o nahrazení projevu vůle, k odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 14 C 268/2021 - 44,

1. Rozsudkem označeným v záhlaví soud prvního stupně výrokem I. zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal, aby soud nahradil projev vůle žalované uzavřít se žalobcem kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k jednotce [číslo] – bytu v osmém nadzemním podlaží domu [adresa], [číslo] a [číslo] v katastrálním území Vršovice, obec Praha tak, jak byl přesně specifikován v textu navržené kupní smlouvy, jenž byl součástí žalobního petitu, a výrokem II. uložil soud žalobci povinnost zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení částku [částka] ve třídenní pariční lhůtě.

2. Podle odůvodnění dospěl soud prvního stupně k závěru, že žaloba není opodstatněná. Poté, kdy sumarizoval mezi účastníky nesporné skutečnosti, a po provedeném dokazování po skutkové stránce uzavřel, že žalobce je od [datum] dosud nájemcem bytové jednotky výše specifikované, která se nachází v domě ve vlastnictví Hlavního města Prahy, jenž byl žalované svěřen do správy. Žalovaná usnesením zastupitelstva z roku [rok] (ve znění usnesení z roku [rok]) rozhodla o převodu bytových jednotek do osobního vlastnictví oprávněným nájemcům za schválenou kupní cenu. Usnesení zastupitelstva odkazuje na prováděcí předpis, který uvádí, že z převodu jsou vyloučení nájemci, kteří mají dluh na platbách souvisejících s užíváním bytu. Žalobce nebyl oprávněným nájemcem, neboť takový dluh vůči žalované měl, tento uhradil až ke dni [datum]. Žalobce dne [datum] požádal u žalované o převod předmětné bytové jednotky do osobního vlastnictví za schválenou kupní cenu [částka]. Žalobce obdržel od žalované text smlouvy o převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví ze dne [datum] a dne [datum] doručil žalované akceptaci nabídky s ověřeným podpisem a také vzor smlouvy o převodu bytové jednotky opatřenou ověřeným podpisem žalobce. Žalobce se opakovaně dotazoval u žalované na stav kontrakčního procesu a domáhal se jeho ukončení. K převodu bytové jednotky však nedošlo.

