o zaplacení částky [částka], k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 10 C 60/2021 – 253

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně zastavil řízení co do částky [částka] (výrok I), uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku [částka] do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II) a současně i povinnost nahradit mu v téže lhůtě náklady řízení ve výši [částka] k rukám jeho advokáta (výrok III). Oběma účastníkům byla uložena povinnost k náhradě nákladů státu, a to žalobci v rozsahu 36,93 % a žalované v rozsahu 63,07 %, s tím, že jejich výše bude určena samostatným usnesením (výroky IV a V).

2. Takto soud I. stupně rozhodl o žalobě, kterou se žalobce domáhal zaplacení částky [částka] z titulu odpovědnosti žalované za vady předmětu koupě (a sice jako slevy z kupní ceny). Ohledně částky [částka] vzal žalobce žalobu zpět, a řízení proto bylo v tomto rozsahu podle § 96 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), zastaveno.

3. Ohledně zbylé části uplatněného nároku vzal soud I. stupně za prokázané, že účastníci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, kterou žalobce koupil od žalované pozemek parc. [číslo] se stavbou (rodinným domem) [adresa] v katastrálním území Potštejn za kupní cenu [částka]. Na přelomu června a července [rok] (zhruba 8 měsíců po koupi nemovitosti) žalobce zaznamenal šířící se zápach po houbách a zjistil, že v severní části rodinného domu, která byla v roce [rok] zrekonstruovaná, se pod nově rekonstruovanými podlahami nachází prostor, v němž jsou nosné konstrukce podlah rozsáhle napadeny dřevokaznou houbou. Poté, co si nechal zpracovat zprávu od mykologa (Ing. [příjmení], který ji podal dne [datum]), žalobce přípisem ze dne [datum] kontaktoval žalovanou a oznámil jí existenci skrytých vad spočívajících v napadení nosných trámů pod podlahou nově zrekonstruované části objektu dřevokaznou houbou a částečně též dřevokazným hmyzem. Současně uplatnil i nárok na slevu z kupní ceny (její výši specifikoval dodatečně, přípisem ze dne [datum]). Soud I. stupně dále vyšel ze zjištění, že severní část rodinného domu, v níž se nachází obývací pokoj s kuchyňkou, chodbička, ložnice a koupelna, byla v roce [rok] zrekonstruována a takto (s výslovným zmíněním, že rekonstrukce se týkala podlahových krytin) byl objekt žalovanou inzerován k prodeji. A právě v této opravené části nemovitosti se pod nově položenou podlahou vyskytoval prostor hluboký asi jeden metr, kde byla umístěna nosná dřevěná konstrukce podlahy, která byla napadena dřevokaznou houbou; naproti tomu svrchní část podlahy, viditelná z vnitřku budovy, napadena nebyla, a při běžné prohlídce nemovitosti tak tento problém zůstával skryt. Příčinou vzniku této vady byla skutečnost, že pod zrekonstruovanou podlahou byl vytvořen de facto hermeticky uzavřený prostor, v němž kondenzovala vlhkost, a tedy nikoliv skutečnost, která by souvisela jen se samotným stářím či opotřebením budovy. Žalobce před uzavřením kupní smlouvy nemovitost za účelem prohlídky dvakrát navštívil a byl informován o stáří stavby rodinného domu a rovněž o tom, že je třeba rekonstruovat střechu a část oken. Nebyl však vyrozuměn o existenci prostoru pod zrekonstruovanou podlahou s výskytem dřevokazné houby, jejímž několikaletým působením docházelo k degradaci dřevěných nosných prvků pod podlahou (rozpadu dřeva), kdy se již jednalo přímo o havarijní stav. K jeho odstranění bylo zapotřebí provést výměnu nosných konstrukcí podlahy, včetně podlah, a rovněž kroky směřující k odvětrání a odvlhčení dotčených částí budovy. O této skutečnosti ostatně nevěděla ani sama žalovaná, která nemovitost získala v dražbě v roce [rok]. Obvyklá cena nemovitosti (bez popsané skryté vady) by na trhu v listopadu [rok] činila [částka], s vadou to bylo [částka] (rozdíl tedy činí [částka]).

