Rozhodnutí 55 CO 204/2022-117

1. Napadeným rozsudkem obvodní soud zamítl žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu založeného smlouvou o nájmu ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] a ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] a ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum], kterou dala žalovaná žalobkyni [datum]. Výrokem II. soud uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalované náklady řízení [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Žalobkyně se domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu shora uvedené, když tvrdila, že ze strany žalované se jedná o svévoli s hospodařením s veřejnými prostředky. Výpověď nemá být diskriminační, a to zejména za situace, kdy žalobkyně nebytové prostory zrekonstruovala a rozšířila stávající sortiment původního nájemce. Za této situace je výpověď z nájmu v rozporu se zásadou o dobrých mravech.

3. Soud I. stupně po provedeném dokazování vzal za zjištěné, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva ohledně nebytových prostor sloužících k podnikání, přičemž z obsahu smluv vyplynulo, že žalobkyně se seznámila s jejich zněním. Ze strany žalované byla dne [datum] dána žalobkyni výpověď z nájmu nebytových prostor s odkazem na čl. 5 nájemní smlouvy, kde byl nájem sjednán na dobu neurčitou a článek IX., odst. 9.2. smlouvy, kde si smluvní strany ujednaly možnost vypovědět nájem bez uvedení důvodů s tříměsíční výpovědní dobou, která počne běžet prvním měsícem následujícím po doručení výpovědi.

4. Po právní stránce soud věc hodnotil dle ustanovení § [číslo] odst. 1, § [číslo] odst. 1, § [číslo] odst. 1, § [číslo], § 2314 občanského zákoníku v platném znění. Zabýval se tím, zda byly naplněny procesní podmínky ustanovení § [číslo] odst. 1, 3 a dovodil, že tomu tak bylo, neboť žalobkyně postupovala dle podmínek zákona a poté co obdržela výpověď z nájmu prostor sloužících k podnikání tak ve stanovené zákonné lhůtě jednoho měsíce podala námitky proti výpovědi a následně ve lhůtě dvou měsíců podala žalobu. Je tak evidentní, že žaloba byla podáno včas a bylo na místě zabývat se výpovědí jako takovou.

5. Soud vycházel z toho, že mezi účastníky byla ujednána tříměsíční výpovědní doba s tím, že výpověď může být dána bez udání důvodu. K námitce žalobkyně, že předmětné prostory zrekonstruoval, bylo zjištěno, že žalující strana tak učinila bez souhlasu pronajímatele a rovněž bez souhlasu žalované došlo ke změně prodávaného sortimentu. Nebylo zjištěno, že by žalovaná o těchto plánech žalobkyně rekonstruovat uvedené nebytové prostory věděla a z její strany tak nedošlo k porušení dobrých mravů. Dále žalobkyně argumentovala tím, že se nejedná o klasický soukromoprávní vztah, nýbrž vztah založený na vrchnostenském vztahu mezi městem a soukromým subjektem. Soud I. stupně tento názor nesdílí s tím, že se jedná o klasický nájemní vztah, upravený občanským zákoníkem, když ve vztahu nájemce a pronajímatele se jedná o subjekty, které mají rovné postavení. Nebylo proto možno použít ustanovení § 433 občanského zákoníku o ochraně slabší smluvní strany.

6. Soud proto dospěl k závěru, že žaloba opírající se o tvrzení, že výpověď z nájmu je neoprávněná není důvodná a v celém rozsahu jí zamítl a dle zásady úspěchu ve věci uložil žalobkyni povinnost nahradit žalované náklady řízení.

7. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včas odvolání. Zopakovala svoji argumentaci před obvodním soudem, že postup žalované, která vypověděla nájemní vztah žalobkyně je rozporný s dobrými mravy. Připustila, že neměla písemný souhlas žalované s prováděnými rekonstrukcemi, nicméně měla za to, že žalovaná je s nimi srozuměna. Poukázala na vysokou nákladnost těchto oprav a navrhla, aby v odvolacím řízení byl napadený rozsudek změněn a žalobě vyhověno.

8. Žalovaná se k odvolání žalobkyně písemně vyjádřila. Popřela, že by poskytla žalobkyni jakýkoliv souhlas, a to ani v ústní formě s prováděnými stavebními úpravami prostor pronajatých na základě nájemní smlouvě a poukázala na článek VIII. odst. [číslo] nájemní smlouvy, kde bylo uvedeno, že nájemce může provádět úpravy předmětu nájmu jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele, a že náklady vynaložené na úpravu předmětu nájmu a jeho zhodnocení nese nájemce. Se stavebními úpravami žalobkyně žalovaná nikdy nesouhlasila a na jejím postupu se nic nezměnilo. Nelze za této situace tedy uvažovat o tom, že by žalovaná porušila dobré mravy. Navrhla, aby v odvolacím řízení byl napadený rozsudek potvrzen.

9. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu I. stupně v celém rozsahu, včetně řízení, které jeho vydání předcházelo dle § 212, § 212a odst. 1, 5 o. s. ř. a neshledal odvolání žalobkyně důvodným.

10. Vycházel přitom ze skutkových zjištění soudu I. stupně, která byly mezi účastníky fakticky nesporná a nevyvstala zde potřeba dokazování opakovat či doplnit.

11. Po právní stránce se odvolací soud bez výhrad ztotožňuje s přesvědčivým odůvodněním soudu I. stupně. Jednoznačně vztah mezi účastníky, založený nájemní smlouvou je vztahem pronajímatele nájemce a nikoliv jakýmsi vrchnostenským vztahem, jak se žalobkyně mylně domnívá. Účastníci si dohodli v souladu se zákonem i možnost bez uvedení důvodu nájemní vztah vypovědět v dohodnuté lhůtě. Za této situace soud ve smyslu § 2314 občanského zákoníku fakticky ani nemá pravomoc přezkoumávat existenci výpovědního důvodu, když oprávněnost výpovědi se presumuje. Soud může za této situace vzít pouze v úvahu důvody, jež by mohly založit neoprávněnost výpovědi. Ty však nebyly v daném případě tvrzeny ani prokázány. [obec] o dobrých mravech se žalobkyně obtížně může dovolávat za situace, kdy sama porušila znění smlouvy, když nepopřela, že provedla v pronajatých prostorech stavební úpravy, ačkoliv k tomu neměla žádný souhlas pronajímatele a byla povinna si ho předem opatřit. Žádné jednání, která by zásadu o dobrých mravech ze strany žalované, byť jen naznačovalo, v řízení zjištěno nebylo.

12. Soud I. stupně proto nepochybil, když žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu shledal jako nedůvodnou a odvolací soud postupoval dle § 219 o. s. ř. a věcně správné rozhodnutí soudu I. stupně potvrdil.

13. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení vyplývá z ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. za použití § 224 odst. 1 o. s. ř. Procesně úspěšné žalované byly přiznány náklady odvolacího řízení dle § 151 odst. 3 o. s. ř. ve výši dle vyhlášky č. 254/2015 Sb. za 3 úkony právní služby (vyjádření k odvolání, příprava k jednání a účast u odvolacího jednání) v celkové výši [částka].