o odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, aby byli žalovaní povinni zaplatit žalobci částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p. a. od [datum] do zaplacení (výrok I.) a rozhodl, že žalobce je povinen zaplatit žalovaným společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši [částka] (výrok II.).

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce domáhá dlužného nájemného za období od května [rok] do července [rok] s tím, že je vlastníkem jednotky č. 1980 [číslo], zapsané na [list vlastnictví], katastrální území Nové Město, umístěné ve druhém nadzemním podlaží bytového domu na adrese [adresa] (dále jen„ byt“), kterou užívají žalovaní.

3. Soud prvního stupně na základě nesporných skutečností a provedených důkazů dospěl ke skutkovým zjištěním, která popsal v odůvodnění přezkoumávaného rozsudku (bod 3. až 8.), přičemž odvolací soud na tomto místě pouze ve stručnosti shrnuje stěžejní skutková zjištění.

4. Právní předchůdce žalobce (Arch. [jméno] [příjmení]) a žalovaní uzavřeli dne [datum] písemnou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl byt (dále jen„ nájemní smlouva“) s tím, že po uplynutí 15 let nájmu bude nájemné stanoveno ve výši, která bude odpovídat průměrné výši nájmu. V bodu VI. smlouvy byla dále uzavřena smlouva o věcném břemenu k témuž bytu (právo bydlení a výlučného užívání bytu na dožití obou manželů), a to bezplatně. Dohodou o stanovení výše nájemného uzavřenou mezi JUDr. PhDr. [jméno] [příjmení] jako správcem dědictví a žalovanými jako nájemci (dále jen„ dohoda o stanovení nájmu“) byla stanovena výše nájmu odpovídající průměrné výši nájmů v oblasti ve smyslu nájemní smlouvy v částce [částka] měsíčně, přičemž dohoda měla upravovat výši nájmu pouze po dobu trvání funkce správce dědictví. Žalobce oznámil žalovaným, že od [datum] požaduje za užívání bytu nájemné ve výši [částka]. Následně požadoval částku [částka] měsíčně, přičemž za období [anonymizováno] [rok] až [anonymizováno] [rok] poskytl žalovaným mimořádnou slevu na nájemném ve výši [částka] měsíčně. Žalovaní hradí měsíčně částku [částka].

5. Soud prvního stupně dospěl, stejně jako v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. [spisová značka], k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy ze dne [datum] podle § 37 odst. 1 a § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“), neboť smlouva obsahuje jak nájemní smlouvu, tak i smlouvu o zřízení věcného břemene. Neplatný je právní úkon, který je neurčitý či nesrozumitelný nebo svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu, přičemž neplatnost je spatřována i pro svoji vnitřní rozporuplnost a neurčitost, kdy na jedné straně je zde nájemní smlouva určující závazek žalovaným jako nájemníkům platit nájemné za právo užívat předmětný byt a na druhé straně v téže listině sepsané téhož dne je zřízeno věcné břemeno užívání předmětného bytu, které je bezplatné a vztahuje se rovněž k předmětnému bytu, kde tento byt by měli užívat žalovaní. Prvostupňový soud rovněž shodně uzavřel, že mezi účastníky byla podle § 685 odst. 1 obč. zák. uzavřena konkludentně dne [datum] nájemní smlouva, jelikož občanský zákoník ve znění platném a [účinnost] umožňoval uzavření nájemní smlouvy také konkludentně, když obligatorní písemná forma nájemní smlouvy nebyla stanovena. Přitom byl přesně vymezen předmět nájmu užívaný žalovanými, bylo dohodnuto nájemné. Pronajímatel Arch. [jméno] [příjmení] projevil vůli přenechat předmět nájmu (byt) za úplatu do užívání nájemcům (žalovaným), kdy nájemci měli právo užívat byt k účelům bydlení, svého práva využívají doteď a zavázali se za užívání platit nájemné. Prvostupňový soud tak měl za to, že mezi žalobcem a žalovanými existuje platný nájemní vztah.

