o odvolání žalobkyně proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací],

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, jíž se žalobkyně po žalované domáhala vyklizení nebytových prostor identifikovaných odkazem na plánek tvořící přílohu Smlouvy o nájmu části nemovitosti ze dne [datum], a to tří samostatně přístupných místností nacházejících se mezi toaletou a poslední místností v posledním patře budovy, která je v příloze označena písmenem E a je součástí pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce], vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] (dále jen„ nebytové prostory“), a jejich předání ve stavu odpovídajícím obvyklému opotřebení (výrok I.). O náhradě nákladů řízení rozhodl tak, že žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované k rukám jejího právního zástupce do tří dnů od právní moci rozsudku částku [částka] (výrok II.).

2. Takto rozhodl o žalobě ze dne [datum] ve znění připuštěných změn, jíž se žalobkyně vyklizení nebytových prostor domáhala z důvodu neexistence platného nájemního vztahu mezi účastníky řízení. Žalobkyně uvedla, že smlouva o nájmu nebytových prostor č. [tel. číslo] ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] a dodatku [číslo] ze dne [datum] (dále též jen„ nájemní smlouva“) uzavřená mezi jejím právním předchůdcem, společností [právnická osoba] jako pronajímatelem, a žalovanou, jako nájemcem, je pro rozpor s § 3 zák. č. 116/1990 Sb. absolutně neplatná a žalovaná tak užívá nebytové prostory ve výlučném vlastnictví žalobkyně bez právního důvodu. Absolutní neplatnost spatřovala žalobkyně s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu (např. rozsudek ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]) v uvedení výše nájemného a plateb za služby souhrnnou částkou, čímž byla výše nájemného stanovena neurčitě. V důsledku neplatnosti nájemní smlouvy shledávala neplatnými i dodatky k ní s tím, že pozdějšími dodatky, byť v úplném znění (dodatek [číslo]), nemůže dojít ke konvalidaci neplatnosti smlouvy. Dodatek [číslo] označila žalobkyně rovněž za absolutně neplatný, a to pro absenci ujednání výše úhrady za služby spojené s užíváním nebytových prostor případně způsobu jejího určení nebo nejméně za obcházející zákon, neboť nájemné jím definované fakticky zahrnovalo také úhradu za služby. V neposlední řadě žalobkyně shledávala neplatnost nájemní smlouvy v absenci zákonem požadovaného ujednání o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatých nebytových prostorách, ačkoliv tyto byly žalovanou užívány k výkonu podnikatelské činnosti, jak patrno z čl. VI. odst. 10 dodatku [číslo].

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že nájemní vztah k nebytovým prostorům platně vznikl na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], která byla obsažena v jedné listině s dodatkem [číslo] obsahujícím dohodu o skončení nájmu nebytových prostor dle nájemní smlouvy č. [tel. číslo] ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum]. S tvrzením žalobkyně o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy se neztotožnila s tím, že výše nájmu byla v nájemní smlouvě ze dne [datum] stanovena samostatně, když ohledně služeb uvedených v čl. IV. smlouvy bylo ujednáno, že je hradí pronajímatel, a pokud jde o účel nájmu, tímto byly kanceláře, žalovaná neměla v pronajatém nebytovém prostoru provozovnu, a proto nebylo třeba uvádět údaj o předmětu podnikání. Žalovaná dále namítla nedostatek aktivní legitimace žalobkyně, když měla za to, že žalobkyně neprokázala vlastnictví budovy E, v níž se nachází pronajaté nebytové prostory. Poukázala v této souvislosti na výpis z katastru nemovitostí k [list vlastnictví], dle kterého se na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [část obce] nachází pouze žalovanou neužívaná budova č. p 657, jiné budovy součástí uvedeného pozemku dle výpisu z katastru nemovitostí nejsou, přičemž z vlastnictví pozemku nelze bez dalšího dovozovat vlastnictví budov na něm se nacházejících.