3. Po právní stránce pak soud prvního stupně uzavřel, že při nakládání se svěřeným majetkem vystupuje městská část jako účastník soukromoprávního vztahu v postavení vlastníka. Rozhodování zastupitelstva obce o převodu nemovitých věcí je rozhodováním vlastníka o tom, komu věc prodá, jedná se o hospodaření s majetkem obce, které dle § 38 zákona o obcích patří do samostatné působnosti obce. Prováděcí předpis privatizace není dle názoru soudu aktem správního orgánu ve smyslu obecně závazného předpisu, nýbrž interní instrukcí vlastníka nemovitosti, určující pravidla při nakládání s předmětnou nemovitostí. Nemá závazný charakter vůči třetím osobám a jim z něj také nevznikají práva a povinnosti. Jejich nedodržení, i kdyby k němu došlo, nemůže být podle názoru soudu porušením povinnosti uložené jí právním předpisem (srovnej 26 Cdo 2077/2008). Usnesení zastupitelstva obce samo o sobě nepředstavuje právní úkon (projev vůle) směrující ke vzniku, změně nebo zániku těch práv nebo povinností, které právní předpisy s takovým projevem vůle spojuje, nýbrž je vnitřním aktem obce a navenek nemá právní účinky, ty má teprve v okamžiku, kdy se stane perfektní – podpisem příslušné smlouvy zpravidla starostou (33 Cdo 3468/2013). Žalovaná městská část sice projevila úmysl prodat žalovanému bytovou jednotku, avšak právně účinným způsobem se nezavázala k jejímu prodeji, a bylo proto podle soudu na jejím svobodném uvážení úmysl změnit a vlastnické právo k tomuto podílu nepřevést, a to bez ohledu na to, že prodej jiných bytových jednotek byl uskutečněn. Nad rámec uvedené argumentace soud prvního stupně uvedl, že v době, kdy byl žalovanou schválen záměr nabídnout bytové jednotky k převodu do osobního vlastnictví jejich stávajícím nájemcům, měl žalobce dluh na platbách souvisejících s užíváním bytu, a tedy byl z převodu výslovně vyloučen. Dle prováděcího předpisu mohl být zařazen do prodeje, pokud by uhradil veškeré dluhy do [datum], žalovaný však měl dluhy uhrazeny až ke dni [datum]. K tomu soud dodal, že smlouva o převodu bytové jednotky je smlouvou o převodu nemovitosti, a má tedy obligatorně písemnou formu (§ [číslo] ve spojení s § 560 o. z.). Písemná forma předpokládá splnění dvou náležitostí – písemnosti a podpisu, přičemž písemný projev je platný až od podpisu jednající osoby (srov. 25 Cdo 368/99). V daném případě žalovaná předložila žalobci smlouvu, která sice byla vyplněna nacionály žalobce a byla individualizovaná na žalobcem obývanou bytovou jednotku, nebyla však opatřena podpisem žalované, nejednalo se proto podle mínění soudu ze strany žalované o návrh (ofertu), jíž by byla žalovaná vázána. Ofertou ji učinil žalobce, když ji podepsal, a k uzavření kupní smlouvy a dokončení celého kontrakčního procesu mohlo dojít až v okamžiku podpisu dané smlouvy žalovanou, podpis žalované není pouhou formalitou, jak se žalobce mylně domnívá, nýbrž projevem vůle žalované akceptující nabídku žalobce. Podpis na kupní smlouvu žalovaná nepřipojila, neboť již neměla zájem smlouvu s žalovaným uzavřít. Pokud se žalobce dovolával legitimního očekávání, soud konstatoval, že v době schválení převodu žalobce nesplňoval podmínky převodu, čehož si byl vědom, jak sám připouští. Proto soud žalobu jako nedůvodnou zamítl a o nákladech řízení rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř., když podrobně vysvětlil, z jakého důvodu neshledal náklady vynaložené na právní zastoupení žalované účelnými.

