o zaplacení [částka] s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 31 C 149/2020-225,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] s 10 % úrokem z prodlení p. a. od [datum] do zaplacení (výrok I.) a dále povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce [částka] [anonymizováno] (výrok II.).

2. Žaloba vycházela z tvrzení, že žalobkyně podniká jako realitní kancelář a s právní předchůdkyní žalované, společností [právnická osoba], uzavřela dne [datum] zprostředkovatelskou smlouvu, kterou se zavázala vyvíjet činnost směrující k obstarání příležitosti pro právní předchůdkyni žalované k prodeji bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území Nové Město, obec Praha (dále také jen byt), za kupní cenu [částka]. Zprostředkovatelská smlouvu byla uzavřena na dobu určitou do [datum], nicméně strany uzavřely dodatek [číslo] k této smlouvě, v němž sjednaly prodloužení zprostředkovatelské smlouvy do [datum] a dále pak vždy o 4 měsíce. Žalobkyně obstarala v lednu [rok] příležitost k uzavření kupní smlouvy na předmětný byt se zájemcem [jméno] [příjmení]. Prodej bytu tomuto zájemci však právní předchůdkyně žalované začala podmiňovat novými podmínkami nesjednanými ve zprostředkovatelské smlouvě, žalobkyně nicméně zájemce přiměla k akceptaci nově požadovaných podmínek, ale přesto právní předchůdkyně žalované uzavření kupní smlouvy s tímto zájemcem odmítla. Tímto jednáním porušila smluvní povinnost dle zprostředkovatelské smlouvy, spočívající v povinnosti uzavřít kupní smlouvu se zájemcem vyhledaným žalobkyní, proto žalobkyni vznikl vůči právní předchůdkyni žalované nárok na smluvní pokutu dle čl. 6 zprostředkovatelské smlouvy ve výši 4% z kupní ceny, tj. [částka].

3. Žalovaná se bránila tvrzením, že zprostředkovatelská smlouva ze dne [datum] byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Dodatek [číslo] ke zprostředkovatelské smlouvě byl uzavřen až po ukončení jejího trvání, tudíž nemohl způsobit prodloužení původní smlouvy. Dodatek byl sice opatřen u podpisu žalobkyně datem [datum], byl však antedatován, neboť jeho návrh předložila žalobkyně až v e-mailu ze dne [datum]. Dodatek [číslo] navíc dle žalované obsahoval v čl. 1 neurčité ujednání o prodloužení zprostředkovatelské smlouvy, když uváděl, že smlouva má být automaticky prodlužována„ …vždy o další čtyři (3) měsíce“. Vzhledem k tomu, že návrh textu dodatku [číslo] předložila žalobkyně, měl by být dle žalované vykládán k tíži žalobkyně, tj. tak, že smlouva měla být automaticky prodlužována vždy pouze o tři měsíce. Dle dodatku [číslo] byla platnost zprostředkovatelské smlouvy prodloužena do [datum] a dále pak vždy o 3 měsíce, tj. do [datum] a následně do [datum]. Právní předchůdkyně žalované zaslala žalobkyni oznámení o ukončení smlouvy, které bylo doručeno dne [datum], platnost zprostředkovatelské smlouvy byla tedy ukončena ke dni [datum]. Žalovaná zájemce o koupi bytu vyhledala až po ukončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy v lednu 2020. V této době již žalovaná nebyla vázána sjednanou zprostředkovatelskou smlouvou, včetně dodatku [číslo] neměla povinnost uzavřít s tímto zájemcem kupní smlouvu a nemohla porušit žádné povinnosti vyplývající ze smlouvy sankcionované smluvní pokutou.

4. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované byla dne [datum] uzavřena zprostředkovatelská smlouva, v níž si strany pro případ, že žalobkyně jako zprostředkovatel obstará příležitost k uzavření kupní smlouvy a právní předchůdkyně žalované ji z jakýchkoli důvodů neuzavře, sjednaly v čl. VI., 6.1 smluvní pokutu ve výši 4 % z nabídkové ceny. Zprostředkovatelská smlouva byla nejprve uzavřena na dobu určitou do [datum]. Dodatkem [číslo] ke zprostředkovatelské smlouvě se následně strany dohodly na prodloužení doby trvání zprostředkovatelské smlouvy do [datum] s automatickým prodlužováním o další čtyři měsíce, tj. nejprve do [datum] a následně opětovně o další čtyři měsíce do [datum]. Prodlužování smlouvy bylo sjednáno v čl. 1 dodatku vždy„ …o další čtyři (3) měsíce“. Dle soudu prvního stupně byl úmysl žalobkyně prodlužovat smlouvu o další 4 měsíce, když ještě v lednu [rok] žalobkyně stále pokračovala ve sjednané činnosti, a to i po oznámení právní předchůdkyně žalované z prosince [rok] o ukončení spolupráce, žalobkyně právní předchůdkyni žalované oznámila, že bere na vědomí ukončení vzájemné spolupráce ke dni [datum]. Současně si dle soudu prvního stupně byla i právní předchůdkyně žalované vědoma vázanosti zprostředkovatelskou smlouvou i v období ledna [rok], což soud prvního stupně dovozoval z toho, že v lednu [rok] se její zástupce zúčastnil prohlídky bytu s vyhledaným zájemcem. Právní předchůdkyně žalované v lednu [rok] stále spolupracovala se žalobkyní, neboť jí umožnila přístup do nemovitosti, ponechala jí klíče od bytové jednotky a akceptovala další činnost žalobkyně směřující ke zprostředkování prodeje bytu a parkovacího stání. Soud prvního stupně tak uzavřel, že žalobkyně řádně plnila své smluvní povinnosti a zajistila možnost sjednat uzavření kupní smlouvy se zájemcem, právní předchůdkyně žalované si však záměr rozmyslela, čímž porušila svou smluvní povinnost poskytovat součinnost potřebnou ke sjednání a uzavření smlouvy a zmařila zprostředkovatelskou činnost žalobkyně. Pro tento případ byla v čl. VI. bodu 6.1 zprostředkovatelské smlouvy sjednána smluvní pokuta. Na základě těchto závěrů soud prvního stupně žalobce v celém rozsahu vyhověl.

5. Proti rozsudku podala žalovaná včasné odvolání. V něm zopakovala, že zprostředkovatelská smlouva ze dne [datum] byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Dodatek [číslo] nemohl prodloužit její platnost, neboť byl uzavřen až poté, kdy zprostředkovatelská smlouva zanikla. Po uplynutí platnosti smlouvy již nebylo možno její platnost a účinnost prodloužit dodatkem, nýbrž by musela být uzavřena zcela nová zprostředkovatelská smlouva, to se však nestalo. Žalovaná rovněž setrvala na svém názoru, že dodatek [číslo] v čl. 1 obsahuje neurčité ujednání o prodloužení smlouvy, kdy není jasné, zda má být smlouva prodlužována vždy o čtyři, nebo o tři měsíce. Dle žalované je toto ustanovení nutno vykládat k tíži žalobkyně a vycházet z toho, že smlouva se prodlužovala vždy pouze o tři měsíce, tj. do [datum] a pak do [datum]. Pokud tedy právní předchůdkyně žalované zaslala žalobkyni oznámení o ukončení smlouvy (doručeno [datum]), pak smlouva skončila ke dni [datum]. Soudu prvního stupně vytkla, že se výkladem čl. 1 dodatku [číslo] dostatečně nezabýval, ačkoli jde o stěžejní otázku. Zdůraznila, že úmyslem právní předchůdkyně žalované bylo prolongovat smlouvu vždy pouze o 3 měsíce, což i sdělila žalované v oznámení o ukončení smlouvy. Pokud tedy žalobkyně i po [datum] pokračovala ve své činnosti, jednala tak na svoji odpovědnost a ke své tíži. Soud prvního stupně dle žalované také nesprávně interpretoval jednání se zájemcem o byt Ing. [příjmení], když uvedl, že se právní předchůdkyně žalované zúčastnila dne [datum] prohlídky nemovitosti. Svědek [příjmení] [příjmení] přitom uvedl, že se v žádném případě nezúčastnil prohlídky bytu, ale pouze prohlídky garážového stání, jehož vlastníkem v té době byla žalovaná (na rozdíl od bytu, jehož vlastníkem byla její právní předchůdkyně [právnická osoba]). Prodej garážových stání přitom zprostředkovávala žalobkyně na základě jiné zprostředkovatelské smlouvy uzavřené se žalovanou. Přestože později došlo k fúzi [právnická osoba] s [právnická osoba] (a k procesnímu nástupnictví), tak v době prohlídky garáží šlo o dva různé subjekty a dvě různé smlouvy o zprostředkování. Nelze tedy dovozovat poskytování součinnosti ze strany právní předchůdkyně žalované [právnická osoba], v lednu 2020, ani to, že se [právnická osoba] cítila být po [datum] vázána zprostředkovatelskou smlouvou. Žalovaná z uvedených důvodů navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl.

6. Žalobkyně písemné vyjádření k odvolání nepodala.

7. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek podle ust. § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř., a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné.

