pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. 14 C 80/2021-70,

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované zaplatit žalobci [částka] spolu s úrokem z prodlení 8,25 % ročně od [datum] do zaplacení, a dále na náhradu nákladů řízení zaplatit žalobci [částka].

2. Podle odůvodnění se žalobce proti žalované domáhal zaplacení předmětné částky z titulu uzavřené nájemní smlouvy ze dne [datum], za dlužné nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním nebytového prostoru. Žalovaná nezaplatila za čtyři měsíce, když se jednalo o výpovědní dobou tříměsíční od [datum] a nezaplacený nájem za březen [rok].

3. Soud vyšel ze zjištěného skutkového stavu, že strany uzavřely dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem prostor sloužících k podnikání na adrese [ulice a číslo] v [obec] za účelem provozování kadeřnictví, doba nájmu byla sjednána na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou. Nájem skončil výpovědí žalované uplynutím výpovědní doby ke dni [datum]. Podle nájemní smlouvy bylo nájemné stanovené ve výši [částka] měsíčně a úhrady za plnění spojená s užíváním prostoru v paušální výši [částka] Celkem tato částka činila [částka] měsíčně. Nájemné, včetně paušální platby bylo hrazeno od ledna [rok] do února [rok].

4. Žalovaná učinila nesporným uzavření nájemní smlouvy i vypovězení nájmu dne [datum], a to z důvodu mimořádných krizových opatření vlády vyhlášené v návaznosti na vyhlášení nouzového stavu usnesením [číslo] 2020 Sb. Žalovaná požádala o poskytnutí slevy z nájmu ve výši 90 % s účinností ode dne uzavření pronajatého nebytového prostoru v souladu s vládními opatřeními. Dále požádala žalobce o obnovení jednání o obsahu nájemní smlouvy a její změně, neboť popsanou změnu okolností nemohla rozumně předpokládat. Žalobce požadovanou slevu z nájemného neposkytl. Na základě neposkytnutí slevy ze strany žalobce, žalovaná nemohla žádat o podporu v rámci programu covid - nájemné. Navrhla, aby soud zvlášť hrubý nepoměr v právech účastníků jako smluvních stran nájemní smlouvy posoudil, a to včetně ujednání v čl. XII. odst. 1 in fine nájemní smlouvy, ve kterém se žalovaná vzdala práva na vyrovnání za zhodnocení předmětu nájmu, a to za zcela jiných okolností, které panovaly na počátku nájmu. Představuje to ní ztrátu investice ve výši [částka] bez DPH, kterou vynaložila na stavební úpravy provedené se souhlasem žalobce. Požadavek žalobce na plnění paušální náhrady spojené s užíváním prostor je přinejmenším v rozporu s dobrými mravy, neboť v době neužívání předmětných prostor žádná spotřeba nebyla. Navrhla, aby žaloba byla zamítnuta. Dále namítla, že nájemné za březen 2020 bylo řádně uhrazeno ještě před podáním žaloby.

5. Po právní stránce soud uplatněný nárok posoudil dle § [číslo] a násl. a § 2235 zák. [číslo] § 4 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb.

6. Žalovaná vypověděla nájemní smlouvu datovou zprávou ze dne [datum], nájemní vztah mezi účastníky skončil dle § 2231 zák. č. 89/2012 Sb. dne [datum]. Žalovaná jednostranně uplatnila vůči žalobci slevu z nájemného stanovené nájemní smlouvou, v ní nebyl sjednán žádný nárok nájemce na slevu z nájemného, nemůže-li prostory užívat bez ohledu na zavinění pronajímatele. Pokles nebo ztráta tržeb nezbavuje nájemce povinnosti platit nájemné a další platby, ani nezakládá jeho nárok na odložení splatnosti jakýchkoliv plateb dle nájemní smlouvy. Dále soud odkázal na § 1765 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb. Přisvědčil žalované, že kvůli neposkytnutí slevy z nájemného nemohla získat finanční podporu v rámci programu covid - nájemné, žalobce však nebyl nijak povinen žalované takovou slevu poskytnout. Mezi účastníky probíhalo jednání o předmětné slevě, ale žalovaná se dožadovala této slevy těsně před zasláním výpovědi z nájmu, čímž fakticky projevila nezájem v nájemním vztahu dále pokračovat. Žalobcovo rozhodnutí o neposkytnutí předmětné slevy proto nebylo soudem shledáno jako jednání v rozporu s dobrými mravy.