4. Soud prvního stupně vyšel ze skutkových zjištění podrobně rozvedených v písemném odůvodnění napadeného rozsudku, na něž odvolací soud pro stručnost odkazuje. Na jejich základě vzal za prokázané, že žalobkyně vstoupila do práv a povinností vlastníka nebytových prostor, když na ni v důsledku rozdělení odštěpením od společnosti [právnická osoba], [IČO], přešla část jmění rozdělované společnosti. Mezi právním předchůdcem žalobkyně a žalovanou byla dne [datum] v písemné formě uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor, která obsahovala předmět nájmu, výši holého nájemného ([částka] bez DPH), účel nájmu (kancelář), a dobu, na kterou byl nájem uzavřen (do [datum]).

5. Po právní stránce prvostupňový soud věc posoudil s odkazem na přechodná ustanovení zák. č. 89/2012 Sb. dle § 3 zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění platném a účinném k datu uzavření nájemních smluv, tj. ode dne [datum], a dále dle § 39 zák. č. 40/1964 Sb. Jednak dovodil, že žalobkyně je ve věci aktivně legitimována, neboť na ni přešla část jmění původního vlastníka nebytových prostor. Dále shledal dle § 39 zák. č. 40/1964 Sb. neplatnou smlouvu o nájmu nebytových prostor č. [tel. číslo] ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] a dodatku [číslo] ze dne [datum], neboť tato nestanovila konkrétní výši nájemného a tedy nesplňovala obsahové náležitosti stanovené pod sankcí absolutní neplatnosti v § 3 zák. č. 116/1990 Sb. V této souvislosti soud prvního stupně odkázal na usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] Smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], označenou jako smlouva o nájmu části nemovitosti, naopak posoudil jako platně uzavřenou. Nestanovení výše úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytových prostor, obsažená v této smlouvě, ohledně nichž bylo ujednáno, že je hradí pronajímatel, neshledal obcházejícím zákon ani rozporným s dobrými mravy, tedy v takovém ujednání nespatřil důvod pro neplatnost nájemní smlouvy ze dne [datum]. Soud prvního stupně uzavřel, že mezi účastníky je platně uzavřena nájemní smlouva, proto žalobkyně nemá právo na vyklizení žalované z předmětných nebytových prostor.

6. O nákladech řízení (výrok II.) soud prvního stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř., a plně úspěšné žalované přiznal právo na náhradu nákladů řízení v souhrnné částce [částka] sestávající ze zaplaceného soudního poplatku za odvolání ve výši [částka], odměny za 13 úkonů právní služby po [částka] dle § 7 a § 9 odst. 3 písm. e) vyhl. MS č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), 13 náhrad hotových výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a odpovídající DPH. Všechny úkony advokáta žalované shledal doloženými a účelnými.

7. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné a přípustné odvolání. Shodně jako v řízení před soudem prvního stupně namítla, že dodatek [číslo] k nájemní smlouvě č. [tel. číslo] ze dne [datum] je dle obsahu a názvu pouhým dodatkem ve formě tzv. úplného znění a jako takový je absolutně neplatný pro absolutní neplatnost smlouvy, k níž se váže. V této souvislosti poukázala na judikaturu Nejvyššího soudu, zejména rozsudek ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], dle kterého neplatnost smlouvy nelze konvalidovat pozdějšími dodatky, kdy o neplatnosti nájemní smlouvy ze dne [datum] a dodatku [číslo] ze dne [datum], z důvodu nedostatečného ujednání o výši nájemného, není pochyb. Opětovně též namítla neuvedení předmětu podnikání žalované v dodatku [číslo] ač se zdá být nesporné, že nájem měl být sjednán k účelu podnikání, přičemž soud prvního stupně se s namítanou absencí tohoto údaje v odůvodnění napadeného rozsudku nevypořádal. V neposlední řadě žalobkyně opakovaně poukázala na chybějící údaj o úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním předmětu nájmu, když jediné úhrad za služby se týkající ujednání, dle kterého veškeré služby jsou hrazeny pronajímatelem, jakožto majitelem budovy, považovala za nedostatečné, nejméně obcházející zákon. Absolutní neplatnost dodatku [číslo] v souvislosti s ujednáním o úhradách za služby tedy shledávala primárně v chybějícím údaji o výši úhrady za služby případně způsobu jejího určení, nejméně však v obcházení zákona, kdy je evidentní, že navzdory textaci článku IV. dodatku [číslo] sjednané nájemné zahrnuje též úhradu za služby. Závěrem žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě na vyklizení nebytových prostor vyhoví a žalobkyni přizná právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů, případně jej zrušil a vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

