o 38 136,66 Kč s příslušenstvím a o doručení vyúčtování nákladů a služeb,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně rozhodl tak, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 23 298,76 Kč s úrokem z částky 25 000 Kč ve výši 5,80 % ročně od 27. 6. 2022 do 25. 5. 2023 a z částky 23 298,76 Kč od 26. 5. 2023 do zaplacení, a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 25 000 Kč od 1. 4. 2023 do 25. 5. 2023 a z částky ve výši 23 298,76 Kč[Anonymizováno]od 26. 5. 2023 do zaplacení (výrok I.); dále že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 7 736,66 Kč se zákonným úrokem z této částky ve výši 15 % ročně jdoucím od 29. 10. 2023 do zaplacení (výrok II.), zamítl žalobu co do povinnosti žalovaných zaplatit společně a nerozdílně částku 5 400 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 5 400 Kč od 24. 8. 2023 do zaplacení a co do částky 1 701,24 Kč s úrokem z prodlení jdoucím od 29. 10. 2023 do zaplacení (výrok III.) a rovněž zamítl žalobu co do povinnosti žalovaných doručit žalobkyni vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a plnění související s užíváním bytové jednotky o velikosti 1+kk, č. [číslo], nacházející se v 1. nadzemním podlaží domu č. p. [číslo] postaveného na pozemku parc. č. [číslo], vše v k. ú. [adresa], obec [název], na adrese [adresa], za dobu od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a za dobu od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023 (výrok IV.) a rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení ve výši 9 915,15 Kč (výrok V.).

2. Takto soud prvního stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně na žalovaných domáhala zaplacení částky 38 136,66 Kč s příslušenstvím a dále doručení vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a plnění související s užíváním bytové jednotky o velikosti 1+kk, č. [číslo], nacházející se v 1. nadzemním podlaží domu č. p. [číslo] postaveného na pozemku parc. č. [číslo], vše v k. ú. [adresa], obec [název], na adrese [adresa], (dále jen „byt“), za dobu od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a za dobu od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023.

3. Dle žalobních tvrzení žalobkyně s žalovanými uzavřela dne 27. 6. 2022 nájemní smlouvu, kterou se jí žalovaní jako pronajímatelé zavázali pronajmout byt a žalobkyně se zavázala platit nájemné ve výši 14 500 Kč a zálohy na služby ve výši 3 500 Kč měsíčně. Smlouva byla sjednána na dobu určitou od 1. 7. 2022 do 30. 6. 2023. Součástí smlouvy bylo ujednání o jistotě ve výši 25 000 Kč, kterou žalobkyně zaplatila. Emailem ze dne 29. 1. 2023 vypověděla žalobkyně nájemní smlouvu ke dni 31. 3. 2023 z důvodu svého stěhování do [místo] za výkonem zaměstnání. Nájemní smlouva jí umožňovala podat výpověď bez udání důvodů s dvouměsíční výpovědní dobou. V návaznosti na výpověď žalovaní potvrdili, že nájem bude ukončen 31. 3. 2023 a informovali ji, že ke skončení nájmu bude sepsán předávací protokol. Žalobkyně zprávou zaslanou 30. 3. 2023 navrhla předání bytu ve stanoveném termínu k datu ukončení nájmu 31. 3. 2023, avšak 1. žalovaný jí na to téhož večera sdělil, že bude mimo [místo]. K předání bytu nemohlo dojít bez součinnosti žalovaných, neboť o předání měl být sepsán písemný protokol. Od 1. 4. 2023 se žalobkyně v bytě nadále nezdržovala a nájem považovala za ukončený. Zaviněním žalovaných došlo k předání bytu až 14. 4. 2023. Byt byl předán bez závad. Dle vyúčtování služeb za dobu od 27. 6. 2022 do 14. 4. 2023 (resp. do 30. 4. 2023 podle podkladů) vznikl žalobkyni přeplatek v částce 9 433,92 Kč (následně byla výše neuhrazeného přeplatku upravena v důsledku vyúčtování ze dne 23. 10. 2023 na částku 9 437,9 Kč), který si žalovaní započetli na neexistující pohledávky vůči žalobkyni (nájemné 6 766,67 Kč za dobu od 1. 4. 2023 do 14. 4. 2023 a 968 Kč představující náklady na vypracování mimořádného vyúčtování). Výsledný rozdíl 1 701,24 Kč zaslali žalobkyni na účet. Platba nebyla nijak označena, pouze byl uveden variabilní symbol uvedený v předžalobní výzvě žalobkyně k zaplacení jistoty a úroků. Tento zápočet shledává žalobkyně neplatným, proto zaúčtovala uvedenou částku na vrácení části dlužné jistoty, tedy na nejstarší pohledávku.

4. Žalobkyně v řízení uplatňovala nárok na vrácení 1) zbývající části jistoty 23 298,76 Kč s obvyklým úrokem ve výši 5,8 % (dle úrokové sazby poskytnutých úvěrů domácnostem v červnu 2022). Žalovaní celou jistotu započetli na odstupné, které však dle žalobkyně nemohlo být platně sjednáno, neboť zkracuje nájemcova práva a je v rozporu s § 2254 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.“). Vyúčtování je vadné a navíc opožděné. Žalobkyně proto žádala 2) za pozdní dodání vyúčtování za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 zaplacení pokuty 50 Kč denně dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.“) v celkové výši 5 400 Kč, a to za období prodlení žalovaných s tímto vyúčtováním od 1. 5. 2023 do 16. 8. 2023. Vyúčtování mělo být dodáno nejpozději 30. 4. 2023. Počátek prvního zúčtovacího období byl určen žalovanými na 1. 7. 2022. Navazující zúčtovací období počalo běžet 1. 1. 2023. Žalobkyně dále požadovala 3) zaplacení částky 9 437,90 Kč představující přeplatek z vyúčtování z 23. 10. 2023, jenž jí žalovaní nezaplatili. S ohledem na vady vyúčtování požadovala dále žalobkyně 4) doručit vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a související plnění s užíváním bytu za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a za období od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023.

5. Žalovaní s žalobou nesouhlasili. Sjednané odstupné považovali za výhodné pro obě strany. Nájemce mohl kdykoliv bez uvedení důvodů odejít s dvouměsíční výpovědní lhůtou, což by jinak smlouva o nájmu bytu na dobu určitou neumožňovala, a pronajímatel měl kompenzaci za dobu hledání nového nájemce, které obvykle trvalo cca měsíc a půl. Sjednané odstupné ve výši cca jeden a půl násobku nájemného včetně služeb není přemrštěné a je vyvážené zkrácením výpovědní doby na dva měsíce. Zdržení s předáním bytu bylo způsobeno výhradně nečinností žalobkyně. Povinnost předat byt včas po ukončení nájmu leží na nájemci. 1. žalovaný nemohl předem vědět, kdy žalobkyně byt vyklidí a uvede do původního stavu. Podle nájemní smlouvy mohla též žalobkyně splnit povinnost předání bytu předáním klíčů, což neučinila. Žalobkyně uváděla, že byt uklízela naposledy 27. 3. 2023, ale předání si v této souvislosti nevyjednala. Vyúčtování bylo správně provedeno ke dni předání bytu 14. 4. 2023, protože do té doby měla žalobkyně byt v držbě a mohla jej užívat.

