o zaplacení částky 357 863,55 Kč s příslušenstvím

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, aby žalovaní byli povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 357 863,55 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 9. 11. 2024 do zaplacení (výrok I.), rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit 1. žalované náhradu nákladů řízení ve výši 54 395,55 Kč (výrok II.) a dále že žalobce je povinen zaplatit 2. žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 54 395,55 Kč (výrok III.).

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhal zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 357 863,55 Kč včetně DPH, představující náklady vynaložené na přeložení vodovodního vedení na pozemcích parc. č. [číslo], [číslo] a [číslo], kat. území [adresa], obec [adresa] (dále jen „pozemky“), které koupil od žalovaných na základě kupní smlouvy ze dne 19. 5. 2022. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Namítli promlčení nároku podle § 2112 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“).

3. Soud prvního stupně na podkladě provedených listinných důkazů dospěl ke skutkovým zjištěním, která popsal v odůvodnění přezkoumávaného rozsudku (bod 4. až 6. a 8.), přičemž se vypořádal i s tím, z jakého důvodu neprováděl další dokazování (bod 7., 9. a 10.).

4. Po citaci § 2112 odst. 1, § 2129 odst. 2 a § 2131 o. z. vyšel ze zjištění, že se v pozemcích, které byly předmětem prodeje, fakticky nacházelo vodovodní vedení. Měl za to, že tím nebylo porušeno žádné z prohlášení učiněných žalovanými jako prodávajícími v kupní smlouvě, neboť nejde o dluh, věcné či nájemní právo, a ani z ničeho nevyplývá, že by vlastník pozemku měl právní povinnost umístění takového vedení trpět. Zájem žalobce na jeho urychleném přeložení byl podle všeho motivován zájmem na rychlé realizaci výstavby domů na pozemcích, šlo tedy o řešení faktického nedostatku (vedení, s nímž se nepočítalo a výstavbě překáželo), a nikoli o právní vady. Existence vedení nebránila převodu předmětu koupě. O faktickou vadu se jedná, neboť vedení nepochybně může do určité míry komplikovat výstavbu oproti stavu, kdy by přes pozemky neprocházelo. Prvostupňový soud nepokládal za stěžejní, pokud způsob využití předmětných pozemků v době prodeje byl zemědělský, když již s ohledem na kupní cenu bylo evidentní, že se počítalo s využitím k výstavbě (žalovaní to ani nepopírali). Tato faktická vada byla skrytá, neboť při absenci jakýchkoli informací či indicií o ní (žádné nevyšly v řízení najevo) by její zjištění jinak, než odhalením při výstavbě domů, vyžadovalo zcela nestandardní zkoumání (zřejmě v podobě provádění sond v celé ploše pozemků nebo jiného podobně náročného pátrání), k němuž neměla žádná ze stran rozumný důvod.

5. Soud prvního stupně proto aplikoval zákonné pravidlo § 2112 ve spojení s § 2131 o. z., tedy že soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, pokud neoznámil vadu prodávajícímu nejpozději do 2 let po odevzdání věci. K oznámení vady v této lhůtě nedošlo, o čemž nebylo sporu. Žalovaní tuto skutečnost namítli. Prvostupňový soud přitom pokládal za zjištěné, že o existenci vedení v době realizace prodeje včetně odevzdání prodávaných pozemků nevěděli a ani vědět nemuseli. Žalobci proto nelze právo z vadného plnění přiznat, bez ohledu na případné (ne)dodržení subjektivní lhůty k oznámení vady bez zbytečného odkladu.

6. Soud prvního stupně se pak neztotožnil s námitkou, že by se měla uplatnit pětiletá lhůta podle § 2129 odst. 2 o. z. Předmětem prodeje nebyla stavba spojená se zemí pevným základem, nýbrž pozemky. I kdyby však byl dán předpoklad, že dané vedení mělo charakter stavby spojené se zemí pevným základem, nebylo předmětem koupě a nebyly to jeho vady, které žalobce žalovaným vytkl. Zároveň neměl za důvodné, aby aplikace normy obsažené v § 2129 odst. 2 o. z. měla být, v rozporu s výslovným zněním zákona, rozšiřována i na pozemky. Ustanovení § 2129 o. z. se pozemky zabývá rovněž (v odstavci 1, který se nároku uplatněného v tomto řízení netýká), a nejde tak zjevně o případ, kdy by zákonodárce jejich existenci pomíjel. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

7. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání. Namítá, že se nejedná o vodovodní řad, nýbrž o vodovodní přípojku. Vodovodní přípojka je podle § 3 zákona č. 274/2001 Sb. samostatnou stavbou. Nesouhlasí s tím, že by nebylo porušeno žádné ze smluvních prohlášení žalovaných. Žalovaní jej ujistili o tom, že na předmětu převodu neváznou žádná jiná práva a/nebo právní povinnosti a že si nejsou vědomi žádné další skutečnosti, která by převodu bránila. Ukáže-li se následně, že v podloží pozemku se nachází cizí vodárenská stavba, je zřejmé, že ujištění o absenci právních povinností a neexistenci dalších překážek bylo objektivně nepravdivé. Namítá, že vadu vytknul včas. Předmětem koupě sice byly pozemky, nicméně skrytá vada spočívá v existenci vodárenské stavby k pozemku. Jde o případ, kdy vada pozemku je neoddělitelně spojena se stavbou ve smyslu zákona o vodovodech a kanalizacích, která je umístěna v cizím pozemku a fakticky a právně limituje jeho využití. Výklad učiněný soudem prvního stupně považuje za příliš formalistický, jehož výsledkem je zjevně nespravedlivý důsledek. Poukazuje na čl. IV odst. 5 kupní smlouvy a zde upravený postup nápravy, jenž by bylo relevantní hodnotit, pokud by nebylo uplatnění práv shledáno opožděným. Nesouhlasí ani s námitkou žalovaných poukazující na existenci vlastníka vedení, a to společností [právnická osoba]. Ani tato skutečnost nemůže sama o sobě vyloučit odpovědnost žalovaných ze smlouvy. Navrhl změnu nebo zrušení napadeného rozsudku.