8. Žalovaná se k odvolání žalobkyně vyjádřila, s tvrzením o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy ze dne [datum] pro absenci některých obligatorních ujednání vyslovila nesouhlas. Údaj o předmětu podnikání nepovažovala za potřebný v nájemní smlouvě uvádět z důvodu sjednaného účelu nájmu nebytových prostor jako kanceláří. Rovněž výši úhrady za plnění spojená s užíváním nebytových prostor případně způsob jejího určení nepovažovala za absentující, pokud se strany svobodně dohodly, že pronajímatel přebírá závazek tyto hradit. V dané souvislosti poukázala žalovaná na nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I ÚS 625/2003, dle kterého je prioritním takový výklad smluv, který nezakládá jejich neplatnost. Dovozovala-li žalobkyně neplatnost smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] z toho, že tato je pouhým dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum], byť v úplném znění, namítla žalovaná, že dle obsahu se naopak jedná o samostatný smluvní vztah. Žalovaná dále vyslovila pochybnost nad vykonatelností petitu tak, jak byl žalobkyní naposledy formulován, a to pro jeho neurčitost z důvodu specifikace nebytových prostor odkazem na jiné listiny. Opětovně též namítla, že žalobkyně neprokázala svou aktivní legitimaci v řízení, když neprokázala, že je vlastníkem nebytových prostor, jejichž vyklizení se domáhá. Pokud soud prvního stupně dle § 506 o. z. shledal, že žalobkyně je ve věci aktivně legitimovaná, neboť budova E je součástí pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [část obce], na němž se nachází, s tímto se žalovaná neztotožnila. S odkazem na § 3028 o. z. namítla, že u staveb postavených do doby účinnosti zák. č. 89/2012 Sb. zůstává vlastnictví pozemků a vlastnictví staveb oddělené, pročež žalobkyně nemůže vlastnictví nebytových prostor pokazovat pouhým vlastnictvím pozemku, na němž se tyto nachází. Závěrem žalovaná navrhla potvrzení napadeného rozsudku odvolacím soudem jako věcně správného a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení.

9. Odvolací soud přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. správnost napadeného rozsudku včetně správnosti postupu v řízení, které jeho vydání předcházelo, a odvolání žalobkyně neshledal důvodným.

10. Soud prvního stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatek důkazů, ze kterých čerpal správná a pro rozhodnutí o věci samé postačující skutková zjištění, zjištěný skutkový stav odpovídající obsahu spisu též správně posoudil po stránce právní.

11. Prvostupňový soud předně správně určil právní předpisy, dle nichž následně věc posoudil. V souladu s přechodnými ustanoveními zák. č. 89/2012 Sb., konkrétně § 3074 odst. 1 věta první o. z. se nájem řídí zák. č. 89/2012 Sb. ode dne nabytí jeho účinnosti ([datum]), i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí jeho účinnosti se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Odvolací soud nepřehlédl, že soud prvního stupně v odůvodnění napadeného rozsudku nesprávně odkázal na § 3028 odst. 1 o. z., fakticky však postupoval správně, dle výše citovaného ustanovení § [číslo].

