o určení neplatnosti kupní smlouvy

1. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem určil neplatnost kupní smlouva uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným dne 21. 9. 2022 v části týkající se převodu ideálního podílu ve výši 2548/213780 na jednotce č. [číslo] – nebytový prostor v 1.PP a na jejím spoluvlastnickém podílu o velikosti 864/21378 na společných částech domu č.p. [adresa] a pozemku p.č. [číslo], v k.ú. [adresa], obec [adresa] (výrok I.), ve zbývajícím rozsahu zamítl žalobu o určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným dne 21. 9. 2022 (výrok II.) a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 31 371,70 Kč (výrok II.).

2. Rozhodl tak o žalobě podané dne 5. 12. 2022, jíž se žalobkyně domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené dne 21. 9. 2022 s tvrzením, že žalovaný uvedl členy žalobkyně v omyl, když vypracoval zápis z členské schůze žalobkyně ze dne 17. 5. 2025, který svým obsahem neodpovídá skutečnému průběhu schůze, když úmyslem členů žalobkyně nebylo schválit prodej nebytových jednotek žalovanému, ale pouze schválit záměr jejich prodeje. Rovněž jednání žalovaného při uzavírání kupní smlouvy ve vztahu ke svědkyni [jméno FO] představuje jednání v rozporu s dobrými mravy. Předmětem prodeje podle kupní smlouvy je také spoluvlastnický podíl na jednotce č. [číslo], který však v pozvánce na členskou schůzi ze dne 29. 4. 2022 uveden není. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Prodej nebytových prostor byl na členské schůzi dne 17. 5. 2022 schválen, zvolená ověřovatelka zápisu svědkyně [jméno FO] schválila text zápisu z členské schůze, který vyhotovila svědkyně [jméno FO].

3. Soud prvního stupně na základě provedeného dokazování listinnými důkazy a výpověďmi svědků [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] dospěl ke skutkovým zjištěním, která podrobně popsal v odůvodnění rozsudku (bod 3. až 32.), přičemž odůvodnil, proč z některých důkazů žádná skutková zjištění nečinil a z jakého důvodu další navržené důkazy neprováděl (bod 34.).

