o zaplacení částky 52 216 Kč s příslušenstvím

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 52 216 Kč s 15 % úrokem z prodlení ročně od 16. 9. 2023 do zaplacení (výrok I.) a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 44 162,40 Kč (výrok II.).

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhal vůči žalovanému zaplacení uvedené částky s odůvodněním, že mu žalovaný zadržuje výnosy z nájemného ze spoluvlastněné nemovitosti v [adresa]. Žalovaný namítl, že tuto částku zadržel na vyrovnání jeho nároku vůči žalobci, který mu nevyplatil část odměny ze spoluvlastněné nemovitosti [adresa], která mu náležela za sjednání zvýšení nájemného s tehdejším nájemníkem ve výši 20 000 Kč a dále jeho výnos z pronájmu této nemovitosti v celém rozsahu, odvíjejícím se od zvýšeného nájemného.

3. Soud prvního stupně na podkladě provedených listinných důkazů, výslechu účastníků a svědkyň [jméno FO] a [jméno FO] dospěl ke skutkovým zjištěním, která popsal v odůvodnění přezkoumávaného rozsudku (bod 4. až 23.) s tím, že z dalších předložených důkazů nezjistil žádné skutečnosti pro projednávanou věc. Skutkový závěr učinil v bodu 26. rozsudku.

4. Po citaci § 1115 odst. 1, § 1118, § 1120 odst. 1, 2 a § 1040 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) uzavřel, že dohoda podílových spoluvlastníků o rozdělování užitků a výnosů z každé nemovitosti v jejich podílovém spoluvlastnictví je právně relevantní, platná a účinná. Výnosy z každé nemovitosti byly vypláceny jednotlivým podílovým spoluvlastníkům měsíčně na základě vyúčtování spoluvlastníka spravujícího každou ze tří nemovitostí podle velikosti jejich podílu na nemovitosti. Žalobci proto vzniklo podle vyúčtování žalovaného za nemovitost v [adresa] za období listopad 2022 až červen 2023 právo na vyplacení užitku z této nemovitosti ve výši 189 495 Kč. Žalobce však v rozporu s tím obdržel od žalovaného pouze částku 137 279 Kč. Část výnosů náležejících žalobci ve výši 52 216 Kč (podle vyúčtování žalovaného a velikosti jeho podílu na nemovitosti) žalovaný zadržel z důvodu nevyplacení odměny z nemovitosti v [adresa] za sjednání inflační doložky k nájemnému a navýšení nájmu stávajícímu nájemníku ve shodné výši.

5. Žalovaný si zadržením finančních prostředků žalobci ve výši žalované částky nárokoval výnosy z nájmu společné nemovitosti v [adresa] ve výši[Anonymizováno]230 666 Kč, když mu byl vyplacen podíl pouze ve výši[Anonymizováno]178 450 Kč. Zadržovaná částka 52 216 Kč představuje odměnu žalovaného za navýšení nájemného stávajícímu nájemníku v nemovitosti [adresa], společnosti [právnická osoba] (dále jen „[právnická osoba]“) ve výši 20 000 Kč a částku 32 216 Kč, která má představovat výnosy z nájemného z této nemovitosti.

