o zaplacení částky 2 388 000 Kč s příslušenstvím

1. V záhlaví uvedeným rozsudkem ze dne [datum] (dále též jen „napadený rozsudek“) soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky [částka] od [datum] do [datum] a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení (výrok I.), zamítl žalobu ohledně zaplacení částky [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od [datum] do zaplacení (výrok II.), žalobci uložil povinnost zaplatit do tří dnů od právní moci rozsudku žalované k rukám advokáta žalované na náhradu nákladů řízení částku [částka] (výrok III.).

2. Soud I. stupně tak v projednávané věci rozhodl o žalobě (doručené soudu dne [datum]), kterou se žalobce vůči žalované domáhal úhrady částky [částka] s příslušenstvím s odůvodněním, že uzavřel se žalovanou dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále též jen „smlouva o budoucí kupní smlouvě“), na jejímž základě měl být žalovanou do vlastnictví žalobce za sjednanou kupní cenu ve výši [částka] převeden pozemek – po uzavření uvedené smlouvy v katastru nemovitostí vymezen jako pozemek parc. [číslo] - zahrada, v katastrálním území [název], v obci [adresa] – (dále jen „pozemek“), a to do dvou měsíců poté, co budou provedeny a zkolaudovány všechny inženýrské sítě (povolení, výstavba a kolaudace hlavních řadů kanalizace, vodovodu, plynovodu, povolení realizace a kolaudace jejich přípojek a povolení, výstavba a kolaudace elektroměrných pilířů, dále též povolení, výstavba a kolaudace stavby komunikací včetně sjezdu). Žalobce žalované dle smlouvy plnil dvě zálohy po [částka]. Žalobce se žalované opakovaně (e-mailem) dotazoval na další postup a plnění smlouvy, zejména ve věci kolaudace inženýrských sítí, přičemž v odpovědi ze dne [datum] na e-mail žalobce ze dne [datum] zaslala žalovaná žalobci kopii listiny datované ke dni [datum], kterou žalovaná údajně odstupuje od smlouvy, spolu s kopií podacího lístku ze dne [datum]. Podle zjištění žalobce žalovaná dosud nezajistila příslušná kolaudační rozhodnutí, se kterými bylo počítáno smlouvou jako s podmínkou pro uzavření kupní smlouvy a nesplnila tak podmínky pro uzavření kupní smlouvy, a pozemek ještě před splněním podmínek pro uzavření budoucí kupní smlouvy převedla na základě kupní smlouvy ze dne [datum] manželům [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] (dále též jen „manželé [jméno FO] nebo „třetí osoby“). Na předžalobní výzvu odpověděla žalovaná dopisem ze dne [datum], kterým nabídla žalobci úhradu zaplacených záloh 2x [částka] a dále pak částky ve výši [částka] nad rámec záloh jako náhradu škod, úroků a veškerých nákladů. Žalovaná tak namísto splnění předmětné smlouvy tuto hrubým způsobem porušila a znemožnila její budoucí plnění tím, že pozemek ještě před splněním podmínek pro uzavření budoucí kupní smlouvy převedla jiným kupujícím. K listině datované ke dni [datum], kterým žalovaná údajně odstupuje od smlouvy o smlouvě budoucí, nelze přihlédnout. V prvé řadě tato listina žalobci byla doručena až dne [datum] prostřednictvím e-mailu (tj. dlouho po povolení vkladu vlastnického práva manželů [jméno FO], k němuž došlo dne [datum] s účinky ke dni [datum]), nikdy před tím žalobce uvedenou listinu neobdržel, a to ani poštou k [datum]. Listina neobsahuje důvod pro odstoupení od smlouvy a žádný takový důvod ani nebyl dán, neboť žalobce smlouvu nijak neporušil a žalovaná nebyla ani oprávněna od smlouvy odstupovat. Listina je také nesrozumitelná a vnitřně rozporná, neboť měla být údajně odeslána poštou až dne [datum], přesto se v ní žalobce vyzývá k uzavření kupní smlouvy ve lhůtě do dne [datum], jež je tak objektivně nesplnitelná. Žalobce tedy pochybuje též o pravosti uvedené listiny a data sepsání uvedeného v jejím textu, což je rovněž důvodem neplatnosti listiny, kterou tak namítá. Žalobci v důsledku jednání žalované vznikla škoda, neboť se cena srovnatelných nemovitostí na trhu od doby uzavření smlouvy zvýšila a žalobce nemá možnost, jak obdobnou nemovitost za částku [částka] k dnešnímu dni pro sebe opatřit. Z kupní smlouvy ze dne [datum] vyplývá, že pozemek byl prodán manželům [jméno FO] za částku [částka], tuto částku považuje žalovaná za obvyklou cenu pozemku a žalobce se s tímto závěrem ztotožňuje. Rozdíl mezi kupní cenou dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní a kupní cenou dle kupní smlouvy ze dne [datum] tak dosahuje částky [částka]. Tato částka je škodou způsobenou žalobci z důvodu porušení smlouvy takovým způsobem, že tato zanikla pro následnou nemožnost plnění zaviněnou výhradně žalovanou. Žalobce považuje uvedenou částku za minimální, když důvodně předpokládá zvýšení kupní ceny za srovnatelnou nemovitost i mezi datem [datum] a dnem podání žaloby. V důsledku zániku smlouvy pak žalobci vznikl také nárok na vrácení již uhrazených záloh na kupní cenu ve výši [částka], které představují bezdůvodné obohacení na straně žalované. Žalovaná byla marně vyzvána k zaplacení celkové částky dopisem ze dne [datum] ve lhůtě do [datum]. Od následujícího dne se tak dostala do prodlení se zaplacením dlužné částky a žalobci vznikl rovněž nárok na úrok z prodlení v zákonné výši.

