o vyklizení společných prostor domu (strojovny),

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal, aby žalovaní vyklidili prostory bývalé strojovny výtahu, umístěné v [číslo]. budovy č.p. [číslo] na adrese [adresa] [číslo][adresa] (výrok I.) a současně žalobci uložil povinnost nahradit žalovaným náklady řízení ve výši 30 492 Kč (výrok II.).

2. Žalobce k odůvodnění žaloby uvedl, že žalovaní jsou členy žalobce a jsou družstevními nájemci bytu č. [číslo] v bytovém domě ve vchodě č.p. [číslo], o velikosti 3+1 (dále též jen „Byt“) a zakládajícími členy žalobce, kteří splatili při založení žalobce základní členský vklad a další členský vklad určený v době založení žalobce s ohledem na výměru podlahové plochy Bytu, který měli dosud v nájmu od Městské části [adresa], původního vlastníka bytového domu, od kterého zakoupil bytový dům žalobce, a to na základě nájemní smlouvy na družstevní nájem Bytu ze dne 18. 11. 2004. Ke smlouvě o družstevním nájmu Bytu byl uzavřen dodatek č. [číslo] datovaný dnem 5. 12. 2013. Tímto dodatkem č. [číslo] byl sjednán mezi žalobcem a žalovanými s účinností od 1. 1. 2014 nájem prostor bývalé strojovny výtahu v domě č.p. [číslo] (umístěné v [číslo]. nadzemním podlaží bytového domu ve vchodě č.p. [číslo], o výměře 13,3 m2 (dále též jen „strojovna“), a to za úplatu (nájemné) ve výši 100,- Kč/m2 ročně s tím, že spolu s tímto nájemným budou žalovaní platit žalobci paušální náhradu za odběr elektřiny ze strojovny ve výši 100,- Kč ročně (dále též jen „Nájemní smlouva na strojovnu“). Žalobce dále tvrdil, že práva a povinnosti vzniklá po 1. 1. 2014 z Nájemní smlouvy na strojovnu se řídí ustanoveními § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. z.“). Nájem strojovny byl ze strany žalobce coby pronajímatele ukončen výpovědí ze dne 21. 2. 2023, která byla doručena žalovaným dne 1. 3. 2023. Nájem prostor strojovny sjednaný na základě Nájemní smlouvy na Strojovnu tak skončil v souladu s § 2231 o. z. ke dni uplynutí tříměsíční výpovědní doby běžící ode dne doručení výpovědi, tj. ke dni 1. 6. 2023.

3. Soud prvního stupně žalobu zamítl na základě skutkových zjištění a právní argumentace, které jsou uvedeny v písemném odůvodnění napadeného rozsudku, a které není třeba, v zájmu stručnosti písemného vyhotovení rozsudku odvolacího soudu, podrobně opakovat

4. Soud prvního stupně po provedeném dokazování uzavřel, že ani přes poučení podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. se žalovaným nepodařilo prokázat, že by došlo k navýšení jejich členského vkladu ohledně nájmu Strojovny a že by bylo možné po právu považovat nájem Strojovny za družstevní nájem bytu. V řízení se nepodařilo žalovaným prokázat, že by došlo platně k navýšení jejich členského podílu v družstvu – žalobce, ohledně zvětšení předmětu jejich nájmu na základě nájemní smlouvy o Strojovnu. Nájem Strojovny tak není družstevním nájmem.