4. Soud prvního stupně po citaci § 580 odst. 1 a § 583 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) a § 644 odst. 1, § 656 písm. m) a § 663 odst. 1 a 2 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“) dospěl ve vztahu k části kupní smlouvy týkající se převodu půdních prostor-nebytové jednotky č. [číslo] až č. [číslo] (dále jen „Půdní prostory“), že prodej těchto prostor byl projednán a schválen na členské schůzi dne 17. 5. 2022. V pozvánce na tuto členskou schůzi jsou jasně vymezeny takto převáděné Půdní prostory a je bez jakýchkoliv pochyb uvedeno, že se bude jednat o prodeji těchto prostor, který bude realizován formou kupní smlouvy za zcela konkrétní kupní cenu ve výši 368 959 Kč. Pozvánku na členskou schůzi obdrželi všichni členové žalobkyně, a museli tak vědět o tomto programu schůze. O tom, že v pozvánce byl prezentován prodej Půdních prostor, nemůže být pochyb. Prvostupňový soud v této souvislosti upozornil na e-mail svědka [jméno FO] ze dne 5. 5. 2022, v němž v reakci na pozvánku uvádí, že s prodejem půdy, jak je plánován na schůzi, bez ostatních kroků zásadně nesouhlasí. Při samotné schůzi se svědek [jméno FO] při hlasování o bodu 5. programu zdržel hlasování, musel tak jednoznačně vědět, že se má řešit prodej a nikoli záměr prodeje. Skutečnosti, které následně vypovídal jako svědek, neodpovídají skutečnostem zjištěným z těchto listinných důkazů. Skutečnost, že byl na členské schůzi dne 17. 5. 2022 schvalován prodej Půdních prostor, a nikoli jen záměr prodeje, potvrdil i svědek [jméno FO]. Svědek [jméno FO] se účastnil poprvé schůze v lednu 2022, která nikam nevedla, informace k věci měl již od svého předchůdce pana [jméno FO], jeho záměrem proto bylo záležitost dořešit. Tomu odpovídá příprava pozvánek na členskou schůzi dne 17. 5. 2022 a jejich obsah, příprava další smluvní dokumentace – zejm. kupní smlouvy a též návrhů smlouvy o smlouvě budoucí o výstavbě a smlouvy o výstavbě zpracovávané pro SVJ. Prvostupňový soud výpověď svědka [jméno FO] hodnotí jako zcela věrohodnou, jeho výpověď má jasné a logické souvislosti. Svědek nemá žádný zájem na výsledku sporu, na rozdíl od výpovědí členů žalobkyně, kteří jsou zainteresováni na výsledku sporu a jejichž výpovědi jsou v rozporu s listinnými důkazy, resp. zejména skutečností, že všichni členové žalobkyně měli k dispozici předem pozvánku na členskou schůzi dne 17. 5. 2022 s jasně formulovaným bodem 5. programu v části týkající se prodeje Půdních prostor a dále též skutečností, že všichni členové žalobkyně obdrželi zápis z členské schůze a nikdo z nich tento zápis bezprostředně po jeho obdržení a konání schůze nesporoval. Tvrzením členů žalobkyně, že pozvánku či zápis nečetli, přehlédli jej apod. nelze v takovém rozsahu uvěřit. Uzavřel proto, že členové žalobkyně jednoznačně věděli, že na schůzi dne 17. 5. 2022 schvalují prodej Půdních prostor za cenu 368 959 Kč. Za zcela nevěrohodnou považoval i výpověď svědkyně [jméno FO], která je v rozporu nejen s listinnými důkazy, ale též s výpověďmi ostatních členů žalobkyně. Poukázal přitom na její tvrzení, že schůzi byl přítomen pan [jméno FO], se kterým si na schůzi povídala, ačkoli z prezenční listiny i e-mailu pana [jméno FO] je zřejmé, že se schůze dne 17. 5. 2022 neúčastnil. Uvedené bylo potvrzeno i výpověďmi jiných členů žalobkyně.

5. Soud prvního stupně sice přisvědčil námitce žalobkyně ohledně nepřítomnosti členů na schůzi, resp. dřívějších odchodů některých členů, čemuž odpovídají i počty hlasujících při hlasování, avšak uzavřel, že i tak bylo dosaženo většiny pro odsouhlasení prodeje. Zcela jistě nebyl přítomen pan [jméno FO], což vyplývá jednak z prezenční listiny, jeho e-mailu, i výpovědi některých členů žalobkyně, v průběhu schůze pak odešli paní [jméno FO] a pan [jméno FO] a podle porovnání prezenční listiny a počtu hlasujících zřejmě ještě jedna osoba.

6. K námitce provázanosti kupní smlouvy se smlouvou o výstavbě prvostupňový soud uvedl, že je zřejmé, že celá transakce je poměrně složitý komplex práv a povinností žalobkyně, SVJ a jednotlivých vlastníků, nicméně to nebrání schválení prodeje Půdních prostor, jak se stalo na členské schůzi dne 17. 5. 2022. Podstatné náležitosti kupní smlouvy (předmět převodu a cena) byly určeny a odsouhlaseny. Žalobkyně je zcela samostatným subjektem, který může o svých vztazích rozhodovat samostatně. Ostatně jí ani nepřísluší řešit záležitosti týkající se SVJ a dalších jednotlivých vlastníků. Záležitosti týkající se smlouvy o výstavbě jsou otázky, které řeší subjekt odlišný od žalobkyně, a to SVJ, potažmo jednotliví vlastníci. Ačkoli je dána provázanost kupní smlouvy a smlouvy o výstavbě, uzavření smlouvy o výstavbě není podmínkou platnosti kupní smlouvy.

