o 498 000 Kč s příslušenstvím

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobci částku 498 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 498 000 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), uložil žalované zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 359 866 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok II.) a uložil žalované zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro [adresa] náhradu nákladů řízení ve výši 61 462,30 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III.).

2. Soud prvního stupně takto rozhodl o žalobě ze dne [datum], posléze doplněné, kterou se žalobce domáhal zaplacení částky 498 000 Kč s příslušenstvím z titulu slevy z kupní ceny. Žalobce tvrdil, že na základě kupní smlouvy uzavřené se žalovanou dne [datum] od žalované koupil jednotku č. [hodnota] vymezenou v pozemku parc. č. st. [hodnota], včetně příslušného podílu na společných částech, a podíl na pozemku parc. č. [hodnota], vše v katastrálním území a obci [adresa], za cenu ve výši 4 980 000 Kč. Po zahájení užívání se začaly projevovat a byly reklamovány vady jednotky, z nichž některé žalovaná neodstranila. Nejzásadnější vadou je [podezřelý výraz], kterým nelze dostatečně vytopit spodní část jednotky, a naopak nelze regulovat přetápění v 2. nadzemním podlaží. Žalovaná žalobci nepravdivě tvrdila, že vada byla odstraněna; v reakci na výzvu k odstranění vad ze dne [datum] pouze instalovala dálkové ovládání systému vytápění. Systém vytápění byl proveden v rozporu s projektovou dokumentací. Jelikož žalovaná vadu ani po urgencích neodstranila, žalobce uplatnil výzvou ze dne [datum] právo na slevu z kupní ceny. Toto právo mu vzniklo bez ohledu na to, zda vada představuje podstatné, či nepodstatné porušení kupní smlouvy, přičemž je zjevné, že na předmětu koupě byla již v době přechodu nebezpečí škody na žalobce. Žalobce požadoval slevu z kupní ceny ve výši 498 000 Kč, tedy 10 %, coby částku přiměřenou povaze a závažnosti vad a případným nákladům, které bude nezbytné vynaložit na odstranění vady, k jejímuž odstranění bude zřejmě nutné provést též rekonstrukce a zasáhnout do dalších částí jednotky.

3. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala. Potvrdila uzavření kupní smlouvy dne [datum]. Uvedla, že reklamace vytápění byla žalobcem poprvé učiněna nejpozději [datum] prostřednictvím e-mailu, přičemž z možných nároků z titulu odpovědnosti za vady si žalobce zvolil právo na odstranění vady; právo na slevu uplatněno nebylo. Reklamace byla jako nedůvodná zamítnuta. Tím vzniklo žalobci právo případně změnit nárok z odpovědnosti za vady. Žalobce se zamítnutím reklamace nesouhlasil, avšak změnu nároku neprovedl. Dopisem ze dne [datum] žalobce znovu vytkl vadu vytápění a znovu vyzval žalovanou k odstranění vad v dodatečném termínu do [datum]. Žalobce tedy setrval na tom, že požaduje odstranění vady. Teprve dne [datum] žalobce nově požadoval po žalované slevu z kupní ceny. Za těchto okolností žalobce právo na slevu z kupní ceny pro vadu prodané věci nemá, nýbrž by mohl případně uplatňovat pouze právo na odstranění vady. Provedenou volbu nároku z odpovědnosti za vady nemůže kupující bez souhlasu prodávajícího změnit. Taková úprava platí pro podstatné i nepodstatné vady. Dále žalovaná namítala, že i pokud by soud nárok na slevu přiznal, žalobcem uplatněná výše slevy je nepřiměřená. Žalovaná tedy navrhovala zamítnutí žaloby.

4. Soud prvního stupně učinil na základě shodných tvrzení stran, která vzal za svá zjištění, a na základě dokazování listinnými důkazy, výslechem svědků a znaleckými posudky dílčí skutková zjištění, ohledně nichž odvolací soud pro stručnost odkazuje na odstavce 5 až 31 odůvodnění napadeného rozsudku. Zjištěný skutkový stav shrnul soud prvního stupně tak, že žalobce jako kupující a žalovaná jako prodávající uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byla jednotka a zahrada. Žalobce e-mailem ze dne [datum] u žalované reklamoval [podezřelý výraz], uvedl, že u něj přestal fungovat termostat. Žalobce žádal rychlé řešení s ohledem na teplotu v bytě. Žalovaná reklamaci odmítla s tím, že byl přerušen přívodní kabel při montáži skříně. To žalobce rozporoval a opakovaně žalovanou žádal o řešení [podezřelý výraz]. Žalovaná v září 2022 vyměnila dálkový ovladač k tepelnému čerpadlu. Problém s chladem v 1. nadzemním podlaží tím však nebyl odstraněn. Žalobce proto dne [datum] žalovanou vyzval k odstranění vady celého otopného systému a poskytl k tomu žalované lhůtu do [datum]. Žalovaná kromě výměny dálkového ovladače neučinila nic dalšího. Žalobce proto zjišťoval, zda ovladač je termostatem a snímá teplotu v místnosti, přičemž zjistil, že nikoli. Žalovaná ještě v prosinci 2022 žalobce informovala, že závadu otopného systému řeší. Žalobce dopisem ze dne [datum] v reakci na nečinnost žalované změnil svůj nárok z odpovědnosti za vady z nároku na odstranění vady na nárok na přiměřenou slevu, kterou vyčíslil na 10 % z kupní ceny jednotky (498 000 Kč), kterou požadoval po žalované zaplatit do sedmi dnů. Otopný systém instalovaný v jednotce vykazuje několik opravitelných vad, a to: a) [podezřelý výraz] v kanálové jednotce, b) [podezřelý výraz] na půdě, c) [podezřelý výraz], které lze vyměnit, d) [podezřelý výraz], které lze zmírnit instalací [podezřelý výraz]. Stěžejní vadou je však [podezřelý výraz], které slouží jako obývací pokoj s kuchyní. Jedná se o vadu neopravitelnou, neboť úprava stavebně zapravených částí potrubí není bez velkých destruktivních prací možná. Kompromisním řešením je alternativní způsob vytápění obývacího pokoje.