5. Dále soud prvního stupně dospěl k závěru, že dodatkem č.[číslo] k nájemní smlouvě došlo k rozšíření předmětu nájmu Bytu o prostor bývalé Strojovny, kdy režim tohoto rozšířeného nájmu není prostým nájmem. Nájem Strojovny je v režimu ustanovení § 2235 o. z. a následující o nájmu bytu, nikoliv v režimu nájmu družstevního bytu. Prostory Strojovny jsou využívány k uskladňování věcí shodně tak, jako je užíván sklep nebo sklepní kóje. Nedošlo ke sjednání samostatné nájemní smlouvy s odlišným právním režimem. Pokud by tomu tak bylo, strany by uzavřely řádnou samostatnou smlouvu, nikoliv pouze rozšíření předmět nájmu Bytu o další prostor, nota bene za situace, kdy i původní nájemní smlouva obsahuje v předmětu nájmu sklep, který stíhá shodný režim. Podle § 2236 o. z., ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Ohledně Strojovny tak nedošlo k uzavření prostého nájmu. Na nájem Strojovny tak dopadají ustanovení o nájmu bytu, včetně ustanovení o skončení nájmu bytu. V tom případě však nemůže obstát výpověď, která byla dána žalobkyní žalovaným z nájmu Strojovny, neboť tato výpověď neobsahuje náležitosti dle ustanovení § 2286 o. z. a je ze zákona neplatná. Výpověď neobsahuje zásadně poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Soud prvního stupně proto žalobu zamítl.

6. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné a velmi obsáhlé odvolání, ve kterém zopakoval veškeré námitky uplatněné již před soudem prvního stupně. Vyjádřil souhlas se závěrem soudu prvního stupně, že nedošlo platně k navýšení členského podílu žalovaných v družstvu, a to o Strojovnu. Žalobce však nesouhlasil se závěrem soudu prvního stupně o tom, že na nájem prostor Strojovny je třeba aplikovat ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu, a z toho důvodu, že by byla podaná výpověď nájmu prostor Strojovny neplatná. Na nájem prostor Strojovny nejsou ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu uvedená soudem prvního stupně aplikovatelná, když nájem prostor Strojovny se řídí obecnými ustanoveními občanského zákoníku o nájmu nemovité věci, příp. její části, a to zejména s ohledem na to, že prostory Strojovny nejsou a nemohou být bytem ani jeho příslušenstvím. Výpověď nájmu prostor Strojovny proto byla řádně a platně učiněna v souladu s § 2231 o. z. a je platná, a žalovaní tak jsou povinni prostory Strojovny vyklidit. Závěrem žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

7. Žalovaní navrhli rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdit.

8. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.), a poté dospěl k závěru, že odvolání žalobce je důvodné.

9. Soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu, provedené důkazy hodnotil v souladu se zásadou volného hodnocení důkazů (§ 132 o. s. ř.) a učinil správná skutková zjištění. Na základě správně zjištěného skutkového stavu soud prvního stupně učinil zčásti správné a zčásti nesprávné právní závěry.

10. Pokud jde o závěr soudu prvního stupně, podle kterého nedošlo platně k navýšení členského podílu žalobců v družstvu, odvolací soud plně odkazuje na odůvodnění soudu prvního stupně, ke kterému nemá, co dalšího by doplnil.

11. Závěr soudu prvního stupně, že nájem strojovny podléhá režimu § 2235 o. z. a násl. o nájmu bytu, však správný není a nemá ani oporu v provedeném dokazování.

12. Podle § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

13. Z provedeného dokazování vyplynulo, že dodatek k nájemní smlouvě, jehož předmětem byla Strojovna, byl uzavřen 5. 12. 2013. Vznik nájmu se tedy řídí příslušnými ustanoveními zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“). Tímto dodatkem byly žalovaným přenechány do užívání společné prostory domu (bývalá strojovna výtahu) s tím, že ostatní nájemci bytů v budově č. p. [číslo] s tímto vyslovili souhlas a vzdali se práva užívat bývalou strojovnu.

14. Jak správně uvedl žalobce ve svém odvolání, prostory strojovny jsou společným prostorem domu, nikoli samostatnou obytnou místností svěřenou žalovaným za účelem (samostatného) bydlení. Z provedeného dokazování taktéž nevyplynulo, že by se prostory strojovny staly trvalou součástí nebo příslušenstvím družstevního bytu žalovaných. Prostory strojovny nebyly s ohledem na svůj právní kolaudovaný stav a charakter (společné prostory domu) právně způsobilé k tomu, aby se mohly stát trvalou právní součástí nebo příslušenstvím jakéhokoli bytu v domě na základě dodatku ke smlouvě o nájmu bytu uzavřeným dne 5. 12. 2013.

