pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. 47 C 9/2020-145

1. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení (výrok I.) a dále žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce [částka] k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok II.), to vše ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhá po žalované zaplacení částky [částka] se specifikovaným příslušenstvím na podkladě tvrzení, že účastnice spolu uzavřely dne [datum] smlouvu o rezervaci, na základě které žalobkyně uhradila žalované dne [datum] rezervační poplatek ve výši [částka] Smlouva nabyla účinnosti [datum] a byl v ní sjednán závazek rezervovat nemovitost po dobu 60 dnů. Mezi stranami nebyl uzavřen písemný dodatek, smlouva proto zanikla uplynutím doby a žalobkyně z opatrnosti dne [datum] od smlouvy odstoupila a žalovanou vyzvala k vrácení rezervačního poplatku. Na to žalovaná nereagovala, proto jí žalobkyně dne [datum] zaslala předžalobní upomínku, avšak rezervační poplatek žalovaná přesto nevrátila.

3. Žalovaná žádala zamítnutí žaloby s tím, že odstoupení od smlouvy neuznává, protože v souvislosti s uzavřenou smlouvou jí vznikly finanční náklady s ukončením nájmu a vystěhováním nájemce z bytové jednotky, ohledně níž byla uzavřena smlouva, a současně jí ušel zisk z nájmu. Podle žalované smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně žalobkyně, když ve lhůtě nepředložila zástavní smlouvy k podpisu, a proto byl rezervační poplatek podle smlouvy započten na smluvní pokutu v téže výši.

4. Soud prvního stupně v bodech 4. až 13. rozsudku popsal svá skutková zjištění a po právní stránce věc posuzoval podle § [číslo] odst. 2, § [číslo], § 2048, § 2079 odst. 1 a § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění účinném od 1. 1. 2014 (o. z.).

5. Věc posoudil tak, že mezi účastnicemi byla dne [datum] uzavřena nepojmenovaná smlouva (smlouva o rezervaci), na základě které byla žalované žalobkyní zaplacena částka [částka] představující rezervační poplatek. Dne [datum] byl rezervační poplatek uhrazen, přičemž předmětem rezervační smlouvy byl blíže označený byt, jehož vlastnicí byla žalovaná a o jehož koupi měla žalobkyně zájem. Rezervační smlouva byla uzavřena na dobu 60 dnů, tj. do [datum]. Žalovaná ukončila s dosavadní nájemkyní bytu nájemní smlouvu, k vyklizení a předání bytu došlo dne [datum]. V době platnosti rezervační smlouvy probíhala mezi účastnicemi a jejich právními zástupci, a rovněž zprostředkovatelkou úvěru hojná e-mailová korespondence za účelem finální verze kupní smlouvy k bytu a zástavní smlouvy žalobkyně, respektive její úvěrující banky, a to tak, aby jí bylo umožněno čerpat hypoteční úvěr. [datum] zaslala zprostředkovatelka úvěru žalované seznam dokumentů nutných k vyřízení žádosti o hypoteční úvěr žalobkyně a zároveň u žalované ověřovala, zda byl již žalovanou podán návrh na výmaz zástavního práva. Dne [datum] žalovaná sdělila, že svůj úvěr hodlá splatit z kupní ceny zaplacené žalobkyní, jak bylo sjednáno v článku III. smlouvy. Vyčíslení doplatku nesplaceného úvěru žalované bylo domluveno k [datum] [datum] předložila žalovaná návrh kupní smlouvy žalobkyni, dne [datum] zprostředkovatelka úvěru zaslala žalované sdělení, že k vystavení zástavní smlouvy hypoteční bankou žalobkyně je nutné, aby byl byt již bez stávajícího zástavního práva a žalované zaslala podmínky čerpání úvěru žalobkyně. Dne [datum] žalovaná vyzvala žalobkyni k podpisu kupní smlouvy, a to v poslední podobě na den [datum]. Dne [datum] zástupce žalobkyně sdělil žalované, že úvěrující banka žalobkyni nepřipraví zástavní smlouvy, dokud nebude mít k dispozici listy vlastnictví bez zástavních práv žalované. Dne [datum] sdělila právní zástupkyně žalované, že připomínky žalobkyně jsou akceptovatelné a se smlouvou souhlasí. Dne [datum] sdělil zástupce žalobkyně žalované, že vše připraveno, avšak stále se čeká na výmaz zástavního práva. Dne [datum] zaslal zástupce žalobkyně žalované dodatek k rezervační smlouvě k podepsání, ten však žalovaná nepodepsala. Předmětný byt byl zatížen zástavním právem k zajištění pohledávky ve výši [částka] s příslušenstvím a dále k zajištění pohledávky ve výši [částka] s příslušenstvím, oboje pro [právnická osoba] Dne [datum] založila žalovaná další řízení o zástavním právu s tím, že plomba k bytu byla vyznačena dne [datum] a že katastrální úřad nesmí povolit vklad do [datum].

