Rozhodnutí 62 Co 228/2024-352

1. Soud I. stupně shora označeným rozsudkem rozhodl tak, že se zamítá žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům jako společně a nerozdílně oprávněným částku 203 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 203 000 Kč za dobu od 15. 11. 2022 do zaplacení (výrok I.) a rozhodl že žalobci jsou společně a nerozdílně povinni zaplatit žalované k rukám právního zástupce žalované náhradu nákladů řízení ve výši 85 849,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobci domáhali po žalované zaplacení původně celkové částky 503 000 Kč, a to v rozsahu částky 300 000 Kč s úrokem z prodlení z titulu přiměřené slevy za vady prodané věci – stavby č. p. [hodnota] coby součásti pozemku parc. č. st. [hodnota] v katastrálním území [adresa] a v rozsahu částky [částka] s úrokem z prodlení z titulu náhrady škody způsobené prodlením s dokončením uvedeného domu a předáním nemovitostí, a to vedle výše uvedeného pozemku též pozemku parc. č. [hodnota] v témže katastrálním území.

3. Následně vzali žalobci žalobu ohledně žalované částky 300 000 Kč představující slevu za vady prodané věci – stavby č. p. [hodnota] coby součásti pozemku parc. č. st. [hodnota][Anonymizováno]v katastrálním území [adresa] zpět a soud I. stupně svým usnesením ze dne 29. 1. 2024, č.j. 33 C 108/2023-301 řízení v tomto rozsahu zastavil.

4. Žalobci k žalované částce 203 000 Kč s příslušenstvím tvrdili, že dne 8. 4. 2019 uzavřeli se žalovanou smlouvu o budoucí kupní smlouvě č. [hodnota] (dále též „smlouva o budoucí smlouvě kupní“) a dne 19. 2. 2021 kupní smlouvu o převodu vlastnictví č. [hodnota] (dále též„kupní smlouva“). Na základě kupní smlouvy nabyli do svého vlastnictví pozemky parc. č. [hodnota] a [hodnota] v katastrálním území [adresa] včetně stavby (dále také „nemovitosti“). Podle žalobců se žalovaná v článku VI odst. 6.1. smlouvy o budoucí smlouvě kupní zavázala do 30. 6. 2020 dokončit výstavbu domu do stádia umožňujícího požádat o kolaudační souhlas či rozhodnutí a odeslat žalobcům výzvu k uzavření kupní smlouvy. Žalobci měli dle článku V. odst. 5.1. smlouvy o budoucí smlouvě kupní uzavřít kupní smlouvu do 30 dnů od odeslání výzvy, tedy nejpozději do [datum]. Dále bylo v článku VII. odst. 7.7 smlouvy o budoucí smlouvě ujednáno, že předání nemovitostí se uskuteční po úhradě celé kupní ceny a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Žalobci byli připraveni celou kupní cenu uhradit; podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí mělo být dle článku VI. odst. 6.2 textu budoucí kupní smlouvy provedeno nejpozději do 10 dnů od úhrady kupní ceny. K předání nemovitostí mělo proto dojít nejpozději dne 10. 8. 2020. Žalovaná však výstavbu domu včas nedokončila a termín finálního dokončení byl stále odkládán. Nakonec byly nemovitosti předány žalobcům až po uzavření kupní smlouvy, a to dne 25. 2. 2021. Z důvodu prodlení s dokončením výstavby museli žalobci k uspokojení bytových potřeb svých a svých dvou dětí sjednat nájem bytové jednotky č. [hodnota], a to na období od srpna 2020 do února 2021 s měsíčním nájemným 29 000 Kč. Celkově tedy zaplatili částku 203 000 Kč, kterou, jako škodu, požadují po žalované.