8. Žalovaní ve vyjádření k odvolání navrhují potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Předně pokazují na dispozitivnost řady ustanovení o. z. V kupní smlouvě došlo k úpravě postupu pro případ, kdy by byly zjištěny vady předmětu koupě. Z předžalobní výzvy nejde dojít k závěru, že jde o kvalifikovanou reklamaci. Žalobce se nesnažil o mimosoudní řešení věci a nalezení alternativního řešení, ale pouze o uhrazení nákladů. Vada navíc nebyla uplatněna ani v subjektivní zákonné lhůtě, tj. bez zbytečného odkladu poté, co k nálezu vodovodní přípojky došlo (žalobce uvádí, že po jejím odkrytí objednal nezbytnou dokumentaci a teprve v návaznosti na to vadu uplatnil). Žalovaní o existenci vodovodní přípojky nevěděli a ani při vynaložení zvláštní péče by nebyli schopni její existenci zjistit. O vodovodní přípojce nebyl jakýkoliv záznam. Žalovaní žádné ustanovení kupní smlouvy neporušili. Nejedná se o vadu právní, nýbrž o vadu faktickou. Předmětem koupě byl pozemek a nikoliv stavba, což je stěžejní pro aplikaci § 2112 o. z. Podle § 2129 odst. 2 o. z. se dané ustanovení použije pouze pro stavby. Je také důležité odlišit právní režim vodovodního řadu a vodovodní přípojky. Majitelem vodovodní přípojky je ten, kdo ji vystavil – pravděpodobně společnost [právnická osoba]. Žalobce věděl, že se jedná o vodovodní přípojku, o jejím odstranění jednal s majitelem a žalované mylně informoval o tom, že se jedná o vodovodní řad. Jestliže přeložení vodovodní přípojky vystavěl nově žalobce na své náklady, stal se jejím vlastníkem. Poukazují i na to, že vodovodní přípojka není vodárenskou liniovou stavbou, jedná se o samostatnou stavbu podle občanského zákoníku a není součástí pozemku.

9. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

10. Soud prvního stupně si pro své rozhodnutí opatřil postačující skutková zjištění, z nichž při svém rozhodování vycházel i odvolací soud. Správným odvolací soud shledává i samo právní posouzení věci, když pro stručnost odkazuje na právní závěry přezkoumávaného rozsudku. Nad rámec právě uvedeného k odvolacím námitkám žalobce uvádí, že soud prvního stupně správně uzavřel, že se jedná o skrytou vadu pozemků, kterou bylo nutné vytknout ve lhůtě 2 let od jejich převzetí, k čemuž došlo dne 19. 6. 2022. Sporu přitom nebylo o tom, že žalobce vady vytknul až předžalobní výzvou ze dne 18. 10. 2024, tedy po uplynutí dvouleté lhůty vyplývající z § 2112 o. z. Žalovaní uplatnili námitku pozdního vytknutí podle § 2112 odst. 2 o. z. Prvostupňový soud k dané námitce přihlédl, neboť správně uzavřel, že žalovaní o existenci vodovodního řadu /přípojky pod povrchem pozemků nevěděli a ani vědět nemuseli. Odvolací soud pak shodně se soudem prvního stupně uzavírá, že se neuplatní § 2129 odst. 2 o. z. a z něho plynoucí lhůta 5 let pro vytknutí vady, jelikož toto ustanovení upravuje lhůtu pouze u staveb spojených se zemí pevným základem. Předmětem převodu však byly pozemky, a nikoli vodárenská stavba. Ta představuje samotnou vadu, a nikoli předmět koupě, jehož vady bylo lze vytknout v zákonné lhůtě. Takový výklad zákonných ustanovení a jejich aplikace na projednávaný případ nelze považovat za formalistický.

11. Jelikož uplynula objektivní lhůta 2 let, nebylo nutné se zabývat tím, zda případně uběhla i subjektivní lhůta „bez zbytečného odkladu“. Pro posouzení věci také není významné, zda se jedná o vodovodní řad či přípojku.

12. Z uvedených důvodů odvolací soud napadené rozhodnutí včetně nákladových výroků potvrdil podle § 219 o. s. ř. jako věcně správné.

13. O náhradě nákladů řízení před odvolacím soudem bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovaní byli zcela úspěšní. Náleží jim proto plná náhrada nákladů, jež účelně vynaložili v tomto stadiu řízení. Odměna za jeden úkon právní služby činí podle § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „AT“) částku 9 740 Kč a paušální náhrada podle § 13 odst. 4 AT částku 450 Kč. Jedná se o 2 úkony právní služby v odvolacím řízení, a to vyjádření k odvolání a účast u jednání dne 2. 4. 2026. Odměna za každého ze žalovaných snížená podle § 12 odst. 4 AT u každého z nich o 10 % činí částku 8 766 Kč. Soud prvního stupně přiléhavě rozebral a odvolací soud takto také postupoval, že za situace, kdy jeden ze žalovaných má právo na 100 % nákladů a druhý na 80 %, lze náklady určit u každého z nich ve výši 90 %. Paušální náhrada za každý z úkonů je pak společná pro oba žalované. Žalobce je tak povinen zaplatit každému ze žalovaných částku 21 758,22 Kč (2x 8 766 Kč, 1 x 450 Kč a 21 % DPH).