pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], a proti usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací]

1. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem určil nájemné z nájmu bytu v blíže označené bytové jednotce, jejíž nájemkyní je žalovaná, částkou ve výši [částka] počínaje dnem [datum] (výrok I.), žalované uložil povinnost zaplatit žalobci na dlužném nájemném částku [částka] ve lhůtě [anonymizováno] dnů (výrok II.), žalované dále uložil povinnost zaplatit žalobci náklady řízení ve výši [částka] a státu náklady řízení ve výši [částka] (výroky III. a IV.) a rozhodl o povinnosti žalobce zaplatit soudní poplatek ve výši [částka] (výrok V.). Shora označeným usnesením potom soud prvního stupně přiznal znalci [příjmení] [jméno] [příjmení] za účast u ústního jednání dne [datum] znalečné v celkové výši [částka] (4 hodiny práce po [částka] zahrnující přípravu na ústní jednání 3 hodiny a účast u jednání 1 hodinu, náhradu hotových výdajů ve výši [částka] (cestovné), náhradu za ztrátu času 2× [anonymizováno] hodiny ve výši celkem [částka] a [anonymizována dvě slova] z částky [částka] ve výši [částka]).

2. Soud prvního stupně rozhodoval o žalobě, kterou se určení výše nájemného a zaplacení nedoplatku způsobeného zvýšením nájemného za dobu od [datum] do [datum] žalobce domáhal na podkladě tvrzení, že je vlastníkem a pronajímatelem bytové jednotky, jejíž je žalovaná nájemkyní na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], přičemž v minulosti bylo rozhodnuto o určení výše nájemného od [datum] (rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4, č.j. [číslo jednací], ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze, č. j. [číslo jednací]). Žalobce dopisem ze dne [datum] zaslal žalované návrh na zvýšení nájemného podle § 2249 o.z., a to o [anonymizováno] na částku [částka], s čímž žalovaná vyslovila nesouhlas dopisem ze dne [datum].

