o odvolání žalobkyně a žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně od [datum] do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši [částka] (výrok I.), žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení a z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení, z částky [částka] od [datum] do zaplacení (výrok II.) a dále rozhodl, že žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve [částka] (výrok III.).

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobkyně domáhá žalované částky z titulu smlouvy o nájmu nemovitosti ze dne [datum] (dále jen„ nájemní smlouva“) s odůvodněním, že žalobkyně během trvání nájmu provedla se souhlasem žalované stavební úpravy budovy, které vedly k jejímu technickému zhodnocení ve výši [částka] (po započtení pohledávky žalované), přičemž touto žalobou žalobkyně uplatňuje jeho část ve výši [částka].

3. Žalovaná nárok neuznala, neboť se žalobkyní uzavřela dne [datum] dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu nemovitosti. V něm bylo dohodnuto, že žalovaná uhradí žalobkyni částku [částka] a DPH jako náhradu za provedení stavebních úprav předmětu nájmu. Touto částkou považuje žalovaná veškeré pohledávky žalobkyně za vypořádané. Žalovaná dále uplatnila ve smyslu § 97 odst. 1 o. s. ř. proti žalobkyni vzájemným návrhem svoji pohledávku v celkové výši [částka] včetně DPH s příslušenstvím z titulu neuhrazeného nájemného podle nájemní smlouvy za období únor 2018 až říjen 2018.

4. Soud prvního stupně na základě nesporných skutečností a provedených důkazů dospěl ke skutkovým zjištěním, která popsal v odůvodnění přezkoumávaného rozsudku (bod 4. až 9.), přičemž se vypořádal i s tím, proč neprováděl další dokazování, resp. proč z některých důkazů nevycházel. Odvolací soud na tato skutková zjištění v plném rozsahu odkazuje.

5. Soud prvního stupně s ohledem na [ustanovení pr. předpisu]“) aplikoval ve vztahu k nájmu ustanovení tohoto zákona. Po citaci § 1987 odst. 1, 2, [ustanovení pr. předpisu] měl za podstatné, že technické zhodnocení bylo provedeno se souhlasem žalované jakožto pronajímatele. Nepřisvědčil námitce žalované, že technické zhodnocení bylo vypořádáno dodatkem [číslo] jelikož z textu tohoto dodatku celkové vypořádání technického zhodnocení neplyne. Naopak z něj vyplývá částečné vypořádání a v kontextu faktury [číslo] je zřejmé, že se jedná o vypořádání prací na fasádním plášti. Z faktur dodavatelů a dalších listin (bod 9. rozsudku) vyplývá, že byly provedeny i jiné práce než práce na fasádě. Jedná se například o práce v interiéru, schodišti, rampě apod. Vzhledem k tomu, že z těchto listin vyplývá, že byly práce minimálně v těchto částech budovy provedeny a znalec neshledává předražení těchto prací, měl prvostupňový soud při aplikaci metodiky výpočtu podle znaleckého posudku za prokázaný vznik technického zhodnocení. Soud prvního stupně přitom odkázal i na přílohu znaleckého posudku – účetní deník, ze kterého je patrné, že uvedené faktury byly do účetnictví žalobkyně zahrnuty důvodně a znalec z nich správně mohl vycházet. Navíc se jedná o faktury od více dodavatelů. Výše technického zhodnocení minimálně za práce v interiéru, schodišti a rampě přesahuje žalovanou část tohoto zhodnocení. Co do žalované částky tak shledal žalobu důvodnou.

6. K otázce zápočtu pohledávky na nájemném vůči technickému zhodnocení soud prvního stupně uvedl, že k započtení nemohlo dojít, neboť z výzvy k úhradě ze dne [datum] nezjistil určitý úkon započtení. Žalobkyně nikterak neidentifikovala pohledávky na nájemném, bez uvedení konkrétních měsíců a dlužného nájemného za jednotlivé měsíce nelze zápočet uznat. Navíc výši technického zhodnocení v dané době považuje za pohledávku nejistou a neurčitou, a tedy nezpůsobilou k započtení ve smyslu § 1987 o. z., když se jedná o pohledávku závislou na znaleckém ocenění a i z komunikace mezi stranami vyplývá, že byly různé dohady o výši technického zhodnocení, navyšování pohledávek za nájemné a možném započítávání. Prvostupňový soud poté uzavřel, že se účastníkům listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě a ve vzájemném návrhu. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

