o zaplacení částky 1 680 000 Kč s příslušenstvím

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně výrokem I. uložil žalované zaplatit žalobci [částka] s 15 % úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení za období od [datum] do [datum] a žalobu co do částky [částka] s příslušenstvím zamítl (výrok I.), dále uložil žalované zaplatit žalobci částku [částka] s 15% úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení za období od [datum] do [datum] a žalobu co do částky [částka] s příslušenstvím zamítl (výrok II), rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok III.) a naposledy uložil žalobci zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro [adresa] náklady řízení [částka] a žalované povinnost zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro [adresa] náklad řízení [částka], v obou případech na účet daného soudu (výrok IV. a V.).

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce (před soudem I. stupně vystupoval ještě správce dědictví) domáhal na žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím z titulu dlužného nájemného ve výši [částka] za období od [datum] do [datum] a z titulu vydání bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum] ve výši [částka], a to jednak na základě smlouvy o užívání nebytového prostoru ze dne [datum] na adrese [adresa] jako kavárny s názvem „[název]“ uzavřené ještě [jméno FO] (bratr žalobce, který předemřel matku žalobce paní [jméno FO]) a jednak ve výši obvyklého nájemného v daném místě a čase, poté, co správce dědictví vypověděl uvedenou smlouvu ke dni [datum]. Žalovaná nebytový prostor do data výpovědi nájmu sice užívala podle předmětné nájemní smlouvy, avšak sjednané nájemné ve výši [částka] bylo podle žalobce v hrubém nepoměru s tržní cenou nájemného, tudíž se jednalo o ujednání neplatné. Poté žalovaná užívala nebytový prostor bez právního důvodu. Žalobce proto pro obě období vycházel z obvyklého nájemného v daném místě a čase ve výši [částka] měsíčně, když žalovaná za uvedená období ničeho neuhradila.

3. Soud I. stupně po skutkové stránce uzavřel, že veškerý majetek po zůstaviteli [jméno FO], narozenému [datum] a zemřelému [datum], tedy i nemovitost pozemek par. č. [hodnota], jehož součástí je stavba [adresa], bydlení v katastrálním území [adresa], obec [adresa], zapsaný na LV č. [hodnota] u [právnická osoba] pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště [adresa], v ceně [částka] (dále také jen „nemovitost“) nabyla pozůstalá matka [jméno FO], narozená [rodné přijmení] [datum], která zemřela [datum]. [jméno FO] a žalovanou byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva na prostory kavárny „[název]“ o rozloze 60 m² a přilehlého podloubí v předmětné nemovitosti (dále také jen „nebytový prostor“ či „kavárna“), za částku [částka] měsíčně, přičemž po smrti [jméno FO] [jméno FO] novou nájemní smlouvu s žalovanou neuzavírala, pouze žádala žalovanou o akceptování stávající nájemní smlouvy. Ustanovený správce dědictví [Jméno advokáta A] vypověděl tuto nájemní smlouvu výpovědí ze dne [datum], s tří měsíční výpovědní dobou a nájemní vztah tak skončil k [datum]. Žaloba na určení neplatnosti předmětné výpovědi byla rozsudkem Obvodního soudu pro [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka] pravomocně zamítnuta. Žalované následně byla rozsudkem Obvodního soudu pro [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum], č. j. [spisová značka] uložena povinnost vyklidit přízemní prostory předmětné nemovitosti. Usnesením Obvodního soudu pro [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka] byla exekuce k vymožení povinnosti žalované vyklidit zmíněný nebytový prostor z důvodu neurčitosti exekučního titulu zastavena. [jméno FO] jako prodávající uzavřela dne [datum] s [jméno FO] (jednatelkou žalované) kupní smlouvu (v notářském zápisu pod sp. zn. NZ 861/2018), jejímž předmětem byla uvedená nemovitost. [právnická osoba] dne [datum] odstoupil od této kupní smlouvy a následně dne [datum] podal žalobu na určení neplatnosti kupní smlouvy a navrhl vydání předběžného opatření, aby paní [jméno FO] bylo zakázáno jakkoli právně s nemovitostí nakládat. Obvodní soud pro [adresa] usnesením ze dne [datum], č. j. [spisová značka] ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze ze dne [datum], č. j. [spisová značka] tomuto návrhu vyhověl. Návrh na vklad do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne [datum] byl Katastrálním úřadem pro [město] katastrální pracoviště [adresa] rozhodnutím ze dne [datum] zamítnut. Rozsudkem Obvodního soudu pro [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka] ([spisová značka]) ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum], č. j. [spisová značka] bylo určeno, že žalobce a [jméno FO] jsou dědici ze zákona po zůstavitelce Věře [jméno FO] a [jméno FO] a [jméno FO] nejsou dědičkami ze závěti datované dne [datum].

