o vyklizení nebytového prostoru, k odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 30 C 370/2021 – 72,

1. Rozsudkem označeným v záhlaví soud prvního stupně vyhověl žalobě a výrokem I. uložil žalované povinnost vyklidit a vyklizenou žalobkyni odevzdat jednotku [číslo] jiný nebytový prostor, zapsanou na listu vlastnictví [číslo], katastrální území Podolí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, situovanou v 1. nadzemním a 1. podzemním podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], katastrální území Podolí, ulice [ulice] č. or. 21 do patnácti dnů od právní moci rozsudku. Výrokem II. jej zároveň zavázal povinností zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Podle odůvodnění dospěl soud prvního stupně k závěru, že žaloba je opodstatněná. Po provedeném dokazování soud po skutkové stránce uzavřel, že nájemní smlouva uzavřená mezi žalobkyní a žalovanou nepodléhala zákonu o zadávání veřejných zakázek [číslo] Sb. K uzavření nájemní smlouvy žalobkyně zveřejnila nabídku a dle obecných podmínek záměru a způsobu podání nabídky si vyhradila právo nevybrat žádnou nabídku nebo záměr kdykoliv bez udání důvodu zrušit. Rozhodnutím Rady městské části [obec a číslo] byla určena výše nájemného k nebytovému prostoru [částka] za m2 měsíčně. O tomto navýšení nájemného byla žalovaná informována a s tímto souhlasila (jak vyplývá z e-mailové korespondence mezi žalobkyní a žalovanou). Žalovaná ještě před uzavřením nájemní smlouvy složila peněžitou jistotu dle článku VIII. 8.1. ve výši trojnásobku sjednaného měsíčního nájemného (32 955 x 3) a záloh na služby (880 x 3), celkem [částka]. Takto sjednaná peněžitá jistota je v obou předložených nájemních smlouvách a odpovídá sjednanému nájemnému dle nájemní smlouvy předložené v originále žalobkyní. Pokud žalovaná zpochybňovala podpis na nájemní smlouvě předložené žalobkyní, soud konstatoval, že za nájemce je smlouva podepsána jednatelem žalované (jedná se ovšem o velmi jednoduchou parafu, u níž nelze předpokládat dostatek individuálních znaků k identifikaci pravosti). Žalovaná soudu však nepředložila v originále žádnou jinou nájemní smlouvy, na základě níž by užívala předmětný nebytový prostor. S ohledem na výše uvedené skutečnosti soud prvního stupně dospěl k závěru, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena platná nájemní smlouva č. [rok] [číslo] OOM/MST ze dne [datum rozhodnutí] ve smyslu ustanovení § [číslo] a násl. Výpověď z nájmu obsahovala důvod neplacení nájemného a úhrad na služby ve smyslu ustanovení § 2310 odst. 1 o. z. Žalovaná nepodala žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi ve smyslu ustanovení § 2314 odst. 3 o. z. Výpovědní doba uplynula ke dni [datum] a žalovaná byla vyzvána k vyklizení nebytového prostoru do [datum]. Žalovaná tedy užívá nebytový prostor bez právního důvodu a v rámci řízení u soudu neprokázala, že nebytový prostor užívá z titulu jiné nájemní smlouvy. Soud proto žalobě v plném rozsahu vyhověl a o povinnosti vyklidit nebytový prostor žalovanou ve lhůtě patnácti dnů bylo rozhodnuto ve smyslu ustanovení § 160 o. s. ř. Výrok o nákladech řízení byl zdůvodněn ust. § 142 odst. 1 o. s. ř.