7. Prvostupňový soud pak neměl za prokázanou ani žádnou formu nátlaku při samotném podpisu kupní smlouvy, kterého by se měl dopustit žalovaný či svědek [jméno FO] ve vztahu ke svědkyni [jméno FO], či omylu při jejím podepisování svědkyní [jméno FO], který by měl způsobovat neplatnost kupní smlouvy. Svědek [jméno FO], který byl účasten předmětného dne schůzky s žalovaným a svědkyní [jméno FO], která předcházela podpisu smlouvy na poště, žádný nátlak při uzavírání smlouvy nepotvrdil. Nebyl prokázán ani tvrzený omyl v tom, jaký dokument svědkyně [jméno FO] podepisuje. Tvrzení žalobkyně o nátlaku a omylu při podpisu kupní smlouvy ani neodpovídají tomu, že svědkyně [jméno FO] měla prokazatelně návrh kupní smlouvy k dispozici již od začátku srpna 2022, a není tedy pravdivé tvrzení, že by se smlouvou mohla seznámit až na místě. Jejímu tvrzení, že návrh kupní smlouvy v e-mailu přehlédla, prvostupňový soud neuvěřil, když je měl ve světle ostatních skutečností za nevěrohodné. Kupní smlouvu v rozsahu převáděných Půdních prostor proto považoval za platnou, když neshledal žádný důvod, který by způsoboval její neplatnost. Usnesení členské schůze ze dne 17. 5. 2022 přitom nikdo z členů žalobkyně nenapadl z důvodu jeho neplatnosti.

8. Ve vztahu k převodu ideálního podílu o velikosti 2548/213780 na jednotce č. [číslo] v 1. PP a na jejím spoluvlastnickém podílu na společných částech domu a pozemku specifikovaného pod bodem 10., čl. II. kupní smlouvy má naopak za to, že převod tohoto spoluvlastnického podílu na jednotce č. [číslo] nebyl schválen. Podle pozvánky na členkou schůzi byla schvalována výměna blíže neurčeného prostoru vyčleněného z nebytové jednotky č. [číslo] za komory některých vlastníků v 7. a 8. NP. V pozvánce bylo přitom uvedeno, že toto bude uskutečněno změnou prohlášení vlastníka. O tom, že by byl schvalován prodej, navíc blíže neurčeného a nespecifikovaného podílu na nebytové jednotce č. [číslo], nelze uvažovat. V tomto rozsahu proto kupní smlouvu posoudil jako neplatnou. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř.

9. Proti všem výrokům rozsudku podala žalobkyně odvolání. Namítala, že nedošlo k platnému schválení prodeje Půdních prostor. Poukázala na plán prodeje nebytových jednotek vypracovaný panem [jméno FO] s tím, že podmínkou prodeje bylo uzavření smlouvy o výstavbě podepsané všemi vlastníky jednotek a smlouvě tak mělo předcházet právě uzavření smlouvy o smlouvě budoucí o výstavbě. Kupní smlouva je neplatná, neboť neodpovídá vůli členské schůze a členů, kteří si dokonce ani nejsou vědomi, že by se otázkou schválení prodeje vůbec zabývali. Z výpovědí svědků vyplynulo, že zde absentoval projev svobodné a vážné vůle členů bytového družstva. Ať už bylo znění 5. bodu formulováno jakkoliv, chtěli v okamžiku hlasování projevit pouze vůli k budoucí transakci, což dovozují i ze způsobu, jakým byla určena kupní cena, když byla určena pouze jako účetní zůstatková hodnota. Podrobně rozepisuje průběh členské schůze ze dne 11. 1. 2022 a následně shromáždění SVJ a navazující členské schůze, jež se konaly dne 17. 5. 2022. Žalobkyně dále zdůraznila, že svědkyně [jméno FO], místopředsedkyně žalobkyně, nejprve v souvislosti s podpisem kupní smlouvy čelila nátlaku od žalovaného a následně byla při jejím podpisu uvedena v omyl. Ačkoliv žalobkyně připouští důkazní nouzi, žádá, aby odvolací soud tuto otázku ve všech souvislostech posoudil. Žalobkyně má za to, že jednání žalovaného představuje hrubé porušení dobrých mravů, které podle § 8 o. z. nesmí požívat právní ochrany. Žalobkyně nesouhlasí s tím, jak soud prvního stupně posoudil věrohodnost výpovědí jednotlivých svědků, zejména v souvislosti s tím, že soud prvního stupně zamítnul provedení důkazu nahrávkou z členské schůze družstva ze dne 8. 11. 2022. Nelze přehlédnout, že věc je u soudu projednávána s odstupem více než dvou let, avšak tato nahrávka představuje záznam autentického rozhořčení členů žalobkyně. Navrhla, aby odvolací soud určil, že kupní smlouva ze dne 21. 9. 2022 je neplatná a uložil žalovanému náhradu nákladů řízení.