5. Žalovaná naopak tvrdila, že předmětem smlouvy o budoucí smlouvě byla povinnost uzavřít kupní smlouvu, nikoli povinnost předat nemovitosti. Povinnost předat dům vznikla až uzavřením kupní smlouvy, přičemž k němu mělo dle článku V. odst. 5.2. kupní smlouvy dojít do 10 pracovních dnů od úhrady kupní ceny a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Jelikož kupní smlouva byla uzavřena dne 19. 2. 2021 a dům byl žalobcům předán dne 25. 2. 2021, k žádnému prodlení v tomto směru nedošlo a žalobcům v souvislosti s tím nemohla vzniknout tvrzená škoda. Dále žalovaná namítla, že mezní lhůta pro uzavření kupní smlouvy vyplývala z článku VIII. odst. 8.1. smlouvy o budoucí smlouvě kupní, a to 31. 12. 2020. Dle článku VI. odst. 6.2. smlouvy o budoucí smlouvě kupní se ovšem navíc lhůty uvedené v odst. 6.1. prodlužovaly o dobu trvání překážek působících průtahy, přerušení či zastavení prací z důvodu nikoli na straně žalované. Za tyto překážky žalovaná označila jednak změnu generálního dodavatele stavby, jednak epidemii Covid19 a s ní související mimořádná opatření, takže se podle žalované lhůta k dokončení stavby domu prodloužila automaticky až do 31. 3. 2021 nebo do 19. 5. 2021. Dále poukázala na to, že pro případ prodlení s uzavřením kupní smlouvy vzniklo žalobcům právo na smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, které však vylučovalo souběžnou náhradu škody; podle žalované nejde o zakázané ujednání, byť by žalobci vystupovali jako spotřebitelé.

6. Soud I. stupně po provedeném dokazování, které učinil z listinných důkazů, vzal za zjištěné, že strany mezi sebou dne 8. 4. 2019 uzavřely smlouvu o budoucí smlouvě kupní. V odst. 5.1. bylo stanoveno, že kupní smlouva dle předběžného vzoru bude uzavřena do 30 dnů od odeslání výzvy žalovanou žalobcům, přičemž žalovaná je povinna výzvu odeslat do 60 dnů od splnění podmínek zahrnujících vydání kolaudačního souhlasu či rozhodnutí na dům a na přípojky inženýrských sítí, přidělení čísla popisného, zapsání pozemků do katastru nemovitostí, absenci podstatných vad domu bránících užívání a úhrady celé kupní ceny. V článku VI. odst. 6.1. žalovaná prohlašuje, že dokončí výstavbu domu do stádia umožňujícího požádat o kolaudační souhlas či rozhodnutí a za splnění podmínek uvedených ve smlouvě odešle žalobcům výzvu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 30. 6. 2020. V článku VI. odst. 6.2. bylo ujednáno, že lhůty dle odst. 6.1. se prodlužují o dobu trvání překážky nastalé z důvodů nikoli na straně žalované. Dále bylo ujednáno v článku VII. odst. 7.7., že předání nemovitostí se uskuteční po úhradě celé kupní ceny a po podání návrhu na povolení vkladu vlastnického práva žalobců k nemovitostem do katastru nemovitostí. V čl. 8.1. bylo uvedeno, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů pouze na straně žalované nejpozději do 31. 12. 2020, jsou za splnění dalších předpokladů žalobci oprávněni požadovat po žalované smluvní pokutu limitovanou částkou 100 000 Kč. Dle čl. 8.3. smluvní pokuta (ani právo na odstoupení od smlouvy) nemohou být uplatněny, pokud nedodržení termínu bylo způsobeno z důvodu vyšší moci či důvodů dle článku VI. odst. 6.2. Dále bylo ujednáno v článku XII. odst. 12.4., že pokud po uzavření smlouvy nastanou okolnosti z důvodů nikoli na straně žalované, které zapříčiní, mj. že realizační práce nebudou moci plynule pokračovat, dojde k průtahům či budou přerušeny či zastaveny, prodlužují se automaticky lhůty pro uzavření kupní smlouvy i výstavbu domu o dobu trvání nepříznivých okolností. V průběhu výstavby mj. domu, který měli koupit žalobci v rámci převáděných nemovitostí, došlo ke zpoždění oproti původním předpokladům. Žalovaná výstavbu realizovala postupně pomocí třech generálních dodavatelů; dokončil ji poslední z nich ([právnická osoba].), ovšem při jeho činnosti došlo k prodloužení výstavby vlivem epidemie Covid-19. Dne 17. 3. 2020 společnost [právnická osoba]. oznámila žalované zastavení stavebních prací z důvodu karantény nařízené v souvislosti s pandemií Covid-19. Kolaudace předmětného domu proběhla v prosinci 2020, následně došlo k zápisu nově vymezených pozemků do katastru nemovitostí v lednu 2021. Dne 19. 2. 2021 uzavřely strany kupní smlouvu a k předání nemovitostí žalobcům došlo dne 25. 2. 2021. Žalobci si pronajali od února 2020 byt s nájemným sjednaným ve výši 29 000 Kč měsíčně, přičemž přinejmenším za některé měsíce trvání nájemného poměru doložili jeho úhradu. Žalobci vyzvali žalovanou k náhradě škody odpovídající zaplacenému nájemnému za sedm měsíců, žalovaná plnit odmítla.