3. Soud prvního stupně po provedeném listinném dokazování (včetně znaleckého posudku) dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, přičemž na daný případ aplikoval ustanovení [ustanovení pr. předpisu] Vycházel z toho, že právní poměr mezi účastníky je založen smlouvou o nájmu ze dne [datum], žádná jiná smlouva mezi účastníky uzavřena nebyla, a jak bylo zjištěno z jiného řízení vedeného u Městského soudu v Praze pod sp. zn. [spisová značka], žalovaná je sice členkou žalobce, ale její členský družstevní podíl nezahrnuje právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu. Naposledy bylo nájemné stanoveno soudem od [datum] ve výši [částka] (strany tedy dohodou zvyšování nájemného neupravili a ani zvyšování nájemného nevyloučili) a režim zvyšování nájemného se tedy řídí pravidly stanovenými v [ustanovení pr. předpisu] Žalobce zároveň kvalifikovaně (podle [ustanovení pr. předpisu] rozhodl svým statutárním orgánem o zvýšení nájemného o [anonymizováno], toto navýšení vůči žalované uplatnil písemnou výzvou/návrhem v souladu s [ustanovení pr. předpisu], tento návrh byl žalované doručen [datum] a žalovaná jej dne [datum] odmítla. Žaloba byla zároveň podána dne [datum], tedy v tříměsíční lhůtě stanovené v [ustanovení pr. předpisu] Požadavek na zvýšení nájemného o [anonymizováno] je tedy po právu, neboť nebylo sporu o tom, že od [datum] nebylo žalované nájemné zvyšováno a zároveň požadované zvýšení nedosahuje výše tzv. tržního nájemného, stanoveného pro předmětný byt znaleckým posudkem ve výši [částka] za měsíc. Zvýšení nájemného není v rozporu s [ustanovení pr. předpisu], které v období od [datum] do [datum] zvyšování nájemného zakazovalo, když návrh na zvýšení nájemného žalobce uplatnil před účinností tohoto nařízení a žalobou je zvýšení požadováno až za období, na které se zmiňované nařízení již nevztahuje. Za nedůvodnou označil obranu žalované, pokud namítala, že jiní členové družstva hradí nájemné v nepoměrně nižších částkách, protože žalované nesvědčí právo nájmu družstevního bytu a z toho důvodu nelze výši nájemného v jejím případě porovnávat s výší předepsaného plnění uživatelům oprávněným z titulu členství v bytovém družstvu, s nímž se pojí právo nájmu družstevního bytu, a odmítl rovněž námitku žalované o předčasnosti žaloby s poukazem na datum právní moci posledního rozhodnutí soudu o určení nájemného ([datum]), protože pro posouzení nároku je významné datum počátku posledního zvýšeného nájemného a nikoli datum, ke kterému se žalobce svého nároku pravomocně domohl rozhodnutím soudu. Opačný výklad by postavení pronajímatele nepřípustně znevýhodnil. Jestliže pak žalovaná uplatňovala v rámci své obrany tvrzení o své nepříznivé finanční situaci, pak tyto skutečnosti nelze klást k tíži žalobce, který i po úspěchu ve věci získá nájemné ve výši podstatně nižší, než odpovídá obvyklému nájemnému. Pokud žalovaná nedosahuje příjmu, aby pokryla náklady na bydlení, může se obrátit na orgány státní správy se žádostí o poskytnutí dávky státní sociální podpory. V tomto ohledu též nelze v jednání žalobce spatřovat šikanu či jednání v rozporu s dobrými mravy. Požadavek na zaplacení částky [částka] potom odpovídá matematickému výpočtu měsíčního nájemného navýšeného o [částka] za dobu od podání žaloby do [datum], pročež i v tomto ohledu shledal soud prvního stupně žalobu důvodnou. Výroky o nákladech řízení mezi účastníky navzájem a o nákladech řízení státu podrobil procesnímu úspěchu žalobce ve věci (§ [anonymizována dvě slova] 1 a [ustanovení pr. předpisu] a povinnost žalobce zaplatit soudní poplatek (respektive jeho doplatek) odůvodnil tím, že žalobce zaplatil pouze soudní poplatek z návrhu na určení nájemného, nikoliv již z nároku na zaplacení doplatku nájemného.

4. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání. Domnívá se, že soud nedostatečným způsobem přihlédl k tomu, že provedla zhodnocení bytu stavebními úpravami na svůj náklad a se souhlasem pronajímatele a příslušného stavebního úřadu a za to nemůže být sankcionována zvýšením nájemného. V důsledku novelizace § 733 odst. 2 zákona č. 90/2012 Sb. na ni nadále nemůže být pohlíženo jako na„ družstevnici druhé kategorie“, jako na„ vlastníka prázdného družstevního podílu“ či„ vlastníka družstevnímu podílu bez práva na uzavření nájemní smlouvy“, jak bylo v minulosti ze strany žalobce činěno. Je přesvědčena, že jakákoliv soudní rozhodnutí, která k ní přistupovala jinak, tím pozbyla své platnosti a účinnosti. I nadále setrvala na tom, že lhůta pro další zvýšení nájemného počíná plynout až od okamžiku nabytí právní moci předchozího rozhodnutí a nikoli od okamžiku, kdy je zvýšený nájem poprvé splatný. Stejně tak se i nadále domnívá, že ke zvýšení nájemného došlo v rozporu s moratoriem zakotveným v [ustanovení pr. předpisu] Dále měl soud prvního stupně přihlédnout k tomu, že je ve věku 61 let, žije sama a jakékoliv zvýšení nájmu pro ni představuje razantní snížení životní úrovně, když zejména v období pandemických opatření měla zvýšené náklady. Dále opakovaně poukazovala na chyby při vypracování znaleckého posudku, v němž je nesprávně uváděna výměra lodžie. Dle prohlášení vlastníka činí výměra bytu 26,86 m², zatímco podle znalce činí [anonymizováno] m². Samo podání žaloby je podle ní problematické, neboť členům představenstva již vypršel mandát, aniž byla provedena tzv.„ převolba“ členů představenstva, což činí z jednání představenstva neplatná právní jednání s důsledkem nedostatku aktivní právní legitimace žalobce. Nesprávný je podle ní i výrok o náhradě nákladů řízení mezi účastníky, když v odůvodnění rozsudku vypočetl nalézací soud pouze pět úkonů právní služby, avšak odměnu přiznává za šest úkonů právní služby.

