vyklizení bytu k odvolání žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 9 ze den 17. září 2025

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně rozhodl o povinnosti žalovaného vyklidit bytovou jednotku č. [hodnota] o třech pokojích a kuchyni s ústředním vytápěním všech obytných místností a s příslušenstvím, ve 3. podlaží domu č.p. [hodnota], [adresa], katastrální území [adresa], a vyklizený jej žalobci předat do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.) a současně rozhodl o povinnosti žalovaného zaplatit žalobci náklady řízení 6 200 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II.).

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce vůči žalovanému domáhal vyklizení bytové jednotky č. [hodnota], o velikosti 3+1, ve 3. podlaží domu č.p. [hodnota], ulice Koberkova v [adresa] (dále také jen byt či bytová jednotka), když žalobce dal žalovanému výpověď z nájmu bytu pro hrubé poušení povinností nájemce, jelikož neuhradil nájemné a služby po dobu delší než tři měsíce. Nájem bytu zanikl uplynutím tříměsíční výpovědní doby ke dni [datum], přesto žalovaný byt dobrovolně nevyklidil.

3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, neboť podle jeho přesvědčení, se výpověď z nájmu bytu řídí zák. č. 40/1964 Sb, občanský zákoník, nikoli podle nového občanského zákoníku, a nemá proto právní účinky, když žalobcem zvolený výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o. z. se nepoužije. Výpověď je také neplatná z důvodu nesprávného označení předmětu nájmu. Žalovaný podle vystaveného potvrzení žalobce neměl k datu [datum] žádné dluhy a žalobce provedl nesprávné vyúčtování. Nad to žalobce s žalovaným po celý rok 2025 jednal jako s nájemcem (např. jej vyzval k úhradě doplatku v souvislosti s garáží). Tedy i z tohoto důvodu je výpověď v rozporu s dobrými mravy. Především však žalovaný namítal, že se výpovď z nájmu bytu nedostala do jeho dispozice, a to ani vhozením do poštovní schránky.

4. Soud prvního stupně po provedeném dokazování listinnými důkazy podrobně popsal skutkový stav v odstavci 8 až 17 a uzavřel, že žalobce je vlastníkem domu č. p. [hodnota] v [adresa], v němž se nachází byt užívaný žalovaným. Žalovaný byt užívá kontinuálně od počátku 90. let a tento mu byl přidělen zaměstnavatelem jako byt podnikový. I po rozvázání pracovního poměru mu nezaniklo jeho právo byt nadále užívat. Garážové stání žalovaný užívá na základě samostatné smlouvy o nájmu nebytových prostor z [datum] ve znění dodatku z [datum]. Žalobce dne [datum] vyzval žalovaného k úhradě dlužných plateb. Dne [datum] byla žalobcem vystavena výpověď z nájmu bytu pro hrubé porušení povinností spočívající v nezaplacení nájemného a služeb, přičemž zásilka obsahující výpověď byla [datum] uložena na poště a adresát byl téhož dne o uložení poučen (uvědoměn). Dne [datum] žalobce vyzval žalovaného k vyklizení a odevzdání bytu do [datum]. Žalovaný je vlastníkem rodinného domu č. p. [hodnota] v k. ú. [adresa] a bytové jednotky č. [hodnota] v k. ú. [adresa]. Ke dni [datum] neměl žalovaný ve vztahu k žalobci dluh na nájemném a úhradách za služby spojené s užíváním bytu.

