pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]

1. V záhlaví uvedeným rozsudkem ze dne [datum] soud I. stupně (ve výroku I.) zamítl žalobu s žalobním požadavkem na zaplacení částky [částka] s příslušenstvím (zákonným úrokem z prodlení z částek a za období, jak ve výroku specifikováno) a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovanému na náhradu nákladů řízení [částka] do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta žalovaného (výrok II).

2. Soud I. stupně tak rozhodl o žalobě (došlé soudu I. stupně dne [datum]), kterou se žalobkyně domáhala zaplacení celkové částky [částka] s příslušenstvím z titulu dlužného nájemné za období [anonymizováno] [rok] až [anonymizováno] [rok] s tvrzením, že jako vlastník domu na adrese [adresa]. Ačkoliv obvyklé nájemné v dané lokalitě činilo ke dni [datum] částku [částka] měsíčně, žalovaný nadále platil částku [částka] a od [datum] částku [částka] měsíčně. Dluh za období [anonymizováno] [rok] až [anonymizováno] [rok] tak činil [částka] měsíčně, tj. celkem [částka]. K hrazení nájemného [částka] měsíčně žalobkyně žalovaného vyzvala dopisem ze dne [datum]. Pro případ neplatnosti uvedené nájemní smlouvy požadovala žalobkyně žalovanou částku z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobu na určení výše nájemného žalobkyně nepodala.

3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Nesporoval uzavření nájemní smlouvu dne [datum] na v žalobě popsaný byt. Ke své obraně sporoval povinnost k zaplacení požadované částky, když ujednání o nájemném pro období od [datum] označil za neurčité (neboť ze znění nájemní smlouvy nebylo možné určit, jaké měsíční nájemné by měl od [datum] platit). Žalobkyně mu počátkem roku [rok] navrhla uzavření dodatku [číslo] k nájemné smlouvě s nájemným ve výši [částka] za měsíc od [datum], tento dodatek účastníci neuzavřeli, neboť se zvýšením nájemného žalovaný nesouhlasil. Vzhledem k tomu, že si byl vědom, že pronajímatel může nájemci navrhnout zvýšení nájemného o 20 %, začal dobrovolně od [datum] žalobkyni platit nájemné ve výši [částka] měsíčně. Žalobkyně v zákonem stanovené lhůtě nepodala návrh k soudu na určení nájemného.

4. Soud I. stupně na základě nesporných tvrzení účastníků popsaných pod bodem 3. odůvodnění svého rozhodnutí a zjištění po provedeném dokazování uvedených pod bodem 5. odůvodnění svého rozhodnutí (na něž odvolací soud v zájmu stručnosti vlastního rozhodnutí odkazuje) vyšel při svém rozhodnutí ze zjištění, že mezi stranami byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva na byt ve vlastnictví žalobkyně s nájemným [částka] měsíčně do [datum] a s ujednáním, že„ od [datum] se sjednává nájemné ve výši tzv. místně obvyklého nájemného. Pro další období může být nájemné stanoveno pouze dle aktuálního znění občanského zákoníku, maximálně však do výše místně obvyklého nájemného, v současnosti ve výši tzv. regulovaného nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb., a to [částka] za m2“. Dopisem z [datum] žalobkyně žalovanému zaslala návrh dodatku [číslo] s datem [datum] na výši obvyklého nájemného [částka] měsíčně s možností slevy na nájemném po určitou dobu s tím, že žalovaný má dodatek podepsat do [datum]. Žalovaný dodatek nepodepsal, od [datum] začal žalobkyni platit nájemné [částka] měsíčně, ve zbývající části návrh na zvýšení nájemného odmítl. Dne [datum] žalobkyně žalovaného vyzvala k zaplacení dlužného nájemného za [anonymizováno] [rok] až [anonymizováno] [rok].