10. Proti výroku I. rozsudku podal odvolání žalovaný. Soud prvního stupně měl dostatek důkazů k posouzení této otázky, avšak řádně k nim nepřihlédl a věc posoudil nedostatečným způsobem. Nikdy ani žalovaného nepoučil ve vztahu k této otázce, aby svá tvrzení mohl doplnit a navrhnout další důkazy. Zdůraznil, že v prohlášení vlastníka budovy 20. 4. 2009 je jednotka č. [číslo], nebytový prostor umístěný v 1. podzemním podlaží o podlahové ploše 86,4 m² s přináležejícím spoluvlastnickým podílem o velikosti 854/21248. Půdní prostory o celkové výměře 25,48 m² ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek přitom měly být vyměněny za prostor o téže rozloze vyčleněný právě z této jednotky. V této souvislosti poukázal na výpověď svědka [jméno FO] obsaženou v usnesení [bezpečnostní sbor] ze dne 5. 7. 2024, který uvedl, že o vyčlenění prostoru o výměře 25,48 m² z této jednotky rozhodla členská schůze v bodě 4. svého programu. Další část měla být řešena v rámci smlouvy o výstavbě. Žalovaný nesouhlasí ani s tím, že by předmětem výměny a následného prodeje byl blíže neurčený prostor vyčleněný z nebytové jednotky č. [číslo] za komory některých vlastníků, když z pozvánky na členskou schůzi jednoznačně vyplývá, že na programu pod bodem 4. je schválení výměny nebytového prostoru vyčleněného z této jednotky za konkrétní komory o konkrétní výměře konkrétních vlastníků. Ačkoliv v pozvánce je zjevná písařská chyba, kdy je uvedeno nebytová jednotka č. [číslo], v zápise ze schůze je již správně uvedeno č. [číslo]. Jelikož žádná jednotka č. [číslo] v domě č.p. [číslo] neexistuje, nemohlo dojít k záměně. Členové žalobkyně věděli, co bude předmětem hlasování na členské schůzi, tedy že jde o prodej poměrné části jednotky č. [číslo] za částku 72 399 Kč, přičemž poukazuje i na výpověď svědka [jméno FO] a na bod 22. samotné žaloby. Navrhl, aby odvolací soud změnil výrok I. rozsudku tak, že se žaloba i v této části zamítá, a přiznal žalovanému náhradu nákladů řízení.

11. Žalovaný ve vyjádření k odvolání žalobkyně zdůraznil správnost závěrů soudu prvního stupně, které se projevily ve výroku II rozsudku. Zdůraznil, že žalobkyně a SVJ jsou zcela samostatné právní subjekty, které rozhodují nezávislé na sobě. Ke schválení záměru prodat žalovanému předmětné jednotky došlo již dříve než před členskou schůzí dne 17. 5. 2022. Nebyl proto žádný důvod opakovaně schvalovat záměr namísto samotného prodeje. Ostatně z pozvánky v bodech 4. a 5. jednoznačně vyplývá, že se bude schvalovat prodej. Souhlasí i s názorem soudu prvního stupně, že provedení důkazu zvukovou nahrávkou členské schůze ze dne 18. 11. 2022 je nadbytečné s ohledem na výpovědi svědků. Poukazuje i na závěr projevený v rozhodnutích orgánů činných v trestním řízení, které konstatovaly značnou nevěrohodnost a účelovost jednání svědkyně [jméno FO].

12. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212 a § 212a o. s. ř.). Ve vztahu k výroku I. rozsudku uzavřel, že není dána subjektivní přípustnost odvolání podaného žalobkyní. Odvolání může podat jen ten, komu nebylo napadeným rozhodnutím (poměřováno jeho výrokem) plně vyhověno, popřípadě komu byla tímto rozhodnutím způsobena jiná určitá újma na jeho právech a tu lze odstranit zrušením nebo změnou rozhodnutí soudu prvního stupně (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 2323/99 či sp. zn. 33 Cdo 825/2000). Napadeným výrokem byla určena neplatnost části kupní smlouvy, čímž nemohla žalobkyni vzniknout žádná újma, natož aby byla odčinitelná změnou či zrušením odvoláním napadaného výroku. Odvolacímu soudu proto nezbylo, než žalobkyní podané odvolání proti výroku I. rozsudku odmítnout podle § 218 písm. b) o. s. ř.

13. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, ač byly v části nadbytečné (většina výpovědí svědků, jak bude vysvětleno níže). Tato zjištění dále doplnil v souladu s § 213a odst. 1 o. s. ř. potud, že z notářského zápisu ze dne 13. 1. 2022, [spisová značka] sepsaného [tituly před jménem] [jméno FO], notářkou v [adresa], vyplývá, že Stanovy žalobkyně v čl. 14 bod 2. písm. m) upravují, že členská schůze jako nejvyšší orgán družstva rozhoduje o prodeji nebo jiných majetkových dispozicích (věcná břemena, zástavy) s nemovitými věcmi. Poté uzavřel, že odvolání žalobkyně ani žalovaného nejsou důvodná.

14. Odvolací soud se dále zabýval tím, zda řízení před soudem prvního stupně netrpí vadou, jež mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, zejména s ohledem na námitku žalovaného, že jej prvostupňový soud nepoučil ve vztahu k nebytové jednotce č. [číslo]. Odvolací soud takovou vadu neshledal, neboť poučení žalovaného nebylo namístě a ani by na závěrech odvolacího soudu nemohlo nic změnit, když se nejedná o otázky skutkové, ale právní.

15. Žaloba o určení neplatnosti kupní smlouvy je žalobou o určení podle § 80 o. s. ř. a může být věcně projednána jen tehdy, je-li na straně žalobkyně dán naléhavý právní zájem na takovém určení. Soud prvního stupně k jejímu projednání přistoupil, pročež lze mít za to, že tím implicitně vycházel z existence naléhavého právního zájmu žalobkyně na určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 21. 9. 2022. Ač z konstantní judikatury Nejvyššího soudu plyne, že pokud lze žalovat o určení práva nebo právního vztahu, není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy, jež se tohoto práva nebo právního vztahu týká (srov. např. rozsudek sp. zn. 22 Cdo 2147/99), za situace, kdy je právní postavení žalobkyně zpochybněno převodní smlouvou, na základě které má (teprve) dojít ke vkladu vlastnického či jiného věcného práva k nemovitosti do katastru, resp. jestliže vyslovení neplatnosti takové smlouvy, podle které dosud nebyl povolen vklad do katastru, by mohlo mít příznivý vliv na její právní postavení, lze přípustnost žaloby ve smyslu § 80 písm. c) o. s. ř. (nyní § 80 o. s. ř.) dovodit (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 2027/2008). Obdobně je tomu i v této věci, kdy dosud nedošlo k zapsání vlastnického práva žalovaného na základě kupní smlouvy do katastru nemovitostí, když řízení před katastrálním úřadem bylo podle nesporných tvrzení účastníků zastaveno. Odvolací soud proto shledává závěr prvostupňového soudu v poměrech projednávané věci správným.

16. Samotné další právní posouzení věci vystavěné zejména na výpovědích svědků slyšených zejména k tvrzení žalobkyně, že zápis z členské schůze ze dne 17. 5. 2022 svým obsahem neodpovídá skutečnému průběhu schůze, když úmyslem členů žalobkyně nebylo schválit prodej nebytových jednotek žalovanému, ale pouze schválit záměr jejich prodeje, nelze v převážném rozsahu považovat za přiléhavé. Soud prvního stupně se zabýval námitkami neplatnosti, aniž by si ujasnil, neplatnost jakých právních jednání vůbec může v tomto řízení posuzovat. To ale neznamená, že závěr soudu prvního stupně o platnosti části kupní smlouvy týkající se Půdních prostor (výrok II. rozsudku) a o neplatnosti části smlouvy ohledně jednotky č. [číslo] by byly nesprávné. Odvolací soud shledal napadené rozhodnutí věcně správným, ale vedly jej k tomu jiné právní úvahy.