6. Ohledně úroku z jistoty měli žalovaní za to, že se použije úrok sjednaný ve smlouvě ve výši 0,01 % p. a., který má přednost před zákonnou sazbou. Žalovaní rovněž nesouhlasili s požadovanou pokutou za pozdní dodání vyúčtování, neboť nebyli v prodlení s dodáním vyúčtování. Nájemní smlouva nestanovila konkrétní zúčtovací období, přičemž období určuje dle zákona č. 67/2013 Sb. pronajímatel a nemusí se jednat o období kalendářního roku. Za počátek zúčtovacího období tak byl považován začátek nájmu. Vyúčtování mělo být žalobkyni dodáno do října 2023, což žalovaní splnili.

7. Soud prvního stupně na podkladě provedeného dokazování dospěl k závěru, že účastníci dne 27. 6. 2022 uzavřeli dle § 2201 a násl. o. z. smlouvu o nájmu bytu. Nájemní dobu si strany sjednaly od 1. 7. 2022 do 30. 6. 2023. Byt byl žalobkyni předán dne 27. 6. 2022. Žalobkyně v době trvání nájmu bytu získala nové zaměstnání v [adresa] a rozhodla se byt opustit. Dle soudu se jednalo o důvod dle § 2287 o. z., neboť taková situace představovala změnu okolností, pro niž nebylo pro žalobkyni možné rozumně požadovat, aby v nájmu pokračovala. V souladu se smlouvou podala výpověď 29. 1. 2023, přičemž jako důvod uvedla právě změnu zaměstnání. Výpověď byla doručena téhož dne na email uvedený jako email žalovaných v nájemní smlouvě. Dne 1. 2. 2023 proto začala běžet dvouměsíční výpovědní doba, jejíž délku si strany sjednaly ve smlouvě odchylně od § 2231 odst. 1 o. z. Výpovědní doba uplynula dne 31. 3. 2023. Toho dne žalobkyně byt nepředala. Byt byl předán až dne 14. 4. 2023. K prodlení s předáním bytu došlo z důvodů jak na straně žalobkyně, tak na straně žalovaných, když obě strany předání bytu oddalovaly. Navíc žalobkyně měla možnost byt předat i bez součinnosti žalovaných, postačovalo by například vhození klíčů do schránky. Užívání bytu fakticky trvalo do 14. 4. 2023.

8. Soud prvního stupně výrok I. napadeného rozsudku odůvodnil tím, že součástí smlouvy bylo ujednání o odstupném ve výši 25 000 Kč, které by byla žalobkyně povinna žalovaným zaplatit, pokud by nájem ukončila v prvním roce jeho trvání z jiných důvodů než prokazatelně zhoršených podmínek užívání bytu. Vzhledem k tomu, že nájem byl skutečně ukončen ze strany žalobkyně v prvním roce jeho trvání, započetli žalovaní zaplacenou jistotu 25 000 Kč na odstupné 25 000 Kč. Soud se zabýval tím, zda se v případě odstupného jedná o ujednání ve smyslu § 2239 o. z., které by ukládalo žalobkyni povinnost, jež by byla vzhledem k okolnostem projednávané věci zjevně nepřiměřená, a dospěl k závěru, že se o takové ujednání v daném případě jedná. Žalobkyni svědčil zákonný důvod pro výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou, pročež by mohla nájemní smlouvu vypovědět ze zákonem předpokládaného důvodu v zákonem stanovené tříměsíční výpovědní lhůtě. V daném případě si stany sjednaly, že výpovědní lhůta bude pouze v délce dvou měsíců, což samo o sobě nezkracuje práva nájemce. Sjednané odstupné nicméně představuje větší částku, než jaká by odpovídala zkrácení výpovědní doby o jeden měsíc. Pro nájemce, který podal výpověď ze zákonných důvodů, je takové ujednání zjevně nevýhodné. Soud tedy shledal, že ustanovení o odstupném ve výši 25 000 Kč je v daném případě, kdy došlo k výpovědi ze strany nájemkyně ze zákonných důvodů, zjevně nepřiměřené, neboť by tak byla nájemkyně celkově nucena uhradit vyšší částku, než jaká by odpovídala částce, kterou by musela uhradit při zákonné tříměsíční lhůtě. Ostatně sami žalovaní jako důvod odstupného uváděli, že má pokrýt dobu jeden a půl měsíce hledání nového nájemce, což v rámci dvou měsíců výpovědní lhůty mohli jistě učinit a nic jim nebránilo v tom, aby nového nájemce našli. S ohledem na to, že žalobkyně by tak ani ze zákonných důvodů nemohla byt bez odstupného opustit, jedná se dle soudu též o ujednání zkracující nájemcova práva, ke kterému se dle § 2235 odst. 1 o. z. nepřihlíží. Proto soud k ujednání o odstupném v daném případě nepřihlížel a shledal, že žalobkyně má nárok na vrácení jistoty v částce, kterou požadovala, tj. 23 298,76 Kč.

9. Ohledně úročení jistoty sjednaného ve smlouvě dospěl soud k závěru, že i zde se jedná o ujednání zkracující práva žalobkyně. Ve smlouvě bylo uvedeno, že jistota bude uložena na běžném účtu s úrokem 0,01 % p. a. Takový úrok je prakticky nulový. Soud proto vycházel z obvyklého úroku dle § 1802 o. z., který banky požadovaly za úvěry v červnu 2022, kdy byla nájemní smlouva uzavřena. Dle databáze ARAD činily úrokové sazby úvěrů poskytnutých bankami 5,8 %. Ohledně splatnosti jistoty soud prvního stupně uzavřel, že dle § 2254 odst. 2 o. z. má pronajímatel jistotu vrátit při skončení nájmu a soud tedy vycházel z toho, že jistota byla splatná ke dni skončení nájmu. Nájemní smlouva sice v čl. 5.2 obsahovala odlišné ujednání o splatnosti, tato však vázala splatnost na otázku, zda bude možno vyúčtování provést okamžitě, přičemž v tomto směru se jevilo soudu ujednání do značné míry neurčité, navíc i v tomto případě by se jednalo o ujednání zkracující nájemcova práva.