3. Proti rozsudku shora uvedenému podala žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce včasné odvolání, které posléze doplnila podáním datovaným dne [datum]. Vytkla soudu prvního stupně nedostatečná skutková zjištění, jakož i chybné skutkové a právní závěry a poukázala na to, že řízení je stiženo vadou, jež mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Nárok žalobkyně na vyklizení označila za zcela neopodstatněný. Uvedla, že prokázala, že od počátku nájemního vztahu řádně plnila veškeré podmínky sjednané v nájemní smlouvě, včetně plateb nájemného a záloh na služby. Od dubna [rok] pak hradila i vyšší nájemné, než bylo sjednáno, tj. v částce [částka] měsíčně, oproti sjednaným [částka]. Znovu zdůraznila, že nájemní smlouva, kterou měla žalovaná k dispozici, neodpovídala té, která byla žalobkyní předložena soudu. Vytkla soudu, že preferoval nájemní smlouvu předloženou žalobkyní jen proto, že tato byla předložena v originále, zatímco žalovaná předložila smlouvu pouze v kopii. Podle názoru žalované vycházel soud nedůvodně z nájemní smlouvy předložené žalobkyní přesto, že toto znění smlouvy žalovaná nikdy neviděla a nemohla se podle ní tedy ani řídit. Postup soudu při hodnocení důkazů se žalované jeví jako laxní, jednostranný a neobjektivní. Žalovaná znovu zopakovala, že v období od března do září 2020 se v důsledku covidu dostala bez vlastního zavinění do platební neschopnosti, pro niž nebyla s to hradit dočasně nájemné. O tom informovala žalobkyni, ta se však zachovala zcela pasivně a věc odmítla jakkoli řešit. Žalobkyně jako veřejnoprávní subjekt měla postupovat v souladu s metodikou a v dané krizové situaci měla usilovat o ulehčení překonání krize podnikatelským subjektům. Žalovaná označila žalobkyni za zjevně silnější stranu v nájemním vztahu a vytkla soudu, že se rozdílným postavením účastníků v odůvodnění svého rozhodnutí nikterak nezabýval. Dále žalovaná uvedla, že žalobu o neplatnost výpovědi nepodala z důvodů špatné finanční situace, avšak vyjádřila přesvědčení, že by se soud i v tomto řízení o vyklizení měl, jako prejudiciální otázkou, zabývat problematikou platnosti nájemní smlouvy V tomto směru označila rozhodnutí soudu prvního stupně za nepřezkoumatelné. Navrhla proto, aby odvolací soud napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení, případně aby sám rozhodl cestou změny napadeného rozsudku tak, že žalobu zamítne.

4. Žalobkyně se k odvolání písemně vyjádřila prostřednictvím své právní zástupkyně, odvolání žalované označila za nedůvodné a konstatovala, že žalovaná nadále za užívání prostor neplatí ničeho, takže k [datum] dlužila [částka], přičemž tento dluh neustále narůstá o bezdůvodné obohacení. Zdůraznila, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva, již předložila v originále a v níž bylo sjednáno nájemné ve výši [částka]. Podotkla, že žalovaná originál nájemní smlouvy nepředložila, přičemž její verze předložená pouze v kopii se od originálu liší právě a pouze výší sjednaného nájemného. Dále odkázala na další ujednání smlouvy a emailovou korespondenci, jež svědčí o tom, že se účastnice dohodly na smluvních podmínkách tak, jak jsou označeny v nájemní smlouvě předložené žalobkyní. V závěru pak konstatovala, že i kdyby předchozí jednatel žalované, jenž nebyl vyslechnut, popřel, že podepsal smlouvy, nic by to na situaci žalované neměnilo, neboť v takovém případě by užívala předmětné prostory bez právního důvodu od počátku. Navrhla potvrzení napadeného rozsudku a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení.

5. Z podnětu podaného odvolání odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně, včetně řízení, které vydání rozhodnutí předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalované nelze hodnotit jako opodstatněné.