7. Zjištěný skutkový stav soud I. stupně posoudil zejména podle § 2913, § 2914 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Uzavřel, že žalobci po skutkové stránce vymezili svůj nárok tak, že v důsledku pozdního předání nemovitostí, jim vznikla škoda v podobě nákladů vynaložených na nájem. Uvedl, že soud je vázán skutkovým vymezením žalovaného nároku. Žalobci za toto počínání označili právě uvedené pozdní předání nemovitostí. Podle nich mělo představovat prodlení žalované, která porušila smlouvou o budoucí smlouvě sjednaný termín předání. Pokud jde o smlouvu o budoucí smlouvě kupní, ta neobsahovala žádný konkrétní termín, kdy měly být nemovitosti žalobcům předány. O předání nemovitostí uváděla, že k němu dojde po úhradě celé kupní ceny a po podání návrhu na povolení vkladu vlastnického práva žalobců k nemovitostem do katastru nemovitostí, z čehož ovšem žádné konkrétní datum neplyne. Smlouva o budoucí smlouvě sjednávala předpoklady a termíny pro uzavření kupní smlouvy, nikoli pro předání nemovitostí. Podle mínění soudu I. stupně tedy nelze dovodit, že by nepředání nemovitostí v určitém termínu mohlo představovat porušení smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Již jen z toho plyne, že pokud žalobci požadovali náhradu škody vyvolané podle nich opožděným předáním nemovitostí, nebyl jejich nárok uplatněn po právu, neboť k žádnému porušení smlouvy předáním nemovitostí dne 25. 2. 2021 nedošlo (ve smlouvě o budoucí smlouvě žádný dřívější termín předání sjednán nebyl a termín dle uzavřené kupní smlouvy byl dodržen).

8. Soud I. stupně se nad rámec řečeného zabýval i tím, zda došlo k porušení povinnosti žalované uzavřít se žalobci kupní smlouvu v určitém termínu vyplývajícím ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Z obsahu budoucí smlouvy kupní plyne, že mělo nejprve dojít ke splnění řady podmínek včetně kolaudace domu, následně byla žalovaná povinna do 60 dnů poté vyzvat žalobce k uzavření kupní smlouvy a následně mělo do 30 dnů dojít k jejímu uzavření. Dále bylo ujednáno, že právo vyzvat k uzavření kupní smlouvy budou mít žalobci, neučiní-li tak žalovaná za splnění sjednaných podmínek do 31. 12. 2020, a dokonce bylo možné, že závazek zcela zanikne, pokud by žádná ze stran k uzavření kupní smlouvy nevyzvala, zřejmě tedy v případě oboustranného nezájmu o dokončení obchodu. Článek VIII. odst. 8.1. pak hovořil výslovně o „prodlení s uzavřením kupní smlouvy“, přičemž ho spojoval s datem 31. 12. 2020. Závěr žalobců, že kupní smlouva měla být jednoznačně uzavřena nejpozději do 30. 7. 2020, je zavádějící a nepřijatelně zjednodušující. Nadto uvedl, že v působení epidemie Covid-19 v roce 2020 lze spatřovat vcelku racionální důvod pro prodloužení výstavby včetně termínu kolaudace přinejmenším o několik měsíců, neboť narušení pohybu pracovních sil i dodávek materiálů v té době bylo celospolečenským jevem, který nelze klást k tíži žalované. Bylo by zcela neadekvátní k tomu nepřihlížet v kontextu předmětného sporu. Naproti tomu soud I. stupně pokládal za irelevantní, že došlo k opakované změně generálního dodavatele stavby. S ohledem na to, že ke kolaudaci domu došlo až v závěru prosince 2020 a k zápisu pozemků do katastru nemovitostí v lednu 2021, dospěl soud I. stupně k závěru, že uzavření kupní smlouvy v únoru 2021 bylo zcela v mezích termínů sjednaných v článku V. odst. 5.1. smlouvy o budoucí smlouvě kupní.