3. Žalovaná ve vyjádření k žalobě s žalobou nesouhlasila. Ke své obraně uvedla, že oprávněným je jen požadavek na vrácení zálohově zaplacených plateb ve výši [částka], ovšem žalobu označila za nedůvodnou, neboť nikdy neuvedla, že by uvedenou částku žalobci nechtěla vrátit, naopak žalobce k tomuto neposkytl potřebnou součinnost; není proto důvodný ani požadovaný úrok z prodlení z této částky. Žalovaná nesporovala, že do data podání žaloby nezajistila příslušná kolaudační rozhodnutí, respektive kolaudační souhlasy, se kterými bylo počítáno jako s podmínkou podle smlouvy o budoucí smlouvě kupní a nesplnila tak podmínky pro uzavření kupní smlouvy. I pokud by nedošlo k odstoupení od smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze strany žalované, a tedy k zániku jejího závazku k prodeji pozemku, jakož i následně k jeho prodeji jiným kupujícím, nebyl by žalobce v postavení osoby oprávněné domáhat se nahrazení souhlasu žalované k uzavření kupní smlouvy. Žalobce má proti žalované právo pouze na vydání bezdůvodného obohacení, tedy zálohově zaplacených plateb. Žalovaná dále namítala nicotnost smlouvy o smlouvě budoucí kupní pro neurčitost ujednání o tom, že žalovaná bude zavázána k prodeji předmětných nemovitostí do dvou měsíců poté, co budou provedeny a zkolaudovány všechny sítě a stavby komunikací v rámci developerského projektu, při kterém oddělením a sloučením pozemků č. [číslo] v obci [adresa], katastrální území [město], vznikne mimo jiné pozemek pracovně v grafických podkladech označený jako č. [hodnota] o výměře 709 m². I pokud by smlouva nicotnou nebyla, potom zanikla odstoupením od smlouvy, které provedla žalovaná svým právním jednáním dne [datum], na což žalobce nijak nereagoval. V souladu se vzájemnými obchodními zvyklostmi bylo toto odstoupení od smlouvy zasláno e-mailem dne [datum], a protože žalobce na e-mail nereagoval, bylo zasláno poštou doporučeným dopisem [datum] na adresu žalobce. Důvodem odstoupení byl požadavek žalované opakovaně na žalobce vznesený, aby přistoupil k uzavření kupní smlouvy již před tímto datem, což žalobce odmítal. Žalovaná nabídla žalobci v odstoupení od smlouvy, že pokud k uzavření kupní smlouvy dojde do data [datum], odstoupení od smlouvy vezme zpět. Nabídla-li tedy žalovaná žalobci uzavření kupní smlouvy před odstoupením od smlouvy, splnila svůj závazek oferty, který žalobce neakceptoval. Odstoupila-li tedy za této situace žalovaná od smlouvy o smlouvě budoucí, realizovala právní jednání, k němuž byla oprávněna.

4. Po podání žaloby, dne [datum], žalovaná vrátila žalobci zaplacené zálohy v celkové výši [částka], žalobce vzal v tomto rozsahu žalobu zpět, pročež bylo řízení do této částky zastaveno usnesením č. j. [spisová značka] ze dne 31. 5 2024.

5. Soud I. stupně rozhodl na základě skutkových zjištění uvedených pod bodem 4. až 13. odůvodnění napadeného rozsudku (kdy odvolací soud v tomto směru na odůvodnění napadeného rozsudku v zájmu stručnosti vlastního rozhodnutí odkazuje). Shledal žalobu důvodnou jen zčásti. Po právní stránce posoudil věc podle § 1785, § 1786, § 2006, § 2913 odst. 1, § 2951, § 2952, § 2001 a § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinný od [datum] (zkráceně jen „o. z.“). Pod bodem 16. odůvodnění napadeného rozsudku dospěl k závěru, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, kterou se žalovaná zavázala, po splnění podmínek ve smlouvě uvedených, prodat pozemek, který byl ve smlouvě jednoznačně specifikován, a který byl po uzavření smlouvy po oddělení a sloučení pozemků zapsán do katastru nemovitostí jako pozemek parc. č. [číslo] v katastrálním území Hnidousy, v obci [adresa], za kupní cenu ve výši [částka]. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaná dosud neprovedla a nezkolaudovala všechny inženýrské sítě a stavbu komunikací podle smlouvy o smlouvě budoucí, tedy jí dosud nevznikla dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě povinnost uzavřít s žalobcem kupní smlouvu. Žalovaná však před splněním podmínek pro uzavření budoucí kupní smlouvy převedla na základě kupní smlouvy ze dne [datum] vlastnické právo k danému pozemku na třetí osoby, čímž způsobila, že smlouva o budoucí kupní smlouvě zanikla z důvodu následné nemožnosti plnění. Porušila tím povinnost stanovenou ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě prodat daný pozemek žalobci, čímž způsobila žalobci škodu ve formě ušlého zisku. Žalovaná podle smlouvy o budoucí kupní smlouvě přijala od žalobce zálohu na kupní cenu ve výši [částka], po zániku uvedené smlouvy odpadl právní důvod tohoto plnění a žalované vznikla povinnost bezdůvodné obohacení v této výši žalobci vrátit. Pod bodem 20. odůvodnění napadeného rozsudku dospěl k závěru, že odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze strany žalované datované [datum] je neplatné, neboť jednak si strany smlouvy takovou možnost odstoupení od smlouvy neujednaly a nevyplývá ani ze zákonných ustanovení (§ 2001 o. z.), jednak v odstoupení není uveden žádný důvod pro toto jednání. Odstoupení od smlouvy bylo navíc doručeno žalobci až po zániku této smlouvy z důvodu nemožnosti plnění. S tímto právním jednáním žalované tedy nejsou spojeny žádné právní následky. Pod bodem 21. odůvodnění napadeného rozsudku uvedl, že žalovaná porušila uzavřenou smlouvu o smlouvě budoucí tím, že předmětný pozemek prodala namísto žalobci manželům [jméno FO]. Vlastnické právo kupujících bylo do katastru nemovitostí vloženo s právními účinky ke dni [datum] na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Smlouva o budoucí kupní smlouvě uzavřená mezi účastníky řízení tak ke dni vkladu vlastnického práva jiných vlastníků do katastru nemovitostí zanikla, neboť situace, kdy žalovaná pozbyla právní titul k dispozici s věcí, kterou má plnit, způsobuje nemožnost plnění – v této souvislosti soud I. stupně odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]. Konstatoval, že v závislosti na okolnostech, za nichž došlo k nemožnosti plnění, může nemožnost plnění vyvolat vznik povinnosti hradit škodu tím způsobenou nebo povinnost vydat bezdůvodné obohacení. V daném případě nastalo obojí. Plnění poskytnuté žalobcem jako záloha na kupní cenu ve výši [částka] se po odpadnutí právního důvodu plnění stalo bezdůvodným obohacením a žalobci byla shora uvedeným porušením právní povinnosti způsobena rovněž škoda.

