pro [část Prahy] dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací]

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši 10,5% ročně od [datum] do [datum], ve výši 10,75% ročně od [datum] do [datum], ve výši 9,25% ročně od [datum] do [datum] a od [datum] do zaplacení s ročním úrokem ve výši, která v každém jednotlivém kalendářním pololetí trvání prodlení odpovídá v procentech součtu čísla 7 a výše limitní sazby pro dvoutýdenní repo operace [obec] [anonymizována dvě slova] vyhlášené ve Věstníku [obec] [anonymizována dvě slova] a platné vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního pololetí (I.), žalobu co do úroku z prodlení ve výši 10,5% ročně z částky [částka] od [datum] do [datum] zamítl (II.), uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku [částka] k rukám jejího právního zástupce (III.) a povinnost zaplatit České republice [název soudu] na náhradě nákladů řízení částku [částka] (IV.).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení částky [částka] s příslušenstvím s tím, že odpovídá částce, kterou u žalovaného složila jako zálohu na kupní cenu areálu pily v [obec]. Poté, co z předmětné koupě sešlo, žalovaný odmítl částku vrátit s tvrzením, že ji započetl na svůj nárok na smluvní pokutu. Žalovanému nárok na zaplacení smluvní pokuty vzniknout nemohl, když žalobkyně sama na základě inzerátu zveřejněného na internetových stránkách kontaktovala žalovanou za účelem uzavření kupní smlouvy týkající se objektu pily, jejíž prodej žalovaná zprostředkovávala pro společnost [právnická osoba] jakožto jejího tehdejšího vlastníka. Veškerou činnost v souvislosti s žalobkyní plánovanou koupí pily tak žalovaný konal z titulu zprostředkovatelské smlouvy uzavřené s prodávající společností, která mu za to také uhradila sjednanou zprostředkovatelskou provizi. [jméno] žalobkyně neměla v úmyslu zprostředkovatelskou smlouvu uzavírat, částku [částka] složila na základě předchozí ústní telefonické domluvy jako zálohu na kupní cenu. Teprve následně jí zaměstnankyně žalovaného předala potvrzení o úhradě provizní odměny a zároveň s ní podepsala ujednání o právu žalovaného na provizní odměnu za poskytnuté zprostředkovatelské služby, případně na smluvní pokutu. Žalobkyně neprojevila svobodnou a vážnou vůli zprostředkovatelskou smlouvu uzavřít, k podpisu ujednání o nároku na zprostředkovatelskou provizi, případně na smluvní pokutu, došlo jen proto, že zaměstnankyně žalovaného jí uvedla v omyl. V daném případě žalovaný ani žádné služby žalobkyni neposkytl, bylo by v rozporu s dobrými mravy, aby žalovaný za zprostředkování prodeje jedné a téže nemovitosti inkasoval celou provizní odměnu jak od prodávajícího, tak od kupujícího, i výše provize byla ve vztahu k hodnotě nemovitosti neúměrná. I kdyby ujednání o smluvní pokutě bylo přeci jenom platné, žalobkyně s prodávajícím podepsala smlouvu o smlouvě budoucí kupní, což v případě, že by se tak nestalo, byla jedna z kumulativních podmínek vzniku nároku na úhradu smluvní pokuty.