6. Prvostupňový soud ohledně výnosů z nemovitosti [adresa] vyšel z toho, že dohodou většiny podílových spoluvlastníků byl nájemníku této nemovitosti [právnická osoba] snížen nájem na původní nájemné ve výši 115 000 Kč, a to za období říjen 2022 až březen 2023 (sporné období), i když v říjnu 2022 bylo nájemné navýšeno o inflační doložku sjednanou žalovaným na částku 135 000 Kč a v březnu 2023 bylo tomuto nájemníku z důvodu ukončení nájmu sníženo nájemné na částku 74 194 Kč. Dohoda podílových spoluvlastníků, i když se týká nemovitosti, nemusí mít písemnou formu a může být uzavřena ústně či konkludentně. Podíloví spoluvlastníci nemovitosti [adresa] dohodu o snížení a úpravě nájemného potvrdili, když žalovaný, jako menšinový spoluvlastník s podílem id. 1/3 k celku, s dohodou nesouhlasil. Za toto období proto byly vyplaceny fakticky dosažené užitky z nemovitosti [adresa], a to podílové spoluvlastnici svědkyni [jméno FO] ve výši 178 450 Kč, tj. 1/3 z celkové částky, žalovanému rovněž ve výši 178 450 Kč odpovídající jeho podílu id. 1/3 podílu na nemovitosti, svědkyni [jméno FO] a žalobci pak každému částka 89 225 Kč, odpovídající jejich podílu id. 1/6 na nemovitosti. Žalovaný nesporoval způsob rozdělení užitků z nemovitosti, avšak namítal, že užitky z této nemovitosti měly dosahovat částky vyšší s ohledem na sjednané navýšení měsíčního nájemného stávajícímu nájemníku nemovitosti dodatkem k nájemní smlouvě, a sice ve výši 135 000 Kč měsíčně od října 2022 do března 2023. Zcela odmítal rozhodnutí a dohodu většinových podílových spoluvlastníků s tím, že rozhodnutí většinových podílových spoluvlastníků nebylo řádně projednáno a dohoda tak nemohla být přijata. Prvostupňový soud zdůraznil, že dohoda o snížení či úpravě nájemného nájemníku podílovými spoluvlastníky nemovitosti je bezformálním právním úkonem spoluvlastníků, k uzavření této dohody není vyžadován ani jednomyslný souhlas všech spoluvlastníků, když postačuje rozhodnutí většiny podílových spoluvlastníků. Dohodu uzavřeli spoluvlastníci, jimž náleží id. 2/3 z celku, tj. většina. Neměl tak důvodu pochybovat o platnosti a účinnosti takovéto dohody, když 2/3 spoluvlastníků nemovitosti s vyúčtováním užitků z nemovitosti souhlasili, ničeho nenamítali a dohodu potvrdili. Žalobce výpisy z účtů nemovitosti [adresa] prokázal, že nájemné nájemníkem [právnická osoba] bylo připsáno na účet nemovitosti [adresa] ve výši uvedené ve vyúčtování. Žalobce vyúčtoval nájemné jako užitky ze společné věci v souladu s dohodou podílových spoluvlastníků. Soud prvního stupně tak uzavřel, že žalovaným zadržovaná částka ve výši 32 216 Kč představující výnos z nájemného z nemovitosti v [adresa] žalovanému nenáleží a zadržuje ji neoprávněně.

7. Soud prvního stupně se dále zabýval otázkou existence dohody podílových spoluvlastníků nemovitosti, na základě níž žalovaný žádal odměnu ve výši 20 000 Kč za zvýšení nájemného stávajícímu nájemníku nemovitosti v [adresa] v říjnu 2022. Žalovaný byl usnesením ze dne 8. 4. 2025 vyzván, aby tvrdil a prokázal, na základě jaké dohody spoluvlastníků mu měla být vyplacena odměna za navýšení nájmu nájemníku [právnická osoba], kdy tato dohoda byla uzavřena, jakým způsobem byla uzavřena a co bylo jejím obsahem, přičemž byl poučen i o následcích nesplnění výzvy. Žalovaný tvrdil, že dohodu uzavřeli spoluvlastníci již v počátcích spolupráce a obsahem dohody bylo, že spoluvlastník, který zajistí navýšení nájemného (bez ohledu na důvod navýšení) u uživatele kterékoli z nemovitostí v jejich spoluvlastnictví, obdrží odměnu ve výši odpovídající míře navýšení. K prokázání tvrzení doložil výpisy z účtu spoluvlastněných nemovitostí, z nichž devět plateb ve prospěch spoluvlastníků označil jako vyplacenou odměnu za zvýšení nájmu nájemníkovi. Prvostupňový soud však měl za to, že samotné platby z účtu ve prospěch jednotlivých spoluvlastníků neprokazují existenci dohody a jejího obsahu, když z provedeného dokazování, z listinných důkazů ani výslechem svědků a žalobce tato dohoda nebyla zjištěna a zůstala pouze v rovině tvrzení žalovaného. Důkazní břemeno ve vztahu k tvrzené dohodě spoluvlastníků přitom bylo na žalovaném, neboť ten z její existence vyvozoval pro sebe příznivé právní důsledky. Prvostupňový soud uzavřel, že žalovaný neunesl důkazní břemeno, a proto mu nesvědčí ani nárok na vyplacení částky 20 000 Kč. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