4. Žalobce podal prostřednictvím své právní zástupkyně včasné odvolání, v němž formuloval odvolací důvody dle ust. § 205 odst. 2 písm. c), f) a g) o. s. ř., stručně rekapituloval závěry soudu prvního stupně a uvedl, že od začátku tvrdil, že kontraktační proces byl zahájen okamžikem, kdy žalobci byla doručena žalovanou připravená nabídka převodu bytové jednotky do vlastnictví ze dne [datum], jejíž přílohou bylo jedno nepodepsané vyhotovení smlouvy. Již tato nabídka dle žalobce byla nabídkou na uzavření smlouvy ve smyslu ust. § 1731 a násl. o. z., neboť obsahovala jednoznačný projev vůle žalované směřující k uzavření smlouvy, jakož i vůli žalované být nabídkou vázána, a byla podepsána osobou oprávněnou za žalovanou v uvedené věci jednat. Žalobce tuto nabídku přijal, a to způsobem v ní uvedeným, formou doručení podepsané smlouvy do podatelny žalované. Tímto okamžikem tak došlo podle žalobce v obligační rovině k uzavření smlouvy. Pokud byl soud jiného názoru, bylo jeho povinností poučit o tom žalobce dle § 118 a o. s. ř. s tím, že věc hodlá posoudit po právní stránce jinak, než žalobce, a vyzvat jej, aby doplnil svá skutková tvrzení, případně důkazy. Absence poučení je vadou řízení, jež mohla mít za následek chybné rozhodnutí ve věci. Ačkoli žalobce neměl k dispozici nabídku z roku [rok], vyjádřil přesvědčení, že měla obdobné znění jako nabídka z roku [rok], z níž je patrné, že obsahuje všechny náležitosti návrhu na uzavření smlouvy. Zároveň navrhl, aby soud uložil žalované povinnost předložit nabídku z roku [rok]. Za nelogický označil závěr soudu, že kontraktační proces započal až podpisem návrhu smlouvy žalobcem, neboť pak by byl dokončen až odesláním podepsané smlouvy žalovanou zpět žalobci, což bylo nelogické, neboť návrh na vklad měla činit žalovaná. Žalobce dále uvedl, že nikdy netvrdil, že by mu nárok na prodej bytu vznikl přímo na základě usnesení či prováděcího předpisu. Žalovaný naopak tvrdil, že poté, co uhradil žalované všechny dluhy spojené s nájmem bytu, splnil podmínky dané uvedenými předpisy, a proto mu měl být byt prodán. Totéž ostatně projevila svým jednáním i žalovaná, když po úhradě dluhů sama zaslala žalobci nabídku. [příjmení] být tedy přesvědčena o tom, že žalobce je oprávněným nájemcem a má nárok na převod bytu za cenu schválenou v usnesení. Žalobce poukázal v této souvislosti na to, že žalovaná je veřejnoprávní korporací a jako taková by měla postupovat vůči všem subjektům nacházejícím se ve stejné situaci stejným, nediskriminačním způsobem, zvlášť pokud jde o nakládání s byty ve vlastnictví obce ve vztahu k jejich oprávněným nájemcům. Pokud převedla všechny byty v domě na oprávněné nájemce, kteří o to projevili zájem a splnili podmínky, a na žalobce byt nepřevedla, jednala v rozporu se zákazem diskriminace, a žalobce tak znevýhodnila. Na tom nemění nic ani skutečnost, že žalobce v určité době dlužil žalované na nájemném, protože následně své dluhy vyrovnal a podmínky pro převod splnil. Odmítl, že by pro úhradu dluhů bylo rozhodné datum [datum], neboť o prodeji bytu bylo rozhodnuto usnesením přijatým v roce [rok], resp. [rok]. Navíc sama žalovaná učinila žalobci poté, co dluhy uhradil, nabídku, a tudíž sama vycházela z toho, že žalobce veškeré podmínky pro prodej bytu splňoval. Akceptací nabídky zaslané žalovanou žalobci došlo podle žalobce v obligační rovině k uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva k bytu za kupní cenu ve výši [částka], čímž byla smlouva uzavřena a chyběl pouze formální úkon, a to ověřený podpis žalované. Navrhl proto, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

5. Žalovaná se ve svém vyjádření podaném prostřednictvím svého právního zástupce ztotožnila s napadeným rozsudkem, formulovala náležitosti smlouvy o převodu nemovitosti a poznamenala, že přípis zaslaný žalovanou žalobci, který obsahoval vzor kupní smlouvy s údaji žalobce, nemohl být posouzen jako návrh kupní smlouvy, neboť nemohlo dojít k uzavření smlouvy pouhým podpisem žalobce. Zdůraznila, že ustanovení § 118 a o. s. ř. neukládá soudu povinnost poskytovat účastníku návod či dokonce právní radu a neukládá soudu povinnost nést za žalobce břemeno tvrzení či břemeno důkazní. Toto by bylo v hrubém rozporu se zásadou rovnosti účastníků. Nabídka důkazu„ nabídkou z roku [rok]“ je podle žalované nepřípustnou novotou, neboť žalobce byl řádně poučen o koncentraci. Přesto žalovaná text uvedené nabídky předložila, dle jejího názoru však nemá žádný vliv na správné hodnocení předmětného právního jednání. Nejednalo se totiž o nabídku k uzavření smlouvy, ale o zjištění zájmu potenciálního kupce. V přípisu je jasně uvedeno, že přiložená listina je pouhým vzorem smlouvy a že případná smlouva bude podepsána později. Žalobce se navíc nenacházel ve stejné situaci jako ostatní kupující, právem žalované je v čase reagovat na změnu okolností – vývoj na trhu cen nemovitostí atd. Žalovaná v této souvislosti odkázala na aktuální záměr prodeje a na přípis z [datum]. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil a přiznal jí právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