6. Ohledně výše škody, která žalobci vznikla ve formě ušlého zisku (jak jej soud I. stupně definoval pod bodem 2. odůvodnění napadeného rozsudku) dospěl (pod bodem 27. a 28. odůvodnění napadeného rozsudku) soud I. stupně k závěru, že za ušlý zisk nelze považovat celý rozdíl mezi kupní cenou dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě a kupní cenou dle smlouvy ze dne [datum], kterou žalovaná prodala nemovitost třetím osobám, když je třeba zohlednit skutečnost, že i v případě, že by smlouva o smlouvě budoucí kupní nezanikla, dosud žalované nevznikla povinnost pozemek skutečně žalobci za sjednanou kupní cenu prodat, a že žalobce žalovanou k prodeji ani nevyzval. „Takto vyjádřená škoda proto žalobci nevznikla“. Žalobci vznikla škoda ve formě ušlého zisku ve výši sjednané smluvní pokuty podle smlouvy o budoucí kupní smlouvě, která byla sjednána ve výši [částka] pro případ odmítnutí uzavření kupní smlouvy žalovanou bez uvedení důvodu i při splnění podmínek pro její uzavření. Soud I. stupně uzavřel, že „žalobci ušel zisk právě v této výši, a to přesto, že podmínky sjednané pro uzavření budoucí kupní smlouvy dosud naplněny nebyly, neboť i kdyby žalovaná nezpůsobila nemožnost plnění a byla by žalobcem vyzvána k uzavření smlouvy, toto mohla odmítnout za současného zaplacení smluvní pokuty“. Z uvedených důvodů stanovil výši náhrady škody částkou [částka]. O příslušenství (zákonném úroku z prodlení) z této částky rozhodl dle § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., s tím, že žalovaná se dostala do prodlení ode dne následujícího po uplynutí lhůty k plnění stanovené do [datum] ve výzvě žalobce k plnění dopisem ze dne [datum]. Od stejného data přiznal žalobci i příslušenství z částky [částka] (představující bezdůvodné obohacení tvořené zálohou na kupní cenu), když neshledal důvodnou námitku žalované, že neznala číslo účtu, na které má bezdůvodné obohacení žalobci vrátit, neboť ve výzvě k plnění je jednoznačně tento účet označen; prodlení žalované s vrácením této částky trvalo až do zaplacení dne [datum]. Ve zbývajícím rozsahu žalobu zamítl.

7. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 2 a § 146 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”), kdy podle výsledku řízení přiznal žalované, jenž byla v řízení úspěšnější, náhradu nákladů řízení spočívající v nákladech právního zastoupení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále případně jen „AT“) odpovídající rozdílu jejího úspěchu a úspěchu žalobce (viz bod 31. odůvodnění napadeného rozsudku).