10. Ohledně výroku II. a částečně výroku III. v zamítavé části ohledně částky 1 701,24 Kč soud prvního stupně uvedl, že žalovaní vystavili žalobkyni dne 23. 10. 2023 vyúčtování záloh za služby spojené s užíváním bytu, jehož výsledkem byl přeplatek žalobkyně ve výši 16 463,45 Kč. V návaznosti na nové vyúčtování zaslali žalobkyni částku 7 025,55 Kč. Původní vyúčtování vystavili již v květnu 2023 a na základě tohoto zaslali žalobkyni částku 1 701,24 Kč. Ve stejný den, kdy byla platba připsána na účet žalobkyně, tj. 26. 5. 2023, byl doručen právní zástupkyni žalobkyně dopis žalovaných, ze kterého bylo zjevné, že částka byla vyčíslena jako přeplatek z vyúčtování (9 433,92 Kč) sečtený s úrokem z jistiny (1,99 Kč) ponížený o nájemné za duben a náklady správci. Ačkoli zápočet, který se pokusili žalovaní dopisem učinit, je dle soudu neplatný, neboť je nejednoznačný, když z něj nelze seznat, jaká pohledávka v jakém rozsahu zaniká, nelze částku alokovat na zcela jinou pohledávku, než na jakou byla určena, přičemž v daném případě bylo zcela jednoznačné, jak byla částka vyčíslena. Žalobkyně si tak nemohla částku 1 701,24 Kč započítat na jistotu, neboť částka představovala přeplatek z vyúčtování. Přeplatek z vyúčtování byl tedy touto formou částečně uhrazen a žalobkyni svědčí právo na zaplacení zbývající části přeplatku pouze ve výši 7 736,66 Kč, který jí soud včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 15 % z částky 7 736,66 Kč výrokem II. přiznal. Ve zbývajícím rozsahu požadovaného přeplatku 1 701,24 Kč včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 15 % z částky 1 701,24 Kč soud žalobu výrokem III. zamítl.

11. Výrok III. ohledně částky 5 400 Kč s příslušenstvím soud prvního stupně odůvodnil tak, že v řízení nebylo prokázáno, že by mezi účastníky došlo k určení, za jaké období bude vyúčtování vystaveno. Případné ujednání v tomto směru by muselo mít dle § 1 odst. 4 zákona č. 67/2013. Sb. písemnou formu a žádný z účastníků ani netvrdil, že by k uzavření písemné dohody došlo. Dle § 2 písm. c) zák. č. 67/2013 Sb. je zúčtovací období nejvýše dvanáctiměsíční a počátek určí poskytovatel služeb. Z právního předpisu nevyplývá povinnost vyhotovit vyúčtování za období kalendářního roku a žalovaným tak nic nebránilo vystavit vyúčtování za celou dobu užívání bytu žalobkyní, neboť tato nepřesáhla 12 měsíců. S ohledem na uvedené soud dospěl k závěru, že žalovaní nebyli v prodlení s doručením vyúčtování v době od 1. 5. 2023 do 16. 8. 2023, za kterou požadovala žalobkyně pokutu dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., neboť dle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (počátek zúčtovacího období byl ve vyúčtování uveden dnem 27. 6. 2022 a v dané době ještě zákonná lhůta pro vystavení vyúčtování neuplynula). Soud proto v této části žalobu zamítl.

12. K výroku IV. rozsudku soud prvního stupně uvedl, že žalobkyně se domáhala doručení vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a plnění souvisejících s užíváním bytu za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023. Žalovaní dne 23. 10. 2023 vyhotovili vyúčtování, které pokrylo celou dobu trvání nájemního vztahu, resp. i širší dobu již od předání bytu žalobkyni dne 27. 6. 2022 do odevzdání bytu dne 14. 4. 2023. S ohledem na to, že žalobkyně požadovala za období nepřesahující období jednoho roku dvě vyúčtování (přičemž tuto povinnost žalovaných nelze z žádného předpisu ani smlouvy dovodit), a navíc období vymezila na jedné straně pozdějším datem, než kdy došlo k převzetí bytu žalobkyní a na druhé dřívějším datem, než kdy došlo k předání bytu zpět pronajímatelům, nemohl soud v tomto nároku žalobkyni vyhovět a žalobu zamítl.

13. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud prvního stupně dle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“), a přiznal převážně úspěšným žalovaným náhradu nákladů řízení.

14. Rozsudek soudu prvního stupně napadla ve výroku III., IV. a V. včasným a přípustným odvoláním žalobkyně. Soud prvního stupně dle ní pochybil při právním posouzení nároku žalobkyně na smluvní pokutu za prodlení žalovaných s doručením vyúčtování nákladů na služby dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. Je zcela zásadní, aby se v případě absence písemného určení zúčtovacího období ze strany pronajímatele mohli nájemci spolehnout na zúčtovací období s koncem ke dni 31. 12. příslušného kalendářního roku v souladu s § 2252 o. z. Z uvedeného důvodu se žalobkyně domnívá, že pokud mezi stranami nedošlo k výslovnému a písemnému ujednání o jiném zúčtovacím období, má být aplikován obecný standard – tj. kalendářní rok jakožto zúčtovací období. Soud dále pochybil, když se nezabýval argumentací žalobkyně, že samotné vyúčtování je obsahově členěno na 2 zúčtovací období a jedná se o souhrnné vyúčtování za dvě období, přičemž právě i z obsahu samotného vyúčtování vyplývá, že první zúčtovací období počalo dnem 1. 7. 2022 a skončilo dne 31. 12. 2022.

15. Žalobkyně napadá i výrok IV. rozsudku. V dané věci soud nesprávně dovodil, že žalovanými předložené vyúčtování ze dne 23. 10. 2023 pokrývá celé rozhodné období, dokonce období širší než období nájmu, a proto zamítl žalobní návrh na uložení povinnosti doručit vyúčtování za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023. S tímto právním závěrem žalobkyně nesouhlasí, neboť soud nezohlednil obsah předloženého vyúčtování, které se zcela zjevně k období nájmu buď vůbec nevztahuje, nebo je v této části zcela neurčité, netransparentní a neověřitelné.

16. Žalobkyně dále nesouhlasí s právním závěrem soudu prvního stupně, že i ona nesplnila svou povinnost předat byt ke dni skončení nájmu, tím prodloužila své užívací právo a zavinila prodlení s jeho odevzdáním. Tento závěr neplyne z žádných provedených důkazů. Soud pochybil, pokud dovodil, že žalobkyně měla možnost předat byt pouhým vhozením klíčů do poštovní schránky. Takový závěr nejenže neodpovídá realitě nájemních vztahů, ale je i v rozporu se samotnou nájemní smlouvou, ve které si smluvní strany výslovně ujednaly, že k předání bytu dojde při fyzickém předání a současném sepsání předávacího protokolu. Předání bytu není pouze o odevzdání klíčů – jde o zásadní okamžik, při němž se ověřuje stav bytu, provádí se kontrola zařízení a zapisují se případné vady. Vhození klíčů do schránky zcela obchází tuto základní funkci předávacího aktu a nevyplývá ani ze zákona, ani z nájemní smlouvy. Navíc tím nájemce ztrácí jakýkoli důkaz o tom, že byt skutečně včas a řádně předal. Závěr soudu, který s tímto postupem implicitně souhlasí, odporuje nejen uzavřené smlouvě, ale i základním zásadám nájemního práva a dobré víře ve smluvní ujednání. Z obsahu spisu je zcela zřejmé, že žalobkyně v dostatečném předstihu aktivně komunikovala s žalovanými a navrhovala konkrétní termíny předání bytu, přičemž v den ukončení nájmu, tj. 31. 3. 2023, byla připravena byt předat v řádném a uklizeném stavu. Žalobkyně jednoznačně projevila ochotu a připravenost dostát své smluvní povinnosti, avšak ze strany žalovaných nebyla poskytnuta potřebná součinnost.