7. Proti výroku II. a III. rozsudku podala žalobkyně odvolání. Namítala, že soud prvního stupně sice přiznal žalované požadovanou částku na vypořádání technického zhodnocení se závěry, že nárok žalobkyně přesahuje žalovanou částku, avšak současně plně vyhověl i vzájemnému návrhu žalované na dlužném nájemném. Nezohlednil tak jednostranný zápočet, který žalobkyně provedla výzvou k úhradě ze dne [datum]. Při posouzení zápočtu jako neurčitého nevzal v úvahu úmysl žalobkyně započítat svoji pohledávku proti pohledávce žalované z titulu dlužného nájemného, ačkoliv tento úmysl byl žalované znám, jak plyne z odpovědi žalované ze dne [datum] a poukázala přitom na § 556 o. z. Žalovaná navíc neurčitost nenamítala a ani se řádně nedovolala relativní neplatnosti jednostranného zápočtu. Nárok žalované odpovídající dlužnému nájemnému zanikl v důsledku jednostranného zápočtu, a proto neměl být žalované přiznán. Nesprávný je i závěr, že pohledávka žalobkyně z titulu nároku na vypořádání technického zhodnocení byla v rozhodné době pohledávkou nejistou a neurčitou, a tedy nezpůsobilou k započtení. Obě pohledávky, které žalobkyně zahrnula do jednostranného zápočtu, mají svůj základ v nájemní smlouvě, a proto odpovídá spravedlivému uspořádání mezi účastníky, aby uvedené pohledávky byly vzájemně započitatelné. Výše pohledávky žalobkyně byla stanovena na základě znaleckého posudku a i jednostranný zápočet z něj vycházel. Rovněž soud prvního stupně vycházel ze závěrů tohoto posudku, přičemž současně uzavřel, že nárok žalobkyně přesahuje žalovanou částku. Odkázala na konstantní judikaturu ohledně výkladu právního jednání a započtení a navrhla, aby odvolací soud napadený výrok II. rozsudku změnil tak, že se vzájemný návrh žalované zamítá a přiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení. V doplnění odvolání žalobkyně s poukazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] doplnila odvolací důvod o § 205 odst. 2 písm. f) o. s. ř., opírající se o skutečnost, že po vydání napadeného rozsudku žalobkyně učinila jednostranný hmotněprávní úkon směřující k započtení své pohledávky proti vymáhané pohledávce přiznané žalované výrokem II. rozsudku. Přestože nesouhlasí se závěry prvostupňového soudu, že jednostranný zápočet ze dne [datum] je neurčitý, provedla žalobkyně z opatrnosti jednostranný zápočet dne [datum], který byl doručen žalované dne [datum], v němž pohledávku na nájemném identifikovala zcela vyčerpávajícím způsobem. Vzhledem k tomu, že důvod vzniku, výše i splatnost pohledávky užité žalobkyní v aktuálním zápočtu byly prokázány již v řízení před soudem prvního stupně, nejedná se o nepřípustné uplatnění nových skutečností.

8. Proti výroku I. a III. rozsudku podala odvolání žalovaná. Nepopírá sice, že došlo k částečnému zhodnocení předmětné nemovitosti za dobu trvání smlouvy na náklady žalobkyně, avšak žalovaná poskytla souhlas ke změnám provedeným nejpozději do [datum], kdy došlo k uzavření dodatku [číslo]. Žalovaná má za to, že vzhledem k absenci jejího souhlasu k úpravám předmětné nemovitosti v rozsahu změn, ke kterým nedala souhlas a které sloužily výlučně k účelům nájemce, žalobkyni právo nesvědčí. Všechny úpravy provedené po [datum] nemají a nemohou mít žádnou využitelnost pro žalovanou jakožto vlastníka nemovitosti či pro dalšího nájemce z hlediska jejich charakteru. Tím se soud prvního stupně dostatečně nezabýval. Přestože účastníci navrhli provedení celé řady významných důkazů, včetně výslechu konkrétních fyzických osob, soud prvního stupně tyto důkazní návrhy zcela přehlédl. Soud prvního stupně pak nehodnotí nikterak obsah zcela klíčové emailové zprávy ze dne [datum]. Rozhodl tak bez opory v důkazech a jeho rozhodnutí lze označit za velmi předčasné. Navrhla, aby odvolací soud změnil napadený výrok I. tak, že se žaloba žalobkyně zamítá a přiznal žalované náhradu nákladů řízení, případně napadený rozsudek zrušil.

9. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalované nesouhlasila s tvrzením žalované, že neposkytla souhlas k úpravám nemovitosti, resp. že poskytla souhlas pouze ke změnám provedeným nejpozději do dne [datum], kdy byl uzavřen dodatek [číslo]. Zdůraznila, že žalovaná souhlasila se všemi úpravami za celé období nájmu. Většina úprav navíc proběhla v období bezprostředně navazujícím na uzavření nájemní smlouvy, když žalobkyně upravovala pronajaté prostory pro účely svého podnikání, tj. v letech 2010 až 2012. Technické zhodnocení předmětu nájmu k datu ukončení nájmu dne [datum] je podle znaleckého posudku stanoveno ve výši [částka]. Úhrada části nákladů na provedení stavebních prací podle dodatku [číslo] se týkala pouze malé části žalobkyní celkově realizovaných úprav předmětu nájmu, konkrétně dodávky a montáže fasády včetně tepelné izolace a hliníkových výplní otvorů. Poukázala rovněž na bod 4.1 dodatku, v němž bylo sjednáno nové znění bodu 6.7 nájemní smlouvy týkající se zhodnocení předmětu nájmu. Úhradu části nákladů za provedení stavebních úprav podle dodatku [číslo] přitom nelze zaměňovat s nárokem žalobkyně jako nájemce na vypořádání zhodnocení předmětu nájmu při skončení nájmu, když ve smyslu § 2220 odst. 1 o. z. tento nárok na vypořádání vzniká až při skončení nájmu. Vzhledem k době uzavření dodatku [číslo] bylo pojmově vyloučeno, aby plnění podle tohoto dodatku mohlo představovat vypořádání zhodnocení předmětu nájmu, jelikož v té době nájem trval. Interpretace dodatku [číslo] žalovanou je zcela nesprávná.

10. Žalovaná ve vyjádření k odvolání žalobkyně zdůraznila, že jednostranný zápočet učiněný žalobkyní dne [datum] nemá oporu v realitě. Jedná se o pouhý pokus vyhnout se soudem uloženému plnění. Neexistuje právní titul, ze kterého by měla tvrzená pohledávka vzniknout a pohledávka žalované tak započtením nezanikla.

11. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.), přičemž dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně je důvodné. Odvolání žalované důvodným neshledal.

12. Ve vztahu k žalobnímu žádání odvolací soud vychází ze skutkových zjištění učiněných soudem prvního stupně, na něž odkazuje. Ve shodě se soudem prvního stupně shledává odůvodněným požadavek žalobkyně na zaplacení částky [částka], když má taktéž za to, že k technickému zhodnocení budovy došlo se souhlasem žalované jakožto pronajímatele. Ostatně mezi účastníky nebylo sporu o tom, že stavební úpravy dotčené nemovitosti byly minimálně až do uzavření dodatku [číslo] dne [datum] prováděny se souhlasem žalované. Ze znaleckého posudku i faktur pak rovněž plyne, že většina prací byla provedena do tohoto data. Avšak i některé další práce (např. okna), které byly provedeny až po dodatku, byly činěny se souhlasem žalované, tedy v souladu s čl. 6 nájemní smlouvy. Je sice pravdou, že dodatkem [číslo] byla v čl. 3 3 uzavřena dohoda o úhradě části nákladů, které nájemce vynaložil na provedení stavebních úprav předmětu nájmu ve výši [částka] a DPH s tím, že tato částka bude započítávána proti nájemnému, současně však byl tímto dodatkem změněn i čl. 6 7 nájemní smlouvy, a to tak, že se účastníci dohodli, že při skončení nájmu se pronajímatel s nájemcem vyrovná podle míry zhodnocení předmětu nájmu k okamžiku skončení nájmu, pokud se smluvní strany kdykoliv v budoucnu písemně nedohodnou jinak. Ani jeden z účastníků netvrdil, natož prokazoval, že by se po uzavření dodatku takto dohodli jinak. Touto dohodou pak nepochybně nemůže být samotný dodatek [číslo] jelikož se hovoří o dohodě v budoucnu. Ze znění dodatku [číslo] je tak zjevné, že dohoda účastníků o úhradě části nákladů, jež měla být uhrazena v souladu s pravidly v dodatku nastavenými, nikterak nevylučuje současnou dohodu o tom, že při skončení nájmu se pronajímatel s nájemcem vypořádá podle míry zhodnocení předmětu nájmu k okamžiku skončení nájmu. Tyto nároky jsou tak na sobě zcela nezávislé. Ani odvolací soud neshledal důvodnou námitku žalované, že veškeré nároky ze zhodnocení budovy provedenými stavebními úpravami byly vypořádány úhradou částky [částka] a DPH vyplývající z čl. 3 3 dodatku [číslo] jelikož z něj plyne dohoda odlišná, tedy existece dvou nároků. Požadavek na technické zhodnocení vznesený žalobkyní po skončení nájmu tak nemůže být s ohledem na znění tohoto dodatku pro žalovanou jakkoli překvapující. Z dohody nevyplyvá, že by pro vypořádání mělo být významné, zda stavební úpravy mají z hlediska jejich charakteru využitelnost pro žalovanou jakožto vlastníka nemovitosti či pro dalšího nájemce, pročež nebylo namístě provádět žalovanou navržené důkazy. Email ze dne [datum] pak rovněž nemůže ovlivnit úvahy odvolacího soudu, neboť daňové souvislosti nejsou pro posouzení věci jakkoli rozhodné. Navíc ze smlouvy ve znění dodatku plyne, že žalobkyně byla oprávněna provádět daňové odpisy technického zhodnocení prováděného se souhlasem žalované.