8. Proti rozsudku podali včasné a přípustné odvolání jak žalobce, tak žalovaná.

9. Žalobce podal odvolání proti zamítavého výroku (II.) a proti nákladovému výroku (III.). Po rekapitulaci obsahu napadeného rozsudku namítl, že soud I. stupně vychází z nesprávného právního závěru o tom, jaká škoda a z jaké příčiny žalobci vznikla v důsledku jednání žalované, které bylo i ze strany soudu I. stupně (správně) posouzeno jako protiprávní. Právní posouzení soudu I. stupně je v této části nesprávné (jakkoli jsou správná skutková zjištění a je správný závěr, že žalovaná porušila smlouvu o budoucí kupní smlouvě, způsobila její zánik nemožností plnění a způsobila vznik škody na straně žalobce). Poukázal na to, že i podle soudu I. stupně je nepochybné, že jistá škoda spočívající v ušlém zisku žalobci v důsledku porušení na straně žalované vznikla, a že soud I. stupně přitom správně v napadeném rozsudku uvedl, že ušlý zisk je újmou spočívající v tom, že u poškozeného nedojde v důsledku škodní události k rozmnožení majetkových hodnot, ač se tak dalo očekávat s ohledem na pravidelný běh věcí; že se neprojevuje tedy zmenšením majetku poškozeného, nýbrž ztrátou očekávaného přínosu a tím, že se majetkový stav nezvýší, ač by se tak při pravidelném běhu okolností stalo. Na základě uvedeného žalobce uvedl, že pokud by došlo k tomuto pravidelnému běhu věcí, obdržel by pozemek, jehož hodnota činí i přes kupní cenu sjednanou ve smlouvě budoucí kupní dle kupní smlouvy uzavřené žalovanou s manželi [jméno FO] (alespoň) částku [částka]. Tedy za částku [částka] by obdržel věc vyšší hodnoty. Vzhledem k vývoji na realitním trhu již srovnatelný pozemek za částku [částka] nepořídí a bude případně nucen na jeho pořízení vynaložit právě (alespoň) částku [částka]. Z výše uvedeného je žalobou uplatňován rozdíl mezi částkou [částka] a částkou [částka]. Připomněl, že pro případ, že by soudu I. stupně nepostačovala sjednaná kupní cena mezi žalovaným a manželi [jméno FO], jako důkaz obvyklé ceny byl navrhován znalecký posudek. Poukázal na to, že kupní cenu určovala žalovaná, a tedy žalobce nenese žádnou odpovědnost a nemůže jít k jeho tíži, že cena pozemku v důsledku běhu času a nárustu cen již neodpovídá vývoji realitního trhu. Žalovaná je podnikatelem a musí tedy nést následky, pokud nejedná s dostatečnou odborností a pečlivostí a s touto eventualitou nepočítá. Na podporu výše uvedených právních názorů žalobce odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], který byl aplikován v rozhodnutí Městského soudu v Praze ze dne [datum], č. j. [spisová značka], v němž byla rovněž řešena škoda (ušlý zisk) způsobená tím, že žalované zmařily smlouvu o smlouvě budoucí kupní tím, že předmětnou nemovitost převedly jiné osobě než budoucímu kupujícímu (žalobci). Dodal, že z poukazovaného rozsudku (z něhož citoval) je zřejmé, že v případě zániku smlouvy o smlouvě budoucí v důsledku jejího zmaření jednou ze smluvních stran, není podstatné, zda by druhá smluvní strana mohla domáhat nahrazení projevu vůle a zda tedy byly naplněny veškeré podmínky, protože to je z podstaty věci vyloučeno. V této souvislosti uvedl, že sám nečinil výzvu k uzavření kupní smlouvy, neboť do doby kolaudace inženýrských sítí a přístupových komunikací to považoval za předčasné, když kupní smlouva měla být uzavřena až po splnění této podmínky, a tato jednáním žalované zjevně splněna nebyla. S poukazem na § 13 o. z. namítl, že má právo, aby rozhodnutí v projednávané věci odpovídalo výše uvedenému, kdy zmíněné rozhodnutí odvolacího soudu bylo založeno prakticky na totožném skutkovém základu pouze s tou odchylkou, že žalované, které způsobily škodu prodejem třetí osobě za vyšší cenu, než měly sjednáno se žalobcem, nebyly podnikatelkami v oboru nemovitostí. Napadený rozsudek tomuto základnímu pravidlu nevyhovuje, a to i přesto, že soud I. stupně byl na judikaturu upozorněn. Dále žalobce poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], z něho se podává, že závazek ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě, který působí jen mezi jejími účastníky a nikoliv absolutně, zaniká nemožností plnění, tedy prodejem věci jinému, a to bez ohledu na to, zda již u soudu probíhá řízení o nahrazení projevu vůle či nikoliv, a bez ohledu na to, zda právo druhé strany domáhat se u soudu nahrazení projevu vůle se již promlčelo či nikoliv. Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka] navíc potvrzuje i to, že žalovaná se nemůže vymlouvat na růst cen nemovitostí, když je developerem – odborníkem ve svém oboru; dále potvrzuje, že žalobce vyčíslil škodu zcela správně, když požaduje rozdíl mezi kupní cenou dle kupní smlouvy s manželi [jméno FO], kterou žalovaná zjevně považuje za cenu obvyklou v době uzavření této kupní smlouvy, a kupní cenou, kterou byl žalobce povinen dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě žalované zaplatit v případě uzavření kupní smlouvy podle smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Uvedené vyplývá též z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], podle nějž charakter ušlého zisku může mít i majetková újma spočívající v tom, že nedošlo k nabytí vlastnického práva na základě kupní smlouvy, neboť ušlým ziskem je i majetkový přínos ve výši rozdílu mezi smluvenou kupní cenou a hodnotou nemovitosti, jehož bylo možno důvodně očekávat. Soud I. stupně ušlý zisk nesprávně vypočítal ze smluvní pokuty, kterou by žalobce měl právo vymáhat dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě, pokud by žalovaná odmítla kupní smlouvu uzavřít. K odmítnutí uzavření kupní smlouvy ovšem nedošlo, protože smlouva o budoucí kupní smlouvě byla dříve, než k takovému odmítnutí mohlo dojít, zmařena – soud I. stupně si tedy domýšlí vlastní potencionální skutkový děj. Zejména však není „pravidelným během věcí“, pokud prodávající odmítne uzavřít kupní smlouvu, je-li zavázán smlouvou o smlouvě budoucí kupní a občanský zákoník se zakládá na zásadě, že smlouvy mají být plněny. Pro účely ušlého zisku tak, jak byl výše soudem I. stupně správně v obecné rovině definován, je odmítnutí uzavření kupní smlouvy výjimkou, nikoliv pravidlem, a proto se taková okolnost dopředu nepředjímá. Nehledě pak na fakt, že hypotetické odmítnutí uzavření kupní smlouvy, při kterém by vznikl žalobci nárok na smluvní pokutu, by nijak neznemožnilo se domáhat nahrazení projevu vůle a určení obsahu smlouvy a fakticky tedy by neznemožnilo žalobci, aby se domohl nabytí vlastnického práva. Podstatná je pouze otázka, za kolik si může žalobce pořídit srovnatelnou nemovitost, a o kolik se tato částka liší oproti kupní ceně sjednané ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě. Žalobci tedy náleží celý rozdíl mezi výše uvedenými kupními cenami – pokud se bude vycházet z toho, že dosažená cena s manžely [jméno FO] je cenou obvyklou na trhu; žalobce rozdíl mezi těmito kupními cenami považuje za ušlý zisk v minimální výši, jehož existence je nesporná, když si žalovaná zcela jistě v kupní smlouvě s manželi [jméno FO] sjednala pro sebe vyhovující kupní cenu. Ze všech uvedených důvodů výrok II. napadeného rozsudku proto nemůže obstát. K nákladovému výroku (III.) napadeného rozsudku, žalobce podrobně vyčíslil náklady řízení jak pro případ změny (event. zrušení) výroku o věci samé (II.) napadeného rozsudku, tak i pro případ jeho potvrzení. Žalobce závěrem navrhl, aby odvolací soud výrok I. napadeného rozsudku jako věcně správný potvrdil a výrok II. napadeného rozsudku změnil tak, že žalobě vyhoví i do částky [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení a žalované nechť uloží povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení před soudem I. stupně ve výši [částka] i náhradu nákladů odvolacího řízení, event. pro případ, že nebude mít podmínky pro změnu napadeného rozsudku, aby jej ve výrocích II. a III. zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