3. Žalovaný uplatněný nárok neuznal, nesporoval uzavření dohody o rezervaci předmětných nemovitostí (dál jen Dohoda), podle jejího bodu 6. se žalobkyně zavázala uhradit žalované provizi ve výši [částka] jako odměnu za zprostředkování koupě nemovitostí. Provize byla splatná při podpisu Dohody a žalobkyně ji oproti vydání příjmového dokladu s uvedením účelu platby bez výhrad složila. Tvrzení žalobkyně, že odměna zprostředkovatele měla být započtena na zaplacení kupní ceny, je tvrzením nelogickým, podpisem předmětné Dohody žalobkyně potvrdila, že souhlasí s výší provize, která měla žalovanému náležet za dohodnuté služby, a že částka [částka] bude žalované náležet i v případě, že žalobkyně zprostředkovanou příležitost nevyužije, a to jako smluvní pokuta. Žalovaný zprostředkoval pro žalobkyni příležitost koupě předmětných nemovitostí, jeho přičiněním byla dne [datum] mezi žalobkyní a prodávajícím uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě, která předpokládala uzavření vlastní kupní smlouvy do [datum]. Žalobkyni se nepodařilo zajistit si poskytnutí úvěru na doplatek kupní ceny, čímž porušila podstatným způsobem svoji smluvní povinnost, nevyužila zprostředkovanou příležitost koupě nemovitostí a zmařila uzavření budoucí kupní smlouvy. Za této situace nebylo možno považovat zaplacení částky [částka] za platbu provize, avšak žalovanému ve smyslu bodu 6. Dohody vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty v téže výši. Žalovaný zprostředkovatelkou službu žalobkyni poskytl, zajistil rezervaci předmětných nemovitostí a podpis smlouvy o smlouvě budoucí, a to v daném případě dokonce opakovaně. Smluvní pokuta byla sjednána v přiměřené výši odpovídající významu zajišťované povinnosti a zároveň odpovídala eventuální výši škody, která mohla žalovanému vzniknout porušením povinnosti ze strany žalobkyně. V daném případě je třeba zvlášť posuzovat zprostředkovatelskou smlouvu uzavřenou žalovanou s prodávajícím a samostatně Dohodu účastníků, obsahy těchto smluv nejsou totožné. Žalobkyně nebyla žalovaným uvedena v omyl, ze znění Dohody nepochybně vyplývá sjednání provize i to, za jaké služby náleží. Podpisem této Dohody žalobkyně dala jasně najevo, že s touto provizí je ztotožněna a že je ztotožněna i s tím, že na kupní cenu za nemovitosti bude zúčtován pouze rezervační poplatek ve výši [částka], o uvedeném svědčí i vydané příjmové pokladní doklady s uvedením účelu plateb. Námitku nepřiměřenosti provize měla žalobkyně vznést již při podpisu smlouvy, její výše jí již tehdy byla známa. Žalovaný se bezdůvodně neobohatil na úkor žalobkyně, částku [částka] započetl na nárok z titulu smluvní pokuty po právu, navrhl žalobu zamítnout.