5. Pokud jde o odvolání proti usnesení, namítla, že příprava na jednání nemohla znalci trvat 3 hodiny, ale spíše jen 1 hodinu. Dále zpochybnila výši náhrady za ztrátu času, která měla být krácena minimálně o polovinu a rovněž měla za to, že vzdálenost mezi místem bydliště znalce a [anonymizováno] nečiní [anonymizováno] km, ale méně. Domáhala se toho, aby byl rozsudek změněn a aby odvolací soud rozhodl ve prospěch žalované, popřípadě aby rozsudek zrušil, stejný návrh učinila ve vztahu k usnesení.

6. Žalobce se k odvolání žalované písemně vyjádřil, vyvracel jednotlivé odvolací námitky a domáhal se toho, aby byl rozsudek jako správný potvrzen.

7. Před odvolacím jednáním žalobce odvolacímu soudu oznámil, že došlo ke změně vlastníka bytové jednotky, které se řízení týká, když tuto jednotku nabyly do podílového spoluvlastnictví dvě fyzické osoby stejným dílem ([jméno] [anonymizováno] a [jméno] [příjmení]) s tím, že vklad vlastnického práva na základě kupní smlouvy ze dne [datum] byl proveden s účinky ke dni [datum]. Tato skutečnost je ověřena vyrozuměním o provedeném vkladu do katastru nemovitostí (a mezi účastníky byla zároveň nesporná).

8. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaných odvolání rozsudek soudu prvního stupně, jakož i usnesení, a to podle § 212 a § 212a odst. 1, 5, 6 o.s.ř. a dospěl poté k závěru, že odvolání jsou částečně důvodná.

9. Odvolací soud se nejprve zabýval tím, zda oznámení o změně vlastníka předmětného bytu má vliv na účastenství v tomto řízení, a dospěl k závěru, že tomu tak není. Je to proto, že žaloba o určení nájemného je žalobou konstitutivní s účinky do budoucna a požadované určení se týká práv žalobce (například právě nároku na zaplacení nedoplatku na zvýšeném nájemném). V tomto případě v odvolacím řízení nepřichází v úvahu postup podle § 92 odst. 1 o.s.ř. (srovnej § 216 odst. 1 o.s.ř.) a nejde ani o případ procesního nástupnictví podle § 107a o.s.ř. (práva a povinnosti, o niž v řízení jde, totiž i nadále svědčí žalobci).