5. Soud I. stupně konstatoval s odkazem na § 3074 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník [účinnost] (dále jen„ o. z.“), že s ohledem na datum uzavření nájemní smlouvy se vznik nájemního vztahu a práva a povinnosti z něho vzniklé do [datum] řídí zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, [účinnost] (dále případně jen obč. zák.), od [datum] se práva a povinnosti vzniklé z nájemného vztahu řídily zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Platnost nájemní smlouvy ze dne [datum] posoudil podle § 685 a násl. obč. zák., přičemž dospěl k závěru, že vůle účastníků řízení směřovala k tomu, že žalovaný od [datum] bude žalobkyni platit obvyklé nájemné, přičemž takové ujednání shledal platným. Dále uvedl, že ohledně nájemného pro období od [datum] bylo na žalobkyni, aby žalovanému učinila návrh s výší měsíčního nájemného, což také učinila. Pokud však žalovaný návrh neakceptoval, žalobkyně musela analogicky podle § 2249 odst. 3 o. z. podat v zákonem stanovené lhůtě k soudu žalobu na určení výše nájemného. Toto rozhodnutí s účinky od podání žaloby je konstitutivním rozhodnutím, kterým soud stanoví výši nájemného. Soud I. stupně nemohl v projednávané věci posoudit výši obvyklého nájemného jako předběžnou otázku, proto zamítl návrh na provedení důkazu znaleckým posudkem ke stanovení výše obvyklého nájemného. Pokud žalobkyně žalobu na určení výše obvyklého měsíčního nájemného nepodala a žalovala dlužné nájemné za [anonymizováno] [rok] až [anonymizováno] [rok], pak soud I. stupně žalobu zamítl. Vzhledem k tomu, že soud I. stupně shledal nájemní smlouvu za platně uzavřenou (i pro období od [datum]), dospěl k závěru, že žalobkyně se zažalovaného plnění nemohla domoci s odkazem na bezdůvodné obohacení na straně žalovaného podle § 2991 odst. 1, 2 o. z.

6. O nákladech řízení mezi účastníky rozhodl dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen,,o. s. ř.“) s tím, že v řízení zcela úspěšnému žalovanému přiznal náhradu nákladů řízení sestávajících z nákladů právního zastoupení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen„ AT“).