6. Žalobce reagoval na vyjádření žalované další replikou, v níž uvedl, že důkaz nabídkou převodu bytové jednotky do vlastnictví ze dne [datum] není nepřípustnou novotou, neboť žalobce jej zmiňoval již v žalobě a pouze uvedl, že se text této nabídky v jeho archivu nedochoval. Žalovaná pak v řízení učinila nesporným, že tato nabídka existovala a byla žalobci doručena. Znovu zopakoval, že již tato nabídka byla smyslu ust. § 1731 a násl. o. z. řádnou ofertou, neboť obsahovala jednoznačný projev vůle žalované směřující k uzavření kupní smlouvy, jakož i vůli žalované být touto nabídkou vázána. Znovu zopakoval svůj názor na nutnost poučení dle § 118a o. s. ř. s tím, že jeho absence je vadou mající vliv na správnost rozhodnutí. Argumentaci žalované obsaženou ve vyjádření označil za chybnou a účelovou. Zopakoval, že podal dne [datum] na tiskopise připraveném pro tyto účely žalovanou na hlavní podatelnu žalované„ Žádost o koupi jednotky dle čl. 5 [číslo] Prováděcího předpisu privatizace domovního fondu svěřeného městské části [obec a číslo], v platném znění“ a uvedl, že má o koupi bytu zájem. Právě tento tiskopis sloužil podle jeho názoru k zjištění zájmu nájemníků o koupi. Žalované tak muselo být jasné, že žalobce má o koupi bytu zájem, nebylo tedy proč tento zájem znovu zjišťovat. Žalovaná nabídku detailně popsala, a je tedy zřejmé, že měla dle § 1732 odst. 1 a 2 o. z. úmysl uzavřít určitou smlouvu s osobou, vůči níž nabídku učinila. Žalobce odkázal i na ust. § 1745 o. z., podle nějž je smlouva uzavřena okamžikem, kdy přijetí nabídky nabývá účinnosti, tedy doručením akceptace oferentovi. Na tom nic nemění ani skutečnost, že v nabídce je příloha obsahující text kupní smlouvy označená slovem„ vzor“. V závěru žalobce poznamenal, že netvrdil, že k uzavření smlouvy došlo, nicméně tvrdil to, že kupní smlouva na byt byla mezi stranami uzavřena v obligační rovině (akceptací oferty) a že žalovaná jednala protiprávně, když odmítla provést formální úkon podpisu. Žalobce také poznamenal, že již v žalobě uváděl a dokládal, že jiný nájemník bytu v domě [adresa] koupil svůj byt ([číslo]) dne [datum] za cenu uvedenou v usnesení zastupitelstva MČ [obec a číslo] [číslo] [rok] ze dne [rok], ve znění usnesení zastupitelstva MČ [obec a číslo] [číslo] [rok] ze dne [datum], ve znění usnesení zastupitelstva MČ [obec a číslo] [číslo] [rok] ze září [rok], Žalobce měl tedy podle svého přesvědčení byt koupit za obdobnou cenu v říjnu 2018, neboť za dobu od [datum] do října [rok] jistě nedošlo k takovému pohybu cen na trhu s nemovitostmi, aby to odůvodnilo odlišný postup žalované vůči žalobci. Nehledě k tomu, že cenu [částka] žalovavá sama formulovala v nabídce kupní smlouvy. Žalobce proto opětovně navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

7. Odvolací soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal podle ustanovení § 212 a § 212a o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které předcházelo jeho vydání, a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není opodstatněné.

8. Především je třeba uvést, že žalovaná předložila listinu označenou jako„ nabídka převodu bytové jednotky do vlastnictví“ ze dne [datum] a odvolací soud touto listinou doplnil dokazování, neboť dospěl k závěru, že žalobce tuto listinu zmínil již v průběhu řízení (před jeho koncentrací), přičemž zároveň poznamenal, že v jím dochovaných dokumentech se tato listina nenachází. Nejde tedy, podle názoru odvolacího soudu, o nepřípustnou novotu.