4. Předmětný nebytový prostor v nemovitosti je účelem vymezen jako kavárna s prodejní galerií, dále je zde odbytová místnost s barem, WC pro hosty s předsíňkou, WC pro zaměstnance, předsíňka, šatna pro zaměstnance, úklidová komora, přípravna, kuchyňka. Od [datum] byl podle rozhodnutí Hygienické stanice zakázán provoz kavárny z důvodu absence sociálního zařízení (šatna, WC pro zaměstnance, úklid), jež bylo řešeno ve vedlejších prostorách objektu (levé části přízemního prostoru), když toto bylo ze strany správce pozůstalosti žalované znepřístupněno a byl umožněn pouze prodej s sebou (WC pro hosty v prostorách kavárny mělo být užíváno jako WC pro zaměstnance). Nebytový prostor v přízemí nemovitosti zahrnuje vstup do pravé části jednotky (místnost č. [hodnota] + podloubí) a vstup do levé části jednotky ([hodnota] tvoří společné části domu, tj. jak pro nebytovou jednotku, tak pro ostatní části bytového domu. Znalec provedl troje ocenění obvyklého nájemného pro uvedený nebytový prostor, a to pro období od [datum] do [datum] pro výměru 120 m² ve výši [částka] (ocenění 1), pro výměru 78 m² ve výši [částka] (ocenění 2) a pro výměru 140 m² ve výši [částka] (ocenění 3), pro období od [datum] do [datum] ve výši [částka] (ocenění 1), ve výši [částka] (ocenění 2) a ve výši [částka] (ocenění 3) a naposledy pro období od [datum] do [datum] ve výši [částka] (ocenění 1), ve výši 618 441 (ocenění 2) a ve výši 1 110 022 (ocenění 3). [právnická osoba] vyzval [jméno FO] k zaplacení částky [částka] do 7 dnů od doručení výzvy, která byla [jméno FO] doručena dne [datum]. Dále vyzval správce pozůstalosti žalovanou k úhradě částky [částka] do 10 dnů od doručení výzvy.

5. Po právní stránce posoudil soud I. stupně věc s odkazem na § 2991 odst. 1, 2 o. z., § 2302 o. z., § 2201 o. z., § 2213 o. z., § 2217 odst. 1 o. z., § 1793 odst. 1 o. z. a § 1795 o. z. Soud I. stupně na základě provedeného dokazování dospěl k závěru, že žalovaná uzavřela s panem [jméno FO] smlouvu o nájmu nebytových prostor dne [datum] podle které byly žalované pronajaty předmětné prostory pro provoz kavárny za sjednané nájemné [částka] měsíčně. Tato smlouva pak byla platná a účinná až do nabytí účinnosti výpovědi správce pozůstalosti ze dne [datum]. Na platnosti této smlouvy nic nezměnila ani skutečnosti, že [jméno FO] zemřel, neboť do jeho práv a povinností pronajímatele vstoupila jeho matka [jméno FO], jako dědička a nebylo již třeba novou nájemní smlouvu uzavírat, resp. sepisovat dohodu o pokračování stávající smlouvy, v níž [jméno FO] žádala žalovanou o její akceptování. Soud I. stupně také dovodil, že se v daném případě nemůže jednat o lichevní smlouvu, jak tvrdil žalobce, neboť nájemní smlouvu uzavíral [jméno FO] zcela dobrovolně, přičemž on i jeho matka [jméno FO] byli v přátelském vztahu s bývalým jednatelem žalované [tituly před jménem] [jméno FO] i jednatelkou žalované [jméno FO], jak potvrdili svědci. Proto bylo nájemné sjednáno v tak nízké výši. Soud I. stupně tedy uzavřel, že nájemní smlouva nemůže být neplatná (ostatně žalobce se ani neplatnosti nedovolával). Příliš nízké nájemné nemůže být posouzeno ani jako neúměrné krácení, když žalobce v rámci řízení neprokázal, že by se domáhal zrušení nájemní smlouvy; ostatně s ohledem na běh času, i kdyby to učinil, bylo by toto právo již predkludováno (§ 1793 a § 1795 o. z.). Za požadované období od [datum] do [datum] tudíž soud I. stupně přiznal částku [částka] podle sjednané výše nájemného (8 měsíců x [částka]), když žalovaná současně neprokázala, že by žalobci něčeho uhradila.

6. Druhé období od [datum] do [datum] posoudil soud I. stupně podle zákonných ustanovení o bezdůvodném obohacení, neboť předmětný nájemní vztah byl ukončen k datu [datum]. S poukazem na judikaturu Nejvyššího soudu, kterou odcitoval v odstavci 66 a 67 svého rozsudku vyšel z obvyklého nájemného v daném místě a čase pro srovnatelnou nemovitost, a to konkrétně z ocenění 2 znaleckého posudku, tj. pro plochu 78 m², jež činilo celkem [částka], neboť toto ocenění bylo pouze pro místnosti dosažitelné pravým vstupem + podloubí a podle soudu I. stupně nejvíce odpovídalo předmětné nájemní smlouvě, v níž byl předmětem nájmu určen jako prostor o rozloze 60 m² a přilehlé podloubí. Toto bylo také nejblíže kolaudačnímu souhlasu, jež byl dokladem o povolení účelu užívání stavby – změny stavby na kavárnu s prodejní galerií (vpravo od vstupu do domu – kavárna, prodejní galerie, odbytová místnost – bar, WC pro zaměstnance + předsíňka, WC pro hosty s předsíňkou, šatna pro zaměstnance, úklidová komora, přípravna, kuchyňka).