5. Zjištěný skutkový stav soud prvního stupně posoudil podle § 1040 ve spojení s § 3074 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také jen o. z.) Vyšel z toho, že původní osobní užívání bytu bylo transformováno na nájem podle § 872 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.; od [datum] se nájemní poměr řídí novým občanským zákoníkem ex lege (§ 3074 o. z.). Proto aplikoval současnou právní úpravu nájmu bytu na posouzení účinků výpovědi danou v roce 2024. K doručení výpovědi z nájmu bytu žalovanému soud prvního stupně uzavřel, že pro účinnost jednostranného hmotněprávního jednání postačí, aby se dostalo do sféry dispozice adresáta (žalovaného); skutečné seznámení se s obsahem není nezbytné, postačí objektivní možnost seznámení. Tento závěr opřel o judikaturu Nejvyššího soudu (sp. zn. [spisová značka]) a o důkazní sílu doručenky jako veřejné listiny (§ 134 o. s. ř.), přičemž připomněl důkazní břemeno adresáta k vyvrácení údajů uvedených na doručence (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], sp. zn. [spisová značka], sp. zn. [spisová značka] nebo nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 3835/19). Na tomto základě dovodil, že výpověď byla žalovanému doručena nejpozději [datum], a byla po formální stránce řádná včetně poučení o právu podat námitky a rovněž i návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z. u soudu. Dále soud prvního stupně vyložil, že v řízení o vyklizení již nemůže meritorně přezkoumávat oprávněnost výpovědi, tedy zda byly naplněny výpovědní důvody, jestliže nájemce v zákonné dvouměsíční lhůtě nevyužil prostředek ochrany podle § 2290 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Z tohoto důvodu zamítl důkazní návrhy mířící k posouzení oprávněnosti výpovědi. Zabýval se nicméně tím, zda nejde o právní jednání zdánlivé pro neurčitost či o absolutní neplatnost pro rozpor s dobrými mravy. Konstatoval, že označení bytu ve výpovědi jako „jednotky č. [hodnota]“ není nesrozumitelné ani neurčité, neboť ve spojení s další identifikací (číslo popisné domu, podlaží, adresa, velikost bytu 3+1) dostatečně individualizuje předmět nájmu; současně zdůraznil, že mezi účastníky neexistoval jiný paralelní nájem obdobné jednotky. Námitku, že výpověď se netýkala celé věci (garáže), soud neshledal důvodnou, protože garáž byla pronajata oddělenou (samostatnou) smlouvou o nájmu nebytových prostor a nebyla součástí nájemního vztahu k bytu. Rozpor s dobrými mravy vyloučil s poukazem na majetkové poměry žalovaného (vlastnictví jiných nemovitostí) a na skutečnost, že časový odstup podání žaloby na vyklizení a vybírání plateb po skončení nájmu nelze přičíst k tíži pronajímatele – po skončení nájmu by totiž žalobci náležela náhrada ve výši ujednaného nájemného podle § 2295 o. z. z titulu bezdůvodného obohacení. Na základě těchto úvah soud prvního uzavřel, že nájem bytu zanikl uplynutím tříměsíční výpovědní doby a že žalovaný užívá byt po [datum] bez právního důvodu. V důsledku toho poskytl ochranu vlastnickému právu žalobci a uložil žalovanému povinnost byt vyklidit a odevzdat.

6. Výrok o nákladech řízení soud prvního odůvodnil stupně podle § 142 odst. 1 a přiznal žalobci, který byl v řízení zcela úspěšný nárok náhradu nákladů řízení proti žalovanému, sestávající z částky 1 200 Kč za čtyři právní úkony á 300 Kč - předžalobní výzva, podaná žaloba, vyjádření ze dne [datum] a účast na jednání dne [datum] podle § 151 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s § 2 odst. 3 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb. a zaplaceného soudního poplatku za návrh ve výši 5 000 Kč, tedy celkem 6 200 Kč.

7. Proti rozsudku soudu prvního stupně podal žalovaný včasné a přípustné odvolání, kdy rozhodnutí vytýkal, že je nepřezkoumatelné pro nesrozumitelnost, nedostatek důvodů a vnitřní rozpory, neboť prvostupňový soud se podle žalovaného nevypořádal s jeho zásadními tvrzeními, zejména ohledně doručení výpovědi z nájmu ze dne [datum]. Žalovaný setrvával na stanovisku, že se uvedená výpověď nikdy nedostala do jeho dispozice, neboť zásilka byla po nevyzvednutí vrácena žalobci, takže podle jeho názoru nebyly splněny podmínky pro aplikaci domněnky doby dojití podle § 573 o. z. Tvrdil, že domněnka dopadá pouze na skutečně došlé zásilky, a proto bylo na žalobci, aby prokázal okamžik dojití právního jednání, což prvostupňový soud přešel bez adekvátního odůvodnění. Žalovaný dále namítal nesprávnost závěru soudu prvního stupně, že výpověď z nájmu má dostatečně určité označení předmětu nájmu, a uvedl, že označení „bytová jednotka č. [hodnota]“ neodpovídá žádnému zápisu v katastru nemovitostí. Tvrdil, že taková vada činí právní jednání nicotným, a zdůraznil nerovnost postavení mezi profesionálním pronajímatelem (žalobcem) a spotřebitelem (žalovaným), s tím, že přísnější požadavky na srozumitelnost a určitost právního jednání musí být kladeny právě na žalobce. Žalovaný také argumenotval tím, že soud prvního stupně bez dalšího převzal úvahy o tom, že účastníkům musel být předmět nájmu zřejmý, ačkoli takový závěr nebyl v řízení prokázán, a současně se soud prvního stupně vypořádal pouze spekulativně s tím, že nebyly mezi účastníky sjednány i jiné nájemní vztahy, aniž by taková skutečnost byla dokazována. Uvedl, že soud prvního stupně bez odůvodnění pominul jeho námitku, že výpověď byla podepsána osobou ([tituly před jménem] [jméno FO]), u níž nebyla prokázána oprávněnost jednat za žalobce, a nezkoumal, zda výpověď vůbec učinila osoba k tomu oprávněná. Žalovaný naposledy rozsudku soudu prvního stupně vytknul, že tento zcela opomenul jeho argument, podle něhož žalobce neunesl své břemeno tvrzení a důkazní ohledně obsahu smluvního ujednání mezi účastníky, když žalobce tvrdil, že žalovaný měl povinnost vrátit jednotku k poslednímu dni nájmu. Podle žalovaného v řízení nebylo prokázáno, že by smluvní strany neupravily povinnost odevzdání bytu odlišně. Soud prvního stupně se tímto nezabýval a stejně uložil žalovanému byt vyklidit.