10. Jde-li o určení výše nájemného, soud prvního stupně se se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně zcela ztotožňuje a rovněž na ně odkazuje. S námitkami žalované (které jsou i obsahem odvolání) se již částečně vypořádaly soudy obou stupňů v předchozím řízení o zvýšení nájemného, a rovněž soud prvního stupně v nyní přezkoumávaném rozsudku. Argumentuje-li žalovaná tím, že provedla se souhlasem pronajímatele a stavebního úřadu stavební úpravy v bytě a tím jej i zhodnotila, tak s touto argumentací se vypořádal již odvolací soud ve svém rozsudku, č. j. [číslo jednací], a jednak je ze skutkových zjištění soudu prvního stupně (podaného znaleckého posudku) zřejmé, že v tomto případě znalec při stanovení výše obvyklého nájemného k této rekonstrukci bytu na náklady žalované přihlédl snížením koeficientu s přihlédnutím k míře opotřebení. Nelze přijmout argument, že předchozí soudní rozhodnutí (jimiž byla zamítnuta žaloba žalobkyně na určení jejího práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu)„ pozbyla své platnosti a účinnosti“ v souvislosti s novelizací ustanovení [ustanovení pr. předpisu], neboť tato rozhodnutí jsou pravomocná, jiná rozhodnutí o tomto tvrzeném nároku žalobkyně vydána nebyla a tuto otázku nelze v tomto řízení řešit ani jako otázku předběžnou (i z důvodu věcné nepříslušnosti). Soud prvního stupně se správně vypořádal i s námitkou, že lhůta pro zvýšení nájemného může započít až od právní moci předchozího rozhodnutí o zvýšení nájemného, přičemž i odvolací soud dospívá k závěru, že pro možnost (dalšího) zvýšení nájemného je rozhodující okamžik, kdy došlo k poslednímu navýšení nájemného a nikoli okamžik právní moci rozhodnutí, jímž bylo toto nájemné zvýšeno. Výkladem zastávaným žalovanou by naopak nájemci bytů byli motivováni k tomu, aby [anonymizováno] na návrh na zvýšení nájemného, aby vedli zdlouhavá soudní řízení a zvyšování nájemného takto„ oddalovali“ po dobu několika let. Stejně tak moratorium zakotvené v [ustanovení pr. předpisu] nemůže v tomto případě nárok na zvýšení nájemného jakkoliv omezit (vyloučit), pokud ke zvýšení nájemného dochází v tomto případě až od [datum] Ani podle odvolacího soudu neobstojí výtka směřující k tomu, že měl soud prvního stupně přihlédnout ke špatné finanční situaci žalované. Z provedeného dokazování je patrné, že výše (nového) nájemného nedosahuje ani nájemného obvyklého v daném místě a čase, přičemž k řešení případného nedostatku finančních prostředků v souvislosti s pokrýváním nákladů na bydlení slouží jiné prostředky (státní sociální podpora) a z tohoto důvodu nemůže být vlastníku jako pronajímateli upíráno právo na inkasování nájemného zvýšeného v souladu s § 2249 o. z. Namítá-li žalovaná chyby ve vypracování znaleckého posudku (výměra 26,86 m², podle znalce [anonymizováno] m²), pak ani tato výtka není podle odvolacího soudu důvodná. I pokud by totiž skutečně výměra bytu byla o necelý 1 m² nižší, než jak uvádí znalecký posudek, nemělo by to na důvodnost žalobního návrhu žádný vliv s ohledem na to, že výše obvyklého nájemného výrazně překračuje nájemné, jehož určení se žalobce domáhá. Odvolací soud nepovažuje za„ problematické“, že členům představenstva žalobce již vypršel mandát, neboť rozhodnutí o zvýšení nájemného bylo učiněno již [datum], žalobce je v řízení zastoupen advokátem s procesní plnou mocí, na níž se tímto nic nemění.

11. Odvolací soud však shledal důvodným odvolání žalované směřující proti výroku II. ohledně zaplacení„ dlužného“ nájemného. Nájemci totiž vzniká povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného. Zákon takto soudu výslovně (§ 2249 odst. 3 poslední věta o. z.) umožňuje, aby novou výši nájemného určil už od podání žaloby, a učiní-li tak (zvýší nájemné s účinky od podání žaloby), vznikne nájemci, poté, co toto rozhodnutí nabude právní moci, povinnost doplatit rozdíl na nájemném, který vznikl jeho zvýšením. Splatnost takto vzniklého nedoplatku občanský zákoník nestanoví, čas plnění se proto řídí všeobecnými ustanoveními o závazcích, tedy ustanovením § 1958 a § 1959 o.z. Žaloba o určení výše nájemného je totiž žalobou určovací (právotvornou), nejde o žalobu na plnění, a soud tak svým rozhodnutím nerozhoduje o zaplacení„ dlužného“ nájemného, jen určuje jeho výši. Nájemci tedy vzniká povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, byť s účinky od podání žaloby (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka]). Požadavek na zaplacení nedoplatku na zvýšeném nájemném tedy nemůže být důvodný, poněvadž ještě nenastala jeho splatnost (žaloba je v tomto ohledu předčasná).