17. Veškeré námitky směřující proti neplatnosti kupní smlouvy opírající se o tvrzení, že usnesení přijaté na členské schůzi neodpovídá vůli členské schůze a členů, kteří si ani nebyli vědomi, že by se otázkou schválení prodeje zabývali, stejně jako námitky ohledně počtu členů na schůzi, resp. dřívějších odchodů některých členů, ve skutečnosti zpochybňují platnost samotných usnesení členské schůze.

18. Podle § 663 odst. 1 ZOK se každý člen družstva, člen představenstva nebo kontrolní komise nebo likvidátor mohou dovolávat neplatnosti usnesení členské schůze podle ustanovení občanského zákoníku o neplatnosti usnesení členské schůze spolku pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami. Bylo-li rozhodnuto mimo členskou schůzi, právo podat návrh zanikne uplynutím 3 měsíců ode dne, kdy se navrhovatel dozvěděl nebo mohl dozvědět o přijetí rozhodnutí podle § 652 až 655. Podle odstavce 2 nebylo-li právo podle odstavce 1 uplatněno v zákonné lhůtě, případně nebylo-li návrhu na vyslovení neplatnosti vyhověno, nelze platnost usnesení členské schůze již přezkoumávat, ledaže jiný právní předpis stanoví jinak.

19. Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu plyne, že platnost usnesení členské schůze nelze přezkoumávat v jiných soudních řízeních, než je řízení podle § 663 (srov. rozhodnutí sp. zn. 29 Cdo 1104/2016 či sp. zn. 27 Cdo 4439/2018). Konstitutivní povaha soudního rozhodnutí o vyslovení neplatnosti má za následek, že mimo řízení podle § 663 nemůže soud otázku platnosti usnesení členské schůze posuzovat ani jako otázku předběžnou (srov. rozhodnutí NS sp. zn. 29 Cdo 4525/2016). Mezi účastníky přitom nebylo sporu o to, že usnesení přijatá na členské schůzi dne 17. 5. 2022 nebyla z důvodu jejich neplatnosti napadena. Platnost těchto usnesení proto nebylo možno v projednávané věci přezkoumávat, pročež bylo zcela nadbytečné provádět k tomu dokazování. Vytýká-li žalobkyně, že nebyla k důkazu provedena nahrávka z členské schůze ze dne 8. 11. 2022, je zjevné, že i tento důkaz je ze stejného důvodu nadbytečný. Je proto třeba vycházet z toho, že přijatá usnesení jsou platná, jelikož jejich neplatnost nebyla konstituována. Nadto nelze přehlédnout, že podle § 45 odst. 3 ZOK platí, a to i pro usnesení členské schůze, že ustanovení občanského zákoníku o zdánlivém právním jednání, o neplatnosti právních jednání, omylu a následcích neplatnosti právního jednání se na rozhodnutí orgánu obchodní korporace s výjimkou povinnosti nahradit újmu způsobenou neplatným právním jednáním nepoužijí (neusnášeníschopnost, omyl apod. by tak nemohly být projednány ani v řízení o neplatnost podle § 663 ZOK).