9. Výrok o nákladech řízení odůvodnil § 142 odst. 1 o. s. ř. nicméně s tím, že zohlednil shodné stanovisko obou stran, že pro tyto účely se nemá přihlížet k dohodou vyřešenému nároku na zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím. Soud I. stupně tak přiznal náhradu nákladů řízení žalované, a to z tarifní hodnoty 203 000 Kč za 7,5 úkonu právní služby podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „a.t.“), 8 paušálních náhrad a DPH.

10. Proti rozsudku podali odvolání žalobci.

11. Žalobci své blanketní odvolání ze dne 17. 5. 2024 doplnili podáním ze dne 11. 6. 2024, napadli rozsudek soudu I. stupně v celém rozsahu a uplatnili odvolací důvody podle § 205 odst. 2 písm. b), e) a g) o. s. ř. Uvedli, že nerozporují, že konkrétní datum předání nemovitostí budoucí smlouva neobsahovala, nicméně jej obsahovala implicitně, a to s ohledem na provázanost jednotlivých smluvních ujednání, které je nutno vykládat ve své vzájemné souvislosti. Dle čl. 6.1. smlouvy o smlouvě budoucí kupní měla žalovaná povinnost dokončit výstavbu domu a zároveň odeslat žalobcům výzvu k uzavření kupní smlouvy, a to nejpozději do 30. 6. 2020, což nesplnila. Dle čl. 5. 1 pak měla být kupní smlouva uzavřena do 30 dnů od odeslání výzvy k uzavření kupní smlouvy, tj. zřejmě nejpozději do 30. 7. 2020. Dle čl. 7. 7. mělo dojít k předání nemovitosti po úhradě kupní ceny a po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Dle čl. 6. 2 měl být návrh na vklad do katastru nemovitostí podán do 10 dnů po úhradě kupní ceny. Z uvedeného vyplývá, že žalovaná měla povinnost předat nemovitosti žalobcům nejpozději do data 10. 8. 2020.

12. Uvedli, že nepřiléhavá je argumentace čl. 6. 2. a 12. 4. budoucí smlouvy kupní, když toto ustanovení míří na překážky na straně kupujícího, nikoliv prodávajícího, tj. žalované. Ani ustanovení čl. 8. 3. na danou situaci nedopadá. Nicméně i v době pandemie Kovid 19 mohli pracovníci mimo uzavřené prostory pracovat. Závazek zakotvený v budoucí smlouvě kupní byl tedy žalovanou porušen, když nemovitosti nebyly předány do nejzazšího termínu dovozeného na základě logické posloupnosti jednotlivých ujednání. Žalovaná konkrétně porušila čl. 6.1, 5. 1 a 7. 7 a to v tomto pořadí.

13. Závěrem žalobci žádali odvolací soud, aby napadený rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že je žalovaná povinna zaplatit žalobcům částku 203 000 Kč s příslušenstvím a náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