8. Proti tomuto rozsudku podal žalovaný odvolání. Vytkl soudu prvního stupně, že nesprávně zjistil skutkový stav věci, když některé důkazy opominul (zápis ze dne 17. 1. 2019), a také se nevypořádal s rozpory mezi výpověďmi svědků a předloženými listinami. Ve vztahu k částce 20 000 Kč poukazuje na nekonzistentnost tvrzení žalobce, který nejprve uváděl, že žádná dohoda nebyla, poté že byly uzavírány dohody ad hoc. Pokud žalobce tvrdí, že o odměnách bylo rozhodováno ad hoc, žalobce nedoložil žádné zápisy/dohody o takovém rozhodování. Následně žalobce tvrdil, že žalovaný nemá na odměnu nárok, protože se o ni nezasloužil. Soud prvního stupně se nezabýval, jakým způsobem dojednal žalovaný navýšení nájemného, když se nejednalo o automatickou inflační doložku. Odměny byly standardně vypláceny i za zvýšení nájemného o inflaci. Nadto nedává smysl, aby dohoda o odměnách za zvýšení nájemného byla od 1/10/2022 rušena, jak vyplývá ze zápisu ze dne 22. 9. 2022. Jelikož jeho nárok na odměnu vznikl již dohodou o zvýšení nájmu v září 2022, a stal se splatným posledním dne měsíce, v němž bylo zvýšené nájemné uhrazeno, tedy posledním dnem měsíce října 2022, dohoda ze dne 22. 9. 2022 o zrušení odměn od 1. 10. 2022 na jeho nárok nemůže být aplikována. Ohledně dohod spoluvlastníků poukazoval na to, že zápisy o dohodách nikdy nepodepisovali, sepisovala je vždy svědkyně [jméno FO], která je e-mailem posílala spoluvlastníkům. Ve vztahu k požadavku na vyšší výnos z nájmu zdůrazňuje, že dohoda, kterou shrnul žalobce v e-mailu ze dne 19. 10. 2022, nebyla učiněna za přítomnosti všech spoluvlastníků. Byla učiněna bez jeho přítomnosti, aniž mu byla dána možnost se k věci vyjádřit a aniž by o ní mohl jakkoliv hlasovat. O dodatku č. 2 nebylo spoluvlastníky hlasováno, a ani jeho znění nebylo před podpisem ostatním spoluvlastníkům dáno na vědomí. Byl o něm informován až ex post svědkyní [jméno FO]. Tento postup je v rozporu s § 1128 odst. 2 o. z. a nemá vůči žalovanému žádné účinky. Uvedené ustanovení lze aplikovat nejen na údajnou dohodu spoluvlastníků o snížení nájemného nájemci, ale právě i na sjednání dodatku č. 2. Nadto soud prvního stupně ani neuvedl, kdy by měla být dohoda o snížení nájemného učiněná. Prvostupňový soud se nezabýval ani platností dodatku z hlediska formálního. Zdůrazňuje, že veškeré nájemní smlouvy a jejich dodatky byly vždy uzavírány písemně a každý ze spoluvlastníků obdržel jedno originální znění. V tomto případě byl dodatek podepsán částečně elektronicky a autentický je pouze podpis svědkyně [jméno FO]. Má za to, že je to v rozporu s nájemní smlouvu, a z tohoto důvodu lze považovat dodatek č. 2 za neplatný. Poukazuje i na nepravdivé konstatování, že jednání se zástupci nájemce o podmínkách ukončení nájmu proběhlo v září 2022. Jednání proběhlo až dne 13. 10. 2022. Po jeho ukončení však před vilou neproběhlo žádné společné jednání spoluvlastníků, žádné společné hlasování o snížení nájemného či o nevyplacení odměny pro žalovaného ve výši 20 000 Kč. V tomto směru je třeba hodnotit e-mail ze dne 19. 10. 2022 v celém jeho kontextu, tedy i s přihlédnutím k předchozí e-mailové komunikaci mezi spoluvlastníky, z níž by vyplynulo, že žádné společné hlasování o snížení nájemného neproběhlo. Navrhl změnu napadeného rozsudku a zamítnutí žaloby v plném rozsahu.