4. Soud prvního stupně po provedeném dokazování vzal po skutkové stránce za prokázané, že žalovaný na základě zprostředkovatelské smlouvy obstarával pro vlastníka objektu pily v [obec] a s ním souvisejících pozemků možnost uzavření smlouvy o převodu vlastnictví včetně potřebné inzerce, v souvislosti s projeveným zájmem o koupi pily byla prodávajícím na žalovaného odkázána i sama žalobkyně. Vedle inzertní činnosti připravoval žalovaný pro prodávajícího i znění smluv souvisejících s prodejem předmětných nemovitostí, za všechny tyto činnosti prodávající posléze vyplatil žalovanému smluvenou provizi ve výši [částka]. Pro zájem o koupi předmětné pily se dne [datum] žalobkyně dostavila k žalované, kde jí bylo sděleno, že postačí, pokud složí zálohu na kupní cenu v částce [částka], její složení u žalovaného bylo předpokladem jednání účastníků. Žalobkyně tuto částku řádně u žalované najednou složila, oproti tomu obdržela potvrzení s jejím rozepsáním na dva různé účty a následně jí zaměstnankyně žalovaného předložila písemnou smlouvu, v níž v rozporu s původní informací od žalované byly uvedeny jiné důvody složení částky [částka], podle písemného znění této smlouvy se o zálohu jednat nemělo. Žalobkyně se zněním smlouvy nesouhlasila, zaměstnankyně žalovaného ji však ubezpečila, že se jedná o obvyklý postup a že složená částka je i nadále zálohou na koupi předmětných nemovitostí. Poté žalobkyně smlouvu podepsala. Dle dne [datum] účastníky podepsané Dohody měla celková kupní cena předmětných nemovitostí činit [částka], za účelem rezervace nemovitostí musí žalobkyně složit na pokladně žalovaného v hotovosti částku [částka], která je zároveň zálohou na kupní cenu, při podpisu Dohody je žalobkyně povinna zaplatit žalovanému provizi ve výši [částka] jako odměnu za zprostředkování koupě shora uvedených nemovitostí. Dle dalších ujednání měla výše uvedená částka [částka] žalované náležet jako smluvní pokuta i v případě, že žalobkyně jí zprostředkovanou příležitost koupě nevyužije. Pro případ, že žalobkyně do [datum] neuhradí doplatek kupní ceny ve výši [částka] a zároveň neuzavře k předmětné nemovitosti kupní smlouvu či smlouvu o budoucí kupní smlouvě, pak částka [částka] připadne žalované rovněž jako smluvní pokuta, úhradou jedné z výše zmíněných smluvních pokut není dotčena povinnost žalobkyně eventuálně hradit žalovanému druhou z nich. Oproti složení částky [částka] žalovaný vystavil žalobkyni dne [datum] dva příjmové pokladní doklady. První na částku [částka], podle uvedeného účelu platby měla být uhrazena odměna za zprostředkování koupě, druhý na částku [částka], podle uvedeného účelu platby měla být hrazena jako záloha kupní ceny. Dne [datum] žalobkyně podepsala s prodávajícím smlouvu o budoucí kupní smlouvě týkající se předmětné pily, vlastní kupní smlouva již uzavřena nebyla, neboť žalobkyni nebyl bankou poskytnut úvěr na doplacení zbývající části kupní ceny. Dne [datum] žalovaný vyfakturoval žalobkyni jednak smluvní pokutu ve výši [částka] a jednak ve výši [částka] a oproti tomu žalobkyni dobropisoval od žalobkyně vybranou provizi za zprostředkování koupě ve výši [částka] a dopisem z téhož dne sdělil žalobkyni, že svojí pohledávku na zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka] započítává oproti její pohledávce na vrácení odměny za zprostředkování koupě.

5. Skutková zjištění soud prvního stupně opřel o shodná tvrzení účastníků, listinné důkazy, jejichž pravost či věcnou správnost účastníci nezpochybňovali, i o výpovědi slyšených svědků [příjmení] [jméno] [příjmení], ekonomického ředitele prodávajícího a [jméno] [příjmení], přítele žalobkyně, který se spolu s ní účastnil dne [datum] jednání v prostorách žalované. Výpovědi obou svědků hodnotil jako věrohodné a pravdivé i s tím, že v nich uváděné skutečnosti logicky zapadaly do rámce ostatních zjištěných skutečností.