7. Výrok o náhradě nákladů řízení mezi účastníky odůvodnil soud I. stupně podle § 142 odst. 2 o. s. ř. s tím, že poměr úspěchu a neúspěchu účastníků byl v zásadě stejný.

8. Výrok IV. a V. představující náklady státu na vypracovaný znalecký posudek a odměnu znalce za jeho ústní výpověď v celkové výši [částka] vyplývá z § 148 odst. 1 o. s. ř. Soud I. stupně je rozdělil mezi účastníky v poměru jejich úspěchu a neúspěchu. Žalobci uložil uhradit 62 % těchto nákladů tj. [částka] a žalované 38 % nákladů tj. [částka].

9. Žalobce podal do části zamítavého výroku I. a II. a současně do souvisejících výroků o nákladech řízení III. a IV. rozsudku odvolání. Nesouhlasil s tím, že by se jednalo o běžný nájem v daném místě a čase, neboť tento byl cca 20x vyšší než nájem sjednaný, což samo o sobě zakládá zásadní nepoměr a bez dalšího lze označit nájemní smlouvu za lichevní, když někdo zneužije něčí nezkušenosti, tísně nebo rozumové slabosti nebo něčího rozrušení. Otázkou pak zůstává, v jaké situaci se nacházel zemřelý [jméno FO] v době podpisu nájemní smlouvy, když svědci, kteří ve věci vypovídali nejsou zcela věrohodní (jedná se o soby, které se pohybovaly kolem jednatelky žalované). Z dokazování v jiných řízeních, která jsou souběžně vedena vyplynulo, že pan [jméno FO] byl velmi ovlivnitelnou osobou a této situace se opakovaně snažilo ve svůj prospěch zneužít více osob, kterým podepisoval různé dokumenty. Fakt, že sjednal uvedenou nájemní smlouvu za symbolickou částku to jen potvrzuje. Dále měl žalobce výhrady k posouzení výše bezdůvodného obohacení soudem I. stupně, pokud se jednalo o stanovenou rozlohu nebytového prostoru. Namítal, že žalovaná fakticky užívala více než 78 m², kdy soud I. stupně vzal v potaz jen pravou část přízemí, ale pro provoz kavárny jsou určeny i další samostatné místnosti (úklidová místnost, WC pro zaměstnance, šatna s denní místností a prostor pro popelnice, to vše v levé části přízemí domu). Ostatně žalobce v polovině října znepřístupnil žalované prostory v levé části přízemí, což žalovaná sama potvrdila v protokolu o šetření hygienické stanice ze dne [datum] (a s tím související i následný prodej pouze „take away“, nikoli konzumace na místě). Soud I. stupně tak při úvaze při určení výše bezdůvodného obohacení měl vzít v potaz levou i pravou část přízemních prostor domu, které mají rozlohu celkem [hodnota] m².

10. Žalovaná podala odvolání do všech výroků napadeného rozsudku. Poukázala na to, že nejprve užívala nebytový prostor na základě platné nájemní smlouvy, poté měla dohodu s jednatelkou žalované [jméno FO], která nemovitost od zůstavitelky převzala na základě kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené formou notářského zápisu. K protokolárnímu předání nemovitosti došlo dne [datum] a od tohoto dne v souladu s obsahem kupní smlouvy náležely plody a užitky vztahující se k nemovitosti, a to včetně posuzovaných prostor, jednatelce žalované [jméno FO], tj. i nájemné za období od [datum] do [datum]. S ohledem na existenci kupní smlouvy formou notářského zápisu byla žalovaná vždy v dobré víře, že stran nebytových prostor je oprávněna, ode dne převzetí nemovitosti, rozhodovat [jméno FO] a pokud tato nadále umožnila žalované setrvat v nemovitosti, nemohla se žalovaná s ohledem na platný užívací titul na úkor žalobce bezdůvodně obohatit. Žalovaná s poukazem na charakter kupní smlouvy jako veřejné listiny, neměla důvod se domnívat, že by práva a povinnosti z kupní smlouvy [jméno FO] nenabyla. Žalovaná rovněž i v období od [datum] byla dobré víře, že pronajaté prostory je oprávněna nadále užívat, jednak z důvodu, že předmětná nemovitost bude na [jméno FO] převedena v rámci dědictví po zůstavitelce Věře [jméno FO], ale především z důvodu faktického předání nemovitosti jednatelce žalované [jméno FO] na základě uzavřené kupní smlouvy. Žalovaná proto byla pro obě období v dobré víře, že má právo užívat dotčené prostory bez jakékoli úplaty.