9. Žalobce ve vyjádření k odvolání namítá, že žalovaným tvrzená dohoda, že v případě dojednání navýšení nájmu náleží takovému spoluvlastníků automaticky jednorázová odměna, mezi spoluvlastníky neexistovala. O jednotlivých odměnách při vyjednání nové výše nájemného se spoluvlastníci domlouvali vždy ad hoc v každém jednotlivém případě. Dne 13. 10. 2022 po schůzce se zástupci nájemce se zbývající spoluvlastníci shodli, že žalovanému žádná odměna vyplacena nebude. O tom, kdo podporuje či nepodporuje snížení nájmu, bylo hlasováno osobně na chodníku před vilou všemi spoluvlastníky, což bylo potvrzeno i e-maily, jež jsou součástí spisu. Dohoda uzavřená před vilou ohledně snížení nájemného nájemci za období říjen 2022 až březen 2023 se pak projevila v dodatku č. 2. Vůle většiny byla jasná, žalovaný s tím nesouhlasil, což je jeho právo. Forma rozhodování přitom není nijak dána, tedy zda bylo rozhodováno před vilou či dodatkem, není rozhodné. Absenci nároku na odměnu za navýšení nájemného potvrdily i obě svědkyně. Nadto inflační doložka upravená v dodatku č. 1 nic nevyžaduje. Žalovaný přitom za uzavření inflačního dodatku již odměnu obdržel, a to v roce 2021. Bez ohledu na platnost dodatku č. 2 má za to, že vlastnící mají právo na podíl jen z toho nájmu, který je vybrán. Žalovaný si nemůže nárokovat podíl z nájmu podle zvýšení, tedy podíl z toho, co mělo být vybráno navíc, ale nebylo. Má-li za to, že mělo být vybráno více, může mít nárok vůči nájemci, nikoli vůči spoluvlastníkům. Dále poukázal na to, že žalovaný si vynutil praxi, kdy docházelo k vyplácení odměn za zvýšení nájmu. K vyplacení provizí za inflační doložku došlo vždy až po odsouhlasení spoluvlastníky. Nejednalo se automat. Na schůzce dne 22. 9. 2022 ostatní spoluvlastníci svým rozhodnutím odmítli tuto formy odměňování jednou provždy. Nešlo však o žádné potvrzení nároku žalovaného na provizi za uplatnění inflační doložky. Navrhl potvrzení napadeného rozsudku.

10. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek i řízení, které předcházelo jeho vyhlášení (§ 205, § 205a, § 212, § 212a o. s. ř.), řízení doplnil podle § 213a odst. 1 o. s. ř., a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné.

11. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, které koriguje pro zjevnou opakující se chybu v rozsudku v rámci výpovědí svědkyň i žalobce (v protokolech uvedeno správné datum), že jednání s nájemcem proběhlo dne 13. 10. 2022 a nikoli v září 2022. Skutková zjištění po zopakování důkazu, a to zápisu ze dne 17. 1. 2019, bod 12, doplnil potud, že spoluvlastníky byla na schůzce dohodnuta odměna za zvýšení nájmů (ne o inflaci) … rozdíl v navýšení, odměna pro toho, kdo to zařídí. Z dodatku č. 1 ze dne 1. 10. 2021 pak odvolací soud zjistil, že se spoluvlastníci dohodli s nájemcem [právnická osoba] i o tom, že vždy 1. října každého roku počínaje rokem 2021 se nájemné zvyšuje o index spotřebitelských cen vyhlášených [právnická osoba] za předchozí kalendářní rok. Výši takto valorizovaného nájemného sdělí pronajímatel nájemci v e-mailové korespondenci. Z e-mailové korespondence mezi účastníky ze dne 12. 11. 2022 dále plyne, že žalobce píše žalovanému, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků mu bylo včas sděleno a několikrát vysvětleno. V daném okamžiku probíhá dolaďování dodatku č. 2 ke smlouvě. Nájemce zaplatí hned po podpisu. Dodatek ti doručíme. Na to reaguje žalovaný, že o žádném vzniku dodatku č. 2 a jeho obsahu nic neví. Protože ho žalobce projednával „účelově“ na jím svolané schůzce bez jeho přítomnosti s ostatními spoluvlastníky, a to je chyba. Odvolací soud shodně jako soud prvního stupně neprováděl další důkazy pro nadbytečnost. Dokazování nedoplnil ani o emailovou komunikaci mezi účastníky ze dne 30. 4. 2019 a dne 5. 5. 2019 podle návrhu žalovaného vzneseného v rámci odvolání. Na tyto důkazní návrhy dopadá § 205a o. s. ř., tedy princip neúplné apelace a tzv. zákaz novot v odvolacím řízení.