14. Žalovaná se k podanému odvolání vyjádřila dne 4. 7. 2024. Pokud žalobci namítali, že k předání nemovitostí mělo dojít nejpozději do 10. 8. 2020, je tento názor zavádějící a chybný. V čl. 6. 1. je sice uvedeno, že žalovaná měla povinnost odeslat žalobcům výzvu k uzavření kupní smlouvy, přičemž je opomenuta věta druhá, kde je uvedeno, že tato výzva bude odeslána při splnění podmínek uvedených v budoucí smlouvě (tj. uvedených v čl. 5. 1.), ty však do 30. 6. 2020 splněny nebyly, a to včetně úhrady kupní ceny. Nadto v čl. 8. 1. byl výslovně sjednán nejzazší termín k uzavření kupní smlouvy, a to do 31. 12. 2020. Dne 10. 8. 2020[Anonymizováno]nemohla nastat splatnost závazku, neboť žalobci žalovanou k předání nemovitosti nevyzvali. Dále pak bylo v čl. 6.2. a 12. 4. sjednáno automatické prodlužování lhůt k dokončení výstavby domu do stádia umožňujícího požádat o kolaudační souhlas. Žalovaná souhlasí s názorem soudu I. stupně, že povinnosti vyplývající ze smlouvy budoucí kupní vymáhat lze, ovšem takové, které byly sjednány, v tomto případě tedy povinnost k uzavření kupní smlouvy za splnění výslovně sjednaných předpokladů, nikoliv k předání domu v termínu, který si žalobci vypočetli. Smlouva budoucí kupní sjednávala předpoklady a termíny pro uzavření kupní smlouvy, nikoli pro předání domu. Dále žalovaná zrekapitulovala svá tvrzení ohledně ustanovení čl. 6.2. a 12. 4. smlouvy budoucí kupní, kde bylo sjednáno automatické prodlužování lhůt. Zde se žalobci mylně domnívají, že se musí jednat o překážky na straně žalobců, nicméně z věty „z důvodů nikoli na straně budoucího prodávajícího“ lze seznat, že se týkají jakýchkoli překážek vzniklých mimo kontrolu žalované, mezi které patří nepochybně překážky v souvislosti s pandemií Covid 19.

15. Závěrem žalovaná žádala odvolací soud, aby napadený rozsudek soudu I. stupně potvrdil a přiznal žalované náhradu nákladů před odvolacím soudem.

16. Odvolací soud po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou, že splňuje náležitosti uvedené v ust. § 205 odst. 1 o. s. ř., přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. správnost napadeného rozsudku včetně správnosti postupu v řízení, které jeho vydání předcházelo, a shledal, že odvolání žalobců není důvodné. Důkazní řízení částečně zopakoval postupem podle § 213 odst. 2 o. s. ř., jak je uvedeno dále.

17. Odvolací soud konstatuje, že odůvodnění napadeného rozsudku splňuje všechny náležitosti uvedené v § 157 odst. 2 o. s. ř., kdy soud I. stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatek podkladů, učinil z nich správná skutková zjištění a věc správně posoudil i po stránce právní. Soud I. stupně své skutkové závěry srozumitelně a přesvědčivě vyjádřil v odůvodnění napadeného rozsudku, náležitým způsobem se vyrovnal s námitkami účastníků, které uplatnili v průběhu řízení, když rovněž bezchybně vyložil, které skutečnosti má a které nemá za prokázány a proč.

18. Odvolací soud zopakoval k důkazu smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 8. 4. 2019. Z obsahu smlouvy z čl. 3.1. vyplynulo, že budoucí prodávající (žalovaná) se zavazuje prodat budoucím kupujícím (žalobcům) nemovitosti specifikované v tomto článku (včetně výstavby domu) a budoucí kupující se zavazují za uvedené nemovitosti zaplatit ujednanou kupní cenu. V čl. 5. 1. ze strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu, jejíž předběžný vzor obsahuje tato smlouva v příloze, a to do 30 dnů ode dne odeslání písemné výzvy budoucího prodávajícího adresované budoucímu kupujícímu, a to formou doporučeného dopisu s tím, že termín podpisu bude stanoven v této výzvě a uskuteční se některý z pracovních dnů, přičemž mezi odesláním výzvy k podpisu a samotným termínem podpisu musí být lhůta alespoň 5 pracovních dnů. Dále je zde stanoveno, že budoucí prodávající je povinen odeslat výzvu budoucímu kupujícímu nejpozději ve lhůtě 60-ti dnů ode dne splnění poslední z následujících podmínek (bude vydán kolaudační souhlas na dům a na přípojky inženýrských sítí, přiděleno příslušné číslo popisné, oba pozemky budou zapsány v katastru nemovitostí, na domě se nebudou vyskytovat podstatné vady bránící jeho užívání a bude uhrazena celá kupní cena včetně DPH). V čl. 5. 3 je pak uvedeno, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 31. 12. 2020 z důvodů pouze na straně budoucího prodávajícího a budou splněny podmínky k uzavření kupní smlouvy uvedené v čl. 5. 1. této smlouvy, je budoucí kupující oprávněn vyzvat budoucího prodávajícího k podpisu kupní smlouvy a určit termín podpisu kupní smlouvy. Pokud nebude dána výzva k uzavření kupní smlouvy žádnou ze stran do 30. 6. 2021 a strany se nedohodnou na uzavření dodatku k této smlouvě, dojde dle čl. 5. 4. marným uplynutím této doby k automatickému ukončení této smlouvy. Z čl. 6. 1. vyplývá, že budoucí prodávající dokončí výstavbu domu do stádia umožňujícího požádat o kolaudační souhlas a odeslat budoucímu kupujícímu výzvu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 30. 6. 2020. Dle čl. 6. 2. se lhůty uvedené v čl. 6. 1. prodlužují o dobu trvání překážky nastalé z důvodů nikoliv na straně budoucího prodávajícího, které zapříčiní, že stavební řízení nebo vydání kolaudačního souhlasu nebo jiné správní řízení spojené s realizací projektu nebo realizační práce projektu nebudou moci plynule pokračovat, dojde k průtahům či budou přerušeny nebo zastaveny. V čl. 7. 7. je uvedeno, že předání nemovitostí se uskuteční po úhradě 100 % kupní ceny uvedené v čl. IX. této smlouvy. V čl. 9. 5 je mimo jiné uvedeno, že zbylou (poslední) část kupní ceny je budoucí kupující povinen uhradit nejpozději do 30 dnů ode dne doručení výzvy budoucího prodávajícího k podpisu kupní smlouvy ve smyslu čl. 5. 1. této smlouvy. V čl. 8. 1. je stanovena smluvní pokuta pro případ neuzavření kupní smlouvy nejpozději do 31. 12. 2020 z důvodů na straně prodávajícího.