6. Na uvedeném skutkovém základě soud prvního stupně odkázal na ust. §§ 34,35 odst. 1, 37 odst. 1, 39 a 41a odst. 2 obč. zák. a uzavřel, že je žaloba důvodná. Vyšel z toho, že žalovaný, který se zabývá realitní činností, tuto činnost vykonával pro prodávajícího, součástí sjednaných služeb byla i inzertní činnost a příprava samotných smluv o převodu vlastnického práva. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně vstoupila v jednání se žalovaným až poté, kdy se na základě jím prováděné inzertní činností dozvěděla o nabídce prodeje předmětné pily. Za této situace logicky vzato žalobkyně vstupovala do vztahu se žalovaným již jako zájemkyně o koupi konkrétní nemovitosti od konkrétního vlastníka. Jeví se proto logickým tvrzení žalobkyně, že dne [datum] se do prostor žalované dostavila pouze za účelem rezervace předmětných nemovitostí a složení zálohy kupní ceny, což bylo v řízení prokázáno výslechem svědka [jméno] [příjmení], který tomuto jednání byl osobně přítomen, nepřímo tuto skutečnost soud dovodil i z tvrzení žalované strany, která na dotaz soudu, jakou konkrétní zprostředkovatelkou činnost pro žalobkyni žalovaná vykonala, uvedla, že žalobkyni zajistila možnost rezervace předmětných nemovitostí, jakož i zajištění podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Uvedené služby však žalovaný již vykonával na základě zprostředkovatelské smlouvy uzavřené s prodávajícím a posléze za ně obdržel smluvenou provizi. Takže žalovaný v podstatě pro žalobkyni neudělal nic víc, než to, co tak jako tak musel vykonat na základě již uzavřené zprostředkovatelské smlouvy pro prodávajícího. Jestliže tedy žalobkyně dne [datum] projevila vůli se s žalovanou domluvit pouze na rezervaci předmětných nemovitostí a zaplatit zálohu na kupní cenu, pak za situace, kdy zaměstnankyně žalované uvedla, že i k tomuto směřuje vůle žalované strany, byť formálně je třeba toto upravit podpisem Dohody, která v rozporu s ujednáním účastníků obsahovala ustanovení o provizní odměně a smluvních pokutách, je třeba po právní stránce hodnotit jako situaci, kdy simulovaný právní úkon, to je v daném případě Dohoda ze dne [datum], je úkonem neplatným, přičemž skutečným úmyslem stran, tedy platným úkonem, byla pouze dohoda o rezervaci předmětné nemovitosti a složení zálohy na kupní cenu v dohodnuté výši [částka]. Takovýto úkon totiž v daném případě odpovídal účastníky projevené vůli a pro platnost takovéhoto úkonu byly také splněny veškeré jeho náležitosti. Jestliže mezi účastníky nedošlo k platnému uzavření zprostředkovatelské smlouvy, pak platně nemohlo být sjednáno ani zajištění řádného splnění smluvních povinností z takové smlouvy sjednáním smluvní pokuty pro případ, že žalobkyně nevyužije žalovanou zprostředkovanou příležitost uzavřít kupní smlouvu. Výše uvedené pak má za následek, že v případě neuzavření kupní smlouvy vznikla žalované povinnost vrátit žalobkyni zálohu složenou na kupní cenu a částku [částka] nebylo možno započíst na smluvní pokutu. Na žalobkyní složenou částku [částka] je pak tedy třeba pohlížet jako na bezdůvodné obohacení žalované, které byla povinna žalobkyni vydat. S takovými důvody soud prvního stupně žalobě vyhověl a počátek prodlení žalovaného se zaplacením vázal na den následující po doručení žaloby.

7. Žalovaný napadl rozsudek v jeho výrocích II., III. a IV. včasným a přípustný odvoláním, ve kterém namítá, že spočívá na nesprávném právním posouzení věci, když zastření skutečného účelu smlouvy nelze dovozovat ze skutečnosti, že byl činný pro prodávající i pro kupující stranu, žalovaný Dohodu považoval za úkon nezastřený. Povinnosti zaplatit provizi si žalobkyně musela být vědoma včetně toho, že nejde o jednání„ naoko“ nebo v omylu, závěry rozsudku nemohou obstát v konfrontaci s listinnými důkazy – smlouvou a příjmovými doklady. Zaplacení zálohy na kupní cenu ve výši [částka] strany nikdy nesjednaly, i ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě podepsané žalobkyní [datum] je nakládáno se složenou zálohou na kupní cenu ve výši [částka]. V řízení vyšlo najevo, že žalobkyně poté, co vlastní vinou nezajistila úvěr na doplacení kupní ceny, si předmětné nemovitosti sloužící k podnikání pronajala od prodávajícího. Žalobkyně spornou smlouvu uzavírala jako podnikatelka v rámci své podnikatelské činnosti, což v řízení úmyslně zamlčela. Soud prvního stupně se touto okolností nezabýval, z hlediska podmínek řízení tak rozhodoval jako soud věcně nepříslušný, když podle § 9 odst. 3 písm. r) bod 6. o.s.ř. měla být věc v prvním stupni projednána Městským soudem v Praze. K tomu žalovaný dokládá výpis z registru ekonomických subjektů a ze živnostenského rejstříku, z něhož plyne, že pila v [obec] byla od [datum] místem podnikání žalobkyně. Vztah účastníků tak měl být posuzován podle obchodního zákoníku, který také nevylučoval zprostředkovatelskou činnost pro obě strany kupní smlouvy. Navrhl změnu rozsudku zamítnutím žaloby.

