o zaplacení částky 49 050 Kč s příslušenstvím

1. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem vyhověl žalobě a uložil žalovanému zaplatit žalobci částku 49 050 Kč se specifikovaným příslušenstvím (výrok I.) a na nákladech řízení částku 98 759,28 Kč (výrok II.).

2. Rozhodl tak poté, co rozsudek soudu prvního stupně ze dne 16. 11. 2025, č. j. [spisová značka], byl zrušen usnesením Městského soudu v [adresa] ze dne 23. 8. 2024, č. j. [spisová značka] (dále jen „zrušující usnesení“). Soud prvního stupně tak opětovně rozhodoval o žalobě, kterou se žalobce po změně žaloby a jejím částečném zpětvzetí domáhá na žalovaném zaplacení shora uvedené částky (18 000 Kč za opravu rozvodů tepla, 31 050 Kč za usazení, obezdění a obložení vany po rozkrytí rozvodů tepla) s tím, že je vlastníkem bytové jednotky č. [číslo] v budově č. p. [číslo] v ulici [adresa] (dále jen „byt“). Na rozvodech tepla nacházejících se v bytě žalobce došlo v březnu 2022 k havárii. Podle čl. III. Prohlášení vlastníka nemovitosti ze dne 1. 12. 1998 (dále jen „Prohlášení“) jsou rozvody tepla společnou částí bytového domu.

3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila pro nedostatek pasivní legitimace. Namítala, že předmětný rozvod tepla není společnou částí domu, neboť slouží pouze k vytápění jednotky žalobce, v níž je umístěn též kotel. Jedná se o samostatnou otopnou soustavu ve vlastnictví žalobce. V Prohlášení jsou rozvody tepla a teplé vody jako společná část domu uvedeny omylem. Je třeba vycházet ze skutečného stavu.

4. Soud prvního stupně na podkladě provedených listinných důkazů, účastnického výslechu a výslechu svědků dospěl ke skutkovým zjištěním, která podrobně popsal v odůvodnění přezkoumávaného rozsudku (bod 9. až 22.), přičemž se vypořádal i s tím, z jakého důvodu neprováděl další dokazování (bod 23.). Po právní stránce věc posoudil podle § 2 písm. g), § 4 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „zákon 72/1994“). Předně uzavřel, že žalovaný je ve sporu pasivně věcně legitimován, neboť ze zákona je žalovanému svěřena správa majetku SVJ, tedy žalovaného, včetně oprav společných částí domu. Soud prvního stupně přisvědčil názoru žalobce, že rozvody tepla představují společnou část domu s ohledem na článek III. Prohlášení. Z § 1194 odst. 1, § 1189 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) dovodil povinnost žalovaného provést opravu předmětných rozvodů. Za situace, kdy žalobce provedl opravu rozvodu tepla za žalovaného, posoudil jeho požadavek na zaplacení částky 18 000 Kč odpovídající nákladům opravu jako nárok na vydání bezdůvodného obohacení podle § 2991 odst. 1, 2 o. z., požadavek na zaplacení částky 31 050 Kč vynaložené na opravu vnitřní části koupelny jako nárok na náhradu škody podle § 2951 odst. 1 o. z. V celkovém kontextu pak prvostupňový soud neshledal v postupu žalobce žádný rozpor s dobrými mravy, neboť žalobce se domáhá zcela legitimního nároku, stanoveného předpisem, který je v zásadě samou podstatou existence SVJ. O nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 3 o. s. ř., když procesní neúspěch žalobce spočívající v částečném zastavení řízení co do částky 1 856 Kč považoval za neúspěch pouze v nepatrné části.

5. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný odvolání. Opětovně namítá, že není pasivně věcně legitimován, když soud prvního stupně zaměňuje provozní povinnosti (správu majetku SVJ) a faktické spoluvlastnictví částí stavby. Bezdůvodné obohacení mohlo vzniknout jen spoluvlastníkům jednotek. Zdůrazňuje, že rozvody tepla nejsou společnými částmi domu, ale jsou vlastnictvím žalobce a podléhají jeho správě. Developerem použité Prohlášení nereflektuje skutečný stav domu. Vymezení rozvodů jako společných částí domu neodpovídá technologickému řešení těchto rozvodů v bytech. Žalovaná v roce 2024 přistoupila ke změně prohlášení vlastníka tak, aby rozvody teplé a studené vody v bytech do společných částí domu již nebyly zahrnuty. Prvostupňový soud pominul omyl při tvorbě původního Prohlášení, který je příčinou existujícího rozporu mezi staven právním a stavem skutečným. V této souvislosti poukázal na judikaturu řešící rozpor mezi skutečným stavem a stavem zapsaným (právním), a to ve prospěch stavu skutečného. Prohlášení je v rozporu s § 2 písm. g) zákona 72/1994, podle kterého jsou společné části domu „části domu určené pro společné užívání“ a s § 5 odst. 3 písm. c) téhož zákona, podle kterého prohlášení musí obsahovat „určení společných částí budovy včetně určení, které části budovy budou společné vlastníkům jen některých jednotek“. Pomíjí rovněž nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které v § 6 vymezuje, co je a co není společným vlastnictvím domu s tím, že společné části končí uzávěry na měřičích pro jednotlivé byty. Připomíná také § 1208 písm. e) o. z. s tím, že bez rozhodnutí SVJ nebylo možno opravu provést. Ze strany žalobce se jedná o účelové jednání směřující k jeho finančnímu prospěchu. Namítá i nesprávně stanovené náklady řízení s tím, že prvostupňový soud neměl připustit změnu žaloby. Žaloba pak postrádá kvalifikovanou výzvu k plnění podle § 142a o. s. ř., a proto neměly být náklady řízení žalobci přiznány.

6. Žalobce navrhl potvrzení rozsudku. S odkazy na judikaturu zdůraznil, že je povinností žalovaného obstarat nutné opravy společných částí domu, pročež je dána jeho pasivní věcná legitimace. Společné části budovy jsou závazně vymezeny Prohlášením vlastníka. Vzhledem k tomu, že opravy musel obstarat žalobce, žalovaný se na jeho úkor obohatil. Má za to, že se soud prvního stupně přiléhavě vypořádal i s otázkou dobrých mravů. Soud prvního stupně správně připustil změnu žaloby. Dále zdůraznil, že dne 25. 1. 2023 zaslal prostřednictvím datové schránky žalovanému výzvu k úhradě nákladů spojených s opravou rozvodů topení. Jde o kvalifikovanou výzvu, a proto má nárok na plnou náhradu nákladů řízení.

7. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo podle § 212 a § 212a o. s. ř., přičemž dospěl k závěru, že odvolání je důvodné.

8. Soud prvního stupně si pro své rozhodnutí opatřil postačující skutková zjištění, na něž odvolací soud pro stručnost odkazuje. Odvolací soud shledal správný závěr soudu prvního stupně, že žalovaný jako SVJ je ve věci pasivně věcně legitimován. Z konstantní judikatury Nejvyššího soudu, představované například rozsudkem sp. zn. 22 Cdo 53 30/2008, plyne, že povinností SVJ je obstarat nutné opravy společných částí domu. Pokud tyto opravy provede a zaplatí vlastník jednotky, může jít o plnění, které vlastník jednotky vynaložil namísto SVJ ve smyslu ustanovení o bezdůvodném obohacení. Je tomu tak proto, že úkolem SVJ je též zajištění správy společných částí domu a v případě potřeby i jejich opravy a rekonstrukce; SVJ přitom reprezentuje vlastníky jednotek (srov. obdobně nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 646/04). K opakovaným odvolacím námitkám uvádí, že setrvává na závěrech, které vyslovil již ve svém zrušujícím usnesení, že judikatura řešící rozpor mezi stavem skutečným a právním není na danou situaci aplikovatelná, neboť řeší sporné vlastnictví pozemků, které neodpovídalo zápisu v katastru nemovitostí. V nyní souzené věci však jde o zcela odlišnou situaci, neboť údaje o společných částech domu, které mají charakter rozvodů tepla, vody, plynu, elektřiny apod. se do katastru nemovitostí nezapisují. Stejně tak není přiléhavý poukaz na § 1208 písm. e) o. z., když názor žalovaného, že souhlas shromáždění SVJ si měl zajistit sám žalobce, je nepřípadný. Není věcí žalobce, jakým způsobem žalovaný zajistí splnění svých povinností vyplývající ze správy domu podle § 1189, § 1190 o. z., tj. provedení opravy.

9. Soud prvního stupně pak správně akcentoval, že sporným mezi účastníky zůstává zejména to, zda rozvody vody a otopná soustava jsou společnou částí domu. V této souvislosti je namístě uvést, i s ohledem na pokyny uvedené ve zrušujícím usnesení, že s ohledem na datum vyhotovení Prohlášení a jeho vložení do katastru nemovitostí s účinky ke dni 1. 12. 1998, je třeba vycházet z § 2 písm. e) zákona 72/1994 (znění tohoto ustanovení účinné od 1. 5. 1994 do 30. 6. 2000) upravující společné části domu. Až od 1. 7. 2000 jsou společné části domu upraveny v písm. g) daného ustanovení. V obou případech jsou však společné části domu definovány jako části domu určené pro společné užívání s tím, že následně jsou příkladmo vyjmenovány ty části domu, které mají být společnými částmi, tedy že zejména se jedná i o rozvody tepla, rozvody teplé vody. Úprava společných částí tak obsahově zásadních změn nedoznala.