5. Soud prvního stupně po právní stránce věc posoudil podle § 2100, § 2106, § 2107 a § 2129 odst. 2 a 3 o. z., jejichž znění citoval, přičemž dále poukázal na konkrétní závěry judikatury i odborné literatury. Shledal, že předmětná jednotka byla v době prodeje žalobci žalovanou vadná dle § 2129 odst. 3 o. z., neboť vykazovala skrytou vadu spočívající v nefunkčnosti systému vytápění. Vadnost systému vytápění byla jednoznačně prokázána znaleckými posudky i výslechem svědků, systém vytápění nebyl proveden řádně, neboť nesplňuje požadovanou funkci udržovat ve vytápěných místnostech požadovanou teplotu. [podezřelý výraz], které slouží jako obývací pokoj s kuchyní, je přitom vadou neodstranitelnou (neopravitelnou), neboť oprava by byla možná jen s použitím velkých destruktivních prací. Soud prvního stupně shledal postup žalobce při uplatnění jeho nároků z této vady souladným se zákonem. Žalobce nejprve požadoval odstranění vady, následně výzvou ze dne [datum] nárokoval slevu z kupní ceny, což je souladné s ustanovením § 2106 o. z. V tomto případě jde o podstatné porušení smlouvy podle § 2002 o. z., neboť neřádné a nefunkční vytápění novostavby určené k bydlení zde není svým charakterem a podstatou drobnou a lehce opravitelnou vadou. Soud prvního stupně nesouhlasil s tím, že by žalobce neměl právo na slevu, jak namítala žalovaná. Žalobce žalovanou vyzýval k odstranění vady opakovaně, přičemž na email žalobce ze dne [datum] reagovala žalovaná tak, že problém se řeší, avšak žádné efektivní řešení mu v přiměřené lhůtě nenabídla. Žalobce tedy změnil svůj nárok, když žalovaná vadu v přiměřené lhůtě neodstranila. Na to měl právo, neboť vada se jednak prokázala jako neopravitelná (resp. velmi obtížně odstranitelná a bez nepřiměřeně vysokých nákladů), jednak ji žalovaná v přiměřené době neodstranila. Při reklamaci vady v říjnu 2021 žalobce reklamoval pouze tepelné čerpadlo, neboť nemohl jakožto spotřebitel vědět, v čem problém spočívá; reklamace celého otopného systému byla uplatněna poprvé až [datum], kdy žalobce žádal opravu vady, a teprve v reakci na nečinnost žalované, resp. na výměnu dálkového ovládání čerpadla, která problém nevyřešila, svůj nárok změnil. Ještě v prosinci 2022 žalovaná ubezpečovala žalobce, že o reklamované vadě ví a že ji řeší. Nárok na přiměřenou slevu byl tedy uplatněn po právu.

6. Pokud šlo o výši slevy, soud prvního stupně s odkazem na relevantní judikaturu, zejména rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], jakož i další rozhodnutí, uvedl, že při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad. Takovým požadavkům nedostojí určení slevy z kupní ceny pouze prostým určením rozdílu hodnoty věci bez vady a hodnoty dodané věci vadné či určením částky odpovídající výši nákladů na opravu vadné věci bez zohlednění dalších konkrétních okolností věci. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech), a tedy především náprava poruchy ekvivalence vzájemných plnění, nikoli reparace vzniklých škod. Posouzení přiměřenosti slevy ze sjednané kupní ceny není otázkou znaleckou, ale právní.