6. Soud prvního stupně provedl dokazování v rozsahu dostačujícím pro spolehlivé zjištění skutkového stavu a věc hodnotil přiléhavě jak po skutkové, tak po právní stránce, takže odvolací soud se může s jeho závěry ztotožnit. V průběhu řízení bylo prokázáno, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne [datum] nájemní smlouvu č. 2019 [číslo] OOM/MST, podle níž byla předmětem nájmu jednotku [číslo] jiný nebytový prostor, zapsaná na listu vlastnictví [číslo], katastrální území Podolí u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, situovaná v 1. nadzemním a 1. podzemním podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], katastrální území Podolí, ulice [ulice] č. or. 21, a tato smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. V bodě V. bylo sjednáno nájemné a služby, celkové roční nájemné ve výši [částka] a měsíční platby nájemného [částka] a dále zálohy na služby ve výši [částka] měsíčně. V článku VIII. 8.1. byla upravena peněžitá jistota, již je nájemce povinen před podpisem této smlouvy složit na účet pronajímatele č. [bankovní účet], [variabilní symbol], přičemž tato jistota činí trojnásobek sjednaného měsíčního nájemného a trojnásobek měsíční zálohy na služby, tj. [částka]. Dále bylo prokázáno, že nájemce složil dne [datum] na účet pronajímatele částku [částka] a zbývající část jistoty ve výši [částka] nájemce složil na účet pronajímatele před podpisem smlouvy. Dále bylo prokázáno, že žalobkyně dopisem ze dne [datum] vypověděla žalované nájem předmětného nebytového prostoru smluvní výpovědní lhůtou třicet dní, která začíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi s odkazem na rozhodnutí Městské části [obec a číslo] ze dne [datum] o ukončení nájemní smlouvy z důvodu řádného neplacení sjednaného nájemného a záloh na služby za měsíce březen až září [rok] ve výši [částka] a za měsíc říjen 2020 ve výši [částka]. Žalovaná nepodala žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu ve smyslu § 2314 odst. 3 o. z. (tuto skutečnost žalovaná sama nepopírala, pouze tvrdila, že se tak stalo v souvislosti s její platební neschopností). Na základě uvedených skutečností dospěl i odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně k závěru, že žalovaná pozbyla dnem [datum] právního titulu k užívání předmětných nebytových prostor, a vzhledem k tomu, že tyto prostory nevyklidila dobrovolně, je žaloba o jejich vyklizení podaná žalobkyní dne [datum] plně opodstatněná.

7. K odvolacím námitkám žalované je třeba dodat, že opodstatněnost výpovědi z nájmu z hlediska naplnění výpovědních důvodů přezkoumává soud pouze v řízení zahájeném na základě žaloby nájemce dle § 2314 odst. 3 o. z. o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. V řízení o vyklizení řeší soud jako otázku předběžnou již pouze to, zda výpověď z nájmu splňuje veškeré zákonem požadované formální náležitosti ve smyslu § 2310 a násl. o. z. V daném případě soud prvního stupně podanou výpověď z nájmu z tohoto pohledu podrobil přezkumu, a dospěl ke správnému závěru, že výpověď ze dne [datum] všechny formální náležitosti splňuje. Zjevně obsahuje jak výpovědní důvod, tak výpovědní dobu a obsahuje i poučení o možnosti podání námitek a následné žaloby o přezkum oprávněnosti výpovědi včetně zákonem stanovených lhůt, i označení předchozího rozhodnutí Rady MČ [obec a číslo] o ukončení nájemní smlouvy výpovědí (rozhodnutí ze dne [datum]). Po formální stránce je tedy výpověď z nájmu platným úkonem. Skutečnost, že žalovaná nepodala včas, resp. nepodala vůbec, žalobu o přezkum oprávněnosti výpovědi, byť se tak stalo, jak tvrdí, z finančních důvodů, nemůže jít (v zájmu právní jistoty) k tíži pronajímatele.

8. Pokud žalovaná předložila kopii nájemní smlouvy, která obsahuje v bodě V. jinou sjednanou výši nájemného, je třeba ve shodě se soudem prvního stupně zdůraznit, že žalobkyně předložila smlouvu v originále, který odpovídal plně jejím žalobním tvrzením, a doložila i to, že smlouva v této podobě byla součástí registru smluv Městské části [obec a číslo]. Žalovaná naopak jednak doložila svoji verzi smlouvy pouze v prosté kopii a jednak její verze smlouvy působí nevěrohodně ve světle toho, že se od originálu liší právě a pouze výší nájemného sjednanou v bodě V., zatímco ve všech ostatních bodech přesně koresponduje originálu předloženému žalobkyní. Od originálu se neliší ani v bodě VIII. o sjednání peněžní jistoty ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a záloh na služby [částka]. Toto ujednání přesně odpovídá verzi nájemného vyplývajícího z originálu smlouvy (3 x 32 955 + 3 x 880 = [částka]), je však v nelogickém rozporu s verzí nájemného, kterou tvrdí žalovaná (3 x 22 410 + 3 x 880 = [částka]). Skutečnost, že mezi účastnicemi nájemní smlouvy bylo sjednáno nájemné tak, jak plyne z originálu smlouvy předložené žalobkyní, je patrná i emailové korespondence mezi účastnicemi, jež předcházela uzavření smlouvy. Žalovaná tedy zjevně uzavření jiné smlouvy než té, kterou tvrdila a prokazovala žalobkyně, neprokázala.