7. Investice do předmětu nájmu byly provedeny se souhlasem pronajímatele, v čl. XII. odst. 1 in fine nájemní smlouvy ze dne [datum] se žalovaná vzdala práva na vyrovnání za zhodnocení předmětu nájmu, což soud označil za naprosto legitimní, neboť žalovaná předmět nájmu zhodnotila podle svých potřeb pro účely provozování kadeřnictví. Tímto fakticky zamezila žalobci po skončení nájmu bez odstranění těchto úprav prostory pronajímat k jinému účelu, než k provozování kadeřnictví. Žalobce v řízení předloženými listinnými důkazy prokázal svá tvrzení uvedená v žalobě, soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení žalobě vyhověl. Žalovaná se ocitla v prodlení s placením, proto soud žalobci přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zák. č. 89/2012 Sb. ve výši stanovené nař. vl. č. 351/2013 Sb.

8. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle procesního úspěchu žalobce s odkazem na § 142 odst. 1 o. s. ř., přiznal mu náklady řízení za zaplacený soudní poplatek a právní zastoupení.

9. Proti rozsudku žalovaná podala včas odvolání. V jeho následném odůvodnění poukázala na to, že neměla možnost seznámit se s obsahem„ tabulky“, kterou žalobce dokládal platbu nájemného. [jméno] má naopak k dispozici celkový přehled plateb nájemného od počátku trvání nájemního vztahu, ze kterého jasně vyplývá, že až do měsíce března [rok] včetně, hradila veškeré platby na nájemné a paušální poplatky z předmětné nájemní smlouvy řádně a včas, a nikdy se s jejich splácením nedostala do prodlení. Žalobce, tedy ve své„ tabulce“ neuvedl celkový přehled plateb od počátku nájmu. Přesto soud žalobě vyhověl v plném rozsahu. Měl však žalovanou dle § 118a odst. 3 o. s. ř. poučit, že v této části nenavrhl důkazy potřebné k prokázání svých tvrzení. Dále poukázala na nemravnost nároku na paušální poplatky. Dle nájemní smlouvy mohl žalobce kdykoliv paušál jednostranně zvýšit v případě změny cen služeb (bod V. odst. 2 nájemní smlouvy), byl tak zcela zajištěn proti riziku zvýšených nákladů spojených s růstem cen energií a služeb, a z ničeho nevyplývá, že by v době trvání nájmu byly případné rozdíly mezi skutečnou cenou žalobcem (míněno zřejmě spotřebované žalovanou) spotřebovaných energií a služeb a paušalizovaným poplatkem žalobci na vrub. Paušalizované poplatky za„ služby“ nelze považovat za jakési druhé nájemné, resp. za částku, kterou směl pronajímatel dosahovat významného zisku. Naopak jde jen o zákonodárcem aprobovaný způsob, jak po vzájemné dohodě obou stran nájemního vztahu zjednodušit byrokratickou zátěž spojenou s vyúčtováním zálohových plateb. Žalovaná považuje nárokování takového plnění ze strany žalobce za období, kdy předmět nájmu žalovaný nemohl z objektivních důvodů za sjednaným účelem užívat, a kdy náklady žalobci z důvodu nevyužívání předmětu nájmu odpadly, za rozporné s dobré mravy. I pokud by soud neshledal v nárokování paušalizovaného poplatku, kterému z druhé strany neodpovídá reálným náklad, rozpor s dobrými mravy, trvá na tom, že by měl posoudit nárok žalované na revizi obsahu nájemní smlouvy z důvodu podstatné změny okolností i pro stanovení výše paušálního poplatku. S námitkou žalované ohledně nemravnosti paušálních poplatků se soud vůbec nevypořádal. Dále soudu vytkla nesprávné posouzení nároku na slevu z nájemného. Žalovaná ve své výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum] uplatnila právo na slevu z nájemného ve výši 90 % z důvodu nemožnosti využívat předmět nájmu ke sjednanému účelu s účinností ode dne uzavření pronajatého prostoru, tedy počínaje dnem [datum]. Následně v červnu 2020 žádala žalobce o poskytnutí slevy ve výši 30 %, která by jí umožnila čerpat státní dotaci z programu covid - nájemné I., když ve výsledku by žalovaná platila 20 % celkového nájemného. Přes úspěšné jednání a příslib žalobce, nakonec žalobce poskytnutí takové slevy odmítl. Právo na slevu dále uplatnila žalovaná ve své odpovědi na předžalobní upomínku ze dne [datum], kdy se domáhala slevy ve výši 100 % za období od [datum] do [datum], kdy nebylo možné předmět nájmu ke sjednanému účelu vůbec užívat. Navzdory tomu soud v napadeném rozsudku popřel jakákoliv práva žalované na slevu z nájemného v souvislosti s nuceným přerušením provozu a odůvodnil to velmi lapidárně tak, že v nájemní smlouvě nebylo sjednáno právo nájemce na slevu nájemného z důvodu nemožnosti využívat prostory bez ohledu na zavinění pronajímatele. Dle žalované jí toto právo vyplývá přímo ze zákona a absence ujednání v nájemní smlouvě tak není rozhodná, přičemž zákonných důvodů pro takovou slevu existuje vícero. Soud tedy nesprávně interpretoval § 2212 odst. 3 zák. č. 89/2012 Sb. Vyslovil souhlas s tvrzením soudu, že dotační program covid – nájemné I. nezakládá povinnost pronajímatele poskytnout příslušnou slevu, avšak žalobce jako pronajímatel byl povinen slevu z nájemného poskytnout, nikoliv z důvodu dotačního programu, ale z důvodu zákonných ustanovení. [příjmení] důvod zavedení programu covid - nájemné prokazuje existenci práva žalované na slevu přímo ze zákona. Za situace, kdy měl žalobce ze zákona povinnost slevu z nájemného žalovanému poskytnout, zmařil tak možnost žalované čerpat vládní dotace ve výši 50 % nájemného za celé žalované období. Sám ztížil vymahatelnost svého nároku a dále tím žalované způsobil škodu, kterou žalovaná vyčíslila ve vyjádření k žalobě a uplatnila jako procesní obranu proti žalobě. Soud vyjádřil v napadeném rozsudku názor, že (legislativní) činnost státu nemůže být rušením v užívání věci. Žalovaná se naopak domnívá, že„ rušení“ je objektivní kategorií a práv, jež z něj nájemci plynou, a lze se jich domáhat, bez ohledu na to, zda je pronajímatel schopen samotné rušení či jeho intenzitu ovlivnit. Tímto způsobem je třeba nahlížet na § [číslo] a § [číslo], i na § 2208 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb. a § 1923 téhož, když sdílením výlučného účelu nájmu ve smlouvě o nájmu podnikatelských prostor, vzniká jakési sdílení rizika z podmínek pro podnikatelskou činnost mezi nájemcem a pronajímatelem, která je založena přímo zákonem a trvá, pokud jej strany nájemního vztahu smluvně nevyloučí, což se v tomto případě nestalo. Samostatným právním důvodem pro nepřiznání žalovaného nájemného je zánik závazku z důvodu následné nemožnosti plnění ve smyslu § 2006 a násl. zák. č. 89/2012 Sb. Jestliže pronajímatel z objektivních důvodů (mimořádná opatření) neměl po dobu trvání smluvního vztahu možnost řádně plnit svou povinnost ze smlouvy, tedy zajistit nájemci nerušené užívání věci za účelem sjednaným v nájemní smlouvě, jedná se o právní nemožnost plnění. V tomto odkázala žalovaná na komentářovou literaturou.