8. Správný je závěr soudu prvního stupně, že mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované byla dne [datum] uzavřena zprostředkovatelská smlouva, což ostatně nebylo mezi účastníky sporné. Zásadní spornou otázkou mezi účastníky bylo uzavření a obsah dodatku [číslo] ke zprostředkovatelské smlouvě. Žalovaná sporovala okamžik uzavření tohoto dodatku s tím, že datum v něm uvedené ([datum]) není datem jeho uzavření, když návrh dodatku žalobkyně zaslala právní předchůdkyni žalované až [datum], dále sporovala sjednané období automatického prodlužování zprostředkovatelské smlouvy, když dle žalované mělo jít o tři měsíce, zatímco žalobkyně uváděla 4 měsíce. Výklad projevu vůle vyjádřené v dodatku [číslo] tak byl stěžejní otázkou, které se měl soud prvního stupně věnovat. Soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu včetně svědeckých výpovědí, závěry, k nimž dospěl, však z provedených důkazů nevyplývají. Ve svém rozsudku odkazuje soud prvního stupně na judikaturu, která se týká toho, jak postupovat při výkladu projevu vůle tam, kde je spor o úmyslech jednajících stran, sám se však těchto judikaturních závěrů nedržel.

9. Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věty první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností (k tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 29 Cdo 61/2017). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé občanského zákoníku. Ustanovení § 556 odst. 2 občanského zákoníku pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. V neposlední řadě je třeba vzít na zřetel zásadu„ contra proferentem“, podle níž jsou-li ve smlouvě použity formulace a pojmy, které lze vykládat rozdílně, jeví se být spravedlivým vykládat je v neprospěch toho, kdo je do smlouvy použil. Tato zásada se v judikatuře prosadila již za předchozího občanského zákoníku a obchodního zákoníku, které byly účinné do 31. 12. 2013 (viz nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. IV. ÚS 182/01, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. 28 Cdo 1770/2007), v novém občanském zákoníku byla výslovně zakotvena v § 557, dle kterého připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.

10. Z dodatku [číslo] jednoznačně vyplývá vůle stran prodloužit zprostředkovatelskou smlouvu ze dne [datum], což je způsobem nevylučujícím pochybnost deklarováno v části B) dodatku. Prodloužení zprostředkovatelské smlouvy dodatkem [číslo] potvrdil i jednatel právní předchůdkyně žalované (i jednatel samotné žalované) Ing. [jméno] [příjmení], který uvedl, že v březnu 2019 byl dodatek podepsán s ohledem na to, že žalobkyně vyhledala zájemce o koupi bytu [jméno] [příjmení], k prodeji ale nedošlo, neboť zájemce se ukázal být nesolventním. S ohledem na jednoznačný a společný projev vůle stran směřující k prodloužení zprostředkovatelské smlouvy byl správný dílčí závěr soudu prvního stupně, že zprostředkovatelská smlouva byla pro účastníky na základě dodatku [číslo] nadále závazná, bez ohledu na to, že k uzavření dodatku [číslo] došlo až poté, co uplynula doba, na níž byla původně sjednána.

11. Nesprávně však soud prvního stupně vyložil projev vůle stran ohledně automatického prodlužování zprostředkovatelské smlouvy. Dodatek [číslo] v čl. 1, kterým měnil čl. I. odst. 1.2 zprostředkovatelské smlouvy, stanovil jednoznačně, že smlouva je uzavřena do [datum] O tomto termínu mezi účastníky nebylo sporu. Dále však bylo uvedeno, že smlouva se prodlužuje„ …vždy o další čtyři (3) měsíce“. Toto ustanovení je nejasné, neboť z něj jednoznačně neplyne, zda strany chtěly smlouvu prodlužovat o čtyři (jak tvrdí žalobkyně), nebo o tři měsíce (jak tvrdí žalovaná). Nelze přitom říci, že by uvedení počtu měsíců slovy (čtyři) mělo mít přednost před uvedením počtu měsíců číslem (3). Nejasnost ohledně délky automatického prodlužování smlouvy přitom nebyla odstraněna ani výpovědí jednatele právní předchůdkyně žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], ani výslechem svědka [příjmení] [jméno] [příjmení], který spolupracoval s právní předchůdkyní žalované i se žalovanou. Oba uvedení ve svých výpovědích trvali na tom, že smlouva se měla prodlužovat jen o tři měsíce. O tříměsíčním prodlužování zprostředkovatelské smlouvy se právní předchůdkyně žalované zmiňovala i v dopise ze dne [datum], kterým žalobkyni oznámila ukončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy ke dni [datum].

12. S ohledem na to, že se rozpor v názoru na délku automatického prodlužování zprostředkovatelské smlouvy nepodařilo odstranit, bylo třeba aplikovat § 557 občanského zákoníku a zjistit, kdo dodatek [číslo] formuloval. V řízení před soudem prvního stupně k tomu bylo zjištěno, že návrh tohoto dodatku koncipovala žalobkyně a zaslala jej právní předchůdkyni žalované jako přílohu e-mailové zprávy ze dne [datum] (což bylo zjištěno z e-mailu žalobkyně ze dne [datum] s přílohou). Dodatek [číslo] je tedy nutno ohledně sporného ustanovení čl. 1 vyložit k tíži žalobkyně tak, že k automatickému prodlužování zprostředkovatelské smlouvy docházelo od [datum] vždy o tři měsíce.