10. Prvostupňový soud správně zjistil i to, že v Prohlášení v čl. III. je uveden taxativní výčet jednotlivých společných částí budovy, mimo jiné též rozvody tepla, že dne 12. 11. 2024 vlastníci rozhodli o změně Prohlášení tak, že v článku III. nově vymezili společné části budovy tak, že rozvody tepla v jednotlivých bytových jednotkách mezi ně nepatří, a rovněž že v kupní smlouvě ze dne 14. 2. 2007, na základě které žalobce nabyl vlastnictví k bytu, je uvedeno, že součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace, tedy zejména potrubí, rozvody vody, ohraničené hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody pro jednotku, a ve společných částech domu rozvody tepla zmíněny nejsou. Z odborného vyjádření č. [číslo] [tituly před jménem] [jméno FO] ohledně způsobu výroby a rozvodu teplé vody domě vyplynulo, že potrubí tvoří jeden technologický celek, není užíváno jinou bytovou jednotkou, demontáž potrubí by neměla vliv na společné části domu a není nějakým způsobem navázána na ostatní rozvody potrubí ve společných částech domu, přičemž potrubí je užíváno pouze v jedné bytové jednotce a pouze jejím uživatelem. V březnu roku 2022 došlo k havárii na rozvodu tepla, který slouží k vytápění bytu žalobce, přičemž z technické zprávy společnosti [právnická osoba], bylo zjištěno, že topné potrubí je v havarijním stavu, na potrubí je rozsáhlá a celoplošná koroze, což je následkem dlouhodobého vystavení potrubí vodě zvenčí, a byla doporučena výměna za potrubí nové.

11. Odvolací soud pak již ve svém zrušujícím usnesení nastínil, že skutečnosti tvrzené žalovaným ohledně faktického způsobu užívání rozvodů tepla mohou být významné z hlediska úvah o tom, zda za daných okolností není nárok žalobce v rozporu s dobrými mravy, resp. výkonem práva podle § 8 o. z. Odvolací soud se neztotožňuje s tím, jak soud prvního stupně tuto otázku posoudil.

12. V této věci je nepochybné, že v době havárie v roce 2022 byly společné části domu vymezeny v Prohlášení tak, že jsou jimi též rozvody tepla v bytem vlastníků, ale současně je zjevné i to, že Prohlášení učiněné developerem je evidentně vadné, když nijak nereflektovalo faktický stav domu, v němž se nenachází společné technické zařízení domu v podobě rozvodů tepla, neboť potrubí pro rozvod tepla a teplé vody je užíváno pouze v jedné bytové jednotce a pouze jejím uživatelem a není žádným způsobem navázáno na ostatní rozvody potrubí ve společných částech domu, když se jedná o tzv. etážové topení. Není naplněn definiční předpoklad § 2 písm. e) zákona 72/1994, že se jedná o části domu určené ke společnému užívání. Nejedná se o příslušnost takových rozvodů k centrální topné soustavě. Významné je přitom i to, že i v případech, kdy se jedná o centrální vytápění, jsou společnými částmi domu rozvody k hlavním uzavíracím ventilům přívodu studené a teplé vody, za nimi i v takovém případě jsou rozvody součástí bytu (srov. ČÁP, J., SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2026-4-9]. ASPI_ID KO72_1994CZ. Dostupné z: www.aspi.cz. ISSN 2336-517X.). Uvedené uvedl ve výpovědi i svědek [jméno FO] ze sousedního domu, tedy že mají v domě centrální vytápění kotelnou, ale co je za dveřmi bytu, patří k bytu. V projednávané věci přitom není žádná část částí společnou.

13. Ačkoli se problematika společných částí domu v této věci s ohledem na § 3063 o. z. řídí i po 1. 1. 2014 zákonem 72/1994 a námitka žalovaného, že současný stav je v přímém rozporu s platným nařízením vlády č. 366/2013 Sb., účinným od 1. 1. 2014, které v § 6 jednoznačně vymezuje, co je a co není společným vlastnictvím domu, sama o sobě nemůže zvrátit závěry vyplývající z Prohlášení, je zjevné, že toto nařízení zpřesnilo mimo jiné otázku společných částí domu, kdy upravilo ve vztahu k rozvodům vody, že společnými částmi nejsou rozvody uvnitř bytu, a rovněž konkretizovalo, které části, jde-li o centrální vytápění, jsou společné a které nikoli. Uvedené koresponduje se závěry vyslovenými pod bodem 12. tohoto rozsudku.