10. Dále žalovaná poukázala na to, že spolu s nárokem na slevu z nájmu uplatnila dne [datum] i své právo na obnovení jednání a obsahu nájemní smlouvy z důvodu mimořádné změny okolností, která založila v právech a povinnostech stran nájemní smlouvy zvlášť hrubý nepoměr zvýhodněním jedné z nich neúměrným snížením předmětu plnění ve smyslu § 1765 zák. č. 89/2012 Sb. Takové jednání, resp. uzavření odpovídající dohody za dobu trvání nájemní smlouvy, tj. do [datum] neproběhlo, neboť žalobce na žádost žalované uvedl, že není prostor k jednání z důvodu podané výpovědi. V rámci procesní obrany žalovaná žádala, aby ve smyslu § 2066 zák. č. 89/2012 Sb. soud změnil nájemní smlouvu tak, že zruší její čl. XII. odst. 1 in fine, ve kterém se žalovaná vzdala svého práva na vyrovnání za zhodnocení předmětu nájmu. K tomu jako důkaz navrhla vyjádření účetního poradce žalované [příjmení] [jméno]. [příjmení] ze dne [datum], který celkovou výši této investice ocenil na částku [částka]. S tímto se dle žalované soud prvního stupně nevypořádal. Uzavřela, že jádrem sporu, pomine-li se nesprávně žalované nájemné za březen, je otázka rozložení rizika mezi pronajímatele a nájemce u podnikatelského nájmu v případě vzniku okolnosti objektivně znemožňující předmět nájmu užívat. Navrhla změnu napadeného rozsudku tak, aby byla žaloba v plném rozsahu zamítnuta, případně aby byl napadený rozsudek zrušen a věc vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

11. Žalobce ve vyjádření k odvolání uvedl, že znovu zkontroloval veškeré platby za nájemné, které žalovaná provedla, a zjistil, že jedna z plateb dorazila z odlišného účtu, než ostatní platby, proto přiznal své pochybení, platba za březen ve výši [částka] skutečně na jeho účet dorazila, a je tedy třeba ji odečíst od žalobního petitu. Uvedl, že soud nemá povinnost doručovat přílohy jednotlivých podání druhému účastníkovi. Soud postupoval správně při splnění podmínek dle § 115a o. s. ř. pro rozhodnutí v neveřejném soudním jednání. K namítané nemravnosti nároku na paušální poplatky uvedl, že žalovaná si byla od počátku vzniku nájmu vědoma, že její spotřeba energie a vody značně překračuje dohodnuté zálohy. Z tohoto důvodu byla na počátku nájmu velmi vstřícná a ústně pronajímateli přislíbila, že uhradí nedoplatky na energiích, vodném a stočném. K tomu samozřejmě nikdy nedošlo, a tyto hradil pronajímatel sám. Spíše žalobce považuje za nemravný postup žalované, která provedenými stavebními úpravami značně znehodnotila předmět nájmu a nevrátila po výpovědi z nájmu žalobci topná tělesa ani cenné lustry, které byly součástí dotčených nebytových prostor. Za vysoce nemravný považuje i slib žalované, že předmětný nájem neukončí dříve než za 20 let. Právo žalované na slevu z nájemného nevyplynulo ani z nájemní smlouvy ani ze zákona. K dotaci z dotačního programu covid uvedl, že žalovaná po něm požadovala, podepsal dokumenty, ve kterých byly uvedené nepravdivé údaje, a z tohoto důvodu to odmítl. Odmítl tvrzení žalované, že to byl on, kdo jí znemožnil nerušené užívání předmětu nájmu. K odkazu na komentářovou literaturu uvedl, že tato není pro soud závazná. V řízení soud řeší neuhrazené nájemné po dobu výpovědní doby a dalších plateb spojených s nájmem nebytového prostoru. Pokud žalovaná v rozporu s předmětem řízení chce řešit i výsledný stav předmětu nájmu, je žalobce připraven předložit znalecký posudek na znehodnocení předmětu nájmu, ohodnocení ztráty popsaných předmětů, které byly nedílnou součástí předmětu nájmu a nutné opravy, které jako pronajímatel po výpovědi z nájmu musel zajistit. Za podivuhodné označil, že se žalovaná dovolává mimořádné situace, přitom si v roce 2019 otevřela další kadeřnický salon. Důvodem ukončení služeb kadeřnického salonu v [obec] však nebyla pandemického situace, jak žalobci žalovaná sdělila, proto její tvrzení o tom, že v době výpovědi bylo její podnikání na hranicí jejích možností a výpověď tak byla až krajním a velmi bolestivým řešením, označil za další nepravdivé tvrzení. Argumentace žalované zbytečně zkresluje a rozšiřuje předmět řízení, který je v žalobě specifikován, žalovaná nejedná v souladu s dobrými mravy. Soud rozhodl správně, pečlivě a v souladu s nájemní smlouvou, kterou mezi sebou smluvní strany dobrovolně uzavřely. Žalobce uznal nesprávnou evidenci březnové platby za nájem.