8. Žalobkyně se k odvolání nevyjádřila, svou neúčast u odvolacího jednání omluvila a souhlasila, aby proběhlo bez ní.

9. Odvolací soud z titulu podaného odvolání přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně včetně řízení, které předcházelo jeho vydání (§ 212 a § 212a o.s.ř.), a odvolání za důvodné nemá, byť z jiných než namítaných důvodů.

10. Soud prvního stupně pro rozhodnutí projednávané věci opatřil dostatek skutkových zjištění, a byť se s jeho právními závěry odvolací soud neztotožňuje, je jeho rozhodnutí věcně správné.

11. Předně se odvolací soud zabýval námitkou žalovaného o nedostatku věcné příslušnosti soudu prvního stupně k rozhodnutí věci zdůvodňovanou odkazem na ust. § 9 odst. 3 písm. r) bod 6. o.s.ř. v rozhodném znění. Pro nadbytečnost neprovedl k této námitce předložené důkazy týkající se podnikatelské činnosti žalobkyně, když pro posouzení této námitky vzal za plně dostačující dosavadní skutková zjištění, z nichž plyne její nedůvodnost. Podle citovaného ustanovení je dána věcná příslušnost krajského soudu jako soudu prvního stupně ve sporech z dalších obchodních závazkových vztahů, včetně sporů o náhradu škody a vydání bezdůvodného obohacení mezi podnikateli při jejich podnikatelské činnosti s výjimkou sporů o peněžité plnění, jestliže částka požadovaná žalobcem nepřevyšuje [částka]. Podle náhledu odvolacího soudu v rámci smluvního jednání účastníků a v době, kdy se odehrálo, nevyšla najevo žádná skutečnost, podle které by žalovaný mohl usuzovat, že žalobkyně vystupuje jako podnikatelka a že tak činí při své podnikatelské činnosti, když samotné písemné vyhotovení formuláře Dohody výslovně umožňovalo pro žalobkyni jako objednatele uvést buď rodné číslo nebo identifikační číslo a trvalé bydliště nebo sídlo. Žalobkyně se při uzavření smlouvy výslovně identifikovala jako fyzická osoba rodným číslem a adresou trvalého bydliště, stejně tak učinila i v původně sjednané smlouvě o budoucí smlouvě kupní. Ať již z jakýchkoli důvodů, žalobkyně vystupovala při smluvním jednání jako fyzická osoba a nikoli jako podnikatelka při podnikatelské činnosti a za takového stavu je k projednání věci v prvním stupni věcně příslušným soudem okresní soud (§ 9 odst. 1 o.s.ř.).

12. Pokud soud prvního stupně hodnotil ujednání o zprostředkovatelské provizi ve výši [částka] jako neplatné ujednání zastírající platné ujednání o složení zálohy na kupní cenu, jde o hodnocení především logicky i pojmově rozporné s ujednáními obsaženými v bodech 2. až 4. Dohody, v nichž je výslovně doplatek kupní ceny určen částkou [částka] a celková kupní cena částkou [částka] s tím, že k doplatku kupní ceny ve výši [částka] se žalobkyně zavázala do [datum]. Pokud by ujednání bodu 6. Dohody spolu s jejím dalším obsahem mělo být platným ujednáním o (další) záloze na kupní cenu, ta by pak dosáhla částky [částka], což nepochybně nebylo úmyslem žádné ze stran smlouvy. V souhrnu takové hodnocení pak činí dohodu, která měla být podle soudu prvního stupně zastřena, nejasnou, neurčitou a ve výsledku nesrozumitelnou, nikoli tedy platnou ve smyslu ust. § 37 odst. 1 obč. zák.