20. Namítá-li pak žalobkyně, že jednání žalovaného je nepoctivé, že jednal v rozporu s dobrými mravy, je na místě zdůraznit, že podle § 663 odst. 5 ZOK námitka rozporu s dobrými mravy je jen důvodem neplatnosti usnesení členské schůze, které je nutné se dovolat. Ač se na usnesení orgánů obchodních korporací subsidiárně použije hmotněprávní úprava spolků obsažená v občanském zákoníku, skutečnost, že by se usnesení členské schůze příčilo dobrým mravům, není důvodem, aby se na něj hledělo jako by nebylo přijato (§ 245 o. z.). Důvodem je jak úprava obsažená v § 45 odst. 1 ZOK, tak i již zmíněná speciální úprava v § 663 odst. 5 ZOK. Žádný jiný důvod, který by vedl odvolací soud k závěru, že se jedná o nulitní rozhodnutí žalobkyně ve smyslu § 245 o. z. a § 45 ZOK, odvolací soud neshledal. Usnesení nebyla vydána v záležitosti, o které členská schůze neměla působnost rozhodnout, když stanovy naopak působnost členské schůze k rozhodnutí o prodeji nemovitých věcí jednoznačně stanoví, ani se napadenými rozhodnutími nemění stanovy. Rovněž nelze hovořit o tom, že by obsah přijatých rozhodnutí byl neurčitý nebo nesrozumitelný anebo zavazující k nemožnému plnění (§ 45 odst. 2 ZOK). V usnesení pod bodem 4. zápisu byla schválena výměna nebytového prostoru vyčleněného z nebytové jednotky č. [číslo], podle bodu 4. pozvánky ze dne 29. 4. 2022, za komory, jež jsou součástí bytových jednotek č. [číslo] a za 2 komory bytové jednotky č. [číslo]. V usnesení pod bodem 5. zápisu byl schválen prodej nebytových jednotek a nebytových prostor žalovanému podle bodu 5. pozvánky za částku 368 959 Kč (jednalo se o Půdní prostory – nebytové jednotky č. [číslo] a dále komory specifikované v bodě 4. pozvánky za částku 72 399 Kč.). Odvolací soud shodně jako soud prvního stupně přitom vycházel ze zápisu z členské schůze ze dne 17. 5. 2022, jak byl v řízení předložen, když bylo prokázáno, že osvědčuje průběh dané schůze. Rovněž bylo prokázáno, že zápis z členské schůze vyhotovila svědkyně [jméno FO] a nikoli žalovaný. Žalovaný tak nemohl uvést členy žalobkyně v omyl tím, že by jej vyhotovil v rozporu se skutečným průběhem schůze, jak mu žalobkyně v žalobě vytýká. Navíc zvolená ověřovatelka zápisu svědkyně [jméno FO] sama text zápisu schválila.

21. Za situace, kdy nebylo možné přezkoumávat neplatnost usnesení členské schůze, a nebylo možné ani uzavřít, že by se na ně hledělo, jako by nebyla přijata, bylo třeba se zabývat žalobou pouze s ohledem na námitky, které se skutečně týkají neplatnosti samotné kupní smlouvy. Podání žaloby o určení neplatnosti právního jednání přitom lze považovat za dovolání se neplatnosti takového právního jednání (srov. rozhodnutí NS sp. zn. 29 Odo 102/2003). Předně se tak jedná o námitku, že žalovaný při uzavírání kupní smlouvy uvedl svědkyni [jméno FO] v omyl o tom, jaké listiny podepisuje a činil při tom na ni nátlak. Odvolací soud uzavírá, že žalobkyně ani přes poučení neprokázala, že by svědkyně [jméno FO] jednala v omylu způsobeném žalovaným, resp. v tísni. Plně přitom odkazuje na závěry soudu prvního stupně, které k této otázce vyslovil v bodu 45. napadeného rozsudku, s nimiž se ztotožňuje.