8. Žalobce ve svém vyjádření k odvolání žalovaného uvedl, že odvolací námitky žalovaného nejsou důvodné, neboť v řízení bylo prokázáno, že výpověď z nájmu bytu byla žalovanému řádně doručena v souladu s hmotněprávními pravidly, přičemž postačuje, že se dostala do sféry dispozice adresáta, což se stalo již dne [datum], kdy bylo v místě doručování zanecháno oznámení o uložení zásilky, a žalovaný neprokázal, že by se v místě doručování nezdržoval či že by byl postup doručování porušen. Žalobce dále odmítl námitku neurčitosti výpovědi, přičemž zdůraznil, že soud prvního stupně správně a přiléhavě posoudil, že výpověď obsahuje dostatečně určité označení bytu. K tvrzení žalovaného, že nebylo prokázáno, zda mezi účastníky nebyl sjednán nájem jiné jednotky, žalobce uvedl, že šlo o tvrzení negativní, které nelze dokazovat, a bylo na žalovaném, aby doložil existenci jiné nájemní smlouvy, což neučinil. Stejně tak žalobce odmítl námitku ohledně oprávnění osoby podepsané pod výpovědí, když toto není skutečnost, kterou by soud byl oprávněn přezkoumávat v řízení o vyklizení. Z uvedených důvodů žalobce navrhl odvolacímu soudu, aby napadený rozsudek potvrdil a přiznal žalobci náhradu nákladů odvolacího řízení.

9. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v celém rozsahu, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo podle § 212, § 212a odst. 1, 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

10. Odvolací soud předesílá, že soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu a může být tak podkladem i pro rozhodnutí odvolacího soudu. Soud prvního stupně posoudil věc správně i po stránce právní, citujíc relevantní judikaturu vyšších soudů a přiléhavou právní úpravu, přičemž se zabýval i veškerou žalovaným vznesenou procesní obranou. Pro stručnost svého odůvodnění proto odvolací soud především odkazuje na výstižné odvůvodnění, které soud prvního stupně provedl. Odvolací soud tak pouze doplňuje, že v řízení o vyklizení bytu jsou soudy především povinny zkoumat, zda jsou splněny zákonné podmínky pro vznik práva pronajímatele žádat vyklizení bytu, tzn. zda pronajímatel splnil vše, co mu zákon v tomto směru ukládá. V daném případě je to forma výpovědi, pro kterou zákon předepisuje písemnou formu a skutečnost, že výpověď byla doručena druhé straně, tedy nájemci, neboť ke vzniku účinků výpovědi jakožto adresnému právnímu jednání je zapotřebí, aby došla svému adresátovi. Výpověď je doručena druhé straně okamžikem, kdy se dostane do sféry její dispozice, tj. okamžikem, kdy adresát získá objektivní možnost se s obsahem zásilky seznámit (§ 570 odst. 1 o. z.). K doručení tedy není nutné, aby si adresát zásilku fyzicky převzal, nýbrž postačí, že k tomu měl objektivní možnost (srov. také rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2013, sp. zn. 20 Cdo 918/2013). Skutečnost, že zásilka byla dodána do sféry dispozice adresáta (doručena), musí prokázat odesílatel.

11. Soud prvního stupně se proto správně mj. zaměřil na zkoumání splnění uvedených předpokladů a dospěl k patřičnému závěru, že byly naplněny. Výpověď žalobce byla učiněna písemnou formou a obsahovala poučení pronajímatele, že její správnost může v zákonem stanovené lhůtě napadnout u soudu (§ 2290 o. z). Soud prvního stupně také správně posoudil, že předmětná výpověď byla žalovanému řádně doručena, když byla doručována na adresu jeho trvalého pobytu a tato byla podle sdělení pošty uložena na poště dne [datum], o čemž byl žalovaný doručovacím orgánem vyrozuměn. Od tohoto okamžiku se žalovaný s ní mohl ve smyslu výše uvedeného objektivně seznámit (a to po dobu jejího uložení do [datum]), tedy se dostala do sféry jeho dispozice, a je proto nepodstané, že tak žalovaný reálně neučinil. V případě, že adresát nebyl zastižen a zásilka je uložena na ukládací poště, je dnem doručení již tento den, popř. některých z následujících dnů, brání-li vyzvednutí zásilky nějaká objektivní překážka (např. kolizce otevírací doby pošty s pracovní dobou, zahraniční dovolená apod.). Datum [datum] je proto dnem doručení výpovědi z nájmu bytu, když žalovaný netvrdil žádné skutečnosti, které ve smyslu sděleného, mu reálně bránily ve vyzvednutí zásilky.