12. Soud prvního stupně dospěl v projednávané věci k závěru, že dohoda podílových spoluvlastníků o rozdělování užitků a výnosů z každé nemovitosti v jejich podílovém spoluvlastnictví je platná. Výnosy z každé nemovitosti byly vypláceny jednotlivým podílovým spoluvlastníkům měsíčně na základě vyúčtování spoluvlastníka spravujícího každou ze tří nemovitostí podle velikosti jejich podílu na nemovitosti. Žalobci proto vzniklo podle vyúčtování žalovaného za nemovitost v [adresa][Anonymizováno]za období listopad 2022 až červen 2023 právo na vyplacení užitku z této nemovitosti ve výši 189 495 Kč. Žalobce od žalovaného obdržel jen částku 137 279 Kč. Tato skutečnost ostatně nebyla mezi účastníky ani sporná. Spornou zůstalo, zda si žalovaný může rozdíl ve výši žalované částky, který zadržel, ponechat z důvodu, že naopak žalovanému nebyla žalobcem vyplacena odměna žalovaného za navýšení nájemného o inflaci nájemníku [právnická osoba] ve výši 20 000 Kč a částka 32 216 Kč představující výnos z nájemného společné nemovitosti v [adresa] po jeho navýšení žalovaným.

13. Odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně uzavírá, že nárok žalovaného na částku 20 000 Kč a částku 32 216 Kč není dán, přičemž odkazuje na jeho závěry. Jedná-li se o částku 20 000 Kč, kterou se žalovaný domáhá jako odměny za navýšení nájemného o inflaci, postupoval soud prvního stupně správně, když poučil žalovaného podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř., aby tvrdil a prokázal dohodu spoluvlastníků o tom, že mu měla být tato částka jako odměna vyplacena (kdy a jakým způsobem byla uzavřena a co bylo jejím obsahem). I odvolací soud dospívá k závěru, že žalovaný důkazní břemeno ohledně dohody o automatickém přiznávání odměny za zvýšení nájemného i v případě inflační doložky neprokázal. Odvolací soud sice zopakoval dokazování zápisem ze dne 17. 1. 2019 (soud prvního stupně jej k důkazu provedl, ale žádná zjištění z něj nečinil), na nějž žalovaný opakovaně poukazoval, ale ani touto listinou nelze mít tvrzenou dohodu za prokázanou. Podle bodu 12 zápisu si totiž spoluvlastníci dohodli odměnu jen za zvýšení nájmů, když současně vyloučili, aby tato odměna byla poskytována při zvýšení nájmů o inflaci. Svědkyně [jméno FO] při výslechu uvedla, že kdysi hlasovali o „odměně za nového nájemníka“ a že svědkyně [jméno FO] byla proti. Nikdy se nehlasovalo o tom, že by byla automatická odměna za navýšení o inflaci. Svědkyně [jméno FO] vypověděla, že byla proti všem odměnám, ale spoluvlastníci se dohodli, že za každého nového nájemníka bude odměna vyplácena. Nikdy ale nebylo spoluvlastníky odsouhlaseno, že by se mechanicky vyplácela odměna za uplatnění inflační doložky. Tyto důkazy korespondují s tvrzením žalobce. Ani výpisy z účtu, z nichž plynou platby některým spoluvlastníkům za zvýšení nájmu, neprokazují, že by se jednalo o odměny za zvýšení nájmu o inflační doložku, pouze že docházelo k poskytování odměn za zvýšení nájmu, což koresponduje se zápisem ze dne 17. 1. 2019. I kdyby však některé z těchto plateb ve skutečnosti byly platbami za navýšení o inflaci, případně došlo, což připustil i žalobce, k vyplacení takové odměny žalovanému, který takový nárok uplatnil, nelze jen z toho dovozovat existenci dohody o automatických nárocích na odměny za zvýšení o inflaci. Jelikož uzavření takové dohody prokázáno nebylo, jednalo se maximálně o ad hoc konkludentní souhlas ostatních spoluvlastníků s požadavkem žalovaného. Zápis ani dohodu o takovém rozhodnutí žalobce prokazovat nemusí. V této souvislosti je namístě zdůraznit, že proces rozhodování spoluvlastníků, kteří rozhodují většinou hlasů, není blíže formalizován, výslovné hlasování či zápis o něm se nevyžaduje a souhlas lze vyjádřit výslovně i konkludentně (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 770/2008 či sp. zn. 28 Cdo 3316/2009, obdobně závěr komentářové literatury Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. 3. aktualizace. Praha: C. H. Beck, 2024). Poukazoval-li žalovaný na zápis ze dne 22. 9. 2022, na němž spoluvlastníci v souladu s § 1128 odst. 1 o. z. rozhodli většinou hlasů (žalovaný nesouhlasil) o zrušení odměn za zvyšování nájmů o inflační doložku od 1/10/2022 s tím, že nebyla-li taková dohoda, není logické, aby bylo rozhodováno o jejím zrušení, odvolací soud neshledává nelogickým odůvodnění poskytnuté nejen žalobcem, ale rovněž svědkyněmi, že spoluvlastníci svým rozhodnutím chtěli odmítnout tuto formy odměňování jednou provždy. Ani odvolací soud nemá za to, že by tímto zápisem, resp. rozhodnutím, byla prokázána existence dohody spoluvlastníků o automatických nárocích na odměnu za navýšení nájemného o inflaci. Současně nelze přehlédnout, že dne 13. 10. 2022 před vilou nájemce [právnická osoba] došlo k hlasování spoluvlastníků, přičemž většinou hlasů bylo rozhodnuto o tom (žalovaný s tím nesouhlasil), že žalovanému odměna, jím požadovaná za navýšení nájmu nájemníkovi o inflaci, ve výši 20 000 Kč vyplacena nebude. I pro případ, že by nárok žalovanému, jak tvrdil, vznikl s ohledem na to, že k rozhodnutí o zrušení došlo až od 1/10/2022 a k navýšení nájmu došlo v září 2022, přičemž uhrazením zvýšeného nájmu nájemníkem v říjnu 2022 nastala posledním dnem v měsíci splatnost tohoto nároku, rozhodnutí většiny spoluvlastníků ze dne 13. 10. 2022 má za následek, že žalovaný nemá na tuto odměnu nárok, ani kdyby dohoda tvrzená žalovaným existovala. Zároveň lze souhlasit i s tím, že žalovaný pouze aplikoval inflační doložku upravenou v dodatku č. 1, když k jejímu uplatnění postačovalo pouhé sdělení pronajímatele nájemci v e-mailové korespondenci. Jednalo se tak ve své podstatě o automatickou inflační doložku, když předpokladem jejího uplatnění nemuselo být jednání a dosažení dohody o zvýšení nájmu ve výši inflace.