19. Dále odvolací soud zopakoval důkaz kupní smlouvou o převodu vlastnictví ze dne 19. 2. 2021. Dle této smlouvy čl. 3. 6. kupující uhradili celkovou dohodnutou kupní cenu včetně DPH před podpisem této smlouvy. K předání nemovitostí má dojít dle čl. 5. 2. ve lhůtě 10 dnů ode dne úhrady 100 % kupní ceny a dle čl. 6.1. po podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

20. Žalobci požadovali po žalované náhradu škody spočívající ve vynaložených nákladech za bydlení v období od srpna 2020 do února 2021, kdy tato škoda jim měla vzniknout v souvislost s opožděným předáním nemovitosti. Obecnými předpoklady odpovědnosti za škodu jsou a) porušení smluvní povinnosti škůdcem, b) vznik škody, c) příčinná souvislost mezi nimi, d) předvídatelnost škody a e) neexistence liberačního důvodu. Důkazní břemeno ve vztahu k naplnění prvních čtyř předpokladů, včetně rozsahu vzniklé škody, má poškozený (žalobci). Škůdce (žalovaná) nese břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně existence liberačního důvodu. Odvolací soud zdůrazňuje, že aby byla žalovaná povinna nahradit škodu žalobcům, musely by být naplněny všechny 4 předpoklady odpovědnosti za škodu.

21. K prvnímu předpokladu odpovědnosti za škodu (porušení smluvní povinnosti škůdcem) žalobci tvrdili, že žalovaná porušila svou povinnost vyplývající z čl. 6. 1., 5. 1. a 7. 7 smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Dále tvrdili rozsah škody ve výši 203 000 Kč představující již uhrazené nájemné, které museli vynaložit s ohledem na pozdní předání předmětné nemovitosti. Příčinnou souvislost viděli v tom, že kdyby žalovaná neporušila uvedené články smlouvy o budoucí smlouvě kupní, žalobci by nemuseli vynaložit zmíněné finanční prostředky na nájemné v jiné nemovitosti. Odvolací soud předně uvádí, že plně souhlasí se soudem I. stupně ohledně skutkového vymezení žalovaného nároku. Pokud tedy žalobci tvrdili, že jim vznikla škoda v důsledku pozdního předání nemovitosti, jsou tímto skutkovým vymezením soudy v řízení vázány.