14. Podle ustálené judikatury Ústavního soudu je soud povinen se zabývat otázkou případného rozporu uplatněného nároku s dobrými mravy z úřední povinnosti, pokud průběh předchozího řízení či provedeného dokazování takovou možnost naznačuje (srov např. nález sp. zn. IV. ÚS 2600/09). Problematice korektivu dobrých mravů se Ústavní soud opakovaně věnoval, když například ve nálezu sp. zn. IV. ÚS 3642/20, uvedl: „Není vyloučeno, že i výkon práva, který odpovídá zákonu, může být shledán v rozporu s dobrými mravy a že mu proto bude soudem odepřena právní ochrana, a to zejména tehdy, je-li zřejmé, že výkon práva vede k nepřijatelným důsledkům projevujícím se jak mezi účastníky, tak na postavení některého z nich navenek.“ Podle § 2 odst. 3 o. z. výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění. Podle § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

15. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 5159/2014 formuloval závěr, že zákaz zneužití práva je institutem ztělesňujícím korigující funkci principu poctivosti. Slouží k tomu, aby pomocí něj byla odepřena právní ochrana takovému výkonu práva, která který sice formálně odpovídá zákonu či obsahu existujícího právního vztahu, avšak jenž je vzhledem k okolnostem případu nepřijatelný. Faktické okolnosti v domě, jak popsány shora, i skutečnost, že žalobce, ač si byl podle svého tvrzení vědom někdy po nabytí vlastnictví bytu, že v Prohlášení jsou uvedeny rozvody tepla a teplé vody mezi společnými částmi a v kupní smlouvě naopak, tuto diskrepanci neřešil, a to až do havárie. I když lze nevypořádání vadnosti Prohlášení se skutečným stavem klást zejména na bedra SVJ (dále zohledněno při rozhodování o nákladech řízení), nelze přehlédnout, že žalobce sám je členem žalovaného jako SVJ. Odvolací soud přitom přihlédl i k tomu, že ostatní vlastníci respektovali faktický stav domu. Svědci uvedli, že nějaké opravy rozvodů na své náklady provedli. O možnosti, aby náklady na opravy neslo SVJ ani nevěděli. Okolnost, že tak učinili s velkým časovým odstupem, či že jejich náklady nedosahovaly míry poškození vzniklé žalobci, odvolací soud nepovažuje za důvody, jež by měly bagatelizovat skutečnost, že v domě se ostatní vlastníci chovali tak, že se o rozvody starali sami. Okolnosti tohoto případu tak vedly odvolací soud k závěru, že výkon práva žalobce je vzhledem k okolnostem případu nepřijatelný, a jedná se tak o jeho zneužití ve smyslu § 8 o. z.

16. O nákladech řízení před soudy obou stupňů rozhodl odvolací soud za použití § 150 o. s. ř. Přestože žalobu zamítl, a žalovaný by tak měl právo na jejich náhradu podle § 224 odst. 1, 2 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., uzavřel, že okolnosti případu svědčí pro uplatnění tohoto zmírňovacího práva. Toto ustanovení umožňuje z důvodů hodných zvláštního zřetele rozhodnout o náhradě nákladů řízení jinak, než by odpovídalo výsledku sporu. Slouží k řešení situace, v níž je nespravedlivé, aby ten, kdo důvodně hájil svá porušená nebo ohrožená práva nebo právem chráněné zájmy, obdržel náhradu nákladů, které při této činnosti účelně vynaložil. Úvaha soudu o tom, zda se jedná o výjimečný případ a zda tu jsou důvody hodné zvláštního zřetele, musí vycházet z posouzení všech okolností konkrétní věci. Při zkoumání existence důvodů hodných zvláštního zřetele se přihlíží k okolnostem, které vedly k zahájení řízení, k chování účastníků v průběhu řízení, stejně tak i k dalším relevantním skutečnostem, které určitým způsobem individualizují situaci účastníků řízení v tom směru, že si zasluhuje specifické zacházení ve smyslu citovaného ustanovení (srov. nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 1840/10). Dlouhodobé nevypořádání zjevné vadnosti Prohlášení ze strany SVJ mělo významný podíl na vzniku sporu mezi účastníky, a vede tak odvolací soud k závěru, že jsou dány takové okolnosti, jež vylučující přiznání nákladů řízení jinak úspěšnému žalovanému.