6. Dohodu o stanovení výše nájemného, v níž bylo dohodnuto, že výše nájmu odpovídající průměrné výši nájmů v oblasti ve smyslu čl. IV. odst. 3 nájemní smlouvy, činí částku [částka], nepovažoval prvostupňový soud za neplatnou ve smyslu § 37 až 40 obč. zák. Také neměl za to, že by došlo k překročení kompetencí správce dědictví, neboť dohoda se týkala plateb nájemného, které bylo vybíráno ve prospěch dědiců. Správce dědictví musel dědický soud informovat o uzavření této dohody. Navíc i po zproštění správce dědictví usnesením Obvodního soudu pro Prahu 2, čj. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] bylo dohodnuté nájemné dále v této výši žalovanými hrazeno a dědici přijímáno.

7. Požadované zvýšení nájemného pak soud prvního stupně posoudil podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ NOZ“), podle kterého se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů, pročež je posuzoval podle § 2249 NOZ. Podle odst. 1 tohoto ustanovení ujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Výše nájemného byla žalobcem stanovena na částku [částka] měsíčně počínaje [datum] nejprve dopisem ze dne [datum] adresovým žalovaným a poté dopisem ze dne [datum]. Následně byli žalovaní vyzváni k úhradě dlužného nájemného předžalobní upomínkou ze dne [datum], a dále další předžalobní upomínkou ze dne [datum] se lhůtou splatnosti dne [datum] Touto poslední předžalobní upomínkou snížil žalobce původně stanovenou výši nájemného na [částka] měsíčně a poskytl žalovaným mimořádnou slevu na nájemném za období měsíce května [rok] (ve výzvě uvedeno od měsíce prosince 2019, na čemž žalobce netrvá) do měsíce května [rok] ve výši [částka] měsíčně. Navrhované zvýšení nájemného žalobcem však několikanásobně převýšilo 20 % z částky [částka]. Prvostupňový soud proto nemohl k takovému návrhu žalobce na zvýšení nájemného přihlédnout. Nedůvodnou shledal i argumentaci žalobce, že zvýšení nájemného se opírá o čl. IV. 3 nájemní smlouvy, který určil způsob zvyšování nájemného takovým způsobem, že„ po uplynutí prvních patnácti let nájmu bude nájemné stanoveno ve výši, která bude odpovídat průměrné výši nájmů v oblasti“, když nájemní smlouva byla shledána neplatnou jako celek. O náhradě nákladů řízení soud rozhodoval podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

8. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání. Podrobně namítal, že soud prvního stupně nepřihlédl k žalobcem tvrzeným skutečnostem, s jeho argumentací se nevypořádal, ačkoli byla odlišná od předcházejícího řízení (sp. zn. [spisová značka]). Rozsudek je tak nepřezkoumatelný. Rovněž jeho právní závěr o neplatnosti nájemní smlouvy jako celku a uzavření konkludentní smlouvy není správný. Současně s neplatnou nájemní smlouvou nemohl vzniknout nájemní vztah na základě ve stejný okamžik konkludentně uzavřené nájemní smlouvy. Nemůže vzniknout konkludentní nájemní vztah, který akceptuje pouze určitou část ujednání. Navíc je v rozporu s projevem vůle stran zachycené v písemné smlouvě. Zdůraznil, že buď je platná nájemní smlouva uzavřená písemně a pronajímateli náleží zvýšené nájemné podle ustanovení obsaženého v textu smlouvy, nebo je uzavřena nájemní smlouva konkludentně, ovšem se stejným obsahem ujednání o zvýšení nájemného po 15 letech, nebo není platná ani písemná smlouva, ani nájemní vztah nevznikl konkludentně, a jde tak o bezdůvodné užívání bytu. Ve všech případech však náleží žalobci jako pronajímateli nájemné v aktuální tržní výši. Nesouhlasí také se závěrem o platnosti dohody o stanovení nájemného, jelikož tato dohoda se nemohla vztahovat na jiné období, než na dobu trvání funkce správce dědictví. Správce dědictví navíc nebyl oprávněn uzavírat nájemní smlouvy ohledně pozůstalosti, které by byly závazné pro dědice v okamžiku převzetí dědictví. Navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a uložil žalovaným povinnost uhradit žalobci požadované nájemné včetně náhrady nákladů řízení před soudy obou stupňů.