10. Žalovaná podala tzv blanketové odvolání, v němž brojila proti vyhovujícímu výroku ve věci samé (I.) a nákladovému výroku (III.), přičemž navrhla, aby odvolací soud změnou vyhovujícího výroku o věci samé (I.) zamítl žalobu i co do částky [částka] s tam specifikovaným příslušenstvím a přiznal žalované náhradu nákladů řízení před soudem I. stupně i před soudem odvolacím. V doplnění odvolání poukazem na své vyjádření k podané žalobě (ze dne [datum]) zopakovala svoji argumentaci o oprávněnosti nároku pouze ohledně částky [částka] s tím, že žaloba v tomto rozsahu byla však nedůvodná pro neposkytnutí součinnosti ze strany žalobce. Žalovaná svou povinnost k vrácení uvedené částky splnila dne 24. 5 2024 na základě informace, kterou obdržela od svého právního zástupce poté, co jí na základě její žádosti ze dne [datum] bylo právním zástupcem žalobce sděleno číslo účtu. Ve vztahu k oprávněnosti úroku z prodlení z této částky mezi daty [datum] a [datum] uvedla, že informaci o tomto dopisu žalobce s číslem účtu, který jí dříve doručen nebyl, respektive byl doručen v jiném než u soudu I. stupně deklarovaném znění, obdržela až od svého právního zástupce. Podle hodnocení soudu I. stupně, zisk ve výši [částka] žalobci ušel, přestože podmínky sjednané pro uzavření budoucí kupní smlouvy doposud splněny nebyly. Ve vztahu k nároku na náhrady škody žalovaná namítala, že v žalobě nebyly tvrzeny všechny atributy odpovědnosti za škodu (škoda; porušení právní povinnosti; kausální nexus mezi těmito atributy; zavinění na straně odpovědné osoby) ve smyslu povinnosti žalobce plynoucí z ust. § 79 odst. 1 o. s. ř. (podle něhož návrh na zahájení řízení musí mimo jiné obsahovat – vylíčení rozhodujících skutečností; označení důkazů, jichž se navrhovatel dovolává a musí z něj být patrno, čeho se navrhovatel domáhá). Dále s ohledem na závěry soudu I. stupně ohledně přiznané částky ve výši [částka] s přihlédnutím ke sjednané smluvní pokutě namítla, že soud I. stupně přiznal žalobci plnění, kterého se žalobce nedomáhal, a na které žalobci z titulu jím uplatněného práva nevznikl nárok. Dále žalovaná jen zopakovala svoji argumentaci uplatněnou ke své obraně v řízení před soudem I. stupně (jak byla již uvedena pod bodem 3. odůvodnění shora), tj. neurčitost ujednání o předmětu budoucí koupě a nicotnost smlouvy o budoucí kupní smlouvě, odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Ohledně nákladového výroku žalovaná s odkazem na vyúčtování nákladů řízení ze dne [datum] odůvodnila své odvolání ve dvou alternativách - 1) k jí navrhovanému celkovému zamítnutí žaloby, tedy k vyhovění jejímu odvolání a 2) pro případ potvrzení napadeného rozsudku prvostupňového soudu.