13. Dle náhledu odvolacího soudu je zapotřebí vycházet z písemného změní dohody, tak, jak byla k důkazu předložena, zároveň nelze pomíjet skutečnost, že žalovaný částku [částka] složenou jako provizi za zprostředkování dobropisoval, jinak řečeno tuto provizi po žalobkyni nepožaduje. Podle bodu 6. Dohody žalovaný žalobkyni fakturoval a v důsledku zápočtu drží žalovanou částku jako smluvní pokutu.

14. Podle § 544 odst. 1 obč. zák. sjednají-li strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda.

15. Smluvní pokuta, kterou zákon upravoval jako první ze zajišťovacích prostředků, je smluvní sankcí zásadně peněžité povahy, jež je stranami závazkového vztahu sjednána pro případ porušení smluvní povinnosti, tedy povinnosti tvořící obsah daného závazkového právního vztahu. Její právní podstatou je povinnost zaplatit určitou částku, kterou si smluvní strany dohodly pro případ, že dojde k porušení smluvené povinnosti. Jde tedy o smluvní sankci sjednanou pro případ nesplnění nebo nikoliv řádného či včasného splnění smlouvy. Dohoda o smluvní pokutě závisí na hlavním závazku, je závazkem akcesorickým, nevznikl-li závazek (například pro neplatnost smlouvy), nemůže dojít k porušení povinnosti z takové smlouvy a nárok na smluvní pokutu nemůže vzniknout.

16. Judikatura týkající se ujednání o smluvní pokutě je ohledně jejího charakteru ustálena na závěrech, že podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat, splnění jaké konkrétní povinnosti je tímto institutem zajištěno, to znamená, při porušení které konkrétní povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty, a tato zajištěná povinnost musí platně vzniknout, aby mohla být smluvní pokutou zajištěna. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena a nemůže tudíž vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty. Zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy (např. [spisová značka], [spisová značka]).

17. Podle výše uvedené právní úpravy je proto v poměrech projednávané věci zapotřebí postavit najisto, jaký závazek žalobkyně uvedená smluvní pokuta měla zajistit, porušení jaké povinnosti mohla sankcionovat či vynucovat.

18. Text Dohody váže vznik nároku žalovaného jako zprostředkovatele na smluvní pokutu na situaci, že žalobkyně jako objednatelka nevyužije zprostředkovanou příležitost. Stranami Dohody byli pouze žalobkyně a žalovaný, z prostředkovanou příležitostí koupě předmětných nemovitostí. Z uvedeného je nepochybné, že smluvní pokuta měla postihnout žalobkyni za to, že předmětné nemovitosti nekoupí, tedy neuzavře s prodávajícím jako jejich vlastníkem kupní smlouvu. K takovému jednání se však žalobkyně vůči žalovanému zprostředkovateli nemohla zavázat a ten je také nemohl po žalobkyni požadovat, neboť nebyl vlastníkem předmětných nemovitostí, podle Dohody nebyl ani jeho nepřímým zástupcem, jednal pouze sám za sebe. Jinak řečeno, Dohoda neobsahuje žádný závazek účastníků, jehož nesplnění by mohla smluvní pokuta zajišťovat. Pro absenci hlavního závazku je ujednání o smluvní pokutě absolutně neplatné, žalovaná částka žalobci nenáleží, drží ji bez právního důvodu a závěr soudu prvního stupně o tom, že je povinen ji jako bezdůvodné obohacení vydat, je závěrem správným.

19. Z výše uvedených důvodů odvolací soud napadený žalobě vyhovující výrok rozsudku soudu prvního stupně a na něj navazující nákladové výroky jako věcně správné podle § 219 o.s.ř. potvrdil.

20. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o.s.ř., když úspěšné žalobkyni žádné náklady s projednáním věci před odvolacím soudem nevznikly.