12. Odvolací soud neměl důvod odchýlit se od závěru o skutkovém stavu, k němuž dospěl soud prvního stupně. Shodně jako soud prvního stupně má za to, že žalobkyně je ve věci aktivně legitimována, a v této souvislosti oproti soudu prvního stupně k námitkám žalované doplňuje právní posouzení o odkaz na přechodná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., a sice § [číslo] a § [číslo] s tím, že z výpisu z katastru nemovitostí provedeného soudem prvního stupně k důkazu je beze všech pochybností zřejmé, že jediná stavba (nemovitá věc), která se nachází na pozemcích žalobkyně zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] a není v jejím vlastnictví, tedy se nestala součástí žádného z pozemků žalobkyně, je stavba bez č.p./č.e. stojící na pozemku p. [číslo] nikterak nesouvisejícím s tímto řízením.

13. Pokud žalobkyně opakovaně argumentovala tím, že mezi účastníky nebyla dne [datum] uzavřena nová nájemní smlouva, ale toliko dodatek [číslo] k nájemní smlouvě č. [tel. číslo] ze dne [datum], odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvostupňového, že listina ze dne [datum] zachycuje dvě právní jednání, a to jednak dodatek [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum] a jednak zcela novou nájemní smlouvu. Uvedené je patrno nejen ze systematického členění této listiny, ale též z jejího obsahu a dokonce i z názvu, dle kterého zahrnuje jak dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor č. [tel. číslo], tak novou smlouvu nazvanou smlouva o nájmu části nemovitosti. Veškeré pochybnosti o tom, že strany měly v úmyslu ukončit dodatkem [číslo] dosavadní nájemní smlouvu a sjednat nájemní smlouvu novou, a také tak učinily, pak vyvrací poslední dvě věty obsažené v čl. II listiny datované [datum] ve znění:„ Smluvní strany se domluvily, že smlouva o nájmu je ukončena dohodou smluvních stran ke dni podpisu této smlouvy, přičemž smluvní strany spolu níže uvedeného dne uzavírají novou smlouvu o nájmu. Smluvní strany spolu dnešního dne uzavírají tuto Smlouvu o nájmu části nemovitosti…“. Na uvedený závěr nemá žádného vlivu, že dodatek [číslo] nebyl k ukončení nájemní smlouvy č. [tel. číslo] ze dne [datum] třeba, neboť tato nebyla mezi právním předchůdcem žalobkyně a žalovanou uzavřena platně pro nedostatečně určité ujednání o výši nájemného v důsledku zahrnutí úhrady za plnění spojené s užíváním nebytového prostoru, jak patrno i z usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], na které soud prvního stupně trefně odkázal.

14. Správně posoudil soud prvního stupně též otázku, zda nájemní smlouva ze dne [datum] obsahuje veškeré zákonem vyžadované náležitosti. Dle § 3 zák. č. 116/1990 Sb. ve znění platném a účinném k datu [datum] musela nájemní smlouva obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, nejde-li o nájem na dobu neurčitou dobu, na kterou se uzavírá, a jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání též údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