14. Namítá-li žalovaný, že před vilou dne 13. 10. 2022 neproběhlo řádné hlasování, že se řádně nesešli, nehlasovali a svědkyně [jméno FO] nesepsala o tom zápis, ačkoliv to tak vždycky bylo, nelze než znovu odkázat na bezformálnost rozhodování spoluvlastníků. Pro platnost rozhodování se nevyžaduje ani výslovné hlasování či zápis o něm, navíc zápis byl učiněn, když je obsahem emailu ze dne 19. 10. 2022, jenž žalobce zaslal ostatním spoluvlastníkům. Rozhodující je pouze to, zda bylo rozhodnuto většinou, a současně že přítomni byli všichni spoluvlastníci a mohli se ve věci vyjádřit. Před vilou přitom nedošlo jen k většinovému rozhodnutí a vyslovení nesouhlasu s výplatou odměny žalovanému ve výši 20 000 Kč, ale rovněž k rozhodnutí o snížení nájemného nájemci [právnická osoba] na částku před navýšením o inflaci, a to zpět na částku 115 000 Kč měsíčně (říjen 2022 až březen 2023) s tím, že výpovědní doba bude činit 5 měsíců. Na délce výpovědní doby byla shoda spoluvlastníků, se snížením nájemného nesouhlasil žalovaný. Průběh jednání byl prokázán, zejména svědeckými výpověďmi svědkyně [jméno FO] a [jméno FO], ale rovněž účastnickou výpovědí žalobce. Účastnická výpověď žalovaného zůstala osamocena. Za popsané situace tak nelze přisvědčit žalovanému, že postup při rozhodování spoluvlastníků byl v rozporu s § 1128 odst. 2 o. z., a proto vůči němu nemá žádné účinky. Nelze se ztotožnit ani s námitkou žalovaného, že při hodnocení e-mailu ze dne 19. 10. 2022 v celém jeho kontextu, i s přihlédnutím k předchozí e-mailové komunikaci mezi spoluvlastníky, by mělo z něj vyplynout, že žádné společné hlasování o snížení nájemného neproběhlo. Takový závěr nelze učinit, neboť z této komunikace neplyne. Vyplývá z ní však zejména opakovaný nesouhlas žalovaného s tím, že došlo k hlasování a rozhodnutí většiny spoluvlastníků za jeho přítomnosti a při jeho vyjádřeném nesouhlasu ohledně nepřiznání odměny a snížení nájemného. Z emailové komunikace v celém jejím kontextu plyne, že rozhodování proběhlo před vilou dne 13. 10. 2022 za účasti všech spoluvlastníků, i jak bylo jimi rozhodnuto, přičemž je to potvrzováno i emaily svědkyň, které obsah rozhodnutí a průběh jednání potvrdily. Rozhodnutí učiněná většinou spoluvlastníků před vilou dne 13. 10. 2022 o délce výpovědní doby a zejména o snížení nájemného, jak rozebráno shora, pak bylo formalizováno v dodatku č. 2, jehož jsou obsahem. Ani na tento dodatek tak nelze aplikovat § 1128 odst. 2 o. z. Navíc není ani pravdivé tvrzení žalovaného, že o uzavírání dodatku č. 2 obsahujícím rozhodnutí před vilou nevěděl, a že o něm byl informován až ex post svědkyní [jméno FO]. V e-mailu ze dne 12. 11. 2022 žalobce píše žalovanému mimo jiné, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků mu bylo včas sděleno a několikrát vysvětleno, že probíhá dolaďování dodatku č. 2 ke smlouvě. Na to reaguje žalovaný, že o žádném vzniku dodatku č. 2 a jeho obsahu nic neví. Dodatek č. 2 však byl podepsán nájemcem, žalobcem a svědkyní [jméno FO] až dne 16. 11. 2022, tedy po proběhlé e-mailové komunikaci. Nakonec byl podepsán svědkyní [jméno FO], a to až dne 28. 11. 2022.