12. V této souvislosti je irelevantní námitka žalovaného, že bylo namístě aplikovat specifickou úpravu domněnky dojití podle § 573 o. z. Občanský zákoník v § 573 o. z. nekonstruuje domněnku dojití zásilky, nýbrž pouhou domněnku doby dojití. Uvedená domněnka se proto použije pouze tehdy, pokud je prokázáno, že bylo odesláno i doručeno, avšak neví se, kdy konkrétně bylo doručeno. To však není posuzovaný případ, neboť bylo osvědčeno, že zásilka byla žalovanému doručena dne [datum], proto je namístě aplikovat obecnou zásadu domněnky dojití vyjádřenou v § 570 o. z.

13. Soud prvního stupně rovněž správně vyhodnotil, že zřejmá nesprávnost ve výpovědi z nájmu bytu týkající se označení bytu jako „bytové jednotky č.[hodnota]“ (tj. označením číslem popisným domu a číslem bytu) nezpůsobuje její neurčitost, tudíž neplatnost, neboť, jak správně podotknutl, mezi účastníky řízení nebyl sjednán žádný jiný nájem bytu, jež by odpovídal dispozici bytu, rozloze a jeho umístěním v 3. nadzemním podlaží na adrese [adresa]. Žalovaný ničeho v tomto směru netvrdil, tj. neuváděl, že by na dané adrese užíval ještě jiný byt ve vlastnictví žalobce, tedy v tomto směru nebylo mezi účastníky řízení sporu, že žalovaný na adrese uvedené ve výpovědi z nájmu bytu užíval byt jediný. I za situace, kdyby tvrdil užívání ještě jiného bytu na dané adrese, byl by povinen existenci obdobného nájemního vztahu prokázat. Odvolací soud dodává, že byt byl bezesporu ve výpovědi dostatečně identifikován, pokud zde byla uvedena adresa budovy, ve které se byt nachází, v jakém nadzemním podlaží se byt nachází, dispoziční rozloha bytu a údaje týkající se přidělení bytu.

14. Ostatní odvolací námitky žalovaného z hlediska předmětu sporu nejsou podstatné, i když se jimi soud prvního stupně zabýval (a i tyto posoudil zcela správně), neboť jestliže žalovaný tvrdil neplatnost výpovědi z důvodu rozporu s dobrými mravy, či že byla učiněna osobou k tomu neoprávněnou, dále, že se netýkala celého předmětu nájmu (garáže) nebo, že žalobce vybíral po skončení nájmu dále nájemné, jsou všechno důvody, které mají být řešeny v rámci žaloby, jíž se nájemce může nedůvodnosti (neplatnosti) výpovědi bránit, čehož však žalovaný nevyužil. Pokud žalovaný tvrdil, že soud prvního stupně nezkoumal, zda si účasníci řízení nesjednali odevzdání bytu jiným způsobem, poukazuje odvolací soud na skutečnost, že nájemní vztah byl ukončen na základě jednostranného právního úkonu – výpovědi, a to k datu [datum] a k tomuto datu byl žalovaný povinen byt odevzdat. Tato námitka žalovaného je proto bez relevance. Protože žalovaný předmětný byt ani po následné výzvě žalobce do stanoveného data [datum] nevyklidil, postupoval soud prvního stupně správně, pokud vyhovujícím rozsudkem poskytl žalobci ochranu jeho vlastnického práva a rozhodl o jeho vyklizení.

15. Odvolací soud na podkladě výše sděleného napadené rozhodnutí jako věcně správné postupem podle § 219 o. s. ř. potvdil v celém rozsahu, včetně správného akcesorického výroku o nákladech řízení.

16. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci náklady řízení pro jeho plný úspěch v odvolacím řízení. Náklady odvolacího řízení představují částku 600 Kč podle § 1, 3 písm. a), c) cit. vyhlášky za 2 úkony á 300 Kč – vyjádření k odvolání žalovaného ze dne [datum] a účast na jednání před odvolacím soudem dne [datum].

17. O lhůtě k plnění rozhodl odvolací soud podle § 211 a § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.