11. Žalobce se k odvolání žalované vyjádřil. Tvrzení žalované, že zálohu ve výši [částka] nemohla dříve vrátit, označil za nepravdivé (a za účelovou obranu) s poukazem na dopis svého právního zástupce ze dne [datum] (obsahující číslo účtu, na který mělo být plněno) a doručenku do datové schránky žalované, které byly přílohou žaloby, a to i s poukazem na zjištění soudu I. stupně o obsahu uvedeného dopisu. Uvedl, že se žalobou nikdy nedomáhal zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka] a soud I. stupně ani tuto smluvní pokutu žalobci nepřiznal, ale přiznal mu náhradu škody (ušlý zisk), kterou pouze v důsledku způsobu určení její výše odvozuje od částky smluvní pokuty. Žalobce již ve svém odvolání podrobně rozvedl, proč takové právní posouzení soudu I. stupně není správné, je však zřejmé, že soud I. stupně žalobci nepřiznal plnění z jiného právního titulu, než žalobce požadoval. Žaloba netrpí žalovanou namítanými vadami; žalobce od počátku uváděl, v čem spočívá škoda (v tom, že žalobce si již za sjednanou kupní cenu nepořídí srovnatelný pozemek; resp. v tom, že žalobci byla porušením smlouvy ze strany žalované odňata možnost koupit pozemek za cenu výhodnější, než která byla běžná), že žalovaná porušila povinnosti podle smlouvy o budoucí kupní smlouvě a v čem toto porušení spočívalo (v prodeji rezervované nemovitosti třetí osobě), že právě v důsledku porušení této povinnosti dochází ke škodě spočívající v tom, že srovnatelný pozemek nelze za sjednanou kupní cenu pořídit. Zavinění žalované je také zřejmé, když žalobce tvrdil úmysl na straně žalované, neboť uváděl, že cílem žalované bylo získat pro sebe větší majetkový prospěch z toho, že pozemek prodá manželům [jméno FO] namísto žalobci za vyšší kupní cenu; jde tedy minimálně o úmysl nepřímý. Tvrzení žalované, že od smlouvy o budoucí smlouvě kupní odstoupila, již zpochybnil a soud I. stupně se s jeho názorem ztotožnil. K námitce žalované, že podmínky pro uzavření kupní smlouvy nebyly splněny, opětovně (s poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], z něhož citoval) zdůraznil, že podmínky pro uzavření budoucí kupní smlouvy splněny být nemusely; že při zániku smlouvy pro následnou nemožnost plnění je objektivně nemožné, aby se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle spočívajícího v uzavření kupní smlouvy; z čehož je zřejmé, že se splnění podmínek pro uzavření kupní smlouvy (což by bylo základem pro posouzení důvodnosti žaloby na nahrazení projevu vůle) dále nezkoumá. Dodal, že pokud by se naplnění podmínek pro uzavření kupní smlouvy dále zkoumat mělo, musely by je soud I. stupně i odvolací soud považovat za splněné zákonnou fikcí ve smyslu § 549 odst. 2 o. z., podle nějž platí, že „zmaří-li záměrně, aniž je k tomu oprávněna, splnění podmínky strana, které je nesplnění podmínky na prospěch, považuje se podmínka za splněnou.“ Je zcela nepochybné, že podmínky pro uzavření kupní smlouvy byly zmařeny žalovanou záměrně, neboť chtěla za pozemek získat větší prospěch (vyšší částku kupní ceny), než který by získala, pokud by plnila dle smlouvy o budoucí kupní smlouvě, a proto jí bylo ku prospěchu, když pozemek prodala třetím osobám a zmařila tedy možnost naplnění podmínek pro uzavření kupní smlouvy. Žalobce dále komentoval poukaz žalované na to, že nevznesla námitku promlčení práva na vydání bezdůvodného obohacení, ač by dle jejího názoru mohla. Zopakoval svůj odvolací návrh.

12. Žalovaná se vyjádřila k odvolání žalobce. Žalobce podle mínění žalované konstatuje obdobné důvody, jako v žalobě. Žalovaná zopakovala podstatný obsah smlouvy o smlouvě budoucí. Zopakovala svoji argumentaci, že pokud by nedošlo k odstoupení od smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze strany žalované, a tedy i zániku jejího závazku k prodeji těchto pozemků, jakož i následně k jejich prodeji jiným kupujícím, nebyl by žalobce, s ohledem na skutečnost, že (i podle žalobní tvrzení) nebyly splněny podmínky pro uzavření budoucí kupní smlouvy, v postavení osoby oprávněné domáhat se nahrazení souhlasu žalované k uzavření kupní smlouvy. Zopakovala svoji námitku o nicotnosti smlouvy pro neurčitost ujednání o předmětu budoucí koupě i argumentaci, že pokud by smlouva o smlouvě budoucí kupní nicotnou nebyla, potom zanikla odstoupením právním jednáním žalované dne [datum]. Nárok žalobce na náhradu škody označila za zcela nedůvodný, nebyl doložen ani není zřejmé, v čem by měla škoda spočívat. S poukazem na zásadu smluvní volnosti a rovného postavení účastníků argumentovala tím, že podle jejího názoru lze chování jednoho z potencionálních smluvních partnerů považovat za protiprávní. Z tvrzení žalobce a jím předložených důkazů do doby koncentrace řízení „nevyznělo“ nic pro posouzení odpovědnosti žalované, „která nepochybně neexistovala, a to za škodu, která žalobci vzniknout nemohla“. Zopakovala svůj odvolací návrh s tím, že v žalobcem napadeném zamítavém výroku o věci samé (II.) by měl být napadený rozsudek potvrzen.