22. Předání nemovitostí je výslovně upraveno až v samotné kupní smlouvě, konkrétně v čl. 5. 2. této smlouvy, které stanoví lhůtu 10 dnů ode dne úhrady 100 % kupní ceny. Vzhledem k tomu, že k uzavření kupní smlouvy se zaplacením doplatku kupní ceny došlo dne 19. 2. 2021 a k předání nemovitosti došlo dne 25. 2. 2021, byla desetidenní lhůta pro předání nemovitosti splněna. Lze tedy uzavřít, že k porušení povinností vyplývajících z kupní smlouvy ze dne 19. 2. 2021 nikdy nedošlo a vzhledem k tomu, že není naplněn ani tento první předpoklad odpovědnosti žalované za škodu, žaloba v tomto směru nemůže být důvodná. Tuto skutečnost nicméně odvolací soud uvádí pouze pro dokreslení celé věci, neboť tato skutečnost nebyla mezi stranami sporná a ani žalobci svůj nárok neodvozovali od ujednání v kupní smlouvě.

23. Odvolací soud dále plně souhlasí se skutkovým závěrem soudu I. stupně, že smlouva o budoucí smlouvě kupní neobsahovala žádný konkrétní termín, kdy měly být nemovitosti žalobcům předány. Ostatně i žalobci v odvolání uvedli, že nerozporují, že konkrétní datum předání nemovitostí smlouva o budoucí smlouvě kupní neobsahovala, ale obsahovala jej implicitně s ohledem na provázanost jednolitých ustanovení. Odvolací soud k tomu uvádí, že pokud se žalobci domnívali, že smlouva o budoucí smlouvě kupní obsahovala, byť implicitně, termín předání nemovitostí, nejsou tyto námitky správné. Smlouva o smlouvě budoucí kupní stanovila v čl. 5. 1. a 6. 1. termíny pro uzavření kupní smlouvy, a nikoliv pro předání nemovitosti. I kdyby tedy došlo k porušení těchto ustanovení (5. 1 a 6. 1. smlouvy o budoucí smlouvě kupní) a došlo ke vzniku škody, nebyla by mezi porušením těchto ustanovení a vznikem škody příčinná souvislost, neboť tato ustanovení smlouvy se vztahovala výhradně k uzavření kupní smlouvy, a nikoliv k předání nemovitostí. Jak bylo uvedeno výše, je soud v řízení zásadně vázán skutkovým (nikoli právním) vymezením nároku. Otázka příčinné souvislosti je otázkou skutkovou, jež nemůže být řešena obecně, ale pouze v konkrétních souvislostech (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 21 Cdo 300/2001). Žalobci přitom tvrdili vznik škody v příčinné souvislosti s pozdním předáním nemovitosti, kdy k tomu s ohledem na shora uvedené nedošlo. Naopak nikdy netvrdili, že by jim byla vznikla jakákoliv škoda v souvislosti s jmenovanými ustanoveními smlouvy o smlouvě budoucí kupní, konkrétně v souvislosti s jimi citovanými články 5. 1 a 6. 1. I kdyby tomu tak bylo, smlouva budoucí kupní s takový případem počítala, když si strany sjednaly v čl. 8. 1., že pro případ, že nedojde k uzavření kupní smlouvy do 31. 12. 2020 z důvodů pouze na straně budoucího prodávajícího, jsou budoucí kupující oprávněni požadovat smluvní pokutu až do výše 100 000 Kč. Jedná se o tzv. paušalizovanou náhradu škody upravenou v ustanovení § 2050 o. z., dle které v případě, že je ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke které se smluvní pokuta vztahuje. Pokud by tedy strana žalovaná porušila povinnosti vyplývající ze smlouvy budoucí kupní, konkrétně z ustanovení čl. 5. 1., 6. 1. nebo 7. 7. byli žalobci oprávněni požadovat po žalované smluvní pokutu dle čl. 8. 1. Tento nárok však žalobci nepožadovali. Odvolací soud pak zcela nad rámec uvedeného odůvodnění uvádí, že ani volná úvaha žalobců, že k předání nemovitosti mělo dojít dne 10. 8. 2020, není správná a rozhodně nevyplývá z čl. 5. 1. a 6. 1. Tyto články smlouvy o budoucí smlouvě kupní podmiňují uzavření kupní smlouvy výslovně uvedenými podmínkami (čl. 5. 1.), kdy výzva k uzavření kupní smlouvy měla být ze strany prodávajícího (žalované) zaslána do 60 dnů od splnění poslední z tam uvedených podmínek. Přitom v řízení nebylo sporu o tom, že tam specifikované podmínky nebyly splněny ani k datu 10. 8. 2020. Žalobci tedy zcela pomíjí tuto skutečnost a rovněž pomíjí lhůtu 60-ti dnů od splnění poslední z podmínek.