7. Proti rozsudku podala včasné a přípustné odvolání žalobkyně s tím, že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Žalobkyně vyjádřila nesouhlas se závěry soudu I. stupně shrnutými pod bodem 5. shora. S poukazem na § 2201 o. z. a zejména § 2246 odst. 2 o. z. (podle něhož neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek) uvedla, že z těchto ustanovení je zcela zřejmé, že pronajímatel má právo na nájemné v sjednané nebo zákonem stanovené výši již od okamžiku vzniku nájmu, tj. od okamžiku přenechání věci k užívání nájemci. S ohledem na uvedené nelze souhlasit se závěrem soudu I. stupně o analogickém užití § 2249 o. z., neboť toto ustanovení dopadá na případy, kdy mezi stranami je sjednáno nájemné a pronajímateli je tak poskytována úplata za přenechání věci k užívání, avšak pronajímatel nebo nájemce mají za to, že by měla být výše nájemného upravena jinak. V posuzovaném případě však žalobkyně jakožto pronajímatel nenavrhovala zvýšení nájemného, ale domáhala se po žalovaném úhrady sjednaného nájemného, a to ve výši místně obvyklého nájemného, které jí podle nájemní smlouvy náleželo od [datum]. Pokud podle závěru soudu I. stupně má pronajímateli náležet nájemné v obvyklé výši až od doby podání žaloby na jeho určení, lze podle žalobkyně dospět až k absurdnímu závěru, že do doby podání žaloby se pronajímatel žádné úplaty za přenechání věci nemůže domoci, ačkoliv mu podle § 2246 odst. 2 o. z. má náležet ve výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Pronajímatel má právo na nájemné již od počátku nájmu, a to již z podstaty nájemní smlouvy, nikoliv až od doby podání žaloby o určení výše nájemného. Jestliže o. z. stanoví, že nájemní smlouva je platná i bez sjednání výše nájemného, a v takovém případě určuje, že se hradí nájemné ve výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek, musí toto nájemné náležet pronajímateli již od počátku nájmu, nikoliv od doby podání žaloby na určení takové výše nájemného, neboť v případě opačného závěru by pronajímatel byl nucen strpět, že mu bude za přenechání věci hrazena úplata až od doby podání žaloby na určení výše nájemného, což o. z. zajisté neměl v úmyslu. Soud I. stupně dospěl sice k závěru, že nájemní smlouva je platná, což by pro strany smlouvy mělo být příznivější, nicméně z tohoto závěru dovodil důsledky, které postavení žalobkyně podstatně zhoršují, než kdyby smlouva nebyla platně uzavřena. Soud I. stupně ve svém rozhodnutí uvádí, že vzhledem k tomu, že smlouvu shledal platnou, nemůže se žalobkyně domáhat po žalovaném zažalované částky z titulu bezdůvodného obohacení, kterého by se jinak mohla domáhat, kdyby smlouva platná nebyla. Zároveň však uvádí, že nájemného se žalobkyně v podstatě též nemůže domáhat, neboť nepodala žalobu na určení jeho výše, resp. že nájemné za přenechání věci k užívání jí náleží až od podání žaloby na určení výše nájemného. Tento závěr soudu I. stupně považuje žalobkyně za chybný, neboť má za to, že smyslem § 2246 o. z. bylo předejít situacím, kdy by nájemní smlouva byla neplatná, a zároveň stanovit výši nájemného pro případ, kdy nebude v nájemní smlouvě uvedeno, a to již od počátku nájmu. Toto ustanovení tak žádnou žalobu, na základě které by mělo být vydáno konstitutivní rozhodnutí, nepředpokládá. Podle názoru žalobkyně v případě žaloby na úhradu místně obvyklého nájemného sjednaného v nájemní smlouvě nebo určeného podle § [číslo] odst. 2 má soud postupovat obdobně, jako když stanovuje výši bezdůvodného obohacení, tj. má v rámci řízení o zažalovaném nájemném zjistit, zda požadované nájemné je v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Rozhodnutí soudu pak nepředstavuje novou právní skutečnost, ale pouze autoritativně zjišťuje sporný hmotněprávní vztah. V posuzovaném případě bylo nájemné stanoveno ve výši [částka] měsíčně jen do [datum], od [datum] mělo pronajímateli náležet nájemné ve výši místně obvyklého nájemného, z čehož plyne vůle stran, aby za přenechání věci bylo hrazeno nájemné ve výši [částka] jen do [datum] a od [datum] ve výši místně obvyklého nájemného. Závěr soudu I. stupně o analogickém užití § 2249 o. z. by ve svém důsledku vedl k závěru, že by žalobkyně od [datum] do doby podání žaloby na určení byla povinna zřejmě strpět přenechání věci bez úplaty, neboť povinnost žalovaného hradit nájemné ve výši [částka] skončila dnem [datum]. S ohledem na výše uvedené podle žalobkyně nemůže právní závěr soudu I. stupně obstát. Žalobkyně napadla rozsudek soudu I. stupně rovněž z důvodu, že soud I. stupně neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť s ohledem na svůj právní názor neprovedl důkazy navržené žalobkyní k prokázání rozhodných skutečností, když odmítl provést důkaz znaleckým posudkem, kterým mělo být zjištěno místně obvyklé nájemné. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

8. Žalovaný se k odvolání nevyjádřil.

9. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání správnost rozhodnutí soudu I. stupně i řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212, § 212a o. s. ř.), a to při nařízeném jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.). Dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně není důvodné.