13. Žalovaná dále podala repliku k vyjádření žalobce k jejímu odvolání. Uvedla, že zaplacení částky [částka] po podání žaloby má význam pouze pro náhradu nákladů řízení. Ke zmínce žalobce o profesní etice podotkla, že advokát je vázán údaji poskytnutých mu klientem. Dále zopakovala svoji argumentaci o tom, že žalobce nedoložil, respektive ani netvrdil rozhodná tvrzení pro uplatnění nároku z titulu náhrady škody. V ostatních bodech odkázala na své odvolání.

14. Při jednání odvolacího soudu účastníci setrvali na svých stanoviscích.

15. Odvolací soud z podnětu podaných odvolání přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a odst. 5, 6 o. s. ř.), při nařízeném jednání, přičemž dospěl k závěru, že odvolání žalobce je důvodné, odvolání žalované důvodným neshledal.

16. Soud I. stupně provedl zcela dostatečné dokazování pro zjištění relevantních skutečností pro rozhodnutí v projednávané věci, pročež na základě soudem I. stupně řádně zjištěného skutkového stavu bylo možné o odvoláních účastníků rozhodnout.

17. V projednávané věci se žalovaná smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum] zavázala uzavřít se žalobcem kupní smlouvu na pozemek ve smlouvě specifikovaný. K uzavření kupní smlouvy však nedošlo, neboť ještě před splněním sjednaných podmínek pro uzavření budoucí kupní smlouvy žalovaná pozemek prodala třetím osobám (manželů [jméno FO]) na základě kupní smlouvy ze dne [datum], kdy jejich vlastnické právo bylo vloženo do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni [datum]. Soud I. stupně dospěl ke zcela správném závěru, že předmětná smlouva o smlouvě budoucí kupní není neurčitá a tady nicotná (když předmět budoucí koupě je specifikován zcela dostatečně), že odstoupení od předmětné smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze strany žalované, dopisem datovaným dne [datum], je neplatné. Vzhledem k tomu, že soud I. stupně v tomto směru své rozhodnutí náležitě a zcela dostatečně odůvodnil a odvolací soud zcela souhlasí s jeho skutkovými i právními závěry, lze v podrobnostech odkázat na odůvodnění napadeného rozsudku, jak bylo zrekapitulováno pod bodem 6. odůvodnění shora (k možnosti odvolacího soudu omezit se v odůvodnění svého rozhodnutí na pouhé přitakání správnosti skutkových závěrů a právního posouzení věci soudem I. stupně viz např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], včetně poukazu na usnesení sp. zn. [spisová značka], uveřejněné pod číslem 53/2005 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

18. Předmětná smlouva o smlouvě budoucí kupní na základě jednání žalované (prodej pozemku třetím osobám) zanikla pro nemožnost plnění (§ 2006 o. z.) Žalovaná svým jednáním porušila povinnost vyplývající z předmětné smlouvy, a to po splnění sjednaných podmínek pro uzavření budoucí kupní smlouvy, pozemek převést za sjednanou kupní cenu žalobci. Zanikla-li smlouva o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění podle § 2006 o. z. z důvodu na straně budoucího prodávajícího, nemůže se budoucí kupující domáhat uzavření kupní smlouvy podle § 1787 o. z.; má však právo požadovat náhradu škody, která mu vznikla porušením smluvní povinnosti podle § 2913 o. z. (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]). Odpovědnost podle § 2913 odst. 1 o. z. je objektivní, zavinění se nezkoumá, vnitřní vztah škůdce ke vzniku škody je bez významu. Předpokladem vzniku odpovědnosti je porušení smluvní povinnosti škůdcem a vznik škody v příčinné souvislosti s porušením smlouvy. Tyto skutečnosti je povinen prokázat poškozený. Odstavec druhý § 2913 zakotvuje možnost liberace z důvodu překážky, která škůdci nezávisle na jeho vůli zabránila ve splnění smlouvy, a to jen tehdy, jde-li o překážku současně mimořádnou, nepředvídatelnou a nepřekonatelnou. Důkazní břemeno ohledně důvodu liberace tíží škůdce. Škůdce se nemůže zprostit odpovědnosti poukazem na překážky, jejichž původ leží na jeho straně (překážky z jeho osobních poměrů a ty, které podle smlouvy byl povinen překonat) a překážky, které vznikly až v době škůdcova prodlení se splněním smluvní povinnosti (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], uveřejněný pod č. 33/2021 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo sp. zn. [spisová značka]).

19. V poměrech projednávané věci s ohledem na shora uvedené lze uzavřít, že za situace, kdy žalovaná zmařila svým jednání uzavření budoucí kupní smlouvy s žalobcem po splnění sjednaných podmínek, vznikla jí povinnost žalobci uhradit vzniklou škodu. Žalobce přitom v žalobě tvrdil všechny rozhodné skutečnosti stran předpokladů odpovědnosti za škodu.

20. Ohledně výše škody lze odkázat na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu. Např. v rozhodnutí sp. zn. [spisová značka], Nejvyšší soud judikoval, že charakter ušlého zisku může mít i majetková újma spočívající v tom, že nedošlo k nabytí vlastnického práva poškozeného k nemovitostem, jež měly být na něj převedeny budoucí kupní smlouvou, což vedlo k jiným právním poměrům účastníků. Ušlý majetkový přínos je dán rozdílem mezi smluvenou kupní cenou a hodnotou nemovitostí, neboť tím, že poškozený nemovitosti nenabyl, nezvětšil se jeho majetkový stav, ačkoliv bylo možno důvodně očekávat, že koupí nemovitostí k očekávanému majetkovému přírůstku dojde. V rozhodnutí sp. zn. [spisová značka] uvedl, že poruší-li budoucí prodávající povinnost převést na budoucího kupujícího předmět koupě za cenu uvedenou ve smlouvě o smlouvě budoucí, je škodou rozdíl mezi smluvenou cenou a obvyklou cenou předmětu koupě v době, kdy měl být prodán budoucímu kupujícímu.