9. Žalovaní ve vyjádření k odvolání zdůrazňují, že nelze nijak rozporovat platně uzavřený nájemní vztah. Písemná smlouva ze dne [datum] je sice na základě ustálené judikatury z důvodu vnitřního rozporu a neurčitosti absolutně neplatná, ale i přesto došlo mezi původními stranami v souladu s platnou právní úpravou v dané době k platnému uzavření konkludentní nájemní smlouvy. Nicméně ujednání o navýšení nájmu odpovídajícímu průměrné výši nájmu v dané oblasti je však pro svoji neurčitost neplatné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka] či rozsudek sp. zn. [spisová značka]). Stanovený výpočet nájemného podle tržní ceny v místě obvyklé postrádá základní údaje, na jejichž základě by bylo možné dospět k přesné částce nájemného. Výkladem takového ujednání nelze zjistit nejenom jak konkrétně má být vypočteno, ale ani kdo jej má stanovit a na jaké období bude. Podobný odkaz tak nelze považovat za objektivně určitelné hledisko, navíc žádný státní orgán nezveřejňuje výši obvyklého nájemného, z kterého by se dalo vycházet. Pro požadované zvýšení nájemného je proto nutné postupovat podle § [číslo] odst. 1 ve spojení s § 2249 odst. 1 NOZ, podle něhož, pokud si strany neujednaly jinak, může pronajímatel navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, které je však omezeno hranicí maximálního navýšení v podobě dvaceti procent původního nájemného. Žalovaní mají rovněž za to, že se soud prvního stupně vypořádal s argumentací žalobce v dostatečném rozsahu. Rozsudek nelze považovat za nepřezkoumatelný. Navrhli potvrzení napadeného rozsudku a přiznání náhrady nákladů odvolacího řízení.

10. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně včetně řízení, které předcházelo jeho vydání podle § 212 a § 212a o. s. ř., přičemž dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

11. Odvolací soud předně uvádí, že napadený rozsudek nelze považovat za nepřezkoumatelný. Měřítkem toho, zda rozhodnutí soudu prvního stupně je či není přezkoumatelné je především zájem účastníků řízení na tom, aby mohli náležitě použít v odvolání proti tomuto rozhodnutí odvolací důvody. I kdyby rozhodnutí soudu prvního stupně nevyhovovalo všem požadavkům na jeho odůvodnění, nebylo by zpravidla nepřezkoumatelné, jestliže případné nedostatky odůvodnění nebyly – podle obsahu odvolání - na újmu uplatnění práv odvolatele. V projednávané věci je zjevné z obsahu podaného odvolání, že k takové újmě žalobce nedošlo.

12. Vzhledem k datu vzniku tvrzeného nájemního vztahu soud prvního stupně správně aplikoval, za použití přechodného ustanovení § 3074 NOZ, občanský zákoník účinný do 31. 12. 1994 (obč. zák.) pro posouzení otázky vzniku právního vztahu mezi právním předchůdcem žalobců a žalovanými. Naopak pro posouzení práv a povinností z právního vztahu účastníků již aplikoval příslušná ustanovení NOZ.

13. Odvolací soud pak shodně se soudem prvního stupně uzavírá, že písemná nájemní smlouva ze dne [datum] je absolutně neplatná pro vnitřní rozpornost podle § 37 odst. 1 o. z., když ani odvolací soud nemá důvod odchýlit se od závěru vyjádřeného již v rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], týkajícího se téže věci, a to i s ohledem na požadavek jednotného rozhodování podle § 13 o. z. Nadále totiž platí, že rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], publikovaný pod [spisová značka] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, stanovil, že prostory, jež oprávněná osoba užívá z titulu práva odpovídajícího věcnému břemeni, nemohou být za trvání věcného břemene vlastníkem, které věcné břemeno omezuje, platně (znovu) přenechány do užívání nájemní smlouvou, byť by šlo o smlouvu uzavřenou s nositelem práva odpovídajícího věcnému břemeni.