11. Žalovaná dále namítala, že i při odhlédnutí od kupní smlouvy, by případné bezdůvodné obohacení nebyla žalovaná jako poctivý příjemce povinna vydat, neboť ten má povinnost vydat neoprávněný majetkový prospěch toliko v trvajícím rozsahu, který je určován k okamžiku pozbytí dobré víry, přičemž v posuzovaném případě byla žalovaná v dobré víře přinejmenším do podání žaloby na neplatnost kupní smlouvy, tj. do [datum]. I kdyby snad kupní smlouva byla považována za neplatnou či zaniklou nebo zrušenou, byla by žalovaná jako poctivý příjemce v dobré víře povinna vydat žalobci za užívání části nemovitosti náhradu jen do výše odpovídající jejímu majetkového prospěchu, nikoliv ve výši obvyklé ceny. Majetkový prospěch pak musí být zkoumán podle skutečného rozsahu užívání. Soud I. stupně se však námitkou dobré víry žalované ohledně užívání dotčených prostor vůbec nezabýval a ve svém rozhodnutí se s ní nevypořádal, což je však stěžejní pro zohlednění možného nároku na vznik a vydání bezdůvodného obohacení. Naposledy má žalovaná za to, že znalec řádně při stanovení výše obvyklého nájemného v daném místě a čase nepřihlédl k pandemii COVID 19, když tuto skutečnost zohlednil pouze 30 %, avšak žalované není jasné, jak byla tato hodnota zvolena, když navíc mnoho provozovatelů ve shodné lokalitě neplatilo v době pandemie pronajímateli na nájemném vůbec ničeho.

12. Odvolací soud z podnětu podaného odvolání, po zjištění, že odvolání byla podána včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), osobami k tomu oprávněnými a splňují náležitosti uvedené v § 205 o. s. ř., přezkoumal napadený rozsudek soudu I. stupně, jakož i řízení jeho vydání předcházející podle § 212, § 212a odst. 1, 5 o. s. ř. a poté dospěl k závěru, že odvolání žalobce je částečně důvodné a odvolání žalované důvodné není.

13. Jelikož žalovaná v průběhu odvolacího řízení navrhla, aby řízení bylo přerušeno do pravomocného skončení řízení vedeného u Obvodního soudu pro [adresa], pod sp. zn. [spisová značka], ve kterém se paní [jméno FO] domáhá určení svého vlastnického práva k pozemku č. [hodnota] v k. ú. [adresa], zabýval se odvolací soud nejprve tímto návrhem. Podle § 109 odst. 2 písm. c) o. s. ř. může soud přerušit řízení, pokud v jiném řízení je řešena otázka, která může mít pro jeho rozhodnutí význam. Protože v řízení, do kterého žalovaná žádá toto řízení přerušit není projednávána žádná otázka, která by měla pro toto řízení význam, resp., kterou by si odvolací soud nemohl předběžně posoudit sám, zamítl tento návrh jako nedůvodný výrokem I. rozsudku.

14. Pro úplnost odvolací soud také dodává, že ve smyslu § 154 odst. 1 o. s. ř je podstatný stav v době vyhlášení jeho rozhodnutí, přičemž vlastnické právo k dotčené nemovitosti svědčí žalobci na základě pravomocného rozsudku Obvodního soudu pro [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka], kterým bylo určeno, že žalobce a [jméno FO] jsou dědici ze zákona po zůstavitelce Věře [jméno FO], a že [jméno FO] a [jméno FO] nejsou dědičkami ze závěti, přičemž usnesením Obvodního soudu pro [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka] byla schválena dohoda dědiců, podle které předmětnou nemovitost nabyl žalobce a tento je zapsán jako vlastník nemovitosti v katastru nemovitostí, jak ostatně potvrdily obě strany sporu.

15. Odvolací soud při ústním jednání konaném dne [datum] znovu provedl dokazování rozsudkem Obvodního soudu pro [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka] a rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum], č. j. [spisová značka], ze kterých zjistil, že zůstavitelka [jméno FO] byla ve špatném psychickém stavu od roku 2017. Počala se u ní projevovat jistá [podezřelý výraz] degradace, docházelo k výpadkům paměti, neuvědomovala si hodnotu peněz, byla s ní obtížnější komunikace. Tento stav se po smrti jejího syna [jméno FO] dne [datum] ještě zhoršil, když uvedená [podezřelý výraz] se začala výrazněji manifestovat a byla seznatelná i pro její okolí. V té době byl podán i návrh na omezení její [podezřelý výraz] v důsledku něhož byla zůstavitelka [jméno FO] podrobena znaleckému zkoumání [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], který u ní po vyšetření dne [datum] [podezřelý výraz]. Tento uzavřel, že zůstavitelka se velmi špatně orientuje ve finančních relacích a je lehce ovlivnitelná. Dále naznačil, že nebyla schopná se zříci dědického práva, odmítnout dědictví či se ho vzdát. Tento stav byl podle jeho závěrů již k době sepisu závěti tj. [datum]. Doporučil omezení nakládaní s finančními prostředky. S tímto závěrem znalce se plně ztotožnila i znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO] ve svém znaleckém posudku. Na podkladě uvedeného bylo proto zjištěno, že ovládací a rozpoznávací schopnosti zůstavitelky [jméno FO] byly v době sepsání závěti minimálně podstatně snížené, ne-li zcela vymizelé.