12. Následně vzal žalobce zpět žalobu o [částka] a s odkazem na komunikaci mezi účastníky, tedy výzvy k plnění dlužného nájemného. Navrhl změnu žalobního petitu tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci [částka] spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,25 % denně od [datum] do zaplacení, [částka] spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,25 % denně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, [částka] spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,25 % denně z částky [částka] od [datum] do zaplacení.

13. Žalovaná v replice k podanému vyjádření k odvolání uvedla, že nelze částku [částka] odečíst od žalobního petitu, když se zřejmě mělo jednat o částečné zpětvzetí žaloby, s čímž vyslovila souhlas. Dále uvedla, že jí není zřejmé, co má žalovaný na mysli (zřejmě myšleno žalobce) nemravností paušalizovaných poplatků za služby, za nemravnou naopak považuje skutečnost, kdy žalovaná znehodnotila předmět nájmu, nevrátila po ukončení nájmu příslušenství a porušila ústní slib neukončit zájem dříve než 20 let. K žádnému takovému ústnímu ani jinému slibu nedošlo, stejně tak tvrzení o nevrácení inventáře či znehodnocení předmětu nájmu neodpovídají skutečnosti a jsou zcela nepodložená, např. demontovaná stará topná tělesa, údajně„ cenné“ lustry byly uloženy ve sklepě. Naopak jsou podložené náklady stavebních úprav v celkové výši [částka], které žalovaná na zvelebení předmětu nájmu vynaložila, a z nichž se po ukončení nájmu staly utopené náklady. Rovněž za nepodložené označila tvrzení žalobce, že si byla od počátku nájmu vědoma, že její spotřeba překračuje dohodnuté zálohy. Žalobce podle nájemní smlouvy mohl kdykoliv zálohy v případě zvýšených cen jednostranně zvýšit. Žalovaná tak měla dobrý důvod domnívat se, že na zálohách žalobce nijak neprodělává. V ostatním opakovala svá předchozí tvrzení v podaném odvolání. Závěrem se pozastavila nad skutečností, že se žalovaný (zřejmě má být správně žalobce) dovolává mimořádné situace z důvodu pandemie, protože žalovaná v roce 2019 otevřela nový kadeřnický salon. Jedná se o úvahou zcela zcestnou, protože příprava otevření nového salonu byl dlouhodobý proces, který se v roce 2019 završil. Na toto rozšíření podnikání žalovaná vynaložila značné prostředky z vlastních zdrojů v očekávání, že od doby otevření se mu investice začne navracet. Setrvala na podaném odvolání.

14. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek, včetně řízení předcházejícího jeho vyhlášení (§ 205, § 205a, § 212 o. s. ř.), a odvolání neshledal důvodným.

15. S ohledem na částečné zpětvzetí žaloby, se kterým žalovaná souhlasila, odvolací soud v rozsahu tohoto zpětvzetí řízení částečně zastavil, a v tomto rozsahu zrušil rozsudek soudu prvního stupně (§ 220a odst. 1 o. s. ř.) Odvolací soud pak nepřipustil změnu žaloby, tak jak ji žalobce při částečném zpětvzetí žaloby učinil. Žalobce uplatnil v podstatě v rámci odvolacího řízení nový nárok, neboť se domáhal jiné výše úroku z prodlení, ale o tomto nároku soud prvního stupně nerozhodoval, když k němu nečinil žádná skutková zjištění. Odvolací soud je zásadně soudem přezkumným, nemůže tedy sám vydávat rozhodnutí bez toho, že by dříve bylo projednáno soudem prvního stupně.

16. Soud prvního stupně založil své rozhodnutí na dostatečně zjištěném skutkovém stavu vzhledem k tomu, co účastníci řízení uvedli, a co vyšlo provedeným dokazováním najevo. Mezi účastníky nebylo sporné a provedeným dokazováním bylo prokázáno uzavření nájemní smlouvy týkající se nebytových prostor za účelem předmětu podnikání – kadeřnictví dne [datum], stejně jako obsah uzavřené nájemní smlouvy. Dále bylo nesporné a v řízení prokázáno, že nájem skončil ke dni [datum], když žalovaná nájem vypověděla dne [datum], výpovědní doba tedy začala běžet [datum] a skončila dnem [datum]. V řízení rovněž bylo nesporné, že po dobu trvání výpovědní doby, tedy po dobu tří měsíců žalovaná nezaplatila žalobci nájem ani platby spojené s užíváním předmětu nájmu. Soud prvního stupně tedy správně uzavřel, že žalovanou stíhala povinnost dostát svým smluvním závazkům až do skončení nájmu.

17. Žalovaná v rámci své obrany uplatnila tvrzený nárok na slevu z nájmu z důvodu, že s ohledem na vládní opatření nebyla možnost k předmětu nájmu, tj. provozu kadeřnictví nebytové prostory užívat. Tuto situaci žalobce žádným způsobem nevyvolal, nebyl to on, který omezil žalovanou v užívání předmětných prostor. Ostatně žalovaná byla omezena pouze v tom, že nemohla provozovat kadeřnictví, nebyla žádným způsobem omezena v užívání vlastního nebytového prostoru, který ostatně až do skončení doby nájmu okupovala. V řízení ani žalovaná ani žalobce netvrdil, že by snad již k počátku běhu výpovědní lhůty tyto prostory předala do dispozice žalobci. Prosazovaný závěr žalovanou, že byl žalobce povinen ji s ohledem na covidovou situaci slevu z nájemného poskytnout není správný. Není správná ani její námitka ohledně nesprávného výkladu § 2212 odst. 3 o. s. ř., neboť žalovaná nebyla rušena v užívání pronajatého prostoru, když takto nelze vykládat vládní omezení provozování některých služeb- v tomto případě kadeřnictví. Z uvedeného ustanovení nelze dovodit povinnost pronajímatele poskytnout nájemci slevu z nájemného (v případě 100% tedy se svého nároku zcela vzdát), což soud posoudil správně.