4. Na zjištěný skutkový stav věci soud I. stupně aplikoval § 2099 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), a dospěl k závěru, že výskyt dřevokazné houby v prostoru pod zrekonstruovanou podlahou je v tomto konkrétním případě skrytou vadou, a to vadou podstatnou, neboť pokud by žalobce o této vadě věděl, kupní smlouvu by za shodných podmínek neuzavřel (§ [číslo], § 2129 odst. 2 o. z.). Žalobce nemovitost koupil v listopadu 2018, ale na výskyt dřevokazné houby ho upozornil až nepříjemný zápach šířící se s nástupem letních měsíců (června a července) [rok], na což reagoval detailnějším ohledáním objektu, při němž objevil vstup do prostor pod zrekonstruovanou podlahou, o nichž dříve nebyl informován (jednalo se o včasné uskutečnění prohlídky věci ve smyslu § 2104 o. z.). V návaznosti na toto zjištění žalobce objednal prohlídku objektu mykologem, který pro něj dne [datum] vypracoval odbornou zprávu, a na jejím základě pak přípisem (doručeným jí dne [datum]) řádně a bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl zjistit (§ 2112 o. z.), vytkl vadu u žalované a zvolil i nárok z odpovědnosti za vady v podobě slevy z kupní ceny (§ 2106 o. z.) Jeho řádnému uplatnění přitom nebylo na překážku, že výši slevy žalobce upřesnil až později, a to přípisem ze dne [datum]. Soud I. stupně měl proto základ tohoto nároku po právu, a pokud jde o jeho výši, vyšel z proporčního principu, kdy odborným posouzením zjištěnou obvyklou cenu nemovitosti bez vad a s vadou (ohledně níž vycházel ze znaleckého posudku podaného Ing. [jméno] [příjmení]) přenesl poměrně do smluvně sjednané ceny nemovitosti ([částka]). Jelikož znalecky zjištěná cena nemovitosti s vadou ([částka]) činí 86,36 % z ceny bez vady ([částka]), měl by žalobce nárok na poskytnutí slevy v rozsahu 13,64 % z kupní ceny ve výši [částka], což odpovídá částce [částka]. Ten ale (po částečném zpětvzetí žaloby) požadoval jen [částka], a nic tak nebránilo tomu, aby jeho žalobnímu požadavku bylo plně vyhověno.

5. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud I. stupně dle § 142 odst. 2 ve spojení s § 146 odst. 2 o. s. ř. a žalobci, kterého lze považovat za převážně procesně úspěšného (neboť co do částky [částka] uspěl, avšak ohledně částky [částka] zavinil zastavení řízení), přiznal náhradu účelně vynaložených nákladů řízení v rozsahu 26,14 % (ohledně jejich podrobného vyčíslení lze odkázat na odst. 38 napadeného rozsudku). Dále pak podle § 148 odst. 1 o. s. ř. rozhodl podle výsledku řízení i o nákladech státu, když určil v jakém rozsahu je ten který z účastníků ponese, s tím, že o jejich konkétní výši bude rozhodnuto samostatným usnesením (viz. odst. 39 napadeného rozsudku).

6. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání z důvodů dle § 205 odst. 2 písm. b), c), g), a e) o. s. ř., které směřovalo do vyhovujícího výroku o věci samé (ad II) a akcesorických výroků o nákladech řízení. Namítala, že postižení přízemního prostoru dřevokaznou houbou bylo ve staré stavbě stojící přímo u řeky předvídatelné a bylo projevem běžného opotřebení, a nikoliv skrytou vadou, jak nesprávně uzavřel soud I. stupně. V této souvislosti odkazovala na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 896/2010, z něhož citovala, a zdůraznila, že žalobce v kupní smlouvě výslovně prohlásil, že se před jejím podpisem„ důkladně seznámil se zhoršeným stavebně technickým stavem předmětu převodu, který vyžaduje rekonstrukci“. Pokud byl žalobce v rámci inzerce a předsmluvního vyjednávání informován o tom, že v roce [rok] byla v severním křídle rodinného domu provedena rekonstrukce podlahových krytin, nevztahovala se tato informace k tomu, že by byly rekonstruovány rovněž prostory pod podlahovou krytinou (výskyt dřevokazné houby v těchto prostorách je proto třeba považovat za projev celkově zhoršeného stavebně-technického stavu domu v kombinaci s jeho stářím). Žalovaná dále namítala, že řízení je postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Znalecký posudek Ing. [příjmení] ohledně výše slevy z kupní ceny byl totiž předložen až dne [datum], tj. po koncentraci řízení, která nastala dne [datum], a proto k tomuto důkazu nemělo být přihlédnuto. Žalovaná zopakovala i své výhrady vůči tomuto posudku, který dle jejího názoru obsahuje řadu nesrovnalostí, s tím, že již v řízení před soudem I. stupně navrhovala vypracování revizního znaleckého posudku, soud I. stupně však tento důkazní návrh zamítl, v důsledku čehož jsou jeho skutková zjištění neúplná. Dle žalované nebylo dostatečně objasněno ani to, kdy se vytčená vada v nemovitosti vyskytla, především zda nenastala až po převodu vlastnictví. Ze zprávy mykologa Ing. [příjmení] vyplývá jen tolik, že zvyšování vlhkosti v neodvětrávaném prostoru pod podlahou bylo dlouholetým působením vedoucím k napadení konstrukcí pod podlahou dřevokaznou houbou, to samo o sobě ale nevypovídá o době vzniku vady, neboli vlhkost mohla být pod podlahou řadu let, ale dřevokazná houba mohla trámy napadnout kdykoli, tedy i půl roku po prodeji nemovitosti. Ze všech těchto důvodů žalovaná navrhla, aby rozsudek soudu I. stupně byl v napadeném vyhovujícím výroku o věci samé a v závislých nákladových výrocích zrušen a věc byla v tomto rozsahu vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení.