16. Dále odvolací soud doplnil dokazování čestným prohlášením ze dne [datum] a usnesením Městského soudu v Praze ze dne [datum], č. j. [spisová značka] ze kterých vzal za zjištěné, že žalovaná po vydání exekučního titulu (tj. rozsudek Obvodního soudu pro [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum], č. j. [spisová značka], na vyklizení nebytového prostoru žalovanou) přestala užívat nebytové prostory nacházející se v levé části přízemí předmětné budovy, neboť správce pozůstalosti je znepřístupnil, když je uzamknul, vyměnil zámky a žalované klíče od nových zámků již nepředal, resp. pouze vydal dne [datum] jednatelce žalované [jméno FO] účetní dokumentaci, která se v těchto prostorách nacházela. Protože v době vydání citovaného rozhodnutí Městského soudu v Praze ze dne [datum] žalovaná již tuto levou část přízemních prostor neužívala, zaniklo tím právo na vyklizení těchto prostor přiznané exekučním titulem a vedení exekuce pro tuto levou část se stalo bezpředmětné.

17. Z usnesení Městského soudu v Praze ze dne [datum], č. j. [spisová značka] odvolací soud zjistil, že první návrh [jméno FO] na vklad vlastnického práva ze dne [datum] podle kupní smlouvy ze dne [datum] byl rozhodnutím [právnická osoba] pro hl. m. Prahu ze dne [datum], č. j. V – [č. účtu] – 10, zamítnut. Současně při ústním jednání strany potvrdily, že předmětná kupní smlouva nebyla do katastru nemovitostí dosud zapsána, přičemž katastrální žaloba podaná [jméno FO] byla pravomocně zamítnuta. Naopak do katastru nemovitostí byl pro danou nemovitost učiněn vklad pro žalobce na podkladě schválené dohody dědiců.

18. Odvolací soud po přezkumu napadeného rozsudku konstatuje, že soud I. stupně si pro své rozhodnutí opatřil důkazy, ze kterých čerpal správná skutková zjištění, se kterými se odvolací soud jako správnými ztotožňuje a v podrobnostech na ně pro stručnost odůvodnění svého rozhodnutí odkazuje; ve zbytku potřeby zjištění rozhodných skutečností odvolací soud podle § 213 odst. 2, odst. 4 o. s. ř dokazování doplnil.

19. Pokud jde o požadovanou částku za období od [datum] do [datum], zde se odvolací soud plně ztotožňuje s právním hodnocením soudu I. stupně, jak jej uvedl v odstavci 40 až 56 rozsudku, a i v tomto případě na jeho odůvodnění odkazuje, neboť nemá nic, co by mu vytknul. Pouze snad odvolací soud zdůrazňuje, že nájemní vztah na předmětný nebytový prostor mezi žalovanou a [jméno FO] vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], která byla platná a účinná. Pokud předmětnou nemovitost po zemřelém [jméno FO] nabyla jeho matka [jméno FO], vstoupila jako dědička do jeho práv a povinností z této smlouvy, tedy stala se místo něj pronajímatelkou předmětných nebytových prostor, neboť smrtí pronajímatele nedochází k automatickému zániku nájmu. Lze rovněž souhlasit se soudem I. stupně i v závěru, že nebyla nutná žádná další dohoda o prodloužení nájmu, protože v případě přechodu nájmu se neuzavírá nová nájemní smlouva.

20. Jestliže [jméno FO] uzavřel takto nastavenou nájemní smlouvu (i když pro něj nevýhodnou) a přál si jí být vázán, nelze v tom shledávat neúměrné krácení, jak tvrdil žalobce či hrubý nepoměr ve vzájemném plnění (viz § 1793 o. z.) nebo lichvu. Ostatně jak znění nového občanského zákoníku (§ 574 o. z.), tak i soudní judikatura stojí na tom, že při spornosti právního jednání, je třeba jej vykládat ve prospěch jeho platnosti než naopak. Je tak vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha soukromého práva a s tím spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy. Není ústavně konformní a je v rozporu s principy právního státu, aby obecné soudy upřednostnily výklad vedoucí k neplatnosti smlouvy, před výkladem neplatnost smlouvy nezakládajícím (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka] nebo [spisová značka]). V řízení před soudem I. stupně nebylo prokázáno tvrzení, že žalovaná zneužila tísně či rozumové slabosti, rozrušení či lehkomyslnosti pana [jméno FO], jak předpokládá ustanovení § 1796 o. z. o lichvě, naopak bylo svědeckými výpověďmi zjištěno, že mezi ním a jednatelkou žalované a panem [jméno FO] byl přátelský vztah, přičemž tito pro pana [jméno FO] a jeho matku zařizovali i další záležitosti (např. nákupy, starost o dům, o jejich domácnost), což mělo svůj odraz v takto nastaveném nízkém nájemném. Na tomto místě žalobce pouze polemizuje s tím, jak soud I. stupně hodnotil svědecké výpovědi, a i při zjištění, že tito svědci se pohybovali kolem osoby [jméno FO], je třeba zdůraznit, že vypovídali pod sankcí trestněprávních následků. Jestliže soud I. stupně jejich výpovědi shledal jako věrohodné, která byly podkladem i s ostatními důkazy pro zjištění platnosti nájemní smlouvy (nikoli její neplatnosti), nelze jeho postupu ničeho vytknout a tvrzení žalobce, že se jednalo o smlouvu lichevní, neobstojí.