9. Pokud se žalovaná dovolávala svého postavení slabšího účastníka smluvního vztahu a z toho vyplývající nutnosti zvýšené ochrany, pak je třeba poznamenat, že žalovaná uzavřela nájemní smlouvu jako podnikatelka v rámci své podnikatelské činnosti a k provozování své podnikatelské činnosti, a nelze na ni tudíž v žádném případě pohlížet jako na subjekt mající postavení spotřebitele či postavení alespoň obdobné. Byla při uzavírání smlouvy zcela rovnocenným partnerem žalobkyně. Navíc je třeba zdůraznit, že žalovaná měla v předmětu svého podnikání dle obchodního rejstříku nejen správu vlastního majetku, nýbrž i pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Za těchto okolností je třeba uzavřít, že byla na poli pronájmu nebytového prostoru, o nějž v řízení jde, přinejmenším stejným, ne-li větším, profesionálem než žalobkyně, a žádná zvýšená ochrana jí tedy nemůže být přiznána.

10. Namítala-li žalovaná, že žalobkyně vůči ní postupovala s lhostejností s neochotou řešit její platební neschopnost, jež vznikla v důsledku epidemického stavu, odvolací soud poukazuje na to, že žalobkyně reagovala na veškerou iniciativu žalované, jednoznačně ji informovala o tom, že budou prominuty sankce za pozdní platbu nájemného a služeb (což se stalo), že bude prodloužena jejich splatnost, a informovala ji i o tom, za jakých podmínek poskytuje podnikatelům slevy z nájemného. Zároveň sdělila žalované i to, že podle jejího názoru splnění stanovených podmínek pro slevu žalovaná neprokázala. Není pravdou, jak se snažila tvrdit žalovaná, že by se žalobkyně vůči ní chovala pasivně a na její výzvy nereagovala. Zároveň však v průběhu celého řízení žalovaná nevysvětlila, natož aby prokázala, jakým způsobem a v jakém rozsahu byla ve své podnikatelské činnosti omezena, tedy jak se změnil rozsah jejího podnikání v době před vypuknutím epidemie a po něm.

11. Zbývá pak v souladu s názorem soudu prvního stupně na závěr konstatovat, že nájemní smlouva byla shledána platným právním úkonem, stejně jako výpověď z nájmu. Pokud by však přece jen existovaly nějaké důvody neplatnosti nájemní smlouvy, pak by žalovaná užívala předmětné prostory od počátku bez právního důvodu a žaloba o jejich vyklizení by byla důvodnou tím spíše, neboť, jak již bylo uvedeno, žalovaná neprokázala, že by byla se žalobkyní uzavřela jinou nájemní smlouvu než smlouvu č. 2019 [číslo] OOM/MST ze dne [datum rozhodnutí], z níž byla také dána výpověď.

12. Odvolací soud proto také rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný dle § 219 o. s. ř. potvrdil včetně správného a výsledku sporu odpovídajícího výroku o nákladech řízení.

13. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně byla plně procesně úspěšnou, a náleží jí proto náhrada nákladů, které v této fázi řízení účelně vynaložila. Náklady jsou tvořeny náhradou za dva úkony právní služby po [částka] dle § 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen tarifu) dvěma náhradami hotových výdajů dle § 13 odst. 3 tarifu po [částka] a částkou odpovídající 21 % DPH, jejíž je právní zástupkyně žalobkyně plátkyní – celkem [částka]. Náhrad nákladů řízení je platná v souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám advokátky žalobkyně.