18. Motivace žalované zcela jednoznačně (a pochopitelně) byla dána tím, že v případě poskytnutí devadesátiprocentní slevy z nájmu by ona sama získala finanční prostředky od státu. Žalobce však k takovémuto postupu povinen nebyl. Jeho postoj, když nárok na slevu z nájmu učinila žalovaná, jak ostatně sama tvrdí, v podané výpovědi, je znala legitimní. Žalovaná dala jednoznačně najevo, že do budoucna předmětný nebytový prostor užívat nebude, což jí ovšem nezakládá žádné právo, aby po dobu výpovědní doby neplatila za prostor, který měla výlučně ve své dispozici, ze které byl žalobce vyloučen, mu jako pronajímateli nic neplatila. V tomto je zcela neodpovídající skutkovému stavu odkaz žalované na § 2205 a § 2213 zák. č. 89/2012 Sb. Žalobce skutečně nájemní smlouva jako pronajímatele zavazovala přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k sjednanému nebo obvyklému účelu. [příjmení] je, že žalobce v užívání předmětu nájmu žalovanou nijak neomezil, a výklad prosazovaný žalovanou, že za situace, kdy ze strany zásahu státu předmět nájmu nebylo možno užívat (což ostatně není pravda, znemožněno bylo pouze provozování kadeřnictví, dispozici s předmětným nebytovým prostorem žalovaná stále měla), nemůže žalovaná vykládat výlučně ve svůj prospěch a v neprospěch žalobce. Nelze přehlédnout skutečnost, že žalobce neměl žádnou dispozici s předmětným nebytovým prostorem, přesto podle žalované měl strpět její„ okupaci“ tohoto prostoru bez jakékoliv finanční náhrady.

19. Další obrana žalované spočívala v tom, že postup žalobce je v rozporu s dobrými mravy, a to minimálně k platbám, které byly dohodnuté v paušální částce za úhrady spojené s užíváním nemovitosti. Diskuse na toto téma v rámci řízení rozvinutá, zda toto ujednání mohlo být výhodnější pro pronajímatele či nájemce, přesahuje rámec tohoto řízení. Smluvní strany si ujednaly paušální náhradu těchto nákladů, a to pro jakékoliv období bez výjimky. Požadavek žalované, aby tedy byla tato část smlouvy revokována vzhledem k tomu, že v době neprovozování kadeřnictví nemohla být spotřeba v domluvené částce, není správná. Paušální náhrada takových nákladů se sjednává právě proto, aby ji strany mezi sebou nevyúčtovávaly. Riziko, že zaplatí jedna strana více nebo méně na úkor druhé je s tím přirozeně spojená. Jakákoliv revokace do minula nepřichází v úvahu. Žalovaná byla vázána smlouvou až do konce uplynutí výpovědní doby, tj. do [datum]. Rovněž tak její další namítaná žádost o slevu učiněná v červnu [rok] za dobu minulou, které žalobce nevyhověl, není žádným projevem absence dobrých mravů, když bylo zřejmé, že nájem v témže měsíci skončí. Žalovaná popírala skutečnost, že ústně přislíbila žalobci dlouhodobý nájem v trvání nejméně 20 let, s čímž žalobce souhlasil, a bylo to motivací jeho souhlasu s provedením stavebních úprav. Žalovaná v tomto odkazuje na znění smlouvy, která byla uzavřena na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou v tom smyslu, že postupovala podle smlouvy a žalobce s tímto musel počítat. Tato její argumentace je nepochybně správná, platí ovšem pro obě smluvní strany. Pravdivosti tvrzení žalobce o ústně přislíbené délce nájmu naopak koresponduje žalovanou tvrzená investice do těchto prostor cca [částka], kterou by při použití logiky nájemce neinvestoval do prostoru, který plánuje v brzké době opustit (je-li toto tvrzení pravdivé). Tato problematika však nebyla předmětem řízení v souzené věci, částka zůstala neprokázaná. S ohledem i na to, že to byla žalovaná, která ze své strany dobrovolně smluvní vztah ukončila, se zdá být takováto investice při tomto postupu žalované, nevěrohodná.