12. Odvolací soud z uvedených důvodů rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. potvrdil jako věcně správný podle § 219 o.s.ř., ve výroku II. jej změnil podle § 220 odst. 1 písm. a) o.s.ř. tak, že žalobu zamítl.

13. Protože odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zčásti změnil, rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem před soudy obou stupňů (§ 224 [anonymizováno] 1 ve spojení s § 142 odst. 2 o.s.ř.). Tarifní hodnota spolu činí [částka] ([částka] + [částka]), žalobce byl úspěšný v rozsahu [anonymizováno], žalovaná v rozsahu [anonymizováno], žalobce tak má právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu [anonymizováno]. V řízení před soudem prvního stupně šlo o 6 úkonů právní služby, v odvolacím řízení o 2 úkony právní služby, vše po [částka], což spolu s 8 paušálními náhradami po [částka] představuje celkem částku [částka], [anonymizováno] pak částku [částka] (ve vztahu k počtu úkonů právní služby v řízení před soudem prvního stupně postupoval soud prvního stupně správně, jelikož ústní jednání dne [datum] přesáhlo délkou trvání 2 hodiny). K uvedené částce je potom třeba připočíst zaplacený soudní poplatek [částka] (z návrhu na určení výše nájemného, ohledně kterého byl žalobce zcela úspěšný) a dále částku [částka] zaplacenou žalobcem jako zálohu na znalecký posudek (tato částka je potom odečtena z částky, kterou má žalovaná zaplatit na nákladech řízení státu – jak bude uvedeno níže) a celkové náklady žalobce tak činí částku [částka].

14. Při rozhodování o nákladech řízení státu vycházel odvolací soud z toho, že tyto náklady se týkaly výlučně řízení o určení výše nájemného, přičemž ohledně této části nároku byl žalobce plně úspěšný, a tyto náklady tedy zaplatí v plném rozsahu žalovaná ([ustanovení pr. předpisu] Tyto náklady představují odměnu ve výši [částka] za podaný znalecký posudek a částku [částka] za účast znalce při ústním jednání (výpočet viz níže) a činí [částka], po odečtení částky [částka] (viz shora) [částka]. Z uvedených důvodů proto odvolací soud výrok IV. o rozsudku výše uvedeným způsobem změnil podle § 221a o.s.ř.

15. Pokud jde odvolání proti usnesení (znalečné), považuje odvolací soud za odpovídající přiznání odměny za 2 hodiny přípravy na jednání, 1 hodinu za účast u jednání (3× [částka]). Jde-li o cestovné znalce, to je třeba počítat z místa sídla provozovny znalce vztahující se k předmětu jeho činnosti (oceňování majetku pro věci nemovité), tj. [ulice a číslo], [obec a číslo]. Cesta do sídla soudu prvního stupně je dlouhá (podle aplikace [webová adresa]) 10 km, celkem tedy (se zpáteční cestu) 20 km. Náhrada podle vyhlášky č. 511/2021 Sb. tak činí [částka] (20 × [částka]), náhrada za pohonné hmoty (při spotřebě 5 l nafty na 100 km) činí [částka], za čas strávený na cestě (2× 1 hodina po [částka]) činí [částka]. Součet uvedených částek ([částka], [částka], [částka] a [částka]) představuje celkem částku [částka], spolu s [anonymizována dvě slova] [částka]. Z uvedených důvodů tak odvolací soud usnesení soudu prvního stupně změnil podle § 221a o.s.ř. tak, že výše znalečného činí [částka].