22. Namítá-li žalobkyně, že prodej spoluvlastnického podílu na jednotce č. [číslo] vůbec nebyl na členské schůzi schválen, je třeba poukázat na § 48 ZOK, podle kterého právní jednání, k němuž nedal souhlas nejvyšší orgán obchodní korporace v případech vyžadovaných zákonem, je neplatné; této neplatnosti se lze dovolat do šesti měsíců ode dne, kdy se o neplatnosti oprávněná osoba dozvěděla nebo dozvědět měla a mohla, nejdéle však do deseti let od dne, kdy k takovému jednání došlo. Podle § 656 písm. t) ZOK patří do působnosti členské schůze rozhodnutí i o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy svěřují do její působnosti. Stanovy žalobkyně v čl. 14 bod 2 písm. m) svěřují do její působnosti i rozhodování o prodeji nemovitých věcí. Souhlas členské schůze je tak podmínkou platnosti kupní smlouvy, neboť se jedná o případ vyžadovaný zákonem, resp. stanovami. Ve vztahu k Půdním prostorám je souhlas s prodejem jednoznačně dán, když z něj vyplývají konkrétní jednotky, které se prodávají, a za jakou částku. Kupní smlouva tomuto souhlasu odpovídá. Odlišná situace nastává ve vztahu k nebytové jednotce č. [číslo]. Z kupní smlouvy plyne, že žalobkyně prodává žalovanému spoluvlastnický podíl ve výši 2548/213780 na jednotce č. [číslo] – nebytový prostor v 1.PP a na jejím spoluvlastnickém podílu o velikosti 864/21378 na společných částech domu [adresa] a pozemku p.č. [číslo], v k.ú. [adresa], obec [adresa] (dále jen „spoluvlastnický podíl na jednotce č. [číslo]“). Z bodu 20. tohoto rozsudku však plyne, že v usnesení členské schůze ze dne 17. 5. 2022 pod bodem 4. zápisu byla schválena pouze výměna nebytového prostoru vyčleněného z nebytové jednotky č. [číslo] podle bodu 4. pozvánky za komory, jež jsou součástí bytových jednotek č. [číslo] a za 2 komory bytové jednotky č. [číslo] a dále byl schválen pod bodem 5. zápisu prodej těchto komor za částku 72 399 Kč. Souhlas s prodejem spoluvlastnického podílu na jednotce č. [číslo] ze zápisu nevyplývá.

23. Vzhledem k tomu, že k uzavření kupní smlouvy a prodeji tohoto spoluvlastnického podílu nebyl dán souhlas nejvyššího orgánu obchodní korporace (zde členské schůze družstva) podle § 48 ZOK, ač tomu tak podle zákona, resp. stanov, mělo být, je uzavřená kupní smlouva v této části neplatná. Jedná se o relativní neplatnost podle § 586 odst. 1 o. z., podle kterého je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba; taková situace nastává i v případech podle § 48 ZOK (srov. shodně rozhodnutí NS sp. zn. 27 Cdo 2645/2018). Oprávněnou osobou je nepochybně obchodní korporace, v tomto případě žalobkyně. Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 29 Cdo 3098/2012 vyjádřil, že účelem § 239 odst. 4 písm. i) obch. zák. (nyní § 656 ZOK) je ochrana družstva a zájmů jeho členů před svévolným jednáním statutárních orgánů družstva, resp. jejich členů (srov. rozhodnutí NS sp. zn. 21 Cdo 2230/2017). Žalobkyně rovněž dostála lhůtě plynoucí z § 48 ZOK, když žalobu s dovoláním se neplatnosti podala u soudu dne 5. 12. 2022 a právní jednání, tj. kupní smlouva byla podepsána dne 21. 9. 2022. Lhůta byla dodržena. Nadto se jedná o lhůtu promlčecí, přičemž námitka promlčení ani nebyla vznesena.

24. Zdůrazňovala-li žalobkyně, že je třeba přihlédnout k provázanosti převodů v rámci žalobkyně a SVJ, resp. nutné provázanosti kupní smlouvy a smlouvy o výstavbě, odvolací soud plně odkazuje na přiléhavé úvahy soudu prvního stupně vyjádřené v bodě 44. napadeného rozsudku.

25. Ze všech uvedených důvodů odvolací soud napadené výroky I. a II. potvrdil podle § 219 o. s. ř. jako věcně správné, stejně jako nákladový výrok III.

26. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o. s. ř. a § 224 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný byl úspěšný i v odvolacím řízení v rozsahu 68 % (84 % úspěch žalovaného-16% úspěch žalobkyně). Náklady řízení představuje zaplacený soudní poplatek za odvolání ve výši 2 000 Kč a náklady právního zastoupení, a to ve výši odměny za 3 úkony právní služby (odvolání, vyjádření k odvolání a účast u jednání) á 5 620 Kč podle § 9 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění účinném od 1. 1. 2025 (dále jen „AT“), 2 paušálních náhrad hotových výdajů á 450 Kč podle § 13 odst. 4 AT a 21 % DPH. Náklady činí celkem částku 24 034,10 Kč. Odvolací soud přiznal žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení v rozsahu 68 % vzniklých nákladů, tj. částku 16 343,20 Kč.