20. Žalobci je třeba přisvědčit v tom, že žalovanou odkazy uvedené v podaném odvolání na komentářovou literaturu nejsou pramenem práva, soud vychází výlučně ze zákona a jeho výkladu. Žalovaná v rámci své argumentace odkazuje na řadu zákonných ustanovení, zcela však opomíjí celý text § 1765 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., na který správně odkázal soud prvního stupně. Žalovaná se z něj domáhá pouze začátku odstavce 1, když poukazuje na podstatnou změnu v právech a povinnostech, způsobující zvlášť hrubý nepoměr zvýhodněním jedné ze smluvních stran. Nepochybně měla právo se žalobcem jednat o změnu smlouvy, pokud by takováto změna poměrů ze strany obou stran byla pociťována. Podmínkou však takovéhoto jednání, což žalovaná přechází či přehlíží, je, že uplatnění tohoto práva ji neopravňuje jako dotčenou stranu, aby odložila plnění (poslední věta). Jinými slovy řečeno, i jednání o změně smlouvy, resp. práv a povinností z ní vyplývajících, je současně podmíněno tím, aby své závazky ze smlouvy jí plynoucí plnila. Takovýmto způsobem žalovaná nepostupovala, současně se začátkem běhu výpovědní lhůty přestala plnit cokoliv žalobci jako pronajímateli, neplnila ani, případně částku, kterou by sama při požadované slevě považovala za přiměřenou. Je to tedy naopak žalovaná, jejíž jednání lze hodnotit jako jednání v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná se domáhala slevy nejprve 90 % z nájmu, následně 30 %, po skončení nájmu pak dokonce 100%. Z jejího vlastního vyjádření tedy vyplývá, že si byla vědoma povinnosti plnění minimálně 10 %, resp. 70 % nájmu žalobci. Přestože sama argumentuje takto ve svůj prospěch, žalobci neposkytla ani [částka].

21. S ohledem na vytyčený předmět řízení se odvolací soud nezabýval argumentací vznášenou oběma stranami sporu ve vztahu ke zhodnocení, případně znehodnocení předmětu nájmu.

22. S odkazem na výše uvedené odvolací soud, po částečném zastavení řízení, napadený rozsudek jako věcně správný ve výroku o věci samé dle § 219 o. s. ř. potvrdil.

23. V rámci odvolacího řízení došlo ke změně napadeného rozsudku, odvolací soud proto dle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 2 a § 146 odst. 2 o. s. ř. rozhodl sám o náhradě nákladů řízení. Žalobce zavinil částečné zastavení řízení svým částečným zpětvzetím žaloby, kdy nezohlednil jednou provedenou měsíční platbu žalovanou, a to ještě před podáním žaloby, v tomto rozsahu tedy je třeba pohlížet na uplatněný nárok jako neúspěšný, úspěšný byl potom ve zbývajícím rozsahu 75 %. Žalobci tedy přísluší náhrada nákladů řízení při porovnání úspěchu a neúspěchu ve věci ve výši 50 % [částka] (náklady řízení spočívající v zaplaceném soudním poplatku [částka], náklady právního zastoupení před soudem prvního stupně při tarifní hodnotě [částka] za 3,5 úkonů právní služby, 4× paušální náhrada hotových výdajů po [částka], 21 % DPH ve výši [částka]; náklady odvolacího řízení za tři úkony právní služby z tarifní hodnoty [částka], 3 režijní paušály po [částka], když za účelně vynaložený úkon odvolací soud nehodnotil nevykázanou schůzku s klientem dne [datum] včetně její délky, dále náhrada cestovného na trase [obec] - [obec] a zpět ve výši [částka], náhrada za promeškaný čas 5 půlhodin po [částka], z odměny advokáta pak 21 % DPH, dle vyhl. č. 177/1996 Sb. Celková výše nákladů činí [částka], z toho žalobci přísluší 50% dle vyhl. č. 177/1996 Sb.).