21. V poměrech projednávané věci tedy žalobce zcela správně koncipoval svůj požadavek na náhradu škody, kterou rovněž správně vyčíslil ve výši rozdílu mezi kupní cenou ([částka]), za kterou měl pozemek dle budoucí kupní smlouvy od žalované nabýt a cenou ([částka]) za kterou žalovaná pozemek převedla na třetí osoby kupní smlouvou ze dne [datum]. Podle odvolacího soudu byl proto nesprávný postup a závěr soudu I. stupně, pokud v napadeném rozsudku výši náhrady škody (ušlého zisku), kterou žalobci přiznal v částce [částka], dovodil od výše sjednané smluvní pokuty. Není důvodná odvolací argumentace žalované, že soud I. stupně přiznal žalobci jiný nárok, než požadoval, když soud I. stupně přiznal žalobci náhradu škody (ušlý zisk), kterou pouze v důsledku způsobu určení její výše odvozuje od částky smluvní pokuty – tento způsob určení výše škody je dle odvolacího soudu nesprávný, jak již bylo vysvětleno. Nárok žalobce na náhradu škody ve výši [částka] tedy odvolací soud shledal důvodným. Bylo tak namístě žalobě vyhovět (vedle soudem I. stupně již přiznané částky [částka] s příslušenstvím) ještě ohledně částky [částka] včetně požadovaného příslušenství.

22. Soud I. stupně nepochybil, přiznal-li žalobci požadované příslušenství rovněž z částky [částka], kterou žalobce požadoval z titulu bezdůvodného obohacení (když tuto částku zaplatil žalované jako zálohy na kupní cenu), přičemž žalovaná toto plnění vrátila žalobci až po podání žaloby, již na základě výzvy k plnění ze dne [datum], doručené jí do datové schránky, jí byl znám účet, na nějž měla ve stanovené lhůtě plnit, což neučinila.

23. S ohledem na výše uvedené odvolací soud rozsudek soudu I. stupně v napadeném vyhovujícím výroku o věci samé (I.) potvrdil dle § 219 o. s. ř., v zamítavém výroku o věci samé (II.) jej změnil dle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

24. O nákladech řízení před soudy obou stupňů (§ 224 odst. 2 o. s. ř.) rozhodl odvolací soud podle poměru úspěchu ve věci (§ 224 odst. 1, § 142 odst. 1 o. s. ř.).

25. Žalobce byl s ohledem na výsledek řízení ve věci zcela úspěšný, má proto právo na plnou nákladů řízení. Tyto v řízení před soudem I. stupně sestávají ze soudního poplatku ve výši [částka] (částka odpovídající rozdílu mezi zaplaceným soudním poplatkem ve výši [částka] a vrácenou částí poplatku ve výši [částka] dle výroku II. usnesení ze dne [datum], č. j. [spisová značka], kterým bylo řízení částečně zastaveno) a z nákladů právního zastoupení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „AT“). Náklady právního zastoupení tvoří odměna advokáta po 17 860 (z tarifní hodnoty 2 388 000 - dle § 7 bodu 6 ve spojení s § 8 odst. 1 AT) za 4 úkony právní služby (dle § 11 odst. 1 písm. a/, d/ a h/AT – převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby a částečné zpětvzetí žaloby), dále odměna advokáta po [částka] (tarifní hodnoty [částka] po částečném zastavení řízení – dle § 7 bodu 6 ve spojení s § 8 odst. 1 AT) za 3 úkony právní služby (dle § 11 odst. 1 písm. d/a g/ AT – 2x písemné vyjádření ve věci – ze dne [datum] k vyjádření žalované a ze dne [datum] k duplice žalované, účast na jednání soudu dne [datum]), 7x paušální náhrada hotových výdajů po [částka] (dle § 13 odst. 1 a 4 AT), 21 % DPH z odměny advokáta a z náhrad jeho hotových výdajů ve výši [částka] (dle § 137 odst. 3 o. s. ř.), tedy celkem částka [částka].

26. Předmětem odvolacího řízení byla částka [částka], přičemž žalobce byl s ohledem na výsledek odvolacího řízení i v této fázi řízení zcela úspěšný. Jeho náklady v odvolacím řízení sestávají ze soudního poplatku z odvolání ve výši [částka] a z nákladů právního zastoupení. Náklady právního zastoupení tvoří odměna advokáta po [částka] (§ 7 bod 6 ve spojení s § 8 odst. 1 AT) za 3 úkony právní služby (dle § 11 odst. 1 písm. d/ a g/ - odvolání ve věci samé, písemné vyjádření k odvolání žalované a účast na jednání odvolacího soudu dne [datum]), 2x paušální náhrada hotových výdajů po [částka] (dle § 13 odst. 1 a 4 AT ve znění účinném do [datum] – čl. II přechodné ustanovení zákona č. 258/2024) a 1x paušální náhrada hotových výdajů ve výši [částka] (dle § 13 odst. 1 a 4 AT ve znění účinném od [datum]) a 21% DPH z odměny advokáta a z náhrad jeho hotových výdajů ve výši [částka] (dle § 137 odst. 3 o. s. ř.), tedy celkem částka [částka].

27. O lhůtě k plnění v případě náhrady nákladů řízení bylo rozhodnuto v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. část věty před středníkem; o místu plnění pak podle § 149 odst. 1 o. s. ř.