15. Judikatura Nejvyššího soudu (srov. rozsudek z 26. 1. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4858/2008) výslovně stanoví, že vlastník domu nemůže jako byt či jeho příslušenství určit (a tudíž ani pronajmout) např. společné prostory domu (§ 688 a § 689 OZ), tj. prostory, jež lze negativně vymezit tím, že nejde o byty a jejich příslušenství ani o nebytové prostory, a pozitivně tak, že jde o prostory sloužící všem nájemcům domu - např. tedy společná chodba, prádelna, sušárna, kočárkárna nebo půda, a v projednávané věci tedy bývalá strojovna výtahu.

16. Další argumentace žalovaných, že nájem bývalé strojovny se řídí § 2238 o. z., neboť užívali bývalou strojovnu jako byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, je nepřípustnou novotou (§ 205a o. s. ř.), neboť žalovaní tuto námitku před soudem prvního stupně neuplatnili a soud prvního stupně se jí tudíž nezabýval. Odvolací soud se proto otázkou dobré víry žalovaných proto také nemohl zabývat. Nad rámec uvedeného lze ovšem i dodat, že z podstaty pronájmu společných prostor si ani nelze dost dobře představit dobrou víru při užívání těchto prostor jako bytu.

17. Závěrem odvolací soud shrnuje, že veškerá argumentace žalovaných směřuje k tomu, že nájem prostor bývalé strojovny výtahu sdílí právní režim nájmu bytu, resp. družstevního bytu žalovaných, a proto se řídí zvláštní úpravou občanského zákoníku o nájmu bytu. Jak je však uvedeno výše, z provedeného dokazování vyplynulo, že bývalá strojovna výtahu nikdy nepřestala být společným prostorem a nikdy se nestala součástí či příslušenstvím bytu žalovaných a ani uzavření předmětného dodatku k nájemní smlouvě na tom nic nezměnilo; jen byla jako společný prostor pronajata se souhlasem ostatních nájemců žalovaným. Různé účelové právní konstrukce, které žalovaní odvolacímu soudu postupně předkládají, proto postrádají jakoukoli relevanci.

18. Lze proto uzavřít, že nájem bývalé strojovny má povahu obecného nájmu, nikoli nájmu bytu a byl žalobcem platně a účinně vypovězen a žalovaní jej nadále užívají bez právního důvodu, a proto jsou povinni tento prostor vyklidit.

19. Odvolací soud proto ze všech uvedených důvodů napadený rozsudek soudu prvního stupně podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil a žalobě vyhověl, neboť výpovědní lhůta uplynula ke dni 1. 6. 2023.

20. O nákladech řízení před soudy obou stupňů rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1, 2 o. s. ř., když úspěšný žalobce má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů.

21. Náklady řízení žalobce před soudem prvního stupně jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 5 000 Kč a odměnou advokáta za 9,5 úkonů po 2 500 Kč (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva se základním skutkovým a právním rozborem, sepis žaloby, vyjádření ze k návrhu na spojení věci ve výši ½ úkonu, vyjádření z 1. 9. 2024, účast na ústním jednání 10. 9. 2024, vyjádření na výzvu soudu ze dne 10. 10. 2024, vyjádření ze dne 28. 10. 2024, účast na ústním jednání dne 5. 11. 2024) podle § 9 odst. 3 písm. e) vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2024, 10 režijními paušály po 300 Kč (§ 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2024), celkem tedy 31 750 Kč.

22. Náklady řízení žalobce před odvolacím soudem jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 5 000 Kč, odměnou advokáta za 1 úkon právní služby po 2 500 Kč (sepis odvolání) podle § 9 odst. 3 písm. e) vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2024, jedním režijním paušálem po 300 Kč (§ 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2024), odměnou advokáta za 3 úkony právní služby (dvakrát replika k vyjádření žalovaných a účast na odvolacím jednání) po 3 700 Kč podle § 9 odst. 3 písm. e) vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění účinném po 31. 12. 2024, třemi režijními paušály po 450 Kč podle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění účinném po 31. 12. 2024, což činí celkem 20 250 Kč.