6. Na základě uvedených skutečností dospěl soud prvního stupně k závěru, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalované a proto byla v souladu s článkem III. bod 3. povinna vrátit žalobkyni zaplacený rezervační poplatek, a pokud jej k dnešnímu dni nevrátila, vzniklo na její straně bezdůvodné obohacení. Ve smlouvě nebyly sjednány bližší podmínky stran skutečnosti, kdo a v jaké lhůtě má předložit návrh kupní smlouvy. Z dokazování vyplynulo, že žalovaná první verzi této smlouvy předložila žalobkyni až dne [datum]. Byt byl zatížen dvěma zástavními právy a žalovaná, ačkoli ve smlouvě bylo sjednáno, že její dluh bude uhrazen z kupní ceny zaplacené žalobkyní a v tomto směru žádala připravit předsmluvní dokumentaci, se nakonec rozhodla pro jinou variantu, a to přesun těchto zástavních práv na jinou jí vlastněnou nemovitost, nicméně o tom žalobkyni včas neinformovala. Namítala-li žalovaná, že přestože se tuto skutečnost žalobkyně později dozvěděla, od smlouvy neodstoupila a dále jednala tak, aby byla kupní smlouva uzavřena, nemění to nic na tom, že v důsledku uvedeného postupu žalované zapříčinila situaci, kdy po dobu, co probíhal žalovanou iniciovaný výmaz zástavních práv pro [právnická osoba], žalobkyně nemohla čerpat u své úvěrující banky hypoteční úvěr a tedy ani uzavřít zástavní smlouvu o zřízení zástavního práva pro úvěrující banku, respektive úvěrující banka poskytnutí hypotečního úvěru vázala na skutečnost, že ohledně listu vlastnictví k bytu nesmí probíhat jiné zástavní řízení. Bez toho, aniž by byla uzavřena zástavní smlouva, žalobkyně odmítla uzavřít kupní smlouvu a smlouvu o úschově a později i složit prostředky z vlastních zdrojů. Žalovaná tak porušila článek I. bod 1a) smlouvy, když její dispoziční právo k bytu bylo omezeno dvěma výše uvedenými zástavními právy, když bez vědomí žalobkyně zažádala o jejich výmaz, ačkoliv bylo ve smlouvě sjednáno, že výmaz bude uskutečněn úhradou kupní ceny zaplacenou žalobkyní. Z e-mailové korespondence také plyne, že jak ze strany právního zástupce, tak i ze strany zprostředkovatelky úvěru byla žalovaná neustále upozorňována, že žalobkyni nebude poskytnut úvěr, dokud budou u bytu probíhat řízení o výmazu zástavního práva. Žalovaná však přesto dne [datum] zahájila další řízení, které běželo až do [datum]. Zvolila-li si tedy žalovaná způsob financování svého úvěru jiným způsobem než finančními prostředky, které měly být uhrazeny kupující, způsobila průtahy k vyřízení žádosti žalobkyně o úvěr a byla to tedy sama žalovaná, v důsledku jejíhož jednání nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Nadto i po opakovaném upozorňování na nutnost ukončení řízení o výmaz zástavního práva žalovaná dne [datum] iniciovala další nové řízení, a přestože se žalobkyně snažila žalované vyjít vstříc k řešení její finanční situace a dne [datum] jí zaslala dodatek k rezervační smlouvě (k jejímu prodloužení), žalovaná toto odmítla. Za této situace, kdy s žalovanou bylo podepsání dodatku diskutováno i telefonicky již v dubnu 2020, nelze seznat, že by žalovaná měla skutečně vůli kupní smlouvu s žalobkyní podepsat. Na tom nic nemění ani to, že žalovaná vyzvala žalobkyni dne [datum] k uzavření kupní smlouvy, když toto bylo až po účinnosti smlouvy a z e-mailové korespondence vyplývá, že mezi zástupci účastníků neustále probíhalo připomínkování kupní smlouvy. Nad rámec uvedeného soud prvního stupně připomněl, že navrhovaná kupní smlouva neobsahovala ani všechny zákonem stanovené náležitosti (předkupní právo ke garáži). Žalovaná tedy řízení neúměrně protahovala samostatným podáním o výmaz zástavního práva pro svou úvěrující banku, a to v rozporu s podmínkami financování stanovenými ve smlouvě, dodatek ke smlouvě nepodepsala a nemohla se tak později dovolávat toho, aby žalobkyně složila do úschovy vlastní prostředky, když v důsledku jejího jednání žalobkyně nemohla čerpat hypoteční úvěr a uzavřít zástavní smlouvu na byt. Z uvedených důvodů soud prvního stupně žalobě vyhověl včetně zákonného úroku z prodlení s tím, že lhůta k vrácení rezervačního poplatku uplynula žalované podle předžalobní výzvy dnem [datum]. Výrok o nákladech řízení odůvodnil soud prvního stupně procesním úspěchem žalobkyně (§ 142 odst. 1 o.s.ř.) a výši jejích nákladů vyčíslil v bodě 23. rozsudku.

7. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání. Vytkla soudu, že chybně posoudil předložené důkazy, konkrétně e-mailovou komunikaci, z níž vyplývá, že žalovaná vyzvala žalobkyni k uzavření kupní smlouvy s tím, že žalobkyně kupní smlouvu neuzavřela a tím porušila svou povinnost z titulu rezervační smlouvy. Ona sama žádné své povinnosti neporušila, naopak předložila návrh kupní smlouvy žalobkyni k zaslání připomínek, ukončila nájemní smlouvu a zajistila výmaz zástavních práv. Samotná rezervační smlouva stanovila pouze obecné podmínky a ujednání stran prodeje a koupě nemovitých věcí; znění kupní smlouvy přílohou rezervační smlouvy nebylo. Veškerá jednání mezi účastnicemi a též samotné uzavření kupní smlouvy se protahovala kvůli žalobkyni a její financující bance. Proto v souladu s rezervační smlouvou započetla rezervační poplatek na úhradu smluvní pokuty. Odstoupení od rezervační smlouvy neuznává, protože to bylo adresováno až po skončení její platnosti. Dále soudu vytkla, že nezohlednil při svém rozhodování námitku započtení na úhradu účelně vynaložených nákladů spojených s rezervační smlouvou a budoucím prodejem nemovitých věcí ve výši [částka], kterou uplatnila ve svém vyjádření ze dne [datum]. Podmínkou žalobkyně k uzavření kupní smlouvy bylo ukončení nájemního vztahu mezi žalovanou a nájemcem nemovitých věcí, žalovaná nájemní vztah ukončila, přičemž v této souvislosti jí vznikly náklady spojené s ukončením nájmu, s vystěhováním nájemce a rovněž jí ušel zisk z nájmu, to vše ve výši [částka]. Navrhla, aby byl rozsudek zrušen a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

8. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání rozsudek soudu prvního stupně podle § 212 a § 212 odst. 1, 5 o.s.ř. včetně řízení, které předcházelo jeho vydání, a dospěl poté k závěru, že odvolání není důvodné.

9. Soud prvního stupně provedl ve věci dostatečné dokazování (nedostatky v tomto směru mu nejsou ani vytýkány), v odůvodnění rozsudku podrobně popsal své skutkové závěry, přičemž odvolací soud považuje z hlediska obsahu výroku rozsudek za správný, i když se neztotožňuje s právním posouzením věci, tedy že žalobou uplatněný nárok je třeba posoudit jako bezdůvodné obohacení žalované podle § 2991 o.z.

10. Odvolací soud zcela přisvědčuje závěru soudu prvního stupně v tom, že kupní smlouva, respektive budoucí kupní smlouva mezi účastnicemi nebyla uzavřena z důvodů na straně žalované a že žalobkyně naopak žádné povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy neporušila. S podrobnými závěry ohledně této otázky se odvolací soud ztotožňuje a pro stručnost vlastního odůvodnění na ně i odkazuje.