15. Odvolací soud nepřisvědčil ani námitce žalovaného, že dodatek č. 2 je neplatný z hlediska formálního pro rozpor s nájemní smlouvu, neboť veškeré nájemní smlouvy a jejich dodatky byly uzavírány písemně a každý ze spoluvlastníků obdržel jedno originální znění, ale dodatek byl podepsán částečně elektronicky a autentický je pouze podpis svědkyně [jméno FO]. V souladu s § 7 zákona č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce, lze v soukromoprávních vztazích podepisovat dokumenty se všemi úrovněmi elektronických podpisů, přičemž i prostý elektronický podpis má stejné účinky jako vlastnoruční podpis. Podepsání dodatku č. 2 zčásti elektronicky a zčásti vlastnoručním podpisem nezpůsobuje jeho neplatnost, když se nadále jedná o písemný dodatek ve smyslu nájemní smlouvy.

16. Odvolací soud naopak přisvědčil žalobci, že i bez ohledu na platnost dodatku č. 2 mají spoluvlastníci podle dohody právo na podíl z nájmu, který je vybrán. Žalovaný si nemůže nárokovat podíl z nájmu podle zvýšení, tedy podíl z toho, co mělo být vybráno navíc, ale nebylo. Má-li za to, že mělo být vybráno více, jednalo by se o nárok na dlužné nájemné vůči nájemci, nikoli nárok na podíl z výnosu vůči spoluvlastníkům.

17. Ze všech shora uvedený důvodů odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil, a to včetně nákladového výroku podle § 219 o. s. ř.

18. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Úspěšnému žalobci náleží právo na náhradu nákladů odvolacího řízení, představující náklady právního zastoupení, které jsou tvořeny odměnou za 2 úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast u jednání) á 3 220 Kč podle § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění účinném od 1. 1. 2025 (dále jen „AT“), 2 paušálními náhradami hotových výdajů á 450 Kč podle § 13 odst. 4 AT a 21 % DPH. Náklady odvolacího řízení činí po zaokrouhlení částku 8 881 Kč.