21. Jiná situace je však stran posouzení obrany žalované, že s ohledem na závěť zůstavitelky a uzavřenou kupní smlouvu na nemovitost (a její převzetí) s jednatelkou žalované [jméno FO], byla žalovaná v dobré víře, že vlastníkem nemovitosti je [jméno FO], tudíž povinnost žalované hradit měsíční nájemné jí nesvědčí, popř. že užitky z nemovitosti, tj. i nájemné podle kupní smlouvy náleží [jméno FO]. Zde musí odvolací soud konstatovat, že těmito tvrzenými skutečnostmi se soud I. stupně nijak nezabýval. Z provedeného dokazování před odvolacím soudem vyšlo najevo, že již minimálně od léta 2017 na tom nebyla zůstavitelka [jméno FO] [podezřelý výraz] dobře. Této byla zjištěna demence způsobená Alzheimerovou chorobou již k době sepisu závěti zůstavitelkou dne [datum] a na základě uvedeného proto soudy uzavřely, že takto sepsaná závěť nemůže být platná a určily, že dědičkami ze závěti nemůžou být [jméno FO] a [jméno FO] a naopak, že dědici, po zůstavitelce jsou ze zákona její synové (tj. žalobce a [jméno FO]). Znalec ve svém znaleckém posudku ohledně [podezřelý výraz] zůstavitelky rovněž poukázal na to, že [jméno FO] byla v té době ovlivnitelná, neznala hodnotu peněz a její nepříznivý [podezřelý výraz] byl seznatelný i pro její okolí. Je více než zřejmé, že pakliže byla předmětná závěť sepsána dne [datum] a pro duševní stav zůstavitelky [jméno FO] shledána jako neplatná, zcela jistě se k datu sepisu kupní smlouvy dne [datum] nemohl její [podezřelý výraz] vzhledem k její [podezřelý výraz], kterou s sebou [podezřelý výraz] nese, vylepšit, právě naopak. Nemůže proto obstát tvrzení žalované, že byla v dobré víře, že nemusí nájemné s ohledem na sepsanou závěť a kupní smlouvu ve prospěch [jméno FO], hradit. Je zjevné, že jednatelka žalované si musela být vědoma v době sepisu těchto listin, že popsaný [podezřelý výraz] [jméno FO] je z hlediska jejích duševních schopností nepříznivý a hlavně zjevný. To vylučuje přesvědčení jednatelky žalované, potažmo žalované, o dobré víře, že za popsaného stavu učiněné právní úkony mohou být platné, a že na podkladě nich se [jméno FO] stane vlastníkem nemovitosti.

22. Další skutečností, která vylučuje dobrou víru jednatelky žalované (potažmo žalované) je ten, že zápis do katastru nemovitostí je nezbytným krokem k tomu, aby se kupující stal vlastníkem nemovitosti, neboť vlastníkem nemovitosti se kupující nestává ke dni podpisu kupní smlouvy, ale až zápisem jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Protože jednatelka žalované dne [datum] podala návrh na vklad vlastnického práva podle kupní smlouvy, který byl katastrem nemovitostí zamítnut rozhodnutím ze dne [datum] (doposud k jeho zápisu nedošlo!), nemohla být k tomuto datu v dobré víře, že je vlastníkem nemovitosti a tudíž, že žalované nepřináleží povinnost hradit nájemné za nebytové prostory, které si pronajala, resp. které od [datum] užívala bez právního důvodu. Namítanou obranu žalované proto odvolací soud nevyhodnotil jako opodstatněnou.