13. Soud prvního stupně nepostupoval správně, když ve svém rozsudku uzavřel, že úmyslem žalobkyně bylo prodlužovat zprostředkovatelskou smlouvu o čtyři měsíce. Tento závěr neodpovídá uvedeným výkladovým pravidlům, nejasná smluvní ustanovení nelze vykládat podle úmyslu pouze jedné strany, která pak má z takto jednostranného výkladu prospěch.

14. Právní předchůdkyně žalované přitom dala najevo žalobkyni v dopise ze dne [datum], že si automatické prodlužování smlouvy vykládá tak, že jde vždy o tři měsíce, a proto smlouvu ukončuje k [datum]. Na straně žalobkyně tak nebyl důvod k tomu, aby ve zprostředkovatelské činnosti dále pokračovala. Ze skutečnosti, že se Ing. [jméno] [příjmení] dostavil na prohlídku v lednu 2020, nelze dovodit, že by právní předchůdkyně žalované chtěla dále podle zprostředkovatelské smlouvy postupovat. Jak svědek [příjmení] uvedl, prohlídky bytu se neúčastnil, pouze zpřístupnil garáže, garážová stání se přitom prodávala samostatně a neprodávala je právní předchůdkyně žalované. Svědek [příjmení] výslovně odmítl, že by při prohlídce jednal za právní předchůdkyni žalované ohledně prodeje bytu. Skutečnost, že se svědek [příjmení] účastnil pouze prohlídky garáže, potvrdila i svědkyně [jméno] [příjmení], která byla na prohlídce za žalobkyni. Žádný relevantní závěr o tom, že by se právní předchůdkyně žalované cítila být vázána zprostředkovatelskou smlouvou, nelze učinit ani e-mailu ze dne [datum], dle zjištění soudu prvního stupně v něm bylo navrhováno, že byt je možné prodat formou převodu 100% podílu v právní předchůdkyni žalované ([právnická osoba]), současně se v něm ale jasně uvádí, že právní předchůdkyně žalované považuje smluvní vztah založený zprostředkovatelskou smlouvou včetně dodatku za ukončený ke dni [datum] a necítí se jím být vázána.

15. Odvolací soud tedy na rozdíl od soudu prvního stupně uzavřel, že dodatek [číslo] je možné v čl. 1, kterým měnil čl. I. odst. 1.2 zprostředkovatelské smlouvy, vyložit pouze tak, že účinnost zprostředkovatelské smlouvy byla prodloužena nejprve do [datum] a poté vždy o další tři měsíce, pokud některá ze stran nesdělí druhé straně 15 dnů předem, že smlouvu hodlá ukončit. K prodloužení tedy došlo v období od [datum] do [datum] a od [datum] do [datum]. Právní předchůdkyně žalované oznámila ukončení zprostředkovatelské smlouvy žalobkyni dopisem ze dne [datum], tedy ve stanové lhůtě patnácti dnů před dalším prodloužením. K dalšímu prodloužení proto již nedošlo a účinnost zprostředkovatelské smlouvy zanikla k [datum]. Po [datum] již na vztahy mezi právní předchůdkyní žalované a žalobkyní zprostředkovatelská smlouva nedopadala. Vyhledala-li žalobkyně zájemce o koupi bytu v lednu 2020, s nímž ale právní předchůdkyně žalované neuzavřela kupní smlouvu, nebylo již možné aplikovat zprostředkovatelskou smlouvu, ani její čl. 6 o smluvní pokutě. Nárok na smluvní pokutu tedy žalobkyni nevznikl a žaloba není důvodná.

16. Odvolací soud ze všech výše uvedených důvodů rozsudek soudu prvního stupně změnil podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. tak, že žalobu zamítl.

17. Vzhledem ke změně rozsudku soudu prvního stupně rozhodoval odvolací soud nově i o náhradě nákladů řízení (§ 224 odst. 2 o. s. ř.).

18. Žalované, která měla v řízení úspěch, přísluší právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů (§ 224 odst. 1 za použití § 142 odst. 1 o. s. ř.). Náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně tvoří odměna advokáta za devět úkonů právní služby po [částka] dle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, (převzetí věci, vyjádření k žalobě, účast při sedmi jednáních), režijní paušál za 9 úkonů právní služby po [částka] a DPH ve výši 21% v částce [částka], celkem [částka]. Náhradu nákladů řízení před odvolacím soudem tvoří soudní poplatek z odvolání [částka], odměna advokáta za dva úkony právní služby po [částka] dle § 7 advokátního tarifu (odvolání a účast při jednání), režijní paušál za 2 úkony právní služby po [částka] a DPH ve výši 21% v částce [částka], celkem [částka].