9. Soud prvního stupně provedl dokazování v rozsahu dostatečném pro spolehlivé zjištění skutkového stavu a učinil na základě něj správné skutkové závěry, které přiléhavě hodnotil i po právní stránce. Odvolací soud se proto s napadeným rozhodnutím může ztotožnit. Žalobce i v rámci odvolání setrval ve svém přesvědčení, že listina nadepsaná jako nabídka převodu bytové jednotky do vlastnictví ze dne [datum] byla ofertou na uzavření smlouvy ve smyslu § 1731 a násl. o. z. a že reakce žalobce ze dne [datum] byla akceptací této nabídky a tedy i završením procesu uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky v obligační rovině. Odvolací soud však ve shodě se soudem prvního stupně tento názor nesdílí. Ve smyslu § 1732 odst. 1 o. z. je právní jednání směřující k uzavření smlouvy nabídkou, pokud obsahuje podstatné náležitosti smlouvy tak, aby mohla být uzavřena jeho jednoduchým a nepodmíněným přijetím. Pro to, aby byly tyto podmínky naplněny je tedy třeba, aby oferent učinil jak po formální, tak po obsahové stránce takovou nabídku, která bude splňovat podmínky řádné smlouvy a k jejímu uzavření a dokončení kontraktačního procesu postačí pouze to, aby akceptant s nabídkou projeví souhlas a učiní nezbytný formální úkon stvrzující uzavření smlouvy (podpis). Pouze takovouto nabídkou je oferent bez dalšího zavázán k dokončení kontraktu. Smlouva o převodu bytové jednotky je smlouvou o převodu nemovitosti, a u ní tedy obligatorní písemná forma dle § 2128 a § 560 o. z., nabídka takové smlouvy proto musí v písemné formě obsahovat všechny podstatné náležitosti tak, aby k dokončení procesu uzavření (takové písemné) smlouvy postačila pouhá jednoduchá písemná akceptace projevená podpisem nabídky smlouvy. Listina označená jako nabídka převodu bytové jednotky ze dne [datum], kterou odvolací soud doplnil dokazování, ovšem takovouto„ bezvadnou“ nabídkou není. Byť je v textu uvedena řada informací a skutečností charakterizujících možný budoucí kontrakt, nepředstavuje zcela jistě text smlouvy, který by mohl žalobce bez dalšího pouze přijmout, a tím by byla uzavřena smlouva o převodu bytové jednotky. Uvedená listina je podle názoru odvolacího soudu, který je v zásadě obdobný jako názor soudu prvního stupně, pouze projevem procesu zjišťování, zda má žalobce opravdový a vážný zájem o budoucí uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k bytu. Pozitivní reakcí na tuto„ nabídku“ se žalovaná hodlala pouze ujistit o tom, že zájem ze strany žalobce je dán a že má připravit uzavření smlouvy. Pokud k „ nabídce“ byl předložen i vzorový text smlouvy, pak na to, že se jedná o vzor a nikoli smlouvu jako takovou byl žalobce v nabídce upozorněn jednak výslovně na její první straně, a jednak i subsidiárně na druhé straně textu, kde bylo jasně uvedeno, že text smlouvy není třeba podepisovat (smlouva bude podepsána později). Mínila-li by žalovaná tuto„ nabídku“ jako oficiální ofertu smlouvy o převodu vlastnictví k bytu, pak by nepochybně žalobce naopak vyzvala, aby v případě akceptování oferty tuto smlouvu podepsal (pravděpodobně ve více vyhotoveních) a aby ji podepsanou vrátil žalované. Kromě toho, jednalo-li by se o skutečnou ofertu, předkládala by žalovaná text smlouvy již s podpisem oprávněné osoby, neboť kontraktační proces by završoval žalobce tím, že by nabídku přijal (text smlouvy podepsal). Jak soud prvního stupně správně připomenul, převody bytových jednotek z vlastnictví obce do vlastnictví oprávněných nájemců nejsou projevem veřejnoprávního