15. V daném případě obsahovala nájemní smlouva ze dne [datum] dostatečně určitě (i odkazem na přiložený plánek) specifikovaný předmět nájmu. Nájem byl sjednán na dobu určitou, do [datum], za účelem využití nebytových prostor žalovanou jako kanceláří za nájemné v částce [částka] ročně navýšené o DPH v zákonné výši. Ohledně úhrady za služby se strany dohodly, že tyto hradí pronajímatel, tedy že žalovaná na ně nebude plnit ničeho. Ujednání o úhradě za služby tak v nájemní smlouvě neabsentuje a není ani neurčité. Není pochyb, že pojmovým znakem nájmu je jeho úplatnost, pročež nájemné nemohlo být sjednáno v nulové výši. Uvedené však neplatí pro úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním předmětu nájmu. Odvolací soud proto v ujednání, dle kterého služby hradí pronajímatel, neshledal žalobkyní namítaný důvod neplatnosti, a to ani pro obcházení zákona, pokud takovouto dohodu stran ničeho nevylučovalo. Svobodnou vůli smluvních stran v době uzavření smlouvy respektoval, když nelze pominout, že v soukromém právu se aplikuje zásada pacta sunt servanda i v případech, kdy se plnění pro některou ze smluvních stran stane obtížnější. Ostatně na uvedené pamatuje v § 1764 o. z. i platná právní úprava. Pokud jde o žalobkyní namítaný chybějící údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru, nelze přehlédnout, že tento byl zákonem požadován pouze, byl-li nájem sjednán k účelu podnikání, což však nebyl daný případ. Jak již bylo výše uvedeno, nájem nebytových prostor byl sjednán za účelem jejich využití jako kanceláří v souladu s účastníky řízení nezpochybňovaným kolaudačním rozhodnutím. Takto konkrétně vymezený účel nájmu představoval konsensus právního předchůdce žalobkyně a žalované o jedné z podstatných náležitostí smlouvy, nyní žalobkyní zpochybňované. Odvolací soud nerozporuje, že nájem nebytových prostor mohl souviset s podnikáním žalované, podnikající právnické osoby. Z uvedeného však nelze extenzivně dovozovat, že nebytové prostory byly pronajaty za účelem podnikání a umístění provozovny žalované do těchto. Z dokazování provedeného soudem prvního stupně nevyplynulo, že by se konsens smluvních stran ohledně účelu nájmu, jak byl zachycen ve smlouvě, lišil od jejich skutečné vůle v době uzavření smlouvy. Uvedené ostatně žalobkyně ani netvrdila, její argumentace spočívá ve znaze domoci se neplatnosti nájemní smlouvy výkladem neodpovídajícím jejímu znění. V soukromoprávní sféře platí zásada, že co není zakázáno, je dovoleno. Proto každý zákonný zásah do této sféry je třeba vnímat jako omezení lidské svobody, a proto je nutno vykládat ustanovení o neplatnosti právních úkonů pro rozpor se zákonem restriktivně, a nikoli extenzivně. Opačný výklad by byl v rozporu s článkem 4 odst. 4 Listiny, podle něhož při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod (v tomto případě smluvní volnosti stran) musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu a taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena (srovnej obdobně nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 87/04 ze dne [datum rozhodnutí] ([spisová značka] SbNU 63)).

16. Ze všech shora uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek ve výroku o věci samé (I.) včetně akcesorického výroku o náhradě nákladů řízení (II.) jako věcně správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

17. S ohledem na výsledek řízení odvolací soud nepovažoval za potřebné zabývat se žalovanou namítanou nevykonatelností petitu pro nedostatečně určitou specifikaci nebytových prostor, jejichž vyklizení se žalobkyně domáhala.

18. O nákladech odvolacího řízení (výrok II) bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. a procesně zcela úspěšné žalované bylo přiznáno právo na náhradu účelně vynaložených nákladů též za tuto fázi řízení. Žalovaná v odvolacím řízení účelně vynaložila náklady v částce [částka], sestávající z mimosmluvní odměny advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání ze dne [datum] a účast při jednání odvolacího soudu dne [datum]), dle § 11 odst. 1 písm. k), g) advokátního tarifu, ve výši po [částka] za každý úkon právní služby dle § 7 bodu 5 advokátního tarifu při tarifní hodnotě [částka] stanovené dle § 9 odst. 3 písm. e) advokátního tarifu, 2 paušálních náhrad hotových výdajů po [částka] k uvedeným úkonům dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, a dále z 21% náhrady za daň z přidané hodnoty v souladu s § 137 odst. 3 písm. b) o. s. ř. ve výši [částka]. Pokud žalovaná účtovala náklady za další dva úkony právní služby a 2 náhradové výdaje k těmto, vše navýšeno o DPH, za porady přesahující hodinu konané dne [datum] (po obdržení odvolání) a dne [datum] (před ústním jednáním), pak tyto neshledal odvolací soud účelně vynaloženými, když žalobkyně v odvolání neuváděla ničeho nového, co by vyžadovalo poradu advokáta s klientem (žalovanou), a již vůbec poradu v délce přesahující jednu hodinu. Lhůta k plnění byla stanovena dle §160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř., místo plnění dle § 149 odst. 1 o. s. ř.