7. Žalobce ve svém vyjádření k odvolání žalované uvedl, že z žádných provedených důkazů nevyplývá, že by výskyt předmětné vady souvisel s blízkostí řeky či samotným stářím objektu. Žalobcem vytčená vada se nacházela ve zrekonstruované části objektu, která byla určena k bydlení a takto (jako zrekonstruovaná) byla žalovanou rovněž nabízena k prodeji. Výskyt dřevokazné houby, která se ukrývala na trámech pod podlahou, nebylo možno předvídat a nelze k ní vztahovat judikaturu, na kterou odkazuje žalovaná. Žalobce s touto vadou nebyl nikdy seznámen a sám ji při prohlídce nemovitosti nemohl odhalit. Pokud v kupní smlouvě v obecné rovině potvrdil, že se seznámil se zhoršeným stavem objektu, nemůže to vyloučit odpovědnost žalované za skryté vady, které při běžné, byť svědomitě provedené prohlídce, nebylo možno zjistit. Zcela pak žalobce odmítl tvrzení žalované, že by inzerovaná rekonstrukce měla být ohraničena jen samotnou podlahovou krytinou, a nikoliv již prostorem pod ní. Nesouhlasil ani s argumentací, podle níž by některý důkazní prostředek označil pozdě, a z toho důvodu k němu nemělo být přihlédnuto. Ve znaleckém posudku zaměřeném ke zjištění výše slevy z kupní ceny žalobce neshledává žádné nedostatky, a nadto byly jeho závěry objasněny během slyšení znalce před soudem. Konečně z mykologického posudku Ing. [příjmení] vyplynulo, že stupeň degradace dřevěných nosných konstrukcí podlahy odpovídá dlouholetému působení dřevokazné houby, a je tedy vyloučeno, že by se vytčená vada objevila až po koupi nemovitosti. Žalobce proto navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil.

8. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání napadený rozsudek, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a odst. 1, 5 o. s. ř.), a neshledal odvolání žalované jako důvodné.

9. Soud I. stupně provedl dokazování v rozsahu potřebném pro posouzení věci, učinil z něj správná skutková zjištění a tato zjištění správně posoudil i po stránce právní. Odůvodnění jeho rozsudku shledává odvolací soud jako úplné, logické a přesvědčivé, a v podrobnostech na ně lze plně odkázat.