23. Soud prvního stupně správně posoudil důvodnost nároku na náhradu bezdůvodného obohacení podle zák. č. 89/2012 Sb., a to s ohledem na období, ve kterém k němu mělo dojít, když v období od [datum] do [datum] užívala žalovaná nebytový prostor bez právního důvodu (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp zn. [spisová značka]). Na tomto místě snad jen odvolací soud dodává, že bezdůvodným obohacením je takový prospěch, o nějž obohacený na úkor vlastníka věci buď zvýšil svůj majetkový stav nebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo. Soudní judikatura konstantně dovozuje, že k „nezmenšení“ majetku obohaceného, které by za normálních okolností nastalo, dochází též neoprávněným užíváním nemovitostí ochuzeného, neboť v důsledku toho není obohacený povinen zajišťovat a platit pronájem jiných prostor. Z mnoha rozhodnutí lze namátkou odkázat na usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] („majetkovým vyjádřením prospěchu získaného subjektem, jenž užíval cizí věc, aniž ho k tomu opravňoval platný právní titul, je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobné věci i s přihlédnutím k druhu právního důvodu (smluvního typu či věcného práva k věci cizí), kterým se zpravidla právo užívání věci vzhledem k jeho rozsahu a způsobu zakládá; nejčastěji jde o nájemní smlouvu, kdy se výše náhrady poměřuje s obvyklou hladinou nájemného, které by byl nájemce za obvyklých okolností povinen plnit, užíval-li by věc na základě platné nájemní smlouvy,“); ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] („Obohacený přirozeně není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva užívání cizí věci vrátit, a je proto povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou. Výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním věci vznikl (srov. § 2999 odst. 1 o. z., § 458 obč. zák.). Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání věci, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného,“); nebo ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka] („výkonem užívacího práva k cizí věci bez právního důvodu vzniká bezdůvodné obohacení odpovídající částce, kterou by v daném místě a čase uživatel musel vynaložit, aby si řádným způsobem opatřil právo užívat srovnatelný objekt, tj. obvyklému nájemnému.“).

24. Soud I. stupně rovněž správně zadal ke zjištění výše bezdůvodného obohacení znalecký posudek, který svými závěry může být podkladem pro stanovení výše bezdůvodného obohacení odvolacím soudem, neboť tak, jak tuto výši stanovil soud I. stupně, odvolací soud zcela nesdílí.

25. Soud I. stupně určil výši bezdůvodného obohacení v kontextu s tím, co bylo předmětem nájmu podle nájemní smlouvy ze dne [datum] a rovněž s poukazem na kolaudační souhlas se změnou stavby, aniž by se zabýval tím, zda a jaký konkrétní prostor v levé části nebytového prostoru (když o užívání pravé části nebytového prostoru nebylo mezi účastníky sporu) byl žalovanou pro provoz kavárny skutečně užíván. Odvolací soud proto doplnil dokazování výše uvedenými důkazy, ze kterých vzal za prokázané, že žalovaná užívala i levou část nebytového prostoru, neboť na podkladě místního šetření, které bylo provedeno v exekučním řízení a popsáno v rozsudku Obvodního soudu pro [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka] vyplynulo, že v levé části přízemí nemovitosti se nacházela místnost č. [hodnota] a č. [hodnota] (místnost pro hosty a zádveří), č. [hodnota] (WC pro zaměstnance), č. [hodnota] (úklidová místnost), v nichž se mj. nacházely různé věci jako např. skříně, úklidové prostředky a náčiní, tedy evidentně se jednalo o místnosti sloužící a patřící k provozování kavárny (vyjma společných prostor č. [číslo]). O tom, že tyto místnosti byly žalovanou využívány svědčí i čestné prohlášení [jméno FO] ze dne [datum], který byl přítomen tomu, že žalovaná za součinnosti správce dědictví si z místnosti v levé části domu odnesla dne [datum] své účetní šanony, které zde měla uloženy. Rovněž sama žalovaná při místním šetření za účasti [právnická osoba] dne [datum] do protokolu sdělila, že jí správce dědictví znemožnil užívání prostor v levé části, kde vyměnil zámky a klíč od nových zámků žalované nepředal. To bylo i důvodem, proč Hygienická stanice hl. m. Prahy zakázala konzumaci na místě v prostorách kavárny, tj. pro absenci sociálního zázemí (šatna + WC pro zaměstnance + úklidové komora) a umožnila toliko prodej s sebou (kdy v prostorách kavárny měli zaměstnanci využívat WC pro hosty v pravé části kavárny). K výměně zámků a uzavření prostorů v levé části nebytového prostoru pak správce dědictví přistoupil v souvislosti s pravomocným rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum] č. j. [spisová značka] týkající vyklizení nemovitosti, konkrétně v říjnu 2023. Tedy na podkladě popsaných zjištění, odvolací soud uzavřel, že do této doby byla uvedená levá část nemovitosti, tj. místnost č. [hodnota] žalovanou pro potřeby kavárny užívána (bez jejich využití, kavárnu pro konzumaci na místě ani používat nešlo).

26. Odvolací soud již však nesouzní s úvahou žalobce, že mu náleží bezdůvodné obohacení i za užívání nebytových prostor v levé části domu představující společné prostory domu označené jako místnost č. [hodnota] (kryté sezení – atrium a prostor dvora). V tomto případě totiž jde o prostor domu pro nebytovou jednotku i pro ostatní části domu, jak ostatně vyplývá ze znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO]. Tyto prostory tedy nejsou užívány výhradně žalovanou a slouží pro přístup do ostatních částí nemovitosti i ostatním nájemcům (popř. vlastníku). Bylo by proto nespravedlivé, aby to byla toliko žalovaná, které by svědčila náhrada za jejich užívání, když tyto společné prostory domu jsou k dispozici všem.