7. Po zvážení těchto aspektů soud prvního stupně uvedl, že žalobce coby spotřebitel kupoval novostavbu od žalované coby developera jako první uživatel jednotky jako novostavby, a tudíž důvodně a po právu očekával, že bude plněno ze strany prodávajícího zcela bez vad a v kvalitě, v jakých lze obdobná plnění (novostavby pro bydlení) důvodně očekávat, mj. že jednotka bude mít systém vytápění způsobilý splnit očekávání vytopit jednotku na teploty komfortní pro bydlení v jednotce po celou roční dobu, především však v měsících topné sezóny. Systém vytápění jednotky tuto funkci neplní a žalobce je již od roku 2021 nucen tento stav trpět a nastalou situaci řešit. Současný stav žalobci po značně dlouhou dobu, kterou nelze od uživatele novostavby bytové jednotky očekávat, značně komplikuje a omezuje užívání jednotky v topné sezóně. Žalobce již byl nucen vynaložit náklady na řešení, a to na krbová kamna, přičemž jejich instalací a nedořešením přívodu odvětrání byl dokonce ohrožen na zdraví. Žalovaná věc od počátku neřešila konstruktivně, na odstranění vady s žalobcem aktivně nespolupracovala, její návrh řešení v průběhu řízení ([podezřelý výraz]) byl zcela nevyhovující a nedostatečný. Žalovaná žalobci nenavrhla žádnou slevu z kupní ceny, která by žalobci umožnila odstranit vadný stav tak, aby se dostalo ekvivalence plnění, tedy novostavby v bezvadném stavu. Výše přiměřené slevy z kupní ceny se nerovná „nejnižší možné nabídce“ na odstranění vad. Je třeba přihlédnout k tomu, že vada systému vytápění jednotky zásadně snižuje její funkční vlastnosti, a to dlouhodobě, a logicky snižuje kupní cenu jednotky v případě prodeje. Stejně tak je nyní třeba zohlednit i náklady na provoz dalšího zařízení, které bude žalobce muset v budoucnu vynakládat, náklady na revize a čištění takových zařízení, stejně jako náklady na pobyt žalobce mimo jeho jednotku po dobu, po kterou bude docházet k odstraňování vad, pokud se žalobce rozhodne pro takové odstranění vady, které bude vyžadovat zásadnější zásahy do jednotky. Problém [podezřelý výraz] se týká celé topné sezóny, nejen období extrémních mrazů.

8. Při stanovení výše slevy soud prvního stupně vzal v úvahu kupní cenu jednotky ve výši 4 980 000 Kč, zohlednil náklady, které by bylo nutné vynaložit dle znaleckého posudku na odstranění vad (263 000 Kč bez DPH) ve variantě nejvíce se blížící otopnému systému navrženému v projektové dokumentaci. Takto stanovený základ slevy soud prvního stupně navýšil o 10 % na částku 289 300 Kč, neboť sleva z kupní ceny není prostým odrazem nákladů na opravu, když ze znaleckého posudku vyplývá, že do této ceny nebyly promítnuty náklady spojené s pobytem žalobce mimo svůj byt, „faktor pohody“, náklady na úklid. K dalšímu navýšení přistoupil v závislosti na tom, jak konkrétně je bytová jednotka dotčena vadou, po jak dlouhou dobu, k tomu, že uživatelský komfort je a bude trvale snížen, žalobce bude muset rovněž dořešit otázku krbových kamen, které v současné podobě nemůže bez rizika na zdraví užívat, a přijde v letních měsících o možnost chlazení. Je třeba přihlédnout i k tomu, že se jedná o novostavbu, u níž byla očekávána při koupi dlouhá životnost. K základu slevy by tedy měla být připočtena 5 % sleva z kupní ceny v částce 249 000 Kč. Přiměřená sleva z kupní ceny by v případě žalobce mohla činit až částku 538 300 Kč. Žalobce požaduje zaplacení částky 498 000 Kč představující 10 % slevu z kupní ceny. Za tuto částku by dle zpracovatele znaleckého posudku bylo možné zcela odstranit vadu vytápění včetně nákladů na jiné bydlení žalobce po dobu provádění opravy. Soud prvního stupně tedy dospěl k závěru, že 10% sleva z kupní ceny požadovaná žalobcem je ekvivalentní míře narušení vyrovnanosti vzájemného plnění mezi smluvními stranami a zároveň je způsobilá toto narušení narovnat. K námitce žalované, že by sleva měla vycházet z kupní ceny bez DPH soud prvního stupně uvedl, že pro základ slevy z kupní ceny je podstatné, jakou částku na kupní ceně zaplatil žalobce a jakou kvalitu plnění, zejména pak u novostavby, měl za tuto částku očekávat, ne zda žalovaná z kupní ceny zaplatila DPH.

9. Pokud šlo o počátek prodlení, soud prvního stupně poukázal na to, že žalobce vyzval žalovanou k plnění předžalobní výzvou ze dne [datum], načež marně uplynula poskytnutá sedmidenní lhůta k plnění. Proto soud prvního stupně v souladu s § 1970 o. z. přiznal žalobci nárok na úrok z prodlení v zákonné výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., který žalobci náleží ode dne následujícího po splatnosti dluhu, tj. od [datum].

10. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky soud prvního stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř., přičemž způsob jejího výpočtu v celkové částce 359 866 Kč podrobně specifikoval v odstavcích 64 a 65 odůvodnění napadeného rozsudku. Byť to v napadeném rozsudku výslovně neuvedl, rozhodl soud prvního stupně o platebním místě ohledně náhrady nákladů řízení mezi účastníky podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

11. O náhradě nákladů řízení státu na znalečné soud prvního stupně rozhodl podle § 148 o. s. ř., přičemž je uložil zaplatit zcela neúspěšné žalované v celé částce 61 462,30 Kč.

12. O lhůtách k plnění soud prvního stupně rozhodl podle § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř.

13. Proti rozsudku soudu prvního stupně podala včasné a přípustné odvolání žalovaná, a to v celém jeho rozsahu. Odvolací důvody uplatnila odkazem na § 205 odst. 2 písm. c), e) a g) o. s. ř. Věcně k nim uvedla, že vadu řízení spatřuje v tom, že se soud prvního stupně explicitně nevypořádal s rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], z něhož dle žalované vyplývá správnost její argumentace. Žalovaná uznala, že jednotka prodaná žalobci má vadu vytápění. Vadu nesprávnosti skutkových zjištění nicméně spatřovala v tom, že napadený rozsudek vychází místy ze skutkových závěrů, které nevyplývají z průběhu dokazování, a že soud prvního stupně zaměňuje otázky skutkové za otázky právní, což se týká posouzení, zda vada vytápění je vadou odstranitelnou či neodstranitelnou. Konkrétně žalovaná namítla, že žalobce vadu vytápění poprvé reklamoval již v říjnu 2021, nikoli až v září 2022, a dále že vada je odstranitelná, neboť dle znalce [tituly před jménem] [jméno FO] je možno za částku 498 000 Kč, kterou soud prvního stupně žalobci přiznal, vadu zcela odstranit až do stavu předpokládaného projektovou dokumentací. Vada je odstranitelná i hospodárněji, a to některou z variant dle znaleckého posudku [právnická osoba], které by vedly k úplnému odstranění projevu vady. Nesprávnost právního posouzení tkví dle žalované v tom, že soud prvního stupně nesprávně uzavřel, že žalobce má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, a dále že nesprávně určil přiměřenou výši slevy a zohlednil i hlediska, která neměl. Konkrétně žalovaná namítla, že dopisem ze dne [datum], kdy žalobce vadu znovu vytkl, setrval na tom, že požaduje odstranění vady, a to ve lhůtě do [datum], přičemž tuto svou volbu „popřel“ až dopisem ze dne [datum]. Žalobce nemohl svou volbu nároku z vady změnit, měl žalovat na odstranění vady a právo na slevu mu nenáleží. Žaloba tedy měla být zamítnuta. I pokud by však žalobci právo na slevu z kupní ceny náleželo, měla být její výše určována ke dni [datum], takže nelze přihlížet k pozdějšímu nárůstu ceny stavebních prací, dále nelze přihlížet k tomu, že žalovaná věc neřešila konstruktivně a na odstranění vady nespolupracovala (když navíc žalovaná v průběhu řízení nabízela žalobci částky nejprve 150 000 Kč a poté 300 000 Kč) a k tomu, jak žalobce realizoval kamna a jaká škoda mu tím vznikla. Dále soud prvního stupně nevysvětlil, proč za základ slevy vybral dražší variantu z těch uváděných ve znaleckém posudku [právnická osoba], kdy navíc žalovaná doložila, že by nápravu řešení bylo možno realizovat do 100 000 Kč. Navýšení slevy o 10 % je založeno na spekulacích, stejně tak není důvodu přiznávat žalobci slevu zvýšenou o 5 % z kupní ceny, když by šlo o nespravedlivý bonus vůči žalobci; podle [tituly před jménem] [jméno FO] vynaložení nákladů uvedených v posudku povede k úplnému odstranění projevu vady a zlepšení komfortu žalobce. Správně stanovená sleva by tedy neměla překročit částku 131 000 Kč. Závěrem žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnil napadený rozsudek tak, že žalobu v celém rozsahu zamítne a uloží žalobci povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů, jakož i náhradu nákladů řízení státu.