13. Odvolací soud se ztotožňuje i s tím, jak se soud prvního stupně vypořádál s výší nároků žalobkyně za zhodnocení nemovitosti s poukazem na předložený znalecký posudek. Odvolací soud nadto doplňuje, že znalecký posudek celkovou výši zhodnocení v částce [částka] určuje při rozdělení na tři skupiny, a to na stavby, vybavení interiéru a služby, poplatky a jiné. [ulice] části pak přiřazuje nejvýznamější podíl na celkovém zhodnocení, a to v částce [částka], ve vztahu k vybavení interiéru, kam zařazuje např. i osazení plošin či vybavení toalet, přiřazuje částku [částka]. Již z uvedeného vyplývá, že zhodnocení nemovitosti přesahuje i jen v položce stavby, a to i když bude zohledněna platba podle dodatku [číslo] nejen žalobkyní požadovanou částku [částka], ale i částku uplatněnou žalobkyní k započtení proti vznesenému vzájemnému návrhu (jak bude uvedeno níže).

14. I ve vztahu k vzájemnému nároku žalované provedl soud prvního stupně dokazování v rozsahu dostačujícím pro jeho posouzení, zejména když bylo mezi účastníky nesporné, že žalobkyně žalované nájemné za měsíce únor až říjen 2018 v celkové částce [částka] neuhradila. [příjmení] zůstalo pouze posouzení, zda jednostranný zápočet učiněný listinou ze dne [datum] měl za následek zánik tohoto nároku. Soud prvního stupně po jeho vyhodnocení uzavřel, že k započtení na základě tohoto jednání žalobkyně dojít nemohlo. Odvolací soud se posouzením tohoto zápočtu již nezabýval, neboť žalobkyně provedla v odvolacím řízení opětovný zápočet na vzájemný nárok žalované. Odvolací soud tak při jednání doplnil dokazování o listinu ze dne [datum], označenou jako jednostranný zápočet, doručenou žalobkyní žalované dne [datum], jelikož jeho uplatnění v odvolacím řízení vyhodnotil s ohledem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] za přípustný. Zápočtu ze dne [datum] přitom již nelze vyčítat, že by byl neurčitý, když žalobkyně podrobně specifikovala, na které jednotlivé platby dlužného nájemného svou pohledávku z titulu zhodnocení nemovitosti započítává. Odvolací soud rovněž nepovažuje pohledávku uplatněnou k započtení za nekompenzabilní podle § 1987 odst. 2 o. z. Z judikatury Nejvyššího soudu plyne, že toto ustanovení nesmí bránit poctivému a spravedlivému uspořádání vztahu mezi dotčenými stranami (§ 2 o. z). Vychází-li obě pohledávky (aktivní i pasivní) ze stejného právního vztahu, založeného například stejnou smlouvou uzavřenou mezi stranami, nelze přehlížet, že proti právu věřitele pasivní pohledávky (zde žalované) na její uhrazení stojí právo dlužníka a věřitele aktivní pohledávky (zde žalobkyně), aby dříve, než bude nucen uhradit svůj dluh (plnit na pasivní pohledávku), byly spravedlivě posouzeny i širší souvislosti, za kterých vztah vznikl (okolnosti celého vztahu). Vznikne-li z téhož vztahu více vzájemných pohledávek, odpovídá zpravidla rozumnému (spravedlivému) uspořádání poměrů mezi stranami, aby tyto pohledávky byly vzájemně započitatelné (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]). V projednávané věci obě pohledávky, jak pasivní pohledávka žalované na úhradu dlužného nájemného, tak i aktivní pohledávka uplatněná žalobkyní k započtení spočívající ve zhodnocení nemovitosti, vychází z totožného právního vztahu založeného nájemní smlouvou. Závěr soudu prvního stupně o tom, že pohledávka uplatněná žalobkyní není způsobilá k započtení podle § 1987 odst. 2 o. s. ř. proto správný není. Odvolací soud k novému kompenzačnímu projevu žalobkyně přihlédl, přičemž měl i v rozsahu částky uplatněné k započtení dostačující závěr o výši zhodnocení nemovitosti plynoucí ze znaleckého posudku (jak uvedeno shora).