24. Jediné ustanovení čl. 7. 7. hovoří o předání nemovitosti a obecně je váže k zaplacení 100 % kupní ceny a podání návrhu na povolení vkladu vlastnického práva k převáděným nemovitostem na katastrální úřad. Byť žalovaná opakovaně ve svých podáních uváděla, že nejzazší termín pro předání nemovitostí byl 10. 8. 2020 (vypočteno dle žalobců s ohledem na čl. 5. 1., 6. 1.) učinila zároveň nesporným, že v této době (10. 8. 2020) kupní cena z její strany uhrazena nebyla. Odvolací soud tedy nepřisvědčil námitkám strany žalující, že postačilo, že byli připraveni kupní cenu uhradit.

25. V poslední řadě odvolací soud uvádí, že i kdyby žalobci odvozovali svůj nárok od porušení ustanovení ve smlouvě budoucí kupní a nedodržení termínu uzavření kupní smlouvy, tak v tomto lze přisvědčit žalované, že s ohledem na čl. 6. 2. došlo k prodloužení lhůty uvedené v čl. 6. 1. o dobu trvání překážky z důvodů nikoliv na straně budoucího prodávajícího, které zapříčinily realizační práce projektu z důvodu pandemie Covid -19. V tomto směru lze odkázat na přesvědčivé a správné odůvodnění rozsudku soudu I. stupně v bodě 32.

26. Odvolací soud tedy závěrem rekapituluje, že pokud žalobci odvíjí svůj nárok na náhradu škody od pozdního předání nemovitostí, žaloba není a nemůže být důvodná, neboť si s žalovanou sjednali předání nemovitosti v čl. 5.2. smlouvy kupní a toto ustanovení porušeno nebylo. Jinými slovy termín pro předání nemovitostí obsažený ve smlouvě kupní byl dodržen a žalovaná tak neporušila žádnou svou povinnost. Naproti tomu ve smlouvě budoucí kupní žádný konkrétní termín pro předání nemovitosti stanoven nebyl a pokud žalobci odvozují svůj nárok na náhradu škody od porušení čl. 5. 1. a 6. 1. smlouvy o smlouvě budoucí kupní, potom mezi tímto porušením a vznikem škody není dána příčinná souvislost.

27. Odvolací soud tak uzavírá, že odvolací důvody podle § 205 odst. 2 písm. b), e) a g) o. s. ř. naplněny nejsou. Odvolací soud tedy rozsudek soudu I. stupně potvrdil podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný, a to včetně správného nákladového výroku, který byl učiněn v souladu se zásadou zakotvenou v ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., tj. podle zásady úspěchu ve věci, když odvolací soud zároveň ctil zásadu reformatio in peius, když žalovaná se do nákladového výroku neodvolala.

28. Jelikož žalobci neměli v odvolacím řízení úspěch, zavázal je odvolací soud v souladu s § 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. k náhradě nákladů odvolacího řízení procesně úspěšné žalované. Tyto náklady řízení sestávají z nákladů zastoupení advokátem za dva úkony právní služby podle vyhl. č. 177/1966 Sb., o odměnách advokátů a náhradních advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „a. t.“), za vyjádření k odvolání ze dne 4. 7. 2024 podle § 11 odst. 1 písm. k) a. t. a účast na jednání dne 4. 9. 2024 před odvolacím soudem podle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. Výše jednoho úkonu právní služby činí dle ust. § 6 odst. 1, § 7 odst. 6 a. t. 9 140 Kč. K odměně advokáta ve výši 18 280 Kč přičetl dvě náhrady paušálních výdajů podle § 13 odst. 4 a. t. ve výši 300 Kč za každý z těchto úkonů a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši 3 964,80 Kč. Celkové náklady žalované činí částku 22 844,80 Kč.