14. Žalobce se k odvolání žalované vyjádřil tak, že argumentace žalované je opakováním námitek vznášených již před soudem prvního stupně a jím vypořádaných. Dopis ze dne [datum] nebyl žádným utvrzením volby nároku, kterým by se žalobce připravil o možnost jeho změny podle zákona, nýbrž poslední výzvou pro žalovanou, aby začala činit reálné kroky k řešení uplatněné reklamace. Jelikož žalovaná na svém vyhýbavém přístupu setrvala a vady neodstranila ani během několika měsíců po této výzvě, přistoupil žalobce ke změně nároku. Žalovaná postupovala liknavě a nepoctivě celou dobu, kdy žalobce odkazovala na své subdodavatele, sváděla vinu na žalobce a celou dobu měla k dispozici znalecký posudek, na jehož základě si vad musela být vědoma. Nárok žalobce je opodstatněný bez ohledu na to, zda má být posuzován podle § 2106 či 2107 o. z. Soud prvního stupně ve věci provedl rozsáhlé dokazování a vypořádala se se stěžejními argumenty obou stran. Samotná skutečnost, že se výslovně nevypořádal s jedním judikátem, který je věcně nepřiléhavý, vadu rozsudku nezakládá. Soud prvního stupně řádně vysvětlil, jak dospěl k částce slevy. Pokud jde o ocenění nákladů na odstranění vady, žalobce je bude vynakládat v aktuálních cenách, nikoli cenách roku 2023, přičemž k délce řízení převážně přispěla sama žalovaná. Návrhy žalované na smír byly činěny v časech, kdy již nabízené částky byly zcela nedostatečné a kryly by toliko náklady vynaložené na řízení. Závěrem žalobce navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil a uložil žalované zaplatit žalobci náhradu nákladů odvolacího řízení.

15. Odvolací soud přezkoumal z podnětu odvolání žalované podle § 212 a 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. správnost napadeného rozsudku včetně správnosti postupu v řízení, které jeho vydání předcházelo, a shledal, že odvolání žalované není důvodné.

16. Pokud jde o odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. c) o. s. ř., žalovaná vadu řízení spatřovala v tom, že se soud prvního stupně explicitně nevypořádal s rozhodnutím Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]. K tomu odvolací soud uvádí, že není povinností soudu zabývat se každou jednotlivinou v argumentaci strany, pokud argumentace soudu představuje ucelený a logický komplex, který řeší všechny relevantní otázky. Tento předpoklad je zde splněn, neboť právní úvahy soudu prvního stupně jsou vysvětleny velmi podrobně a srozumitelně, včetně odkazů na relevantní judikaturu a odbornou literaturu (k tomu viz zejména odstavce 43 až 45, 50, 53 až 56 odůvodnění napadeného rozsudku). Žalovanou namítaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], je navíc zcela nepřiléhavý. Jednak proto, že v něm byl předmětem řízení spor o odpovědnost advokáta za výkon advokacie, nikoli prodávajícího za vady prodané věci. Dále pak proto, že i v té části, v němž se zmíněný rozsudek odpovědnosti prodávajícího dotýkal, neboť se řešila správnost postupu advokáta v souvislosti s tím, se v něm – notabene v poměrech dřívější právní úpravy – řešila situace, kdy kupující nezměnili svou volbu nároku z odpovědnosti za vady, a proto advokát pochybil žalobou na slevu z kupní ceny, kterou kupující neuplatnili: „Žalovaný přitom v jím podané žalobě nijak nezdůvodnil, proč se za dovolatele domáhal slevy z kupní ceny rodinného domu, ačkoliv předtím vůči prodávajícímu uplatnili nárok z odpovědnosti za vady v podobě odstranění vad.“ (citováno z uvedeného rozsudku). Naproti tomu v nynější věci k takové změně zvoleného nároku došlo – pouze žalovaná popírala její oprávněnost. O žádnou vadu prvostupňového řízení tak nejde, přičemž s oprávněností změny nároku z odpovědnosti za vady se odvolací soud vypořádá v rámci námitek proti právnímu posouzení věci.