17. Žalobkyně nesouhlasí rovněž se závěry soudu týkajících se výroku III. rozsudku. Nelze dle ní přijmout závěr soudu prvního stupně, že žalobkyně měla započítat částku ve výši 1 701,24 Kč, která ji byla dne 26. 5. 2023 žalovanými zaslána na její bankovní účet, na přeplatek, jak soud uvádí v bodě 34 rozsudku. Bezhotovostní platba, která byla při plnění označena variabilním symbolem určeným v předžalobní výzvě žalobkyně pro všechny pohledávky evidované vůči žalovaným, musela být dle § 1932 odst. 2 a § 1933 odst. 1 o. z. započtena na nejstarší splatnou pohledávku žalobkyně evidovanou vůči žalovaným. Zcela jistě nelze souhlasit s výkladem soudu, že žalobkyně měla bez dalšího bližšího určení seznat, že žalovaní projevili dopisem právní zástupkyně ze dne 26. 5. 2023 dostatečnou vůli k započtení platby na přeplatek absolutně neplatným zápočtem. Žalobkyně je toho názoru, že k určení vůle na započtení platby vůči konkrétnímu dluhu ze strany dlužníka dochází primárně v okamžiku plnění. Pokud chtěli žalovaní projevit vůli dodatečně, např. ještě týž den, musela by být tato vůle jednoznačná a srozumitelná, což nebyla.

18. K odvolání žalobkyně se žalovaní vyjádřili tak, že navrhli v napadených výrocích rozsudek jako věcně správný potvrdit.

19. Rozsudek soudu prvního stupně napadli ve výroku I., II. a V. včasným a přípustným odvoláním také žalovaní. K výroku I. rozsudku uvedli, že soud prvního stupně dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním týkajícím se výpovědi nájemní smlouvy žalobkyně a nesprávně právně posoudil, že ujednání o odstupném je ujednáním zjevně nepřiměřeným ve smyslu § 2239 o. z. Uvedené soud odůvodnil tím, že by žalobkyně byla nucena v případě výpovědi uhradit vyšší částku, než jaká odpovídala částce, kterou by obecně musela uhradit při zákonné tříměsíční výpovědní době. Žalovaní namítají, že soud aplikoval na výpověď žalobkyně nesprávnou právní normu, která se na nájem účastníků nepoužije, neboť nájemní smlouva ze dne 27. 6. 2022 dávala žalobkyni ve svém ustanovení čl. 10.1.3 nájemní smlouvy právo výpovědi bez udání důvodu, byť se jednalo o nájemní smlouvu na dobu určitou.

20. Soud prvního stupně dle žalovaných hodnotil odstupné formalisticky izolovaně a nikoliv v kontextu se zkrácením výpovědní doby ze tří na dva měsíce a možností výpovědi smlouvy na dobu určitou bez udání důvodu. Nájemní smlouva totiž obsahovala kromě odstupného, které mohlo být samo o sobě „nevýhodné,“ další úpravy odlišné od zákona, které činily pro obě strany smlouvu naopak výhodnou. Soud také žádným způsobem nevzal v potaz okolnosti případu, za kterých bylo odstupné do nájemní smlouvy přijato, tedy, že žalobkyně si návrh nájemní smlouvy prostudovala, bez připomínek přijala a měla v plánu jej sporovat až v případě, že nastane ta situace. Okolnosti případu jsou přitom dle § 2287 o.z. zásadní ke zjištění přiměřenosti ustanovení. Žalovaní zdůrazňují, že přiměřenost či nepřiměřenost konkrétního ustanovení nájemní smlouvy je nutné zkoumat ke dni uzavření předmětné smlouvy. Při uzavírání nájemní smlouvy přitom smluvní strany nevěděly, jak nájemní vztah skončí. Pokud i přes výše uvedené soud prvního stupně spatřoval nepřiměřenost odstupného v tom směru, že převyšuje jeden měsíc nájemného v případě tříměsíční výpovědní doby, mohl v tomto případě přiznat žalobkyni pouze onu částku převyšující zákonnou tříměsíční výpovědní dobu a nikoliv celou výši odstupného. Tímto postupem by alespoň částečně reflektoval žalovanými tvrzené okolnosti případu.

21. Ohledně sjednaného úroku z jistoty žalovaní namítají, že soud prvního stupně nesprávně právně posoudil ustanovení § 1802 o. z., který ukládá stranám sjednat si výši úroku smluvně. Soud prvního stupně tak vycházel z dispozice právní normy, ačkoliv nedošlo k naplnění hypotézy, tj. neexistence ujednání o výši úroku. K tomu žalovaní nad rámec dodávají, že pokud soud prvního stupně uvádí, že sjednaný úrok 0,01 % p. a. je nepřiměřeně nízký, jedná se o vyšší úrok, než jaký byl na běžném účtu Airbank a. s., na který žalobkyně uhradila žalovaným sjednanou jistotu. Žalovaní namítají, že nelze klást k jejich tíži podmínky běžných účtů u bank, které byly v době úhrady jistoty (a ostatně jsou i dnes) nízké, resp. nulové. Žalovaní nejsou oprávněni s částkou jistoty disponovat, naopak jsou povinni ji mít na svém účtu a po ukončení nájmu ji vrátit žalobkyni. Pokud by měli žalovaní hradit úrok vyšší, měli by jistotu složit například na termínovaný vklad, avšak v takovém případě by museli finanční prostředky nechat úročit předem sjednanou dobu, např. jeden rok. U jistoty jsou však povinni ji vrátit v krátké době. Je proto zcela nespravedlivé a navíc soudem neodůvodněné, proč by měli povinnost ze svého uhradit navíc úrok zrovna 5,8 % p. a. tvrzený žalobkyní, za který banky poskytují neúčelové spotřebitelské úvěry.