14. Za situace, kdy mezi účastníky není sporu o tom, že právní předchůdce předal žalovaným byt do užívání, žalovaní jej od počátku užívají a platí za něj nájemné, které bylo v roce 2011 zvýšeno na [částka] měsíčně, je rovněž správný závěr o uzavření nájemní smlouvy konkludentně, a to k témuž dni jako písemná smlouva ([datum]). Až do [datum] bylo možné uzavřít smlouvu o nájmu bytu ústně nebo i konkludentně, např. tím, že byl byt pronajímatelem předán a nájemce začal platit nájemné. Nebyla-li nájemní smlouva uzavřena písemně, měly strany vyhotovit o jejím obsahu zápis. Nevyhotovení zápisu nemá vliv na existenci či platnost nájemní smlouvy. Uzavření nájemní smlouvy a její obsah budou muset být v takovém případě prokázány jinak (srov. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a kolektiv Občanský zákoník I, II, 2. vydání, [obec a číslo], s. 1969 – 1975).

15. I kdyby bylo možno přisvědčit odvolací námitce žalobce, že písemná, i když neplatná nájemní smlouva, je vlastně zápisem o obsahu uzavřené konkludentní smlouvy, a proto i tato nájemní smlouva uzavřená konkludentně má stejný obsah včetně ujednání o zvýšení nájemného po 15 letech, nelze podle tohoto ujednání postupovat. Z judikatury Nejvyššího soudu (žalovanými přiléhavě odkazované) plyne, že ujednání, podle kterého bude výše nájemného stanovena odkazem na„ výši obvyklou v místě a čase“, je ujednáním neurčitým, a tudíž i ujednáním neplatným, jelikož neobsahuje žádné údaje (techniku výpočtu), na jejímž základě by bylo možné provést výpočet nájemného, tj. dospět ke konkrétní částce. Ani výkladem tohoto smluvního ujednání nelze zjistit, jak mělo být nájemné po 15 letech konkrétně vypočteno, kdo jej měl stanovit a na jaké období. Pouze obecný odkaz na tržní či obvyklé nájemné nelze považovat za objektivně určitelné hledisko, a smlouva, i konkludentní, by musela být v této části neplatná v souladu s § 685 odst. 1 a § 37 odst. 1 obč. zák. (srov. rozsudek ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], nebo nověji ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka]).

16. Není-li platné dohody o zvyšování nájemného, a účastníci se na zvýšení ani nedohodnou, je možné postupovat pouze podle § 2249 odst. 1 NOZ, podle něhož může pronajímatel navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. To je však omezeno hranicí maximálního navýšení v podobě dvaceti procent původního nájemného. Požaduje-li tak žalobce vyšší nájemné, musí se řídit zákonnými pravidly upravenými v § 2249 NOZ. Je však přitom na místě vycházet z účastníky dohodnutého a hrazeného nájemného ve výši [částka] měsíčně. Existuje-li mezi účastníky platný nájemní vztah, třebaže založený konkludentně, nelze se domáhat žalované částky z titulu bezdůvodného obohacení.

17. Odvolací soud přes mírně odlišné právní posouzení obsahu konkludentě uzavřené nájemní smlouvy napadený rozsudek potvrdil podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný, a to včetně nákladového výroku.

18. O náhradě nákladů řízení před odvolacím soudem bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovaní byli v odvolacím řízení zcela úspěšní. Náleží jim proto plná náhrada nákladů, jež účelně vynaložili v tomto stadiu řízení. Odměna za jeden úkon právní služby činí podle § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen„ AT“) částku [částka] a paušální náhrada podle § 13 odst. 4 AT částku [částka]. Jedná se o jeden úkon právní služby v odvolacím řízení, a to vyjádření k odvolání. Odměna za každého ze žalovaných snížená podle § 12 odst. 4 AT u každé z nich o 20% činí částku [částka]. Žalobce je tak povinen zaplatit žalovaným celkem částku [částka] (2x [částka], 1 x [částka] a 21% DPH).