17. Pokud jde o odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. e) o. s. ř., odvolací soud shledal, že soud prvního stupně si opatřil dostatečné podklady pro svá skutková zjištění, provedené důkazy hodnotil v souladu se zákonnými principy a odvolací soud na skutkové závěry soudu prvního stupně odkazuje a ztotožňuje se s nimi. Stěžejní skutkovou otázkou řešenou v řízení před soudem prvního stupně bylo, zda předmětná jednotka prodaná žalovanou žalobci má vady a jakého rázu. Žalovaná nakonec uznala, že jednotka má vadu vytápění, tudíž v tomto směru není třeba skutkové závěry soudu prvního stupně podrobněji rozebírat. Pokud jde o otázku odstranitelnosti vady, je nutno podotknout, že pro posouzení nároků kupujícího z vadného plnění je důležité především posoudit, zda vada představuje podstatné porušení smlouvy. Z důvodů vyložených níže nebylo v tomto případě pro nárok žalobce na slevu z kupní ceny určující, zda je možno vadu vytápění jednotky odstranit. Nicméně lze k tomu podotknout, že vadu novostavby domu určeného k bydlení lze nepochybně odstranit prakticky vždy, ovšem je to otázka nákladů s tím spojených. Lze si představit třeba i úplnou demolici a znovuvybudování, které by jistě mohlo vadu dokonale odstranit, ovšem za cenu zcela neúměrných nákladů. V tomto smyslu také odvolací soud plně akceptuje závěry soudu prvního stupně, který shledal, že úprava stavebně zapravených částí potrubí by nebyla možná bez velkých destruktivních prací, tudíž úplná náprava nesprávně vybudovaného systému vytápění do stavu, který byl zřejmě projektován, ale nebyl tak zhotoven při výstavbě domu, by byla velmi nákladná a v tomto směru soud prvního stupně vadu označil za neopravitelnou, nicméně zároveň uvedl, že kompromisním řešením je alternativní způsob vytápění obývacího pokoje. Jinak řečeno, projev vady spočívající v nedostatečném ohřevu místností v prvním nadzemním podlaží lze vyřešit jinak, doplněním dalšího tepelného zdroje. Nic to však nezmění na tom, že výsledný stav při použití tohoto „kompromisu“ bude odlišný od ideálního řešení, neboť přinejmenším znamená nutnost provozování dvou systémů vytápění místo původního jednoho, který měl fungovat pro celou jednotku, a to se všemi náklady a nevýhodami, které to bude mít. Pokud pak jde o námitku žalované, že soud prvního stupně nesprávně zjistil, kdy byla vada reklamována, i ta je nedůvodná. Soud prvního stupně naopak korektně zjistil a uvedl, že žalobce v říjnu 2021 u žalované reklamoval nefunkční tepelné čerpadlo a žádal rychlé řešení. Je zřejmé, že v té době žalobce neměl informaci o skutečné příčině nedostatečného vytápění prvního nadzemního podlaží, ostatně ta v úplnosti vyšla najevo až na základě znaleckých posudků vypracovaných v průběhu prvostupňového řízení. Soud prvního stupně měl na základě provedených důkazů zcela dostatečný přehled o komunikaci stran týkající se vadného vytápění za celé období od října 2021 až do ledna 2023 a plně ji v napadeném rozsudku reflektoval.

18. Pokud jde o odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř., odvolací soud konstatuje, že soud prvního stupně věc též v zásadě správně posoudil po právní stránce a i na tyto jeho závěry odvolací soud převážně odkazuje. Odvolací soud pokládá za potřebné pouze korigovat některé úvahy, které se týkaly výše určené slevy (k tomu níže), nicméně nemá to žádný vliv na výslednou správnost napadeného rozhodnutí.

19. Podle § 2100 odst. 1 věty první o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později.

20. Podle § 2106 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle odstavce 2 téhož ustanovení kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Podle odstavce 3 téhož ustanovení, nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

21. Podle § 2107 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Podle odstavce 2 téhož ustanovení, dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. Podle odstavce 3 téhož ustanovení, neodstraníli prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

22. Citovaná ustanovení se použijí i na smlouvu o koupi nemovité věci, jak je tomu v projednávaném případě (§ 2131 o. z.).

23. Odvolací soud zcela souhlasí se soudem prvního stupně v tom, že vada vytápění jednotky představuje podstatné porušení smlouvy, neboť u bytové jednotky v novostavbě domu je zcela zásadní, aby bylo možno udržovat základní tepelný komfort, což zde u místností v prvním nadzemním podlaží jednoznačně nebylo splněno. Nelze předpokládat, že by si kupující zakoupil takovou jednotku, aniž by pokládal za potřebné to již při koupi řešit; lze naprosto racionálně předpokládat, že bez takového řešení by kupní smlouvu neuzavřel. Žalobci tedy vznikla práva podle § 2106 odst. 1 o. z. Výsledek sporu by však byl shodný, i pokud by šlo o nepodstatné porušení smlouvy, neboť žalobce původně požadoval opravu, následně slevu z kupní ceny, což jsou nároky vznikající též při nepodstatném porušení smlouvy podle § 2107 odst. 1 o. z.

24. Žalovaná argumentovala, že při správné aplikaci zákona nenáleží žalobci právo na slevu, neboť vadu vytkl znovu dopisem ze dne [datum], kdy setrval na tom, že požaduje její odstranění do [datum], takže následně svou volbu nároku z vady již nemohl dopisem ze dne [datum] změnit. S touto argumentací odvolací soud nesouhlasí. Předně lze podotknout, že ochrana prodávajícího proti svévolné změně nároku z vady kupujícím je projevem principu poctivosti a chrání poctivého prodávajícího, u něhož lze předpokládat, že na základě oprávněného vytčení vady a volby nároku z ní začne činit úkony směřující k tomu, aby danému nároku dostál. Žalovaná na jednu stranu dovozuje pro žalobce nepříznivé závěry z toho, že v období od října 2021 až do ledna 2023 (kdy uplatnil právo na slevu) po ní opakovaně žádal řešení reklamace a odstranění vytčené vady, na druhou stranu ani netvrdí, že by za celou tuto poměrně dlouhou dobu učinila něco, co by k efektivnímu odstranění vady vedlo. Ostatně v průběhu vzájemné komunikace spíše svou odpovědnost odmítala, vinila ze způsobení problému žalobce, resp. jím obstaranou montáž skříně, následně informovala žalobce, že závadu řeší, avšak reálně neučinila nic. Jediným faktickým krokem z její strany byla výměna ovladače za dálkový, což vzhledem ke skutečné příčině nesprávného vytápění nemohlo mít žádný efekt. Za tohoto stavu tak nelze akceptovat snahu žalované interpretovat postup žalobce tak formalisticky, aby mohla odmítnout jeho právo na slevu, když pro odstranění vady též nic neudělala.