22. Nesprávným je dle žalovaných dále výrok II. rozsudku, kterým soud prvního stupně uložil povinnost žalovaným uhradit žalobkyni částku 7 736,66 Kč, která odpovídá přeplatku na vyúčtování služeb. Soud prvního stupně zcela opomněl odečíst od přeplatku na vyúčtování částku 6 766,67 Kč odpovídající nájemnému za alikvotní část měsíce dubna 2023 od 1. 4. 2023 do 14. 4. 2023, přestože dospěl ke správnému závěru, že faktické užívání bytu žalobkyní trvalo do 14. 4. 2024 (viz bod 32 napadeného rozsudku). Ačkoliv měl nájem na základě výpovědi žalobkyně skončit ke dni 31. 3. 2023, žalobkyně předala žalovaným byt až dne 14. 4. 2023. Žalovaným tak vzniklo právo na vydání bezdůvodného obohacení ve výši nájemného za poměrnou část měsíce dubna 2023 ve výši 6 766,67 Kč. Žalovaný tuto částku uplatnil ve formě kompenzační námitky ve vyjádření k žalobě ze dne 23. 10. 2023. Uvedenou částku žalovaní započetli vůči žalobkyni dopisem ze dne 26. 5. 2023 na přeplatek z vyúčtování. Pokud soud prvního stupně uvádí v bodu 34 napadeného rozsudku, že zápočet žalovaných je neplatný, neboť je nejednoznačný, když z něj nelze seznat, jaká pohledávka v jakém rozsahu zaniká, tak žalovaní k tomu uvádí, že soud prvního stupně uvedené žádným způsobem neodůvodnil a jeho rozhodnutí je tedy nepřezkoumatelné. Na druhou stranu soud prvního stupně vzápětí uvedl, že je naprosto jednoznačné, jak byla částka vyčíslena a že byla žalovanými alokována na přeplatek z vyúčtování. Úvahy soudu jsou v tomto vnitřně rozporné. I byl – li by zápočet žalovaných skutečně neplatný, uvedené neznamená, že pohledávka žalovaných je neexistentní a není možné o ni ponížit nárok žalobkyně na vrácení přeplatku z vyúčtování. S ohledem na soudem prvního stupně tvrzenou neplatnost zápočtu žalovaní uvádí, že nadále evidují vůči žalobkyni pohledávku ve výši 6 766,67 Kč z titulu bezdůvodného obohacení za užívání bytu žalobkyní od 1. 4. 2023 do 14. 4. 2023 ve smyslu § 98 o. s. ř.

23. Stejně tak soud prvního stupně žádným způsobem neodůvodnil a pominul nárok žalovaných ve výši 968 Kč za zpracování mimořádného vyúčtování [právnická osoba]. S ohledem na soudem prvního stupně tvrzenou neplatnost zápočtu žalovaní uvádí, že nadále evidují vůči žalobkyni pohledávku ve výši 968 Kč z titulu náhrady škody za zpracování mimořádného vyúčtování [právnická osoba] ve smyslu § 98 o. s. ř.

24. Žalovaní napadli rovněž výrok V. o náhradě nákladů řízení. Nesouhlasí s nepřiznáním náhrady nákladů řízení za úkony specifikované v bodu 39 rozsudku z důvodu, že se údajně nejedná o úkony právní služby. Vyhláška č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, v platném znění (dále jen „a. t.“), totiž obsahuje toliko demonstrativní výčet úkonů právní služby. To však nebrání přiznání náhrady za ostatní právní úkony, které jim jsou svou povahou a účelem nejbližší. Žalovaní dále považují za nesprávné nepřiznání náhrady za úkon porada s klientem přesahující jednu hodinu ze dne 25. 5. 2023 odpovídající první poradě s klientem s odůvodněním, že jejím obsahem byla příprava a převzetí věci. První porada s klientem se nepřiznává ve smyslu § 11 odst. 1 písm. b) pouze, je-li klientovi zástupce nebo obhájce ustanoven soudem, což není případ žalovaných. Konečně je i nepřípadné nepřiznání náhrady nákladů řízení za sepis závěrečného návrhu jen proto, že byl na soudním jednání dne [datum] přednesen. Závěrečný návrh musel být logicky před soudním jednáním právním zástupcem žalovaných připraven a sepsán.

25. K odvolání žalovaných se vyjádřila žalobkyně tak, že jimi napadené výroky navrhuje potvrdit.

26. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.), a dospěl k následujícímu závěru.

27. Dle § 2235 odst. 1 o. z., zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

28. Dle § 2239 o. z. nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

29. Dle § 2254 odst. 1 o. z., ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Podle odst. 2 při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

30. Dle § 2287 o. z. nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

31. Dle § 1 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb. veškerá ujednání podle tohoto zákona musí mít písemnou formu.

32. Dle § 2 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb. pro účely tohoto zákona se rozumí zúčtovacím obdobím období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb.

33. Dle § 4 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.

34. Dle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

35. Dle § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

36. Dle § 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb. finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku.

37. Dle § 7 odstavce 4 zákona č. 67/2013 Sb. náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování podle odstavce 1 nelze zahrnout do nákladů na služby.

38. Dle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.

39. Dle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

40. Odvolací soud především odkazuje na podrobné odůvodnění napadeného rozsudku. Soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu, provedené důkazy hodnotil v souladu se zásadou volného hodnocení důkazů (§ 132 o. s. ř.) a učinil na jejich základě odpovídající skutkový závěr. Odvolací soud však dospěl (částečně) k jinému právnímu posouzení věci než soud prvního stupně u výroku I. a III. napadeného rozsudku.

41. K napadenému výroku I.

42. Odvolací soud se předně ztotožňuje s právním závěrem soudu prvního stupně, který na daný právní vztah aplikoval § 2201 ve spojení s § 2235 a násl. o. z. Správný a odpovídající provedenému dokazování je i závěr soudu prvního stupně, že nájemní vztah byl ukončen na základě výpovědi žalobkyně ze dne 29. 1. 2023, která byla řádně doručena pronajímatelům, uplynutím dvouměsíční výpovědní doby, jejíž délku si strany sjednaly ve smlouvě odchylně od § 2231 odst. 1 o. z. Nájemní poměr tak skončil ke dni 31. 3. 2023, jak správně uzavřel soud prvního stupně.