10. Soud I. stupně rozhodoval o věci na základě správně a úplně zjištěného skutkového stavu, přičemž věc v zásadě správně posoudil i po právní stránce. Ve smyslu § 3074 odst. 1 o. z. správně posuzoval vznik nájemního vztahu mezi účastníky podle předmětné nájemní smlouvy ze dne [datum] podle § 685 a násl. obč. zák. Odvolací soud má za správní závěr soudu I. stupně, že účastníci uzavřeli platnou nájemní smlouvu, nesdílí však závěr soudu I. stupně o platnosti ujednání v předmětné nájemní smlouvě o tom, že od [datum] bude žalovaný jako nájemce hradit nájemné ve výši v místě obvyklého nájemného. Podle názoru odvolacího soudu vzhledem ke skutečnosti, že se platnost předmětné nájemné smlouvy (jejích částí) posuzuje podle právní úpravy [účinnost], je takové ujednání o výši nájemného, které je podle svého obsahu dohodou o změně nájemného (ve smyslu § 696 odst. 1 obč. zák.), ujednáním neurčitým a tudíž neplatným (§ 685 odst. 1, § 37 odst. 1 obč. zák.), když neobsahuje žádné údaje, na jejichž základě by bylo možné provést výpočet nájemného, tj. dospět ke konkrétní částce (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], nebo ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]). Za takové situace (pro tuto částečnou neplatnost nájemní smlouvy) i pro období od [datum] platilo ujednání předmětné nájemní smlouvy o výši nájemného [částka] měsíčně. Požadoval-li žalobce po žalovaném od [datum] vyšší nájemné (částku [částka] měsíčně), lze přisvědčit argumentaci soudu I. stupně, že měl postupovat podle § 2249 o. z. Uvedené ustanovení upravuje způsob, jakým lze v průběhu nájmu měnit výši nájemného. Za situace, kdy dohoda účastníků o úpravě (změně) nájemného je neplatná, musí žalobkyně jako pronajímatel postupovat podle uvedeného ustanovení. Žalovaný nárok s ohledem na okamžik, kdy žalobkyně vůči žalovanému - podáním návrhu na uzavření dodatku k předmětné nájemní smlouvě (dopisem ze dne [datum]) - uplatnila požadavek na zvýšení nájemného, je třeba již posuzovat podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 dle § 3074 odst. 1 o. z. (k tomu srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. ze dne [datum rozhodnutí], [spisová značka]). Žalobcem akcentované ustanovení § 2246 odst. 2 o. z. (podle něhož neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek) na projednávanou věc nedopadá, neboť se týká vzniku nájemního vztahu podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2013, přičemž v projednávané věci se vznik nájemního vztahu posuzoval podle právní úpravy [účinnost], jak bylo uvedeno shora. Nejsou případné poukazy žalobkyně na tvrzené důsledky přijetí závěrů soudu I. stupně, když žalobkyni nic nebránilo, aby si již s předstihem zjistila stanovisko nájemce a v případě jeho nesouhlasu s požadovanou výší nájemného podala včas žalobu na určení nové výše nájemného podle § 2249 o. z odst. 3 o. z., kdy v případě úspěchu by žalovaného stíhala povinnost hradit vyšší nájemné již od podání žaloby. S ohledem na výše uvedené není důvodná ani odvolací námitka, že soud I. stupně neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť s ohledem na svůj právní názor neprovedl důkazy navržené žalobkyní k prokázání rozhodných skutečností, když odmítl provést důkaz znaleckým posudkem, kterým mělo být zjištěno místně obvyklé nájemné. Odvolací proto napadený rozsudek dle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil, včetně správného souvisejícího výroku o náhradě nákladů řízení.

11. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 o. s. ř. a § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy v odvolacím řízení úspěšnému žalovanému byla přiznána náhrada nákladů řízení spočívající v nákladech právního zastoupení. Jedná se o odměnu za 1 úkon právní služby (účast u jednání odvolacího soudu dne [datum]) ve výši [částka] (§ 7 bod 6., § 8 odst. 1 AT), dále o 1 režijní paušál ve výši [částka] (§ 13 odst. 1 a 3 AT) a 21 % daň z přidané hodnoty z odměny a hotových výdajů ve výši [částka] Celkem žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení náleží částka [částka].