25. Odvolací soud pokládá k argumentaci žalované za zásadní, že žalobce neprováděl žádnou opakovanou volbu nároku z vady, jak žalovaná podsouvá. Z průběhu vzájemné komunikace, jak jej podrobně zjistil a popsal soud prvního stupně, je patrné, že žalobce postupoval zcela přiměřeně tomu, co po něm bylo možno jako po kupujícím v daném okamžiku spravedlivě požadovat s ohledem na informace, které v té době měl k dispozici a které nelze hodnotit s ex post znalostí založenou na znaleckých posudcích vypracovaných až během soudního řízení. Učinil pouze jednu původní volbu nároku, kdy požadoval odstranění vady, a následně pouze jednu změnu této volby (v lednu 2023 s ohledem na to, že žalovaná vadu do té doby, a ani nikdy poté, neodstranila). Komunikace v mezidobí byla v daných okolnostech naprosto obvyklou snahou žalobce jako kupujícího přimět žalovanou jako prodávající, aby vadu konečně vyřešila. Nelze souhlasit s tím, že by jakákoli (a každá další) urgence vyřešení reklamované vady měla být pokládána za jakousi opětovnou volbu nároku; to zcela nepochybně neodpovídá záměru zákonodárce a přiměřenému nastavení vzájemných práv a povinností stran kupní smlouvy. Když v lednu 2023 žalobce svou volbu změnil na právo na slevu, šlo o zcela logický postup vyplývající z toho, že tato snaha se minula účinkem, plně korespondující s citovaným ustanovením § 2106 odst. 2 věty třetí o. z. Žalobce tedy postupoval v mezích právního řádu a právo na slevu z kupní ceny podle tohoto ustanovení má. Ovšem ke stejnému výsledku by bylo nutno dojít i v případě posouzení porušení smlouvy jako nepodstatného (jakkoli je odvolací soud nezastává), neboť by bylo nutno uzavřít, že žalovaná nevyužila možnosti podle § 2107 odst. 2 o. z. odstranit vadu před uplatněním práva na slevu, naopak žalobce v souladu s § 2107 odst. 3 větou první o. z. by mohl slevu z kupní ceny vzhledem k včasnému neodstranění vady požadovat.

26. Pokud jde o posouzení výše přiměřené slevy, soud prvního stupně správně vyšel z četné a ustálené judikatury, kterou v napadeném rozsudku uvedl a na niž i odvolací soud odkazuje, mj. z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], který navazuje na řadu rozhodnutí starších. Základním principem zde je, že soud při určení přiměřené výše slevy vychází z povahy a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně, z posouzení případného snížení funkčních vlastností nebo estetické hodnoty, z dalšího možného způsobu a rozsahu užívání věci, ceny nutných oprav věci a úvahy, jak se vada projevuje při užívání věci, do jaké míry mu brání a zda snižuje životnost věci. Výše slevy se nemusí automaticky rovnat nákladům na odstranění vady, nýbrž směřuje k tomu, aby došlo k narovnání narušené ekvivalence plnění prostřednictvím snížení kupní ceny.