43. Odvolací soud se dále ztotožňuje i s hodnocením sjednaného odstupného ve výši 25 000 Kč ve smyslu § 2235 o. z. a § 2239 o. z. jako s ujednáním zkracujícím nájemcova práva, resp. ukládajícím nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Ustanovení o „ujednání okolnostem zjevně nepřiměřené“ je nutno posuzovat optikou konkrétního případu. Odvolací soud posoudil ujednání o odstupném s ohledem na vyváženost daného ustanovení a souvislosti s dalšími ujednáními v nájemní smlouvě. Strany si ve smlouvě ujednaly kratší výpovědní dobu (2 měsíce), než jakou poskytuje zákon, a současně se dohodly, že výpověď může jedna i druhá strana dát bez udání důvodu (čl. 10, odst. 10.1., bod 10.1.3. nájemní smlouvy). Je tak zřejmé, že dle tohoto článku mohl jak nájemce, ale také pronajímatel ukončit výpovědí nájemní vztah; citované ujednání tak zakládá rovné postavení pronajímatele a nájemce. Zjevnou nepřiměřenost však odvolací soud shledává ve skutečnosti, že v článku 3, odst. 3.3. smlouvy je zakotvena povinnost zaplatit odstupné pro případ ukončení nájmu v prvním roce trvání smlouvy ve výši složené kauce pouze pro nájemce. Sankce v podobě odstupného pro případ výpovědi v prvním roce trvání nájmu pro pronajímatele dohodnuta nebyla. Druhým důvodem, ve kterém odvolací soud spatřuje zjevnou nepřiměřenost, je skutečnost, kterou ve svém rozhodnutí uvádí i soud prvního stupně, a sice, že nájemce je sankcionován odstupným i pro případ, že nájem vypoví z důvodu daného zákonem (nejen bez důvodu). Je tak zřejmé, že nájemce, který ukončí výpovědí nájemní vztah v prvním roce jejího trvání, musí zaplatit odstupné bez ohledu na to, zda měl pro ukončení nájemního vztahu vážné (zákonné) důvody nebo nikoliv. Přitom je zjevné, že i pronajímatelé by mohli ukončit nájemní poměr v prvním roce bez udání důvodu (i bez zjevně vážného důvodu), přičemž je žádná „sankce“ za výkon tohoto práva nepostihuje. Dané ustanovení tak zakládá nerovnováhu vzájemných práv a povinností mezi nájemcem a pronajímatelem a z tohoto důvodu se odvolací soud ztotožňuje s právním názorem soudu prvního stupně, že jako k takovému se k němu dle § 2239 o. z. nepřihlíží.

44. Žalovaní tedy nedisponovali vzájemnou pohledávkou za žalobkyní z odstupného a nebyli tak oprávněni si tuto svou neexistující pohledávku započíst oproti složené kauci započtením oznámeným žalobkyni dne 26. 5. 2023. Správný je tak závěr soudu prvního stupně, že žalobkyně má právo na úhradu jí požadované jistoty ve výši 23 298,76 Kč.

45. Co se týče požadovaného (a soudem přiznaného) úroku z jistoty ve výši 5,80 %, odvolací soud naopak přisvědčil odvolacím námitkám strany žalované v této části, že je v rozporu se zásadou smluvní volnosti, aby žalovaní hradili žalobkyni jiný než sjednaný úrok z jistoty, když ustanovení § 2254 odst. 2 věta druhá o. z. nemá povahu kogentního ustanovení a smluvní strany si mohou sjednat něco jiného. V článku 5.2. žalobkyně vzala na vědomí, že jistota bude úročena sazbou rovnající se kladné úrokové sazbě na bankovním účtu žalovaných, na který byla jistota složena, přičemž žalobkyně výslovně vzala na vědomí, že ke dni uzavření smlouvy činila tato úroková sazba 0,01 % ročně. Ujednání o smluvních úrocích z kauce v daném případě nelze považovat za zkrácení nájemkyně na jejích právech za situace, kdy s touto výší úroků výslovně ve smlouvě projevila souhlas. Žalovaní navíc uvedli, že s jistotou nenakládali, ponechali ji na účtu, aby mohli v případě dřívějšího ukončení nájemního vztahu jistotu žalobkyni co nejdříve vyplatit. Odvolací soud proto změnil napadený výrok I. tak, že žalobkyni přiznal mezi účastníky smluvený úrok z jistoty, nikoliv úrok přiznaný soudem prvního stupně dle § 1802 o. z.

46. Odvolací soud na rozdíl od soudu prvního stupně nepovažoval za nepřiměřeně zkracující práva nájemce ani ujednání o jiné splatnosti kauce. V článku 5.2 nájemní smlouvy jsou definována pravidla vrácení kauce tak, že pokud bude vyúčtování služeb po skončení nájemního vztahu, bude jistota s úroky vrácena převodem na účet nájemce ve výši, v jaké nebude použita na případné dlužné nájemné či jiné dlužné částky nebo škody v bytě způsobené, a to do jednoho měsíce po vyklizení bytu a jeho předání pronajímateli. Pro případ, že nebude možné provést okamžité vyúčtování služeb, bude ½ složené zálohy s úroky vrácena nájemci do jednoho měsíce po skončení nájmu a předání nepoškozeného bytu pronajímateli a zbývající ½ složené zálohy s úroky bude nájemci vyplacena po provedení ročního vyúčtování plateb spojených s užíváním předmětného bytu za předpokladu, že nebude za rozhodné období vykázán nedoplatek v zálohových platbách. Takové ujednání o splatnosti kauce nelze považovat za zjevně nepřiměřené a zkracující nájemcova práva. Je totiž nutné dané ustanovení vykládat i z pohledu praktického. Ke dni skončení nájmu zpravidla pronajímatel nezná výši všech svých pohledávek vůči nájemci (např. výši pohledávek za poskytnuté služby). Dané ustanovení je navíc i ku prospěchu nájemce, neboť v zájmu nájemce je, aby nemusel platbu (z titulu vrácení kauce) nejprve přijímat a pak následně (při zjištění případných nedoplatků) opětovně odesílat. Je tak možné se s nájemcem dohodnout i na pozdějším vrácení kauce, aniž by dané ustanovení znamenalo zkrácení nájemce na jeho právech. Je nutné opět zdůraznit, že nájemkyně ve smlouvě s tímto postupem vyjádřila souhlas a nikterak proti danému ujednání dle provedeného dokazování nebrojila (srovnej k uvedenému rovněž např. Komentář k zákonu č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. ASPI, Wolters Kluwer, komentář k § 2254 o. z.).

47. Odvolací soud ze všech výše uvedených důvodů změnil žalovanými napadený výrok I. rozsudku soudu prvního stupně tak, že žalobkyni přiznal úroky z prodlení odlišně od soudu prvního stupně tak, že žalovaní se ocitli v prodlení s vrácením ½ kauce ve výši 12 250 Kč až od 1. 5. 2023 (povinnost vrátit kauci ve výši ½ měli pronajímatelé do jednoho měsíce od ukončení nájmu dne 31. 3. 2023, přičemž odvolací soud přičetl k jejich tíži, že byt ke dni skončení nájmu nepřevzali v rozporu s dohodou stran, k tomu dále viz níže) a ½ od provedeného ročního vyúčtování plateb (26. 5. 2023); ve zbytku napadený výrok změnil tak, že žalobu zamítl (§ 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř.).