11. Již ze samotné smlouvy o rezervaci ze dne [datum] jednoznačně vyplývá, že mezi účastnicemi bylo ujednáno, že část kupní ceny ve výši [částka] (po odečtení rezervačního poplatku ve výši [částka]) bude vyplacena z advokátní úschovy vlastníku (tj. žalované) a úvěrující bance nesplaceným dílem stávajícího hypotečního úvěru (srovnej článek III. bod 1. smlouvy). I žalované tedy bylo známo, že kupní cena bude hrazena z hypotečního úvěru žalobkyně, a proto se také ve smlouvě (opět v článku III. bod 1.) zavázala, že zajistí ve prospěch úvěrující banky zástavní právo k nemovitým věcem. K takovému způsobu zaplacení kupní ceny směřovalo původně i jednání samotné žalované, která v emailové korespondenci žalobkyni ujišťovala, že svůj vlastní úvěr splatí z kupní ceny. Takto však žalovaná (v rozporu se smlouvou) nepostupovala a výmazu vlastních zástavních práv hodlala docílit jejich„ přesunutím“ na jiné nemovitosti. Tím fakticky znemožnila splnění svého závazku zajistit ve prospěch úvěrující banky žalobkyně zástavní právo k nemovitým věcem, čímž došlo k naplnění článku III. bod 3. smlouvy a ke vzniku povinnosti žalované vrátit rezervační poplatek žalobkyni, protože k uzavření smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalované. Nadto je zřejmé, že žalovaná ve smlouvě o rezervaci neuvedla pravdivé údaje (článek I. bod 2.), když prohlásila, že na nemovitostech„ neváznou dluhy ani jiné právní povinnosti“ a že k nemovitým věcem„ neexistuje žádná věcná břemena, kromě hypotečního úvěru v nesplacené míře odpovídající částce [částka] [anonymizována dvě slova] ke dni [datum]“. Odhlédnuto od toho, že dluh váznoucí na nemovitostech v podobě hypotečního úvěru označovala žalovaná za„ věcné břemeno“, je zřejmé, že (jak vyplývá z výpisu z katastru nemovitostí k datu [datum]) šlo o dvě zástavní práva smluvní ve prospěch [právnická osoba], jedno ve výši [částka] a příslušenství a druhé ve výši [částka] a příslušenství, tj. dluhy váznoucí na nemovitostech přesahovaly sjednanou kupní cenu a bylo tak vyloučeno, aby kupní cena tyto dluhy pokryla, což muselo být žalované již při uzavírání smlouvy známo. Pokud jde o věcná břemena váznoucí na nemovitostech, ta byla k témuž datu zapsána pro více oprávněných (hlavní město Praha, [právnická osoba], [právnická osoba] [právnická osoba]), o těchto omezeních se žalovaná v rezervační smlouvě rovněž nezmínila. Výzva žalované k uzavření kupní smlouvy tak nemohla zprostit žalovanou odpovědnosti za porušení smlouvy, neboť žalované muselo být zřejmé, že žalobkyně smlouvu uzavřít nemůže, a to právě proto, že žalovaná nesplnila svou povinnost zajistit zástavní právo k nemovitým věcem ve prospěch úvěrující banky žalobkyně. V této souvislosti nepovažuje odvolací soud za podstatné, že žalobkyně odstoupila od rezervační smlouvy až poté, co uplynula její platnost, když žalobkyně jinou možnost neměla (v mezidobí se navíc snažila o prodloužení doby platnosti smlouvy) a navíc v článku V. bod 5. rezervační smlouvy bylo ujednáno, že odstoupením od smlouvy se neruší ustanovení o smluvní pokutě, která zůstávají v platnosti i po skončení platnosti smlouvy, což lze vztáhnout nejen na oprávnění žalované započíst rezervační poplatek na smluvní pokutu, ale i na její povinnost rezervační poplatek vrátit v případě, že kupní smlouva, popřípadě budoucí kupní smlouva, nebude uzavřena z důvodu na straně žalované. Namítá-li žalovaná, že se soud prvního stupně nevypořádal s námitkou započtení, lze jí sice dát za pravdu, nicméně tuto otázku lze krátce vypořádat i v rámci odvolacího řízení. Žalovaná koncipuje svůj požadavek na zaplacení částky [částka] (uplatněný jako obrana proti žalobě) jako náhradu škody, respektive ušlého zisku v souvislosti s ukončením nájemního vztahu, s vystěhováním nájemce a ze ztráty nájemného. Ovšem za situace, kdy odvolací soud dospívá k závěru, že žalobkyně žádnou svou smluvní ani zákonnou povinnost neporušila, není splněn základní předpoklad odpovědnosti žalobkyně za případnou škodu, odhlédnuto od toho, že žalovanou uplatněný nárok (i když se skládá ze tří dílčích nároků) není nikterak specifikován.

12. Ve shodě se soudem prvního stupně tedy odvolací soud uzavírá, že nárok byl žalobkyní uplatněn důvodně, avšak s tím, že vyplývá ze smluvního ujednání účastnic – smlouvy o rezervaci ze dne [datum], a to konkrétně z článku III. bod 3., nejde tedy o nárok na vydání bezdůvodného obohacení podle § 2991 o.z. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně potvrdil podle § 219 o.s.ř. jako věcně správný, včetně správného akcesorického výroku o nákladech řízení.

13. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle procesního úspěchu žalobkyně, které vznikly náklady za právní zastoupení advokátem za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast u odvolacího jednání) po [částka], což spolu s paušální náhradou výdajů 2× [částka] a 21 % DPH z těchto částek představuje náklady celkem ve výši [částka].