působení obce, nýbrž jsou realizací vlastnického práva obce, tedy projevem soukromoprávního charakteru, v němž má obec zcela rovnocenné postavení jako jiný vlastník, a je tedy jejím právem rozhodnout se, za jakých podmínek bytové jednotky prodá, či zda je prodá vůbec. Ačkoli tedy žalované zjišťovala vážný zájem žalobce o prodej předmětné bytové jednotky a svou„ nabídkou“ v něm mohla vzbudit přesvědčení, že je k takovému prodeji připravena, nezavázala se právně relevantním způsobem k tomu, že převod bytu žalobci skutečně za naznačených podmínek zrealizuje, a nelze ji tedy za daných okolností (kdy evidentně změnila svůj názor zejména na otázku ceny bytu, resp. částky, za níž by měl být byt převeden) jako vlastníka, ani soudním rozhodnutím přimět k tomu, aby převod bytové jednotky uskutečnila za dříve uvedených podmínek. Odvolací soud sdílí i názor soudu prvního stupně, že prováděcí předpis privatizace bytového fondu není obecně závazným předpisem správního orgánu, nýbrž má charakter pouhé interní instrukce vlastníka nemovitostí, určující pravidla nakládání s ní, a nezavazuje tedy obec po právní stránce ve vztahu ke třetím subjektům. Odvolací soud souhlasí i s tím, že žalobce nesplňoval ke dni vydání rozhodných usnesení zastupitelstva obce a prováděcího předpisu privatizace ([rok] a [rok]) podmínky převodu jednotek, nemohlo mu tedy tehdy vzniknout legitimní očekávání, že se převod jím najaté bytové jednotky uskuteční za totožných podmínek, jež jsou v uvedených dokumentech definovány. Konečně je odvolací soud toho názoru, že soud prvního stupně v daném případě svoji poučovací povinnost dle § 118a o. s. ř. nezanedbal. Pokud žalobce postrádal provedení důkazu„ nabídkou z [číslo]“, pak tuto provedl k důkazu v rámci doplnění dokazování odvolací soud a po jejím provedení dospěl k totožným právním závěrům jako soud prvního stupně. Odvolací soud na základě všech shora uvedených skutečností dospěl tedy k závěru, že žalobě na nahrazení projevu vůle žalované k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví k předmětné bytové jednotce se žalobcem, nelze vyhovět, neboť žalovaná vůči žalobci neučinila právně závaznou ofertu převodu bytové jednotky do vlastnictví, jež by žalovanou zavázala povinností k završení kontraktačního procesu.

10. Všechny shora uvedené argumenty vedly tedy odvolací soud k závěru o správnosti meritorního zamítavého výroku přezkoumávaného rozhodnutí, a odvolací soud proto prvoinstanční rozsudek v tomto výroku dle § 219 o. s. ř. potvrdil. Potvrdil jej ovšem i ve výroku o nákladech řízení, neboť také on dospěl k závěru, že na straně žalované nelze shledat důvody pro to, aby mohly být náklady na její právní zastoupení hodnoceny jako účelně vynaložené, a aby jejich náhrada mohla být uložena procesně neúspěšnému žalobci. Jedná se nepochybně o problematiku v činnosti žalované se opakovaně vyskytující a tedy zvládnutelnou vlastním odborným aparátem.

11. Na náhradu nákladů odvolacího řízení byla na základě totožné ústřední myšlenky žalované přiznána pouze náhrada dvou paušálů nezastoupeného účastníka dle § 151 odst. 3 o. s. ř. (dva procesní úkony – vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu – přičemž o nákladech této fáze řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. Byť náklady na právní zastoupení nebyl shledány účelnými, přesto zastoupení n a základě plné moci existuje, a přiznaná náhrada je proto splatná k rukám právního zástupce žalované (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).