48. K napadenému výroku II.

49. Žalobkyně se domáhala na žalovaných zaplacení částky 7 736,66 Kč představující část vzniklého přeplatku z vyúčtování provedeného žalovanými jako pronajímateli dne 23. 10. 2023 (v pořadí druhé, opravné vyúčtování). Jak soud prvního stupně správně zjistil z provedeného dokazování, žalovaní nejdříve doručili žalobkyni vyúčtování ze dne 26. 5. 2023. Následně dne 23. 10. 2023 provedli opravné vyúčtování, ze kterého vznikl přeplatek na straně žalobkyně ve výši 16 463,45 Kč. Poté dne 23. 10. 2023 zaslali pronajímatelé žalobkyni na základě tohoto vyúčtování částku 7 025,55 Kč s popisem „přeplatek vyúčtování“. Žalobkyně měla za to, že z opravného vyúčtování (které považuje za chybné), měla být zaplacena celá částka přeplatku, nikoliv pouze částka 7 025,55 Kč. Žalobkyně se tak domáhala zbývající částky přeplatku z tohoto opravného vyúčtování ve výši 9 437,90 Kč. Soud shledal nárok žalobkyně co do částky 7 736,66 Kč důvodným, přitom vycházel z § 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb., ze kterého vyplývá, že (případné) vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Žalovaní tak byli povinni vrátit žalobkyni celou částku přeplatku vzniklou z vyúčtování ze dne 23. 10. 2023 bez ohledu na to, zda vyúčtování nadále vykazuje vady či nikoliv.

50. K odvolacím námitkám strany žalované, že soud od přiznané částky neodečetl jimi uplatněný zápočet vzájemné pohledávky ve výši 6 766,67 Kč za poměrnou část nájemného za duben 2023 (od 1. 4. 2023 do 14. 4. 2023), který provedli dne 26. 5. 2023, uvádí odvolací soud, že tento zápočet považuje shodně jako soud prvního stupně za neplatný. Odvolací soud však na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že nájemní poměr mezi účastníky skončil dne 31. 3. 2023 a nelze přičítat k tíži žalobkyně jako nájemce, že byt ke dni skončení nájmu dne 31. 3. 2023 nebyl ze strany žalovaných od žalobkyně přebrán a téhož dne sepsán předávací protokol. Z provedeného dokazování totiž vyplynulo, že se účastníci dohodli, že byt si předají ke dni 31. 3. 2023 a sepíšou o předání bytu protokol. Z [název] komunikace mezi žalobkyní a 1. žalovaným (kterou žádný z účastníků nečinil spornou) vyplynulo, že žalobkyně prokazatelně dne 30. 3. 2023 vyzvala žalovaného č. 1, zda počítá s předáním bytu následujícího dne (31. 3. 2023), a že je k tomuto připravena. Žalovaný č. 1 odpověděl, že bude bohužel mimo Prahu a zda by se mohli účastníci setkat během příštího týdne. Je třeba předně zdůraznit, že na straně pronajímatelů stály dvě osoby, není tak zřejmé, z jakého důvodu nemohla byt ke dni skončení nájemního vztahu přebrat od žalobkyně druhá z pronajímatelů. Především však nelze klást k tíži žalobkyně jako nájemkyně, že žalovaní nebyli schopni či ochotni ke dni skončení nájemního vztahu dle původní dohody převzít od žalobkyně byt a sepsat o tom protokol (a provést odběry měřidel). Za této situace odvolací soud shledává požadavek žalovaných na úhradu poměrného nájemného za období od 1. 4. 2023 do 14. 4. 2023, kdy byl byt skutečně na základě předávacího protokolu předán, jako nedůvodný. V tomto smyslu se odvolací soud neshoduje se soudem prvního stupně, že žalobkyně mohla byt opustit vhozením klíčů do schránky a tím by nájem byl považovaný za ukončený. Takový postup si účastníci nesjednali a byl by i v rozporu s oprávněnými zájmy žalobkyně jako nájemkyně, v jejímž zájmu je i protokolárně podchytit stav předávaného bytu a existenci případných tvrzených poškození či vad bytu. Žalovaní se sice domáhají postupu dle čl. 10.4. nájemní smlouvy (dle kterého neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši minimálně ujednaného nájemného až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá), toto ustanovení však lze aplikovat pouze na případy, kdy nájemce nepředá byt ze svého zavinění v den skončení nájmu. V projednávaném případě však žalobkyně byla připravena byt ke dni skončení nájmu žalovaným předat, a žalovaným tak dle tohoto ustanovení nárok na zaplacení částky ve výši ujednaného nájemného do 14. 4. 2023 nevznikl. Tuto částku tak nemohli ani započíst oproti přeplatku z vyúčtování.

51. Jako nedůvodnou odvolací námitku žalovaných shledává odvolací soud rovněž námitku započtení částky 968 Kč, kterou měli žalovaní započíst oproti přeplatku z vyúčtování. Částka 968 Kč představuje náklady, které měli žalovaní zaplatit za zpracování mimořádného vyúčtování [právnická osoba]. Odvolací soud má za to, že nelze přenést na nájemce povinnost hradit tuto platbu. Z žádného ustanovení smlouvy taková povinnost nájemce nevyplývá. Žalobkyně jako nájemkyně neporušila žádnou svou povinnost, na jejímž základě by vzniklo právo žalovaných požadovat po ní tuto jimi uhrazenou platbu (během řízení specifikovanou jako škodu). Jelikož zápočet ze strany žalované není platný, neboť neexistuje pohledávka k započtení, odvolací soud potvrdil žalovanými napadený výrok II. dle § 219 o. s. ř. jako věcně správný, a to včetně úroku z prodlení běžícího ode dne 29. 10. 2023, tedy ode dne splatnosti přeplatku z vyúčtování.

52. K napadenému výroku III.

53. Odvolací soud se shoduje se soudem prvního stupně, že v řízení nebylo prokázáno, že by mezi účastníky došlo k určení, za jaké období bude vyúčtování služeb vystaveno. Případné ujednání v tomto směru by muselo mít dle § 1 odst. 4 zákona č. 67/2013. Sb. písemnou formu a žádný z účastníků ani netvrdil, že by k uzavření takovéto písemné dohody došlo. Dle § 2 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb., zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a počátek určí poskytovatel služeb. Z právního předpisu nevyplývá povinnost vyhotovit vyúčtování za období kalendářního roku a žalovaným tak nic nebránilo vystavit vyúčtování za celou dobu užívání bytu žalobkyní, neboť tato nepřesáhla 12 měsíců. Výkladem předmětného ustanovení je totiž možné dovodit, že zúčtovací období může být nejvýše dvanáctiměsíční, tedy konec zúčtovacího období může nastat nejpozději po 12 měsících trvání nájemního vztahu. Konec zúčtovacího období tedy může nejpozději připadnout na červenec 2023 a v souladu se zákonem je pak pronajímatel povinen předložit řádné vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. S ohledem na uvedené soud prvního stupně dospěl ke správnému závěru, že žalovaní nebyli v prodlení s doručením vyúčtování v době od 1. 5. 2023 do 16. 8. 2023, za kterou požadovala žalobkyně pokutu dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. V žalobkyní označené době zákonná lhůta pro vystavení vyúčtování neuplynula. Žalobkyní uváděný názor o povinnosti žalovaných provést vyúčtování za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a s tím související prodlení žalovaných s doručením vyúčtování od 1. 5. 2023 nemá totiž oporu v zákoně ani v jakékoliv dohodě uzavřené mezi účastníky (§ 1 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb. a § 2 odst. 1 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb.). Pokud žalobkyně argumentovala § 2252 o. z., je třeba upozornit, že dotčenou problematiku o zúčtovacím období upravuje speciální zákon č. 67/2013 Sb. (§ 7 a 8); i dle komentářové literatury jde u § 2252 o ustanovení do určité míry obsoletní (srovnej Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, komentář k § 2252 o. z.). Soud tedy žalobu co do požadované pokuty 5 400 Kč včetně úroku z prodlení správně zamítl a v této části odvolací soud napadený výrok potvrdil jako věcně správný dle § 219 o. s. ř.