15. Účinky započtení nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení (§ 1982 odst. 2 o. z. věta druhá). Tyto účinky nastoupily k okamžiku, kdy nastala splatnost aktivně započítávané pohledávky (pozdější okamžik, než u pohledávky žalované na dlužném nájemném). Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě zhodnocení výzvou ze dne [datum] se lhůtou k plnění do [datum]. Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí (§ 1982 odst. 2 o. z. věta první před středníkem). Ruší se pohledávka včetně příslušných úroků z prodlení, nicméně se to týká časového úseku až od vzniku účinků započtení, nikoliv před ním.

16. Za situace, kdy z úkonu započtení vyplývá, že žalobkyně započítává svou pohledávku pouze proti jistinám dlužného nájemného, nikoliv případně též proti již naběhlému příslušenství, odvolací soud změnil podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. napadený výrok II. rozsudku tak, že vzájemný návrh žalované zamítl s výjimkou úroků z prodlení z každé jednotlivé platby nájemného od okamžiku její splatnosti do [datum], tedy do splatnosti započítávané pohledávky žalobkyně. Výrok I. rozsudku pak jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

17. Nad rámec právě uvedeného odvolací soud poukazuje na nesprávnost postupu soudu prvního stupně při provádění dokazování. Podle § 129 odst. 1 o. s. ř. se důkaz listinou povádí tak, že ji nebo její část při jednání předseda senátu přečte nebo sdělí její obsah, případně předloží účastníkům k nahlédnutí, je-li to postačující. Z uvedeného ustanovení jednoznačně plyne, jakým způsobem se provádí dokazování listinou. Listiny se proto k důkazu nekonstatují, jak učinil soud prvního stuně při jednání dne [datum] nebo ze dne [datum]. Přes tuto nesprávnost je však zřejmé, že účastníci byli s listinami seznámeni. Nejedná se tak o vadu, která by mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.

18. Vzhledem k tomu, že odvolací soud změnil napadený rozsudek ve výroku o věci samé, rozhodl i o nákladech řízení před soudy obou stupňů podle § 142 odst. 2 o. s. ř a § 224 odst. 1, 2 o. s. ř.

19. Za řízení o žalobě přiznal odvolací soud úspěšné žalobkyni náhradu nákladů řízení spočívající v zaplaceném soudním poplatku ze žaloby ve výši [částka] a v nákladech právního zastoupení. Při stanovení výše mimosmluvní odměny za zastupování odvolací soud vyšel z § 1 odst. 2, § 6, § 7, § 8, § 11 odst. 1 a § 13 odst. 4 AT Náklady právního zastoupení jsou tvořeny odměnou za 14 a ½ úkonu právní služby, a to za převzetí a přípravu zastoupení, žalobu vyjádření ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], účast u jednání dne [datum], dne [datum], dne [datum], dne [datum], dne [datum] (½ úkon–vyhlášení rozsudku), vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu á [částka], 15 náhradami hotových výdajů á [částka] a 21% DPH. Celkové náklady za řízení o žalobě činí částku [částka].

20. Za řízení o vzájemném návrhu přiznal odvolací soud úspěšné žalobkyni náhradu nákladů řízení spočívající v zaplaceném soudní poplatku z odvolání ve výši [částka] a nákladech právního zastoupení. Náklady právního zastoupení jsou tvořeny odměnou za 12 a ½ úkonu právní služby, a to za převzetí a přípravu zastoupení, vyjádření ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], účast u jednání dne [datum], dne [datum], dne [datum], dne [datum], dne [datum] (½ úkon–vyhlášení rozsudku), odvolání a účast u jednání odvolacího soudu á [částka], 13 náhradami hotových výdajů á [částka] a 21% DPH. Celkové náklady za řízení o vzájemném návrhu činí částku [částka].