27. Odvolací soud při stanovení výše bezdůvodného obohacení proto vyšel ze závěrů znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] a ze zjištění, že žalovaná v rozhodném období užívala v pravé částí nemovitosti tyto místnosti: č. [hodnota] – prostor pro hosty 1 (20,77 m²), č. [hodnota] – prostor pro hosty 2 (29,54 m²), č. [hodnota] – kuchyně (14,29 m²), č. [hodnota] - kuchyňský sklad (3,87 m²), č. [hodnota] – sklad (2,62 m²), č. [hodnota] - WC + předsíň (3,23 m²) + podloubí – část k užívání (4,03 m²) a v levé části nemovitosti tyto místnosti: č. [hodnota] – WC pro zaměstnance (2,24 m²), č. [hodnota] – zádveří (2,23 m²), č. [hodnota] – úklidová komora (2,47 m²) a č. [hodnota] – pokoj pro hosty 3 (14,78 m²), celkem tedy žalovaná užívala nebytový prostor o rozloze 100 m², což při této rozloze za období od [datum] do [datum] činí [částka] (podle znaleckého posudku za toto období při ploše nebytového prostoru 120 m² činilo obvyklé nájemné v daném místě a čase [částka]).

28. Pro úplnost odvolací soud k námitce žalované o nepřezkoumatelnosti závěrů znalce popsaných v jeho znaleckém posudku ze dne [datum] (zejména ponížení obvyklého nájemného v daném místě a čase za dobu COVID 19 pouze o 30 %), uvádí, že při hodnocení důkazu znaleckým posudkem obecně soud posuzuje, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. Znalec se pak ve svém posudku nesmí omezit pouze na podání odborného závěru, nýbrž z jeho posudku musí mít soud možnost seznat, z jakých zjištění v posudku znalec vycházel, jakou cestou k těmto zjištěním dospěl a na základě jakých úvah došel ke svému závěru (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25.42002, sp. zn. [spisová značka], ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný pod č. 38/2014 Sb. soudních rozhodnutí a stanoviskem nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Podle odvolacího soudu předmětný znalecký posudek vyhovuje všem požadavkům na něj výše kladeným, neboť má všechny zákonem požadované náležitosti, netrpí vnitřními rozpory či jinými nedostatky a závěry v nich znalcem přijaté jsou náležitě a přesvědčivě odůvodněny, a to i v rámci jeho následné znalecké výpovědi. Pouhý nesouhlas se závěry znaleckého posudku ze strany žalované, ještě nezpůsobuje to, že by předmětný znalecký posudek uvedeným požadavkům nedostál, neboť ze strany žalované se jedná pouze o polemiku s jeho závěry.

29. Znalec ve znaleckém posudku a nad to při ústním jednání před soudem I. stupně vysvětlil, jakým způsobem ke stanovení výše obvyklého nájemného dospěl a z jakých podkladů čerpal. Rovněž srozumitelně a logicky vysvětlil důvody, proč došel k závěru o uvedené výši nájemného v daném místě a čase a o zohlednění období Covid 19 při stanovení výše bezdůvodného obohacení, přičemž i v tomto případě vycházel z obstaraných podkladů - údajů [právnická osoba] týkající se omezení restaurací a kaváren v době pandemie Covid - 19. Znalec proto omezení provozu restaurací a kaváren, kdy vždy konkrétní omezení pro to které období ve svém znaleckém posudku popsal, promítl do obvyklé ceny nájmu v rozsahu ponížení této ceny o 25 % až 50 %. Takto stanovená částka měla částečně kompenzovat vznikající ztráty provozovatelů z důvodu uzavření či omezení provozu provozoven a je podle přesvědčení odvolacího soudu odpovídající. Situace kolem Covid 19 by neměla automaticky znamenat to, že by byl zrušen nájem za užívání provozoven, neboť v takovém případě by ztráty provozovatelů byly přeneseny na vlastníky a pronajímatele objektů, což se nejeví jako spravedlivé.

30. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně v zamítavé části II. ve věci samé změnil podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. tak, že uložil žalované zaplatit žalobci ještě částku [částka] s příslušenstvím specifikovaným ve výroku II. tohoto rozsudku od [datum] do zaplacení; jinak jej v tomto výroku a ve výroku I. jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

31. O nákladech řízení mezi účastníky před soudy obou stupňů (§ 224 odst. 2 o. s. ř.) rozhodl odvolací soud podle zásady úspěchu ve věci (§ 224 odst. 1, § 142 odst. 2 o. s. ř.), kdy tento byl srovnatelný, neboť žalobce měl úspěch v rozsahu 48 % a žalovaná v rozsahu 52 %.

32. Výrok III. a IV. je odůvodněn § 148 odst. 1 o. s. ř., přičemž tyto náklady představují znalečné za vypracovaný znalecký posudek [částka] a výslech znalce při jednání před soudem prvního stupně [částka]. I tyto náklady odvolací soud rozdělil v poměru úspěchu a neúspěchu účastníků, přičemž žalobci dal jejich úhradu v rozsahu jeho neúspěchu 52 %, tj. ve výši [částka] a žalované v rozsahu neúspěchu 48 %, tj. ve výši [částka].

33. O lhůtě k plnění rozhodl odvolací soud podle § 211 a § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.