10. Odvolací soud souhlasí především se závěrem, že v posuzovaném případě vadu spočívající v masivním napadení trámů nosné konstrukce podlahy dřevokaznou houbou nelze považovat za projev„ zhoršeného stavebně-technického stavu“ objektu v důsledku jeho běžného opotřebení. Její výskyt totiž nebyl způsobem samotným stářím objektu situovaného u řeky, nýbrž tím, že prostor pod (v roce 2010) zrekonstruovanou podlahou nebyl dostatečně odvětráván, takže se zde kondenzovala vlhkost a vznikalo ideální prostředí pro rozvoj dřevokazných hub. Pokud byl žalobci rodinný dům prezentován jako objekt částečně již zrekonstruovaný (včetně podlahových krytin v jeho severní části) a částečně ještě rekonstrukci vyžadující (což se dle výslovné zmínky v kupní smlouvě týkalo zejména střešní konstrukce), pak nemohl předpokládat, že právě ve zrekonstruované části objektu se (pod novou podlahou) nachází problém, který nebyl při běžné prohlídce nemovitosti a vynaložení obvyklé pozornosti (§ 2103 o. z.) seznatelný a jehož náprava vyžadovala i výměnu již obnovených prvků budovy (tj. podlahových krytin, včetně desek a trámů pod nimi). Jednalo se proto o vadu předmětu koupě ve smyslu § 2099 odst. 1 o. z., a to vadu skrytou, která zůstala žalobci, i po využití možnosti prohlédnout si předmět koupě, utajena a která nebyla známa ani žalované coby prodávající. Žalobce tuto vadu žalované oznámil včas, tj. bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl zjistit (resp. co se s nástupem teplého počasí projevila), a to při zachování lhůty vyplývající z § 2129 odst. 2 o. z. Současně provedl i volbu práva z odpovědnosti za vady (v podobě slevy z kupní ceny), k níž je kupující oprávněn jak v případě, kdy vadné plnění představovalo podstatné porušení smlouvy, tak v případě porušení nepodstatného (§ 2016 odst. 1, § 2107 odst. 2 o. z.). Pokud jde o výši přiměřené slevy z kupní ceny, která byla určena na základě znaleckého posudku, nelze přisvědčit odvolací námitce žalované stran porušení koncentrace řízení (a nepoužitelnosti tohoto důkazu), neboť - jak vyplývá z obsahu spisu soudu I. stupně - k označení důkazu znaleckým posudkem za účelem stanovení výše slevy došlo na základě poučení žalobce ve smyslu § 118a odst. 3 o. s. ř. při jednání dne [datum], které prolamuje koncentraci řízení dle § 118b o. s. ř. Co se týče výtek žalované k obsahu tohoto posudku, podaného Ing. [příjmení] (jenž nejprve vypracoval písemný znalecký posudek bez doložky dle § 127a o. s. ř., a následně, dne [datum], byl soudem I. stupně ustanoven znalcem pro toto řízení a podal ústní posudek ke stanovení výše obvyklé ceny předmětu koupě bez vad a s vadou), lze odkázat na odůvodnění napadeného rozsudku (viz odst. 16, 17 a 21), v němž se soud I. stupně s námitkami žalované náležitě vypořádal, když podrobně a pečlivě zdůvodnil, proč považuje znalecký posudek Ing. [příjmení] za přesvědčivý, věrohodný a co do svých závěrů vyvážený. Stejně tak (v odst. 21) vysvětlil, proč neshledal jako opodstatněný návrh žalované na provedení důkazu revizním znaleckým posudkem (tomuto jeho závěru odvolací soud rovněž přisvědčuje) a nic nelze vytknout ani způsobu, jakým - na podkladě závěrů znalce - vypočetl slevu z kupní ceny (viz odst. 34 a 35 odůvodnění napadeného rozsudku). Konečně je třeba odmítnout odvolací námitku žalované, dle níž nebylo najisto postaveno, zda se vada v objektu nevyskytla až v době po převodu vlastnictví na žalobce [příjmení] zjištění soudu I. stupně, který se v tomto směru opřel o zprávu a svědeckou výpověď Ing. [příjmení] (mykologa), se stav napadení dřevokaznou houbou, projevující se rozpadem dřevěných konstrukcí pod podlahou, nemohl rozvinout až v době po listopadu 2018 (kdy žalobce objekt koupil), ale muselo k němu docházet v horizontu několika (a to minimálně dvou) let před datem, kdy si nemovitost svědek prohlédl (a k tomu došlo, jak je uvedeno ve zprávě o stavebně technickém průzkumu objektu ze dne [datum], dne [datum]). Je proto zřejmé, že objekt musel vadou trpět nejpozději od července 2017.

11. Lze shrnout, že žalobce má v důsledku vadného plnění právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, která odpovídá částce [částka], z níž však bylo žalobci (v souladu s jeho žalobním žádáním) přiznáno jen [částka] Odvolací soud proto rozsudek soudu I. stupně ve výroku o věci samé (ad II) podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil, a stejně tak i (v rovněž správných) závislých výrocích o nákladech řízení (ad III až V).

12. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. a procesně úspěšnému žalobci byla přiznána jejich plná náhrada tvořená odměnou advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu; § 11 odst. 1 písm. d/ a g/ vyhl. č. 177/1996 Sb.) po [částka] (§ 7, § 8 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., když za tarifní hodnotu věci byla vzata částka [částka]), dvěma režijními paušály po [částka] (§ 13 odst. 1 a 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.), náhradou za promeškaný čas za celkem šest zameškaných půlhodin ve výši [částka] (§ 14 odst. 1 a 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.), cestovným ve výši [částka] (za cestu konanou ze sídla advokáta k odvolacímu soudu a zpět /220 km/ osobním automobilem se spotřebou 6,1 l/km, při sazbě základní náhrady 4,70 Kč/km a průměrné ceně pohonných hmot [částka]; § 13 odst. 1 a 5 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve spojení s vyhl. č. 511/2021 Sb.) a náhradou za 21 % daň z přidané hodnoty ve výši [částka] (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). V celkovém součtu se jedná o částku [částka] Lhůta a místo k plnění této částky byly určeny v souladu s § 160 odst. 1 a § 149 odst. 1 o. s. ř.