemž všechny tři výpovědi splňovaly podmínky, za nichž bylo možno výpověď dát. Poslední platby byly činěny v době, kdy se již jednatel žalobkyně zdržoval v Etiopii, měl tedy možnost zajistit, aby byly placeny povinné platby i nadále, např. nastavením trvalého příkazu, úhradou nájemného dopředu, či pověřením jiné osoby. Žalobkyně si podle názoru soudu prvního stupně byla vědoma neplacení úhrad v dalších měsících, a výpověď tak pro ni podle soudu prvního stupně nemohla být neočekávatelná. Nájem žalobkyně nehradila ani po návratu svého jednatele z Etiopie v červnu 2021. Pokud žalobkyně namítala, že jí nebyl znám obsah nájemních smluv, pak soud prvního stupně dospěl k závěru, že měla trvat na jejich převzetí dle smlouvy o prodeji závodu, a jejich neznalost nelze přičítat k tíži žalované. Konstrukce dispositivní úpravy dle § 2312 o. z. nemohla být ve smlouvách vzhledem k datu jejich uzavření možná. Podle tehdy platného občanského zákoníku ve znění zák. č. 40/1964 Sb. a zák. č. 116/1990 Sb. bylo možné smlouvu o nájmu nebytových prostor uzavřenou na dobu neurčitou vypovědět bez udání důvodu a s tříměsíční výpovědní dobou, nebylo-li ujednáno jinak. Žalobu tak shledal nedůvodnou. Náklady řízení posoudil podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

5. Proti rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, ve kterém namítla, že soud prvního stupně nesprávně neaplikoval na danou věc § 2312 o. z., který slouží k ochraně slabší smluvní strany, v tomto případě žalobkyně jako nájemce, a který nedovoluje v případě, že nájem trvá po dobu delší než pět let a pokud vzhledem k okolnostem nemohla žalobkyně předpokládat, že žalovaná výpověď vypoví, stanovit výpovědní lhůtu kratší, než 6 měsíců. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobě vyhověl.

6. K odvolání žalobkyně se vyjádřila žalovaná tak, že označila výpovědi za platné, platně doručené a nikoliv nečekané, neboť žalobkyně řádně a včas nehradila nájemné, čehož si byla vědoma. V současné době dluží žalobkyně na 1. nebytovém prostoru částku [částka], na 2. částku [částka] a na 3. částku [částka]. Poukázala dále na přechodné ustanovení § 3074 o. z., podle něhož se vznik nájmu i práva a povinnosti dosud vzniklé posuzují podle dosavadních právních předpisů, což žalobkyně nerespektuje. Ustanovení § 2312 o. z. je ustanovením dispozitivním, které dává možnost smluvním stranám sjednat jinou délku výpovědní doby. Nesouhlasila ani s tím, že by žalobkyně byla slabší smluvní stranou, když v rámci smlouvy o nájmu vystupují obě strany zcela rovnocenně a nejedná se ze strany žalované o žádné vrchnostenské postavení. Navrhla potvrzení rozsudku soudu prvního stupně.

7. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí i řízení, které mu předcházelo, dle § 212 a § 212a zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

8. Podle § 10 zák. č. 116/1990 Sb. je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak.

9. Podle § 12 cit. zák. výpovědní lhůta je tří měsíce, nebylo-li dohodnuto jinak; počítá se od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi.

10. Podle § 3074 odst. 1 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

11. Podle § 2314 odst. 1 o. z. má vypovídaná strana právo do uplynutí 1 měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky. Námitky vyžadují písemnou formu. (2) Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi, zanikne. (3) Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do 1 měsíce, ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

12. Soud prvního stupně provedl dokazování v potřebném rozsahu a správně zjistil skutkový stav věci, přičemž odvolací soud se ztotožnil s jeho závěrem, že provedení dalších navržených důkazů (např. výslech jednatele žalobkyně, či další listinné důkazy) by bylo nadbytečné a nemělo by vliv na právní hodnocení dostatečně zjištěného skutkového stavu věci.

13. Soud prvního stupně správně dovodil (a toto nesporoval ani odvolatel), že výpovědi obsahovaly všechny potřebné formální náležitosti a byly dodrženy i zákonem stanovený postup i lhůty k podání námitek proti výpovědím i uplatnění práva žalobkyně na přezkum jejich oprávněnosti, přičemž odvolací soud pro stručnost odkazuje na podrobné a správné odůvodnění soudu prvního stupně ohledně posouzení těchto otázek, se kterým se zcela ztotožňuje. Odvolací soud souhlasí i se závěrem soudu prvního stupně, že na postup při podání výpovědi se již podle přechodných ustanovení § 3074 o. z. vztahuje občanský zákoník ve znění zák. č. 89/2012 Sb. i pro případ výpovědi nájemních smluv na nebytové prostory [číslo] uzavřených ještě před účinností o. z.

14. Soudu prvního stupně je však třeba vytknout, že nesprávně podřídil s odkazem na § 3074 o. z. i posouzení práv a povinností z nájemních smluv na nebytové prostory [číslo] novému občanskému zákoníku, ačkoliv uvedené ustanovení jednoznačně uvádí, že práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, mezi které zjevně patří i podmínky výpovědi tak, jak byly sjednány v obou smlouvách, se posoudí podle dosavadních právních předpisů. Tehdy platný zákon 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v době uzavření obou smluv jednoznačně ve svém § 10 a § 12 umožňoval vypovědět takovou smlouvu písemně bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou, a to obojí s dodatkem, není-li dohodnuto jinak. Obě smlouvy tyto zákonem stanovené možnosti a podmínky respektovaly (navíc obě dvě ustanovení měla dispositivní charakter a strany se tedy mohly od nich odchýlit), žalovaná z nich správně vycházela a výpověď vycházející ze sjednaných podmínek je tak oprávněná. Vzhledem k uvedenému tedy není možné ani na jednu z nich aplikovat úpravu § 2312 o. z., jak se toho žalobkyně domáhá.