27. Vztaženo na konkrétní skutkové okolnosti věci, soud prvního stupně správně zohlednil, že předmětem koupě byla novostavba bytu (resp. bytová jednotka v novostavbě domu), tedy věc, u které sjednaná kupní cena odráží její předpokládanou bezvadnost, způsobilost k užívání k bydlení a dlouhou životnost minimálně v řádu desítek let. Zjištěná vada vytápění je, jak vyplývá ze znaleckých posudků vypracovaných v řízení, dána nesprávným a od projektové dokumentace odlišným způsobem zhotovení při výstavbě. Nemá estetický význam, avšak podstatně ovlivňuje (snižuje) funkční a užitné vlastnosti, když v místnostech v prvním nadzemním podlaží v podstatě nelze v chladnější části roku bez dodatečného zdroje tepla udržet teplotu potřebnou k normálnímu pobytu lidí bydlících v daném bytě. Vada zasahuje obytné místnosti prvního nadzemního podlaží, tedy poměrně značnou část celého bytu, nikoli např. jen nějakou malou technickou místnost apod. Užívání bytu k funkci, k níž má sloužit, není dlouhodobě možné bez řešení vady, resp. zajištění dalšího zdroje tepla. Vada se neprojevuje jen ojediněle (ve smyslu jednou či několikrát za rok). Z tohoto pohledu určení slevy ve výši nakonec odpovídající 10 % z kupní ceny předmětu koupě není nijak excesivní při poměření rozsahu vady vůči tomu, co si žalobce jako kupující kupoval (byt k normálnímu celoročnímu bydlení). Vada nesnižuje životnost jednotky, ostatně kdyby tomu tak bylo, mohla by být namístě sleva ještě vyšší. Podle mínění odvolacího soudu je zde podstatná přiměřenost výše slevy k celkové kupní ceně více než samotná absolutní částka slevy. Je zcela přirozené, že sleva předmětu koupě, jehož cena činila miliony korun, může být třeba v řádu set tisíc korun. Konečně pokud jde o zohlednění výše nákladů na nápravu, byť nejde o jediné relevantní kritérium, žalobcem požadovaná sleva obstojí i v tomto ohledu. Ze závěrů znaleckého posudku znaleckého ústavu vyplynulo, že jím zvažované variantní možnosti nápravy (s náklady minimálně zhruba 263 tisíc korun bez DPH, resp. 131 tisíc korun bez DPH) představují řešení potřebné k tomu, aby bylo možno relevantní místnosti dostatečně vytopit, nicméně zároveň při použití kterékoli z těchto variant nebude výsledný stav plnohodnotně srovnatelný s tím, jako kdyby vada vůbec neexistovala. Zřízení a udržování přidaného dalšího zdroje tepla bude v každém případě znamenat, že žalobce bude nucen provozovat další vytápěcí systém vedle toho, který již v domě byl zhotoven a měl sám o sobě stačit, což znamená nutnost jak jednorázových, tak i průběžných nákladů na provoz (včetně spotřeby další energie), údržbu, revize, čištění, výměny opotřebených částí atd. a s tím spojený diskomfort, a to trvale po celou dobu životnosti jednotky. Je zcela zřejmé, že za této situace nemůže přiměřená sleva odpovídat jen samotným nákladům na zřízení dodatečného zdroje tepla, nýbrž musí zohledňovat i uvedený komplexní a trvale existující stav, který tím bude nastolen. Argumentuje-li žalovaná, že za částku přiznané slevy by dle výpovědi zástupce znaleckého ústavu [tituly před jménem] [jméno FO] bylo možno projevy vady úplně odstranit (v podstatě uvedením do původně předpokládaného stavu), pak tím správnost úvah soudu prvního stupně spíše potvrzuje, než aby ji tím úspěšně zpochybnila. Žalobci se přiznanou slevou nedostává žádného bonusu, nýbrž jde pouze o vyrovnání plnění do stavu předpokládaného kupní smlouvou.

28. Odvolací soud se neztotožňuje s tím, že by pro určení přiměřené výše slevy mělo být zohledňováno, že žalobce je nucen situaci řešit již od roku 2021, že žalobce vynaložil náklady na krbová kamna a že žalovaná věc neřešila konstruktivně, naopak se žalobcem nespolupracovala. V tomto směru přisvědčuje odvolacím námitkám žalované, že to nejsou relevantní kritéria pro posouzení ekvivalence vzájemných plnění. Nicméně i při odhlédnutí od těchto aspektů (jakkoli vypovídajících o přístupu žalované k věci) a zohlednění pouze kritérií uvedených v předchozích odstavcích lze přiznanou výši slevy odpovídající 10 % kupní ceny pokládat za přiměřenou konkrétním skutkovým okolnostem. Ve výsledku je tedy právní posouzení věci soudem prvního stupně rovněž správné, a to včetně posouzení prodlení žalované s úhradou a z toho vyplývajícího nároku na zaplacení úroku z prodlení.

29. Odvolací soud neshledal, že by byl naplněn nějaký další, účastníky neuvedený odvolací důvod. Soud prvního stupně rozhodl správně též o náhradě nákladů řízení mezi účastníky a o náhradě nákladů řízení státu, přičemž na jeho rozsudek lze v tomto směru plně odkázat.

30. Odvolací soud proto podle § 219 o. s. ř. napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil.

31. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř., přičemž právo na jejich náhradu přiznal žalobci, který byl v odvolacím řízení plně úspěšný. Její výše činí celkem 26 015 Kč a sestává z odměny za zastupování advokátem po 10 300 Kč podle § 7 bod 6., § 8 odst. 1 a § 11 odst. 1 písm. g) a k) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „a. t.“) za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast na jednání před odvolacím soudem), paušální náhrady hotových výdajů po 450 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. za uvedené dva úkony a náhrady za daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 1 a 3 písm. a) o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. ve výši 21 %, tedy 4 515 Kč.

32. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů odvolacího řízení k rukám právního zástupce žalobce odvolací soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř.

33. O lhůtě k plnění odvolací soud rozhodl podle § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř. ve spojení s § 211 o. s. ř.