54. Co se týče částky 1 701,24 Kč, v rozsahu které soud prvního stupně žalobu v tomto výroku zamítl, odvolací soud se ztotožňuje s odvolacími námitkami žalobkyně a neztotožňuje se soudem prvního stupně v tom, že žalobkyně tuto od žalovaných poskytnutou částku nemohla použít jako částečnou úhradu své pohledávky z jistoty. Platba 1 701,24 Kč byla zaslána dle provedeného dokazování na účet žalobkyně bez uvedení jejího účelu a s variabilním symbolem, který žalobkyně označila v předžalobní výzvě k vrácení jistoty. Tuto částku si proto započetla žalobkyně na svou nejstarší splatnou pohledávku z jistoty (v souladu s § 1933 o. z.), což dle odvolacího soudu učinit mohla, neboť u platby nebylo určeno, jaký je její právní důvod. Zápočet uváděný v dopise žalovaných ze dne 26. 5. 2023 je navíc neplatný, neboť žalovaní se pokusili započíst vůči jistotě své neexistující pohledávky (pohledávku za „nájemné“ za období 1. 4. - 14. 4. 2023, částku 968 Kč za mimořádné vyúčtování a 25 000 Kč za odstupné). Částku 1 701,24 Kč tak žalovaní stále žalobkyni dluží jako přeplatek z vyúčtování (16 463,45 Kč - 7 055,55 Kč = 9 437,90 Kč, z toho výrokem II. přiznáno 7 736,66 Kč, zbývá uhradit 1 701,24 Kč). Odvolací soud proto v této části výrok III. napadeného rozsudku změnil tak, že žalobě co do této částky vyhověl včetně úroku z prodlení od 29. 10. 2023 dle § 1970 o. z. a nařízení vlády č. 351/2013 Sb. (§ 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř.).

55. K napadenému výroku IV.

56. Žalobkyně se dále domáhala doručení vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a plnění souvisejících s užíváním bytové jednotky za období od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 a od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2023. S ohledem na to, že žalobkyně požadovala po žalovaných za období nepřesahující jeden rok (12 měsíců) v rozporu s § 2 odst. 1 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb. dvě vyúčtování (přičemž tuto povinnost žalovaných nelze z žádného předpisu ani ze smlouvy či jiného ujednání mezi účastníky dovodit), nemohl soud v tomto nároku žalobkyni vyhovět. Proto soud co do požadavku na doručení vyúčtování požadovaných žalobou výrokem IV. žalobu správně zamítl. Odvolací soud proto výrok IV. napadeného rozsudku jako věcně správný potvrdil dle § 219 o. s. ř.

57. K napadenému výroku V.

58. Vzhledem k částečné změně rozsudku soudu prvního stupně rozhodl odvolací soud nově o náhradě nákladů řízení (§ 224 odst. 2 o. s. ř.). O nákladech řízení soud prvního stupně rozhodl správně dle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, kteří byli v řízení převážně úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 9 915,15 Kč, přičemž tato částka představuje 18,62 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 59,31 % a úspěchu žalobkyně v rozsahu 40,69 %). Výpočet náhrady nákladů řízení odvolací soud shledává správným a pro stručnost odkazuje na odůvodnění tohoto výroku (bod 38).

59. V této části dále odvolací soud neshledal důvodným odvolání žalovaných ohledně nepřiznání náhrady nákladů řízení za vyjmenované úkony právní služby. Jak soud prvního stupně správně uvedl, úkony právní služby učiněné před zahájením řízení nemají oporu v a. t. a zejména pak věcně nesouvisí s náklady soudního řízení (srovnej např. usnesení Ústavního soudu ze dne 9. 4. 2013, sp. zn. I. US 3104/11 a jeho závěr, že ne všechny úkony právní služby dle zákona o advokacii jsou zároveň úkony, za něž je poskytována mimosmluvní odměna pod § 11 a. t.). Soud prvního stupně tak správně nepřiznal mimosluvní odměnu za úkony, které nesouvisely se soudním řízením zahájeným žalobou (reakce na výzvu k plnění z 26. 5. 2023, reakce na námitky vyúčtování z 28. 6. 2023, reakce na opakované námitky k žalobě z 13. 8. 2023 a reakce na předžalobní výzvu k plnění z 18. 8. 2023). Soud prvního stupně dále správně nepřiznal odměnu za poradu s klientem přesahující jednu hodinu dne 25. 5. 2023, jejímž obsahem byla analýza obdržené předžalobní výzvy a představení podkladů k věci, neboť i odvolací soud má za to, že uvedená činnost je součástí úkonu převzetí a přípravy věci, za který již soud žalovaným náhradu nákladů přiznal a ke kterému došlo v tentýž den jako k poradě. Soud prvního stupně rovněž správně nepřiznal žalovaným náhradu nákladů řízení za dopis označený jako jednání s protistranou, neboť dopis nelze považovat za jednání s protistranou ve smyslu § 11 odst. 1 písm. i) a. t., jak jeho účel vnímá a. t. Za správný považuje odvolací soud názor soudu prvního stupně, který shledal neúčelným úkon spočívající v písemném závěrečném návrhu, neboť tento právní zástupkyně žalovaných přednesla na jednání dne [datum], k písemnému závěrečnému návrhu nebyla ze strany soudu vyzvána a závěrečný návrh soudu zaslala až po jednání dne [datum]. Ze všech těchto důvodů odvolací soud potvrdil rovněž výrok o náhradě nákladů řízení jako věcně správný. Výrok o nákladech řízení před soudem prvního stupně nedoznal změny ani vzhledem k částečné (nepatrné) změně napadeného rozsudku v odvolacím řízení.

60. O nákladech odvolacího řízení odvolací soud rozhodl dle § 224 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. V odvolacím řízení byla míra úspěchu a neúspěchu obou stran zhruba stejná (žalovaní byli částečně úspěšní ohledně odvolání do výroku I., žalobkyně byla úspěšná v rozsahu výroku III., ve zbývající části odvolání byli žalovaní i žalobkyně neúspěšní a pomět jejich úspěchu byl přibližně stejný). Odvolací soud proto rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, přičemž výsledek odvolacího řízení neměl zásadní vliv ani na rozhodnutí o nákladech řízení v prvním stupni.