15. Režim nájemní smlouvy na nebytové prostory [číslo] již obecným ustanovením občanského zákoníku ve znění zák. č. 89/2012 Sb. vzhledem k datu jejího uzavření podléhal, nicméně, jak správně uzavřel soud prvního stupně, ustanovení § 2312 o. z. je dispositivního charakteru, tedy jeho úprava dopadá na právní jednání jen v případě, že se účastníci nedohodli jinak, k čemuž v této právní věci došlo. V článku IX. odst. 3 smlouvy ze dne [datum], jak správně zjistil soud prvního stupně, byla účastníky sjednána možnost výpovědi pro případ, že nájemce poruší své povinnosti, zejména tím, že nezaplatí řádně a včas sjednané nájemné nebo zálohy na služby, tak, že může pronajímatel smlouvu vypovědět s jednoměsíční výpovědní lhůtou. Tyto podmínky byly naplněny, neboť nájemné nebylo zaplaceno za leden až květen [rok]. Výpověď z důvodu neplacení nájemného byla tedy žalovanou dána oprávněně a rozhodně nemohla být pro žalobkyni překvapivá, neboť si žalobkyně byla neplacení vědoma, přičemž její jednatel rozhodně musel mít zachovanou možnost komunikace z Etiopie (do datové schránky se přihlásil sice až [datum] tedy 5 měsíců po podání výpovědi a měsíc po podání žaloby, nicméně byl schopen řešit zákonným postupem problematiku výpovědí podaných v květnu [rok]).

16. Pokud žalobkyně namítá, že sice ustanovení § 2312 o. z. je dispozitivního charakteru, ale jeho poslední (3.) věta za středníkem obsahuje slovo„ vždy“, z čehož dovozuje, že tato část má kogentní charakter, pak s tímto výkladem odvolací soud nesouhlasí. Z § 1 odst. 2 o. z. vyplývá, že si osoby mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, nedojde-li tím k porušení výslovného zákonného zákazu (vyjádření obecného principu, že co není zakázáno, je dovoleno), dobrých mravů, veřejného pořádku, či práv týkajících se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Podle důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku je výslovný zákonný zákaz formulován buď slovy„ zakazuje se“ nebo výslovným stanovením důsledku odklonu od kogentního ustanovení poukazem na neplatnost ujednání nebo stanovením, že k závadnému ujednání se nepřihlíží. Je zřejmé, že ustanovení § 2312 o. z. žádná taková slovní spojení neobsahuje, tedy je třeba je považovat za normu dispositivního charakteru, a to v celém rozsahu. Slovo„ vždy“ obsažené v textu tohoto zákonného ustanovení je pak třeba vyložit v kontextu celého ustanovení, a to zejména za stavu, když jsou jednotlivé věty od sebe odděleny pouze středníkem, tedy zjevně na sebe musí bezprostředně navazovat. Podle § 2312 o. z. jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době (1. věta); má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční (2. věta); trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční (3. věta). Z uvedeného textu za pomoci jazykového, logického i systematického výkladu vyplývá, že nedohodnou-li se účastníci jinak, platí, že nájem uzavřený na dobu neurčitou je možné vypovědět bez udání důvodu a výpovědní doba činí 6 měsíců. Druhá věta zpřísňuje podmínky první věty a zkracuje výpovědní dobu na 3 měsíce pro případ, že nájem je uzavřen na dobu neurčitou, ale strana má k výpovědi vážný důvod. Třetí věta pak ještě více zpřísňuje režim výpovědi, a to pro případ, že nájem uzavřený na dobu neurčitou trvá již déle než pět let. Pak za situace, že vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví (kumulativně stanovená podmínka k nájmu trvajícímu déle než 5 let), neumožňuje toto ustanovení v důsledku užití slova„ vždy“ zkrácení stanovené šestiměsíční výpovědní doby na tříměsíční ani pro případ, že by tato výpověď byla podána stranou z vážného důvodu. Z celého ustanovení je tedy zřejmé, že se jedná o vystupňovanou ochranu stran nájemního vztahu pro případ, že se nedohodly jinak.

17. Shora uvedený právní rozbor ustanovení § 2312 o. z. odvolací soud provedl ve vztahu k třetímu nájmu ovšem pouze obiter dictum, neboť ustanovení § 2312 věta za druhým středníkem o. z. nemůže být na nájemní vztah ze třetí nájemní smlouvy v žádném případě aplikováno již proto, že nájem z této smlouvy netrval zákonem předpokládaných pět let. Nájemní vztah vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] a výpověď z něj byla žalobkyni dána dne [datum], tedy po době kratší než tři roky. Úvahy o kogentnosti či dispozitivnosti povahy tohoto ustanovení jsou tedy ve vztahu k tomuto nájemnímu vztahu bez významu.

18. S ohledem na výše uvedené tedy odvolací soud shledal rozhodnutí soudu prvního stupně, kterým žalobu jako nedůvodnou zamítl, věcně správným, proto je včetně správného posouzení nákladů řízení postupem podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

19. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná byla v odvolacím řízení plně úspěšná, tedy vznikl jí vůči žalobkyni nárok na náhradu nákladů tohoto řízení. Jejich výši určil odvolací soud jako náhradu výdajů za dva úkony (vyjádření k odvolání, účast na jednání dne [datum]) po [